【正文】 西子玫瑰溪谷產(chǎn)品策劃書(shū)目 錄第一章 項(xiàng)目概況一、地理位置 …………………………………………………………5二、地塊概況 …………………………………………………………5三、基地涉及未來(lái)規(guī)劃的相關(guān)問(wèn)題 …………………………………7四、區(qū)域環(huán)境 …………………………………………………………8五、交通狀況 …………………………………………………………13六、公建配套 …………………………………………………………16七、城市規(guī)劃要求 ……………………………………………………17第二章 項(xiàng)目定位一、開(kāi)發(fā)定位 …………………………………………………………20二、項(xiàng)目檔次 …………………………………………………………20三、項(xiàng)目規(guī)模 …………………………………………………………20四、產(chǎn)品類型 …………………………………………………………21五、目標(biāo)客戶 …………………………………………………………22六、價(jià)格分析 …………………………………………………………23第三章 項(xiàng)目案名建議 一、案名取向原則 ……………………………………………………24 二、案名建議 …………………………………………………………24第四章 項(xiàng)目核心概念一、游艇主題概念 ……………………………………………………26二、景觀分區(qū)概念 ……………………………………………………26三、產(chǎn)品分級(jí)概念 ……………………………………………………27四、核心別墅概念 ……………………………………………………28第五章 項(xiàng)目總體規(guī)劃一、規(guī)劃理念 …………………………………………………………29二、規(guī)劃原則 …………………………………………………………29三、規(guī)劃定位 …………………………………………………………30四、功能布局 …………………………………………………………30五、空間結(jié)構(gòu) …………………………………………………………31六、交通結(jié)構(gòu) …………………………………………………………32七、綠化系統(tǒng) …………………………………………………………34八、豎向設(shè)計(jì) …………………………………………………………34九、項(xiàng)目規(guī)劃需注意的若干問(wèn)題 ……………………………………35第六章 項(xiàng)目建筑單體一、建筑單體設(shè)計(jì)原則 ………………………………………………37二、建筑風(fēng)格 …………………………………………………………37三、建筑體型 …………………………………………………………37四、建筑色彩 …………………………………………………………38五、外立面用材 ………………………………………………………39六、建筑結(jié)構(gòu)形式 ……………………………………………………39七、住宅戶型 …………………………………………………………39八、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn) ……………………………………………………46九、項(xiàng)目戶型配比 ……………………………………………………47第七章 項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)一、景觀營(yíng)造的總體思路 ……………………………………………49二、景觀風(fēng)格 …………………………………………………………49三、景觀布局結(jié)構(gòu) ……………………………………………………50四、軟質(zhì)景觀設(shè)計(jì) ……………………………………………………51五、硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)…………………………………………………… 52六、照明設(shè)計(jì)………………………………………………………… 54七、景觀設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問(wèn)題……………………………………… 55第八章 