【正文】 綠城 自行車(chē)廠項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū) 項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 一．土地性質(zhì)調(diào)查 1． 地理位置 本項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本案）地塊位于合肥市西南，為合肥摩托車(chē)廠（一般稱(chēng)自行車(chē)廠）廠址，東臨合作化路，西至東至路，南貼自行車(chē)廠職工生活區(qū)，北面為郵政印刷廠。 2． 地形地貌 本案占地面積為 152 畝。地形呈 L 形，南北長(zhǎng)約 200 米，東西長(zhǎng)約 500 米。地勢(shì)平坦，建筑空地均為水泥地面。地塊內(nèi)有架高氣罐、管道、高聳的煙囪、舊廠房等建筑物，目前未拆除。地塊主干道旁有大樹(shù)近百棵，可移栽。 3． 管線狀況 此地塊為廠址，給水、排水、供電、電信等基本條件具備。廠區(qū)道路西 側(cè)設(shè)有水泥電桿架空線，線路與合作化路、東至路相連。 4． 規(guī)劃要求 （未定） 二．周邊環(huán)境調(diào)查 1． 自然環(huán)境 本案四周均無(wú)景觀可借，東面看去，視野開(kāi)闊，其余三面均有建筑遮擋。 東面：為合作化南路，路東為中國(guó)科大（西區(qū)）?？拼髮?shí)驗(yàn)室化工廠正對(duì)本案現(xiàn)入口。 南面：緊臨自行車(chē)廠生活區(qū)，景觀極差。除廠辦幼兒園和職工子弟學(xué)校建筑尚可外， 9 幢 35層的的家屬宿舍樓建筑陳舊、雜亂。 西面：為東至路，路寬 10 米，道路崎嶇不平，下雨天泥濘。（目前正進(jìn)入拆遷規(guī)劃， 2021年 7 月之前完工，建成后路寬為 30 米）。隔路為解放軍炮兵學(xué)院。 北面：為郵政印刷廠及郵政局 6 幢 7 層條式家屬宿舍樓，建筑排列整齊，外觀較為整潔。 2．人文環(huán)境 本案周邊人文氛圍較濃，高校林立。東隔合作化路與中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)（西區(qū)）、安徽大學(xué)、電力職工大學(xué)、合肥聯(lián)合大學(xué)相望；西隔東至路與解放軍炮兵學(xué)院相鄰；向西北約 1000 米處為解放軍電子工程學(xué)院。位于黃山路上的合肥科技館、“合肥科技長(zhǎng)廊”離本案約 250米。 3．環(huán)保狀況 1） 空氣 本案所處區(qū)域空氣質(zhì)量一般。東側(cè)合作化路為合肥市的南北干道。隨著機(jī)動(dòng)車(chē)輛迅速增加，尾氣超標(biāo)排氣日益嚴(yán)重，空氣的污染較大。但沿街綠化尚可，對(duì)空氣有 一定凈化作用。合作化路東側(cè)、距本案 50 米的中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)國(guó)家同步輻射實(shí)驗(yàn)室，因不定期開(kāi)展實(shí)驗(yàn)，可能會(huì)對(duì)本案空氣造成輕微污染。 2） 噪音 本案位于合肥市兩條主干道黃山路、合作化路附近，來(lái)往車(chē)輛（尤其是摩托車(chē)、貨車(chē)）、行人較多，周邊交通處于較繁忙狀態(tài)，造成的噪音污染將對(duì)本案構(gòu)成威脅。 周邊主要路段交通量為： 合作化路 車(chē)流量 1844 輛 /小時(shí) 雙向 人流量 1164 輛 /小時(shí) 雙向 黃山路 車(chē)流量 1912 輛 /小時(shí) 雙向 人流量 1396 輛 /小時(shí) 雙向 注：以上數(shù)據(jù)為 11： 0013： 00 實(shí)測(cè) 3） 衛(wèi)生狀況 本案南側(cè)自行車(chē)廠生活區(qū)一帶，生活污水、垃圾隨處可見(jiàn)，其余三面衛(wèi)生狀況尚可。 4） 社會(huì)治安狀況 本案距市中心不遠(yuǎn)，又屬文教區(qū)，社會(huì)治安狀況良好。 三．周邊交通狀況調(diào)查 本案享有交通樞紐給予的優(yōu)惠的區(qū)域條件，周邊交通和出外交通十分便利。 1．周邊交通干道 A） 南北干道 合作化路。緊貼本案，為合肥市交通主干道。南至合肥政務(wù)文化新區(qū)，北接濉溪路，連結(jié)東西要道長(zhǎng)江路、黃山路、望江路，與合肥市最大的交通樞紐三里墩立交橋相連。 B） 東西干道 黃山路。東至美菱 大道，西至大蜀山，路寬 55 米，為城市景觀軸線，距本案約 200 米。 