【正文】 本案設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將適合 3 人居住的戶型作為主力戶型。三年內(nèi)有購(gòu)買意向者均應(yīng)成為本案關(guān)注的目標(biāo)客戶。約 70%的人對(duì)合肥市的房市表示樂(lè)觀。本區(qū)域內(nèi)租借的比例占了不到 30%，這部分人將成為本案的目標(biāo)客戶 。根據(jù)受訪情況，本案的目標(biāo)客戶大都集中在本區(qū)域內(nèi)。因涉及個(gè)人穩(wěn)私，一般都盡量少報(bào)，數(shù)據(jù) 僅供參考。而占 %的高級(jí)管理人員、經(jīng)商戶、高新科技人員才是本案所應(yīng)爭(zhēng)取的目標(biāo)。 3）職業(yè)構(gòu)成 高級(jí)管理人員 教師 經(jīng)商戶 企業(yè)員工 高新科技人員 其他 ％ 3％ ％ ％ ％ ％ 此項(xiàng)調(diào)查意在判別消費(fèi)者的職業(yè)結(jié) 構(gòu)。 2． 目標(biāo)消費(fèi)群調(diào)查 消費(fèi)市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查情況 個(gè)人基本資料 1) 性別構(gòu)成 男 女 % % 2）年齡構(gòu)成 25— 30 歲 30— 40 歲 40－ 50 歲 50 歲以上 ％ ％ ％ ％ 此項(xiàng)調(diào)查意在判明消費(fèi)者的年齡構(gòu)成，數(shù)據(jù)顯示 30— 40 歲的年齡段比例最高。 2．馬鞍山南路建設(shè)的啟動(dòng)，以及其他開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)振公司的加入，帶動(dòng)了區(qū)域的成片開(kāi)發(fā)。 現(xiàn)場(chǎng)售樓處很大，售樓人員多達(dá) 10 人以上，并有樓盤三維展示，售樓人員由君安房產(chǎn)投資顧問(wèn)公司培訓(xùn)一個(gè)月后上崗。 宣傳重點(diǎn) 我的個(gè)性、我的品位、我的國(guó)際情調(diào) 物業(yè)管理及費(fèi)用 元一國(guó)際大酒店物業(yè)管理公司 交付日期 已經(jīng)開(kāi)始交房， 4 號(hào)樓 2021 年 11 月 28 日交房 該項(xiàng)目由香港元一集團(tuán)投資建設(shè)，該集團(tuán)在合肥還有兩個(gè)投資項(xiàng)目：五星級(jí)大酒店、高爾夫球場(chǎng)。㎡ 交付日期 2021 年 11 月 30 日一期工程交付 樓盤點(diǎn)評(píng) 1. 會(huì)所規(guī)模巨大，達(dá)到 1 萬(wàn)㎡，內(nèi)部功能齊全、配套先進(jìn)，不足之處是運(yùn)營(yíng)成本較大，可能成為負(fù)擔(dān) 2. 在當(dāng)?shù)厥淄啤皹峭酢备拍? 3. 部分樓底采用架空，一樓采用酒店式大堂 4. 首 推“零公攤” 5. 整體開(kāi)發(fā)理念過(guò)于超前，與本地市場(chǎng)消費(fèi)習(xí)慣有差距 6. 往返市中心采用豪華巴士接送 7. 營(yíng)銷策劃的策略有問(wèn)題，入市方式和定位均有欠缺 元一時(shí)代花園（同質(zhì)樓盤） 樓盤位置 勝利路以西，鳳陽(yáng)路以北 開(kāi)發(fā)商 安徽元一房地產(chǎn)有限公司 設(shè)計(jì)單位 中國(guó)建筑東北設(shè)計(jì)研究院 行銷策劃 君安房產(chǎn)投資顧問(wèn)公司 周邊環(huán)境及配套 位于新站綜合開(kāi)發(fā)區(qū)，離新火車站 2 站路 周邊交通 1 10 12 13 11 119 路公交車 樓盤檔次 中高檔 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 畝 總建筑面積 8． 