基礎(chǔ)設(shè)施一、給排水系統(tǒng) ………………………………………………………58二、電氣系統(tǒng) …………………………………………………………59三、弱電系統(tǒng) …………………………………………………………62四、供氣系統(tǒng) …………………………………………………………67五、空調(diào)系統(tǒng) …………………………………………………………67六、消防系統(tǒng) …………………………………………………………67七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施 ……………………………………………68八、垂直運(yùn)輸系統(tǒng) ……………………………………………………69第九章 會(huì)所設(shè)計(jì)一、會(huì)所設(shè)置原則 ……………………………………………………71二、會(huì)所應(yīng)有功能 ……………………………………………………72三、建議規(guī)模及設(shè)施 …………………………………………………72第十章 物業(yè)管理一、委托物業(yè)管理 ……………………………………………………74二、管理服務(wù)及要求 …………………………………………………74三、開(kāi)發(fā)商一次性投入內(nèi)容 …………………………………………75四、物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目 ……………………………………………76五、物管費(fèi)收取原則及支出范圍 ……………………………………78 第一章 項(xiàng) 目 概 況 一、地理位置項(xiàng)目位于臨安青山湖旅游度假區(qū)北岸，坐北朝南，南面直接正對(duì)青山湖湖，水岸線長(zhǎng)達(dá)千米，東西兩側(cè)各擁有一個(gè)天然水灣，北面為稻田、沖溝和緩坡地帶，并有天然水塘若干處。臨安青山湖旅游度假區(qū)位于浙江省臨安市東部，東經(jīng)119176。42′，北緯30176。14′。處于滬杭強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)，東距杭州西湖景區(qū)僅40公里，杭徽公路貫穿東西，在地理位置和交通關(guān)系上都處在我國(guó)東南地區(qū)風(fēng)景旅游網(wǎng)絡(luò)的交接點(diǎn)，區(qū)域位置得天獨(dú)厚。二、地塊概況土地面積及紅線圖項(xiàng)目規(guī)劃用地面積1461畝，規(guī)劃建筑面積為389795平方米，%，綠化率高達(dá)70%。目前本案已取得土地證，處于拆遷前期階段，基地地塊分屬5個(gè)村莊，東南面沖溝地帶民居相對(duì)集中，并且還有民主村磚瓦廠一處，已停產(chǎn)，占地較大，3號(hào)沖溝地帶還有民居一處，整個(gè)基地共有30戶人家，拆遷量不大。地形地貌u 項(xiàng)目的地貌地形屬于低山丘陵——河谷型地貌類型，由低山丘陵、水體形成自然山水環(huán)境。地形東、南高，西，北部偏低，等高線50米以下的面積（不包括湖面）約占全區(qū)用地面積的一半。植被豐富、水質(zhì)良好，地貌屬類十分豐富。整個(gè)項(xiàng)目的邊際線和天際線變化復(fù)雜，是一處營(yíng)造低密度住宅的天然美地。u 項(xiàng)目土壤由巖性土、潮土、水稻土等構(gòu)成。氣候情況u 氣候特征：青山湖旅游度假區(qū)氣候溫暖濕潤(rùn)、光照充足、雨量豐沛、四季分明，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，由于地形起伏，氣候在垂直方向上變化較大，四季中春、秋季短，夏、冬季長(zhǎng)，季節(jié)特征明顯。u 氣溫：℃，海拔250米以下為16—15℃，250—400米為15—14℃，30年中，℃（1961年）℃（1980年），℃（1996年8月4日），最低氣溫達(dá)—℃（1977年1月31日）u 全年最冷月為1月，℃，最熱月為7月，℃。u 降水：，一年四季都有相當(dāng)?shù)慕邓?，各季分配不均勻?至6月雨量逐月增加，受“梅雨”影響，6月雨量為全年各月之冠。（1978年）。8月為相對(duì)平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月減少，12月最少。u 光照：，8月最長(zhǎng)，每年平均月日照時(shí)數(shù)均在220小時(shí)以上。u 據(jù)縣志記載，臨安自后唐天成三年（928年）至今，文字記載地震13次，多為微震，近年數(shù)次（1974年和1979年兩次），震中距離較遠(yuǎn)，均未造成災(zāi)害。三、基地涉及未來(lái)規(guī)劃的相關(guān)問(wèn)題u 本案為二級(jí)保護(hù)區(qū)嚴(yán)格控制用地地區(qū)。u 保護(hù)范圍：重要的景觀背景山體，植被覆蓋率高、植被生長(zhǎng)良好的部分山體、沖溝。