2．附近主要公交線路 A）位于合作化路（公交車(chē)站緊靠本案） 136 路 市府廣場(chǎng) 火車(chē)西客站 6： 3020： 00 112路 亳州站 亳州站（市中心環(huán)線） 6： 3019： 00 12路 安徽大市場(chǎng) 火車(chē)站 十五里河 6： 0019： 00 B) 位于黃山路（最近的公交車(chē)站距本案 250米） 125路 炮兵學(xué)院 武警醫(yī)院 夏 6： 00（冬 6： 30） 20： 00 118路 電子工程學(xué)院 花溪住宅區(qū) 夏 6： 00（冬 6： 30） 20： 00 10路 夢(mèng)園小區(qū) 火車(chē)站 夏 6： 00（冬 6： 30） 20： 00 四．周邊市政配套調(diào)查 本案周邊缺乏有規(guī)模、上檔次的大型生活設(shè)施。零售百貨、文化娛樂(lè)、賓館酒店等商業(yè)設(shè)施主要還需依托長(zhǎng)江中路一帶的市傳統(tǒng)商業(yè)中心和南七一帶的次商業(yè)中心。 1． 學(xué)校 中國(guó)科學(xué)技術(shù)大學(xué)西區(qū)：全國(guó)著名大學(xué)。位于合作化路 ，距本案僅一路之隔。 安徽大學(xué)：合肥市重點(diǎn)大學(xué)。位于黃山路，距本案約 800米。 解放軍炮兵學(xué)院：全國(guó)著名大學(xué)。位于東至路，緊鄰本案西面。 黃山路小學(xué)：普通中學(xué)，為本案學(xué)區(qū)指定中學(xué)。位于黃山路，距本案約為 1500米。 第十七中學(xué)：普通小學(xué)，為本案學(xué)區(qū)指定小學(xué)。位于望江西路和東至路交界處，距本案約為1000米。 2． 醫(yī)院 解放軍 105醫(yī)院：合肥市著名醫(yī)院。位于長(zhǎng)江西路五里墩立交橋下，距本案約為 1200米。 安徽醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院：合肥市著名醫(yī)院。位于績(jī)溪路，距本案約為 1800平方米。 3． 銀行 工商所軸承廠儲(chǔ)蓄所：位于合 作化南路與黃山路交界處，距本案約為 600米。 4． 郵局 學(xué)府郵政所：位于合作化南路與黃山路交界處，距本案約為 200米。業(yè)務(wù)范圍包括匯兌、報(bào)刊征訂、信函、包裹、郵政特快。 5． 酒店賓館 安徽大學(xué)學(xué)術(shù)交流中心（安大賓館）：位于黃山路合作化路交叉口，距本案約為 250 米，共有床位 188 張。提供住宿、會(huì)議、娛樂(lè)和就餐服務(wù)。 郵電大酒店黃山路分店：位于黃山路與合作化路交叉口，距本案約為 200 米，是一個(gè)可提供近 100 人就餐的中檔酒店。 6． 商貿(mào) 自行車(chē)廠菜場(chǎng)：位于合作化南路，距本案約 30 米。簡(jiǎn)陋大棚、攤位雜亂、四周簡(jiǎn)易營(yíng)業(yè)房圍合。 本案周邊還有小雜貨店、家電維修、攝影、照相、五金建材、美容美發(fā)、修車(chē)鋪、小飲食店約 20 余家，建筑破舊、雜亂。 五．周邊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)研究 項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研 一． 合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 1． 2021 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)， 2021 年上半年，合肥市商品住宅施工面積 萬(wàn)平方米，與上年同期相比增長(zhǎng) ％，商品住宅竣工面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積達(dá)到 萬(wàn)平方米，分別比上年同期增長(zhǎng) ％和 50％，住宅市場(chǎng)產(chǎn)銷(xiāo)兩旺。商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％，到 6 月 底，全年歷年累計(jì)住宅空置面積 萬(wàn)平方米，比上年同期下降了 個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)省建安開(kāi)發(fā)辦介紹，今年上半年合肥房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，一季度平均房?jī)r(jià)已漲到 元，比去年均價(jià)上漲了 83 元，有的小區(qū)平均房?jī)r(jià)達(dá)到 3000元，據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)五年內(nèi)房?jī)r(jià)將會(huì)持續(xù)上漲。 