9 萬(wàn)㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 603 戶 容積率 綠化率 42％ 樓層數(shù) 4 幢 12 層， 4 幢 18 層 車庫(kù)組成 地上 58 個(gè)、地下 145 個(gè) 車庫(kù)配比 34％ 建 筑 風(fēng) 格 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 戶 型 設(shè) 計(jì) 主力戶型 110120 ㎡， 130 ㎡ 145 ㎡ 典型戶型 三室二廳二衛(wèi) 戶型范圍 94300 ㎡ 小 區(qū) 配 套 水 環(huán)保型變頻供水 電梯 有 中央空調(diào) 無(wú) 配套設(shè)施 會(huì)所、幼兒園 智能化系統(tǒng) 閉路電視控制和集中顯示、緊急呼救、背景音樂(lè)、 電梯呼救、門禁 樓盤售價(jià) 2100 元／平方起價(jià)（打折后） 付款方式及折扣 4 號(hào)樓打 92 折，其余的樓打 93 折 銷售情況 總體在 83%左右， 11 層剩的比較多。 東?；▓@ 樓盤位置 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)翠薇路與松谷路交匯處 開(kāi)發(fā)商 合肥東海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 設(shè)計(jì)單位 安徽省建筑科學(xué)研究院、新加坡雅科本設(shè)計(jì)公司 行銷策劃 上海遞伍商業(yè)管理咨詢有限公司 周邊環(huán)境及配套 南接徽?qǐng)@，東接明珠廣場(chǎng) 周邊交通 226 路公交車 樓盤檔次 高檔 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 260 畝 建筑面積 45 萬(wàn)㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 一期 400 多戶（ 11 萬(wàn)平方米） 容積率 綠化率 43％ 樓層數(shù) 18 層 25 層 車庫(kù)組成 / 車庫(kù)配比 36％ 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 戶 型 設(shè)計(jì) 主力戶型 130170 ㎡ 典型戶型 三室二廳二衛(wèi) 戶型范圍 80～ 310 ㎡，最大的有 750 ㎡的空中樓皇 空調(diào)機(jī)位 預(yù)留 小區(qū)配套 水 變頻恒壓供水 電梯 德國(guó)品牌尤力維特 中央空調(diào) 無(wú) 配套設(shè)施 會(huì)所、停車位、兒童娛樂(lè)中心、郵局、銀行、保健中心 智能化系統(tǒng) 清華同方負(fù)責(zé)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、光纖線路、寬頻網(wǎng)絡(luò)通訊、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)， 24 小時(shí)多畫(huà)面監(jiān)控。 園景天下 樓盤位置 海關(guān)路與楊振寧大道交匯口 開(kāi)發(fā)商 安徽省華信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 設(shè)計(jì)單位 合肥市建筑設(shè)計(jì)研究院 行銷策劃 上海及弟不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu) 周邊環(huán) 境及配套 坐擁大蜀山森林公園，野生動(dòng)物園、人工湖 周邊交通 有 801 路公交車、小區(qū)巴士定時(shí)開(kāi)往市中心 樓盤檔次 中檔 規(guī)劃設(shè)計(jì) 總占地面積 120 畝 總建筑面積 12 萬(wàn)平方米 規(guī)劃戶數(shù) 1000 戶 容積率 1． 5 綠化率 40％ 樓層數(shù) 6 層多層， 12 層小高層 車庫(kù)組成 地下停車場(chǎng)、停車庫(kù) 車庫(kù)配比 車庫(kù) 100 間，車位 200 個(gè)（車庫(kù) 萬(wàn)元 /個(gè)） 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 三段式歐式 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 120130 ㎡ 典型戶型 三室二廳二衛(wèi) 戶型范圍 98150 ㎡ 小區(qū)配套 水 / 電梯 日立同檔次 中央空調(diào) 無(wú) 配套設(shè)施 會(huì)所、幼兒園、規(guī)劃中的高新區(qū)菜市場(chǎng) 智能化系統(tǒng) 周界報(bào)警系統(tǒng)、 24 小時(shí)電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講、門禁系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、寬帶接入 樓盤售價(jià) 多層均價(jià) 1900 元 /㎡，小高層均價(jià) 2200 元 /㎡。 