u 規(guī)劃擬訂對(duì)坡度超過(guò)25%的山地、主要沖溝及山脊、樹(shù)林密集區(qū)加以保護(hù)、控制建設(shè)。u 為強(qiáng)化青山湖的景觀特征，嚴(yán)格控制周邊坡地的開(kāi)發(fā)，（吳淞高程33米）以上，對(duì)一些大體量非山地建筑應(yīng)進(jìn)行一些改建（如對(duì)建筑的色彩、外立面、屋頂?shù)龋?。此外，（吳淞高?7米）（吳淞高程33米）之間的湖岸景觀應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，成為公共景觀休閑區(qū)。u 石臨公路兩側(cè)和02省道南側(cè)及其他地區(qū)的環(huán)湖度假村，應(yīng)嚴(yán)格遵循高程在45米（）以上的山體禁止開(kāi)發(fā)、沖溝地區(qū)禁止開(kāi)發(fā)、道路綠化帶禁止占用此三原則進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的指標(biāo)控制。u 本案可供直接營(yíng)造住宅的山間平地不足總面積的30%，主要分布在本案北面由北向南的五個(gè)帶狀縱深沖溝地帶，其他很大部分是坡度超過(guò)25176。的山地或零星水體，經(jīng)過(guò)實(shí)地勘察，丘陵地帶利用率相對(duì)理想，但由于受到青山湖旅游度假區(qū)控制性詳規(guī)的綜合容積率限定，所以今后項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)將面臨地塊總體利用率和局部容積率控制、道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)的諸多問(wèn)題。四、區(qū)域環(huán)境地塊周邊的建筑物 u 本案處于西面太陽(yáng)灣方位有錦湖大酒店和高陽(yáng)山莊兩個(gè)旅游度假項(xiàng)目，原有建筑體量大，,在汛期可能會(huì)被淹沒(méi)，故規(guī)劃中將其拆除,進(jìn)行規(guī)劃控制。u 項(xiàng)目東面為青山湖大壩，湖對(duì)岸泥山灣一帶可以看見(jiàn)水緣山莊的建筑群。綠化景觀 植被為天然植被和人工植被并重。主要是杉木、香樟、楓香、馬尾松純林或與常綠闊葉林混交。另有部分闊葉林、灌叢、草坡和水生植物、茶園、果園等，還有獨(dú)特的水上森林——池杉林。自然景觀 u 項(xiàng)目自然景觀相比閑林一帶要優(yōu)化很多，青山湖有10平方公里的寬曠湖面和清澈的三級(jí)水質(zhì)，比西湖（）幾乎大一半，湖中的水上森林更是國(guó)內(nèi)獨(dú)有。u 但整個(gè)景觀基調(diào)比較平淡，公山、母山、青山等圍繞青山湖的谷地丘陵，作為湖面的大背景。植被顏色單一，缺乏色葉、秋色葉、觀花、觀果植物，使景觀層次感和縱深感不足，以后景觀改造需要比較大的投入。歷史人文景觀u 臨安歷史悠久，建城桓已歷一千多年，史稱“衣錦城”，是吳越國(guó)國(guó)王錢(qián)謬的故里。文風(fēng)鼎盛，代有名賢，素有江南名郡之稱。u 青山湖作為臨安休閑度假產(chǎn)業(yè)的“門(mén)戶站點(diǎn)”，正要打造青山湖湖濱度假基地，基地以商務(wù)休閑度假為特色，涵蓋景點(diǎn)：玲瓏山、錢(qián)王陵園、西徑山、功臣山等。環(huán)境污染狀況現(xiàn)已建的沿湖度假設(shè)施，建筑體量過(guò)大，風(fēng)格不統(tǒng)一；布局上占據(jù)湖面，建筑高度偏高，破壞湖區(qū)及山體的生態(tài)景觀。據(jù)調(diào)查，在泥山灣、（）以下的庫(kù)區(qū)，已有140余畝土地被違法占用，建造房屋等設(shè)施，以致水庫(kù)的興利庫(kù)容減少，防洪調(diào)蓄能力下降。由于庫(kù)區(qū)內(nèi)人們活動(dòng)增加，生活污水排入水庫(kù)，嚴(yán)重影響青山水庫(kù)的水質(zhì)和下游供水。另?yè)?jù)調(diào)查，（）以下有1600余人和36家企事業(yè)需要搬遷。周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目u 周邊已有8家房地產(chǎn)公司和1家旅游項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由東向西分布，分別為義烏富都（1000畝）、省交通房產(chǎn)公司（1400畝）、生態(tài)園、華電房產(chǎn)（700畝）、三晶房產(chǎn)（700畝）、省直房產(chǎn)（1200畝）、匯錦房產(chǎn)、高陽(yáng)山莊和八百里養(yǎng)生園，整個(gè)周邊樓盤(pán)圈地面積非常大，超過(guò)萬(wàn)畝，其中生態(tài)園為原有項(xiàng)目，其他項(xiàng)目還處于前期規(guī)劃階段。