2．房產(chǎn)品品種專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查 本次調(diào)查中我們發(fā)現(xiàn)：合肥市多層次的住房供應(yīng)體系基本形成，高層、小高層（高層）住房需求的多樣化，導(dǎo)致供給的多樣化。根據(jù)不同的消費(fèi)群體，別墅式住宅、高層、小高層住宅、普通商品住宅將使增量住房市場(chǎng)呈現(xiàn)梯度化發(fā)展。近幾年，合肥市新 建的商品房多為多層、小高層（高層）綜合樓盤(pán)。位于火車(chē)站附近的元一時(shí)代花園、都市豪庭等均為新開(kāi)發(fā)的純高層住宅，多為一梯三戶(hù)，面積從 90200 ㎡不等，銷(xiāo)售狀況較好，元一時(shí)代花園 2021 年 7 月開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售率達(dá)到 80％。種種跡象表明，雖然多層住宅在合肥市比較受歡迎，仍為市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)主力，但高層、小高層住宅的開(kāi)發(fā)逐步被接受，并將因小區(qū)環(huán)境等優(yōu)勢(shì)會(huì)越來(lái)越受到人們的青睞。 二． 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查 本案附近多為家屬宿舍區(qū)，上檔次的樓盤(pán)不多，主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)為學(xué)府花園、百盛苑。 學(xué)府花園 說(shuō)明：本表依據(jù)東區(qū)規(guī)劃填制（括號(hào)內(nèi)數(shù)據(jù)為總體規(guī) 劃） 樓盤(pán)位置 黃山路與石臺(tái)路交叉口 開(kāi)發(fā)商 安徽新華房地產(chǎn)有限公司 周邊環(huán)境 合肥電子工程學(xué)院南邊，合肥炮兵學(xué)院西側(cè) 周邊交通 10 11 13 10 路公交車(chē) 小區(qū)規(guī)模 萬(wàn)㎡（總建筑面積 40 萬(wàn)㎡） 樓盤(pán)檔次 中高檔 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 總占地面積 畝（總占地面積 490 余畝） 總建筑面積 萬(wàn)㎡（總建筑面積 40 萬(wàn)㎡） 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 1039 容積率 綠化率 ％ 樓層數(shù) 35 幢 5~6 層、 8 幢 9~11 層、 2 幢高層 車(chē)庫(kù)組成 361 個(gè)半地下車(chē)位 車(chē)庫(kù)配比 ％ 建 筑 設(shè) 計(jì) 建筑風(fēng)格 歐式風(fēng)格 戶(hù) 型 設(shè) 計(jì) 主力戶(hù)型 100160 ㎡ 典型戶(hù)型 三室二廳二衛(wèi) 戶(hù)型范圍 85 ㎡ ~255 ㎡ 空調(diào)機(jī)位 預(yù)留空調(diào)機(jī)位 小 區(qū) 配 套 水 多層由市政管網(wǎng)直供，小高層變頻供水 電梯 小高層名牌電梯 中央空調(diào) / 配套設(shè)施 小學(xué)、幼兒園、教育會(huì)所 智能化系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，室內(nèi)緊急求助系統(tǒng)，安保監(jiān)控中心， IC 卡車(chē)輛出入管理系統(tǒng)，水、電、煤氣三表智能抄表 建筑設(shè)計(jì) 中國(guó)南 方建筑勘察設(shè)計(jì)院、安徽建筑設(shè)計(jì)院 樓盤(pán)售價(jià) 均價(jià)為 2400 元 /㎡（打折后） 付款方式及折扣 一次性 95 折；按揭 96 折；分期付款不打折 銷(xiāo)售情況 一期還剩十幾套，二期接受預(yù)訂， 2 萬(wàn)塊訂金 宣傳重點(diǎn) 好房子宣言 物業(yè)管理 深圳市中海物業(yè)管理公司 其它 10 月份