建筑設(shè)計(jì) 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司 樓盤售價(jià) 一期均價(jià) 3100 元 /㎡， 二期均價(jià) 3200 元 /㎡ 付款方式及折扣 / 銷售情況 一期僅余一層、六層，還有部分小高層 二期 2021 年 9 月 15 日開(kāi)盤，目前價(jià)格未定 宣傳重點(diǎn) 提升住的品質(zhì)，追尋生活的至高境界 物業(yè)管理及費(fèi)用 柏景灣物業(yè)管理公司，物管費(fèi)：多層 元 /㎡ 周邊交通 801 路公交車 樓盤檔 次 中高檔 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 萬(wàn)㎡ 總建筑面積 30 萬(wàn)㎡ 規(guī)劃戶數(shù) 2021 戶 容積率 綠化率 40％ 樓層數(shù) 6 層為主， 11 層的小高層為輔 車庫(kù)組成 800 個(gè)地上車位 車庫(kù)配比 40%50% 建筑設(shè)計(jì) 建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng)情 戶 型 設(shè) 計(jì) 主力戶型 110130 ㎡， 140150 ㎡ 典型戶型 三室二廳二衛(wèi) 戶型范圍 90290 ㎡ 空調(diào)機(jī)位 有預(yù)留 小 區(qū) 配 套 配套設(shè)施 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng) 、游泳 池、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 水 變頻恒壓供水 電梯 上海三菱 中央空調(diào) 無(wú) 智 能化系統(tǒng) 遠(yuǎn)程抄表、背景音樂(lè)、緊急呼救、門禁系統(tǒng) 建筑設(shè)計(jì) 浙江大學(xué)設(shè)計(jì)研究院 樓盤售價(jià) 多層均價(jià) 2200 元 /㎡，小高層均價(jià) 2660 元 /㎡ 付款方式 及折扣 聽(tīng)荷居前 50 套 96 折 銷售情況 40％（聽(tīng)荷居），最近夢(mèng)園在部分 10 路、 801 路車身上做了廣告，加大了宣傳力度 宣傳重點(diǎn) 詩(shī)意夢(mèng)園，現(xiàn)代生活 物業(yè)管理 眾望置業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)服務(wù)部 交付日期 2021 年 9 月 樓盤 點(diǎn)評(píng) 系合肥市第一個(gè)小康型示范小 區(qū)； 充分借用了蜀山、人工湖景色，空氣質(zhì)量較好； 起價(jià) 1580 元 /㎡，最低 1380 元 /㎡（ 99 年底）， 3 年來(lái)漲了上千元，漲幅顯著； 生活配套較差，導(dǎo)致入住率低； 規(guī)劃水平較低，小區(qū)模式缺乏創(chuàng)新； 不注意樹(shù)立品牌形象； 團(tuán)購(gòu)多，第二次購(gòu)房的客戶較多。 月左右 其它 小高層賣得不好，有一幢小高層據(jù)售樓小姐介紹被單位集體預(yù)訂，另外的小高層僅賣掉二十套左右。生活僅剩的一幢多層（ S 型）預(yù)計(jì) 9 月上旬開(kāi)盤，已有很多人預(yù)訂，面積有 11 160、 170 平方米。 二． 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查 本案附近多為家屬宿舍區(qū)，上檔次的樓盤不多，主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤為學(xué)府花園、百盛苑。位于火車站附近的元一時(shí)代花園、都市豪庭等均為新開(kāi)發(fā)的純高層住宅，多為一梯三戶，面積從 90200 ㎡不等，銷售狀況較好，元一時(shí)代花園 2021 年 7 月開(kāi)盤，銷售率達(dá)到 80％。根據(jù)不同的消費(fèi)群體，別墅式住宅、高層、小高層住宅、普通商品住宅將使增量住房市場(chǎng)呈現(xiàn)梯度化發(fā)展。根據(jù)省