【正文】 北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)商圈是以城北海昌街道為核心的 25平方公里區(qū)域。 來必堡快餐、李寧專賣 咖啡、甜品店 啡度西餐咖啡 紫陽路東側(cè) ? 工人路 ? 人民路 ? 蒼基街 ? 紫陽路 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) 綠城新湖榮譽出品 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) 城東文化休閑區(qū)商圈 商圈區(qū)域范圍：海州路兩側(cè)，碧云路以東，約 1平萬公里區(qū)域。 ? 單店面積在 60— 700方不等，主要 300— 500方的店面為主。 綠城新湖榮譽出品 ?人民路的業(yè)態(tài)以服飾為主，屬于大眾品牌，基本沒有高檔品牌，租金也比工人路繁華地段低，平均租金為 ； ?其它業(yè)態(tài)有快餐店（集集小鎮(zhèn)）、眼鏡店、通訊店、小餐館等； ?人民路的商業(yè)形態(tài)主要以沿街商鋪為主，單個店面的面積以 20方左右為主，集集小鎮(zhèn)快餐店面積 200方。 ?經(jīng)營范圍主要是服飾、食品、家電、文化產(chǎn)品，少量商廈會附帶一定面積的娛樂休閑產(chǎn)業(yè)，如 KTV等。 商業(yè)名稱 鴻翔購物中心 地理位臵 工人路 128號 總面積、層數(shù) 近萬平方、地下一層地上三層、營業(yè)額抽成優(yōu)勝劣汰 各層經(jīng)營品牌、面積 B、鴻翔百貨超市 一、化妝品、男女皮鞋、珠寶等 二、男女服裝、床上用品、羊毛用品等 三層、永樂生活家電 各層經(jīng)營品牌描述 一、 ONLY、周大生、安踏、 KAPPA等 二、雅戈爾、金利萊、老爺車、洛茲、利郎等 三、永樂海寧店 車位情況、人流量 地下地上停車場、除三樓外人流量都大 檔次描述 中高檔 經(jīng)營情況描述 居華聯(lián)之后，海寧第二 綠城新湖榮譽出品 3 工人路主要購物商廈分析 ?海寧商廈格局一般是地下一層，地上三至四層。內(nèi)設茶水吧、咖啡吧，內(nèi)外裝飾美妙絕倫。新鴻翔大廈 (共 10層 )13層，與美國 chinatown管理公司聯(lián)營締造的購物中心。 各層經(jīng)營品牌、面積 一層經(jīng)營：食品超市、化狀品、黃金珠寶、鞋 二層經(jīng)營：男女服裝、床上用品 三層經(jīng)營：家電、文化用品 各層經(jīng)營品牌描述 一層品牌：華聯(lián)超市、花花公子等 二層品牌：老爺車、愛博爾、披狼等 三層品牌：松下、西門子、美的、三星等 車位情況、人流量 地上車位、人氣一般 檔次描述 中低檔次 經(jīng)營情況描述 老牌商場，經(jīng)營一般 綠城新湖榮譽出品 3 工人路主要購物商廈分析 ?東方商廈 ?百盛購物中心 ?萬邦商廈 ?鴻翔購物中心 ?華聯(lián)大廈 ?海寧大廈 商業(yè)名稱 百盛購物中心 地理位臵 卡森國際廣場 總面積、層數(shù) 近 2萬平方。 ?公司下設 12個商品部、 2個分店和客房部、餐飲部等經(jīng)營部門。 ? 工人路 ? 人民路 ? 蒼基街 ? 紫陽路 東方商廈 李寧、 kappa專賣店 報喜鳥專賣店 服裝店 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) 華聯(lián)大廈 鴻翔購物中心 綠城新湖榮譽出品 3 工人路主要購物商廈分析 ?東方商廈 ?百盛購物中心 ?萬邦商廈 ?鴻翔購物中心 ?華聯(lián)大廈 ?海寧大廈 商業(yè)名稱 東方商廈（中遠生活廣場） 地理位臵 紫陽路工人路口 總面積、層數(shù)、各層面積 10000平方米、地上三層地下一層、每層 3000多平方。 ? 工人路商廈商業(yè)面積共 7萬方左右，沿街商鋪面積近 3萬方。 ?主要商業(yè)街工人路、人民路、紫陽路和卡森廣場、倉基街形成一個輻射力強、聚集度高、功能完善的中心城區(qū)級別的商貿(mào)中心。 綠城新湖榮譽出品 商 業(yè) 核 心 區(qū) 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) 老城區(qū)商業(yè)核心區(qū)范圍：東起河西路、西至海昌路、南起水月亭路、北臨西山路、西寺橋街。 ?中遠期打造“一商核三商圈一個市場群”：老城商業(yè)核心區(qū)及城南、城北、城東三大商圈、城西南市場群發(fā)展戰(zhàn)略。 ?項目未來面臨巨大競爭壓力，主要競爭來自于城南商圈。但隨著新區(qū)建設的不斷推進，項目周邊交通、休閑、娛樂、教育、醫(yī)療等生活配套設施將日臻完善，該區(qū)域的人流、物流、財流將逐漸聚集，商業(yè)價值勢必得到提升。 綠城新湖榮譽出品 ?項目所處區(qū)域是海寧市城南新區(qū)，該區(qū)域的主要功能定位是居住、教育、行政辦公，其商貿(mào)業(yè)定位是滿足居民購物、休閑、集會、娛樂等綜合消費需要，服務于市場群產(chǎn)業(yè)發(fā)展及商務活動的海寧市高檔次商貿(mào)服務中心節(jié)點， 新興的時尚休閑購物區(qū)。均價為 5600元 /平方米。 ?社區(qū)商業(yè)： ?錦繡花園商鋪總建筑面只約 8500平方米，合計約 75間，面積約 60— 150平方米 /間，共 2層，底層層高約 ，開間約 — ,進深 15— 20米；商鋪業(yè)態(tài)：飲食、服裝干洗、裝飾公司、棋牌、美容美發(fā)、摩托車行、廣告公司、公司辦事處、超市、水果店等。 ?國際輪滑運動中心，位于海昌路路東，北臨海洲路，由恒地房產(chǎn)投資兩億元打造，國際輪滑運動中心由輪滑館、單身公寓和商業(yè)組成，其中商業(yè)面積 9000多方。 2 項目周邊商業(yè)項目 本項目 商辦用地 商辦用地 規(guī)劃中的城南商業(yè)中心(商業(yè) 10萬方以上） 商辦酒住用地 （商業(yè)約 5萬方） 滑輪中心 （商業(yè) 9000多方） 廣廈金貿(mào) （商業(yè) 5000方） 商辦用地 百合新城商鋪 （ ） 沃爾瑪 （ ） 締藝家 皮革城 項目毗鄰客運中心、海寧大道，皮革城和締藝家建材和締藝家家具，未來擁有吸引外來消費者的良好條件。但是，從板塊的進一步分解來看： 城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)地段偏遠，對中高端群體基本上分流作用不大，不會形成直接競爭； 市中心目前還沒有高檔的獨立商業(yè)項目，對本項目的競爭壓力也不是很大； 可見， 從地段上講，項目的競爭壓力主要還是來自未來兩年城南新區(qū)新建的商業(yè)項目。 綠城新湖榮譽出品 近兩年城南新區(qū)出讓了大量土地，主要做為商辦用地，未來幾年城南商圈的中高商業(yè)體量將超過 20萬方，競爭將會空前激烈。 綠城新湖榮譽出品 百合新城 風和麗苑 百合新城 本項目 金桂苑 人才小區(qū) 淺水灣 陽光新城 華庭現(xiàn)代城 丁香花園 南苑小區(qū) 南苑四里 錦繡花園 2 項目周邊居住狀況 ?百合天地商業(yè)中心周邊目前的高檔小區(qū)除了百合新城外，有不少的農(nóng)民房，基本沒有其他高檔小區(qū)，風和麗苑屬于經(jīng)濟實用房，在建的中高檔小區(qū)有金桂苑、人才小區(qū)華庭現(xiàn)代城、淺水灣等。 ?項目可以有針對性的成為政府部門的商務招待接待中心。 ?海寧目前最高檔的酒店海洲大酒店在項目附近，皮革城五星級大酒店在建中。 綠城新湖榮譽出品 2 項目周邊配套 ?局部交通 ?生活教育配套 交通局 本項目 客運中心 宏達學校 建設局 行政中心 體育館 海洲大酒店 法院 醫(yī)療中心 文化館 南苑小學 皮革城五星級大酒店（在建） ?百合天地商業(yè)中心周邊學校比較集中。 ?如果未來文宗路南北打通，將使交通更加便捷。 ?客運中心站點： K1路、 6路、5路 、 9路、 K15路、 T101路、T188路、 T215路 2 項目周邊配套 ?局部交通 ?生活教育配套 海 昌 路 文 苑 路 本項目 ?從目前道路情況來看，項目周邊私家車交通較為暢通，東西南北四方向均較為便利。 文苑路沿街獨立商鋪（交付）； 文苑路商業(yè)內(nèi)街（交付）； 文宗路商業(yè)中心和 2個社區(qū)會所， 07年交付； 環(huán)南二路東區(qū)高層沿街底鋪 ， 07年交付； 文苑路東區(qū)沿街底鋪， 08年交付 綠城新湖榮譽出品 ?建筑面積： 28785平米，包括二個（ 6146平米和 4757平米）會所、幼兒園等 ?容積率： ?停車位： 157個 ?除去會所、幼兒園等，剩余可用商業(yè)面積為 9397平米 ?建筑風格：地中海式風格 ?產(chǎn)品構(gòu)成： 2層雙面商業(yè)步行街、圍合式商業(yè)廣場等 廣場 會所 B 會所 A 步 行 街 2 百合天地基本概況 綠城新湖榮譽出品 綠城新湖榮譽出品 綠城新湖榮譽出品 ? 地塊周邊主要道路： 海寧大道（寬 60米） 環(huán)南二路（寬 40米） 環(huán)南三路（寬 60米） 文宗路（寬 30米） 文苑路（寬 40米） 海昌路 海洲路 ?項目離老市區(qū) 5分鐘車程，離新市行政中心 。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度非常迅猛，尤其是商業(yè)房產(chǎn)未來兩年大量的開發(fā)，各個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，以及大規(guī)模的城市建設、基礎設施建設和城南新區(qū)的規(guī)劃將是海寧市的城市發(fā)展重點，同時也為本項目的投資開發(fā)提動了良好的外部環(huán)境。 ?從規(guī)劃情況來講， 城西南市場群商圈為城南商圈帶來了機遇，而城東商圈則帶來了競爭。 ?海寧創(chuàng)造宜居城市及長三角文化旅游名市的城市定位使得海寧的城市環(huán)境日趨完善，而旅游人群及旅游收入的逐年提高，為 項目打造海寧特色旅游景點成為一種可能。 ?居民收入和消費零售額呈現(xiàn)同步增長的趨勢，消費能力的提升對未來房產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展提供有效的經(jīng)濟支撐。二是服務于西南地區(qū)市場群交易需要，相應發(fā)展金融、保險、中介、現(xiàn)代物流、倉儲、配選、托運、貿(mào)易咨詢、酒店等業(yè)態(tài)。根據(jù)海寧城市建設發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃中期以后，隨著城西南市場群的建設完工，城南新區(qū)的行政、文化、醫(yī)療、體育金融中心的地位將不斷上升。 ?定位： 滿足居民購物、休閑、集會、娛樂等綜合消費需要，服務于市場群產(chǎn)業(yè)發(fā)展及商務活動的海寧市高檔次商貿(mào)服務中心節(jié)點，新興的時尚休閑購物區(qū)?？紤]到新區(qū)建設檔次較高，規(guī)劃分期建成能夠積極引進和吸納具有國際先進水平的商貿(mào)流通業(yè)態(tài)集群，使之成為 海寧未來高檔次商品與市場交動集中區(qū) ，商業(yè)設施規(guī)劃建設主要 以服務于區(qū)域范圍內(nèi)的市場交易活動為主 ，重點發(fā)展金融服務、商務、餐飲、貿(mào)易咨詢、展會、物流，及相應的市場管理服務等，并配合以商業(yè)零售、餐飲服務業(yè)等的均衡發(fā)展。 ?具體規(guī)劃內(nèi)容 ?選址建設面積在 1萬平萬米左右的海寧農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，強化相應的物流配送中心建設 ?12家不同規(guī)模的 (5000— 10000平方米左右 )的鄰里中心式的綜合性商貿(mào)服務業(yè)建筑 ?選址可在人口集中的居民區(qū)附近，內(nèi)部引入一家面積在 2022平方米左右的有較高檔次的超市，配套引入連鎖店、餐飲、圖書館、醫(yī)療站、健身設施、職業(yè)中介、社區(qū)辦公、派出所、儲蓄所等與居民日常生活密切相關(guān)的服務業(yè) ?建成 12象中型超市及多家社區(qū)型便利商店， 2家室內(nèi)標準菜市場 ?先期建成 1條綜合商業(yè)街 1 海寧主城區(qū)商圈規(guī)劃 綠城新湖榮譽出品 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) ?區(qū)域位臵：海州路以南，海寧大道以西，城南大道以北市場群區(qū)域。 ?規(guī)劃構(gòu)想：城北地區(qū)是海寧工業(yè)生產(chǎn)與加工聚集區(qū)，人口較為集中，今后還將匯聚起眾多的生產(chǎn)、加工人員。 ?部分規(guī)劃由容： ?1家融購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的 2萬平方米左右的高檔商業(yè)會所，內(nèi)設品牌服裝專賣店、高檔飾品店、酒吧、咖啡吧、健身娛樂設施等； ?1家 5000平方米左右的中型標準超幣，多家小型便利超市、面餐店、蛋糕房；多家特色餐引店； ?設臵商務休閑吧、咖啡吧、茶吧、酒吧、音樂吧、水果吧等高檔休閑服務設施； ?待條件成熟，中遠期后，在區(qū)域內(nèi)選址建設 3萬平米左右的海寧會展中心； 1 海寧主城區(qū)商圈規(guī)劃 綠城新湖榮譽出品 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 城西南市場群 ?城南新區(qū) ?區(qū)域范圍：以城北海昌街道為核心的 25平方公里區(qū)域。 ?規(guī)劃構(gòu)想：目前城東地區(qū)人口尚未集中，近中期商圈還難以完全形成，但考慮到城東地區(qū)外商居住較多、中高檔住宅逐日增加，根據(jù)規(guī)劃，海寧未來的會展中心也將在城東地區(qū)選址建設。考慮到城市未來人口布局結(jié)構(gòu)的變化及城南、北、東各商圈的逐步形成，中心區(qū)商業(yè)核心的打造應突出其繁華、熱鬧、娛樂、休閑的氛圈，培育核心區(qū)商貿(mào)服務業(yè)特色，并加大商務、金融、中介等方面的功能。 ?政府對此商圈近期規(guī)劃重點：一是業(yè)態(tài)整合；二是提高檔次，增強整體休閑品味；三是改著善交通條件和停車條件。 海寧城市發(fā)展： ?規(guī)劃中海寧城市以向南、向西發(fā)展為主，兼顧向東、向北發(fā)展，形成以現(xiàn)有城區(qū)為中心，多向跳躍發(fā)展的組團式布局結(jié)構(gòu) 綠城新湖榮譽出品 1 海寧主城區(qū)商圈規(guī)劃 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū) ?城西南市場群 ?城南新區(qū) ?商圈區(qū)域范圍：東起河西路、西至海昌路、南起水月亭路、北臨西山路、西寺橋街。 空間布局結(jié)構(gòu) 到 2020年，海寧將形