u 周邊樓盤(pán)基本位于臨石路沿線，不與青山湖相臨。而本案水岸線長(zhǎng)達(dá)千米，自然條件得天獨(dú)厚，是其他地塊難以比擬的。青山湖的規(guī)劃及定位，為項(xiàng)目的高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。代表項(xiàng)目資料如下：A、樓盤(pán)名：錦繡錢(qián)塘216。 開(kāi)發(fā)商：浙江錦繡錢(qián)塘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司216。 規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港都市建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司/DDB上海秉仁建筑事務(wù)所216。 方位：位于青山湖石臨公路北側(cè)216。 占地面積：1150畝216。 總建筑面積：22萬(wàn)平方米216。 中心會(huì)所：5000平方米216。 健身會(huì)所：3000平方米216。 容積率： 216。 建筑密度：11%216。 綠地率：65%216。 車(chē)位：每戶1—2個(gè)室內(nèi)車(chē)庫(kù)，一個(gè)室外車(chē)庫(kù)216。 戶數(shù)：741個(gè)216。 建筑類型：別墅216。 主力戶型：獨(dú)立別墅建筑面積 320平方米以上，花園500平方米左右216。 項(xiàng)目現(xiàn)狀：一期131套別墅預(yù)計(jì)今年8月開(kāi)盤(pán)216。 樓盤(pán)展示中心：黃龍世紀(jì)廣場(chǎng)B座1樓216。 咨詢電話：87902378 87902398B、樓盤(pán)名：青山翠湖216。 發(fā)展商：浙江中都集團(tuán)216。 開(kāi)發(fā)商：浙江臨安中都置業(yè)有限公司216。 方位；位于青山湖西側(cè)，距離杭州約40公里216。 用地面積：約3500畝，環(huán)湖線長(zhǎng)約1700米。216。 規(guī)劃情況：將匯集一處會(huì)議度假型五星級(jí)酒店、一條省重點(diǎn)培育國(guó)際農(nóng)民旅館街——阿西街、一個(gè)國(guó)際茶文化美食村——雅莊、一個(gè)杭州青少年野外拓展基地、一家汽車(chē)旅游集散中心為一體。216。 配套：項(xiàng)目位于臨安近郊，可享臨安城區(qū)的城市公共配套。同時(shí)區(qū)域內(nèi)五星級(jí)酒店和旅游區(qū)規(guī)劃，使配套更具豐富性和尊貴性。五星級(jí)酒店已于03年底奠基，將于2005年3月完成主體工程，2006年初試營(yíng)業(yè)，2006年6月正式對(duì)外營(yíng)業(yè)。216。 首發(fā)項(xiàng)目：山地排屋，結(jié)合所處山地緩坡，設(shè)計(jì)圍合式院落。216。 該項(xiàng)目目前尚處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。216。 銷售展示中心：杭州世貿(mào)中心一樓（原流聲吧）216。 咨詢電話：87980288 87983288現(xiàn)有項(xiàng)目綜合評(píng)判216。 開(kāi)發(fā)物業(yè)相似：以排屋、別墅為主。216。 開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)相近：以臨安當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商和外地企業(yè)為主，沒(méi)有品牌企業(yè)介入，開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)基本處于相同層面。216。 個(gè)案規(guī)模較大：占地面積基本在700畝以上216。 容積率普遍較低：由于受青山湖控規(guī)限定。216。 開(kāi)發(fā)地貌環(huán)境相似：同處于青山湖環(huán)湖方位，地貌均以低山丘陵——谷地和水體為主要特征。216。 客戶目標(biāo)一致：各項(xiàng)目都在杭州黃龍商圈等中心商務(wù)區(qū)域選擇寫(xiě)字樓做售樓中心，直接針對(duì)杭州市客戶及利用省會(huì)城市的信息傳播優(yōu)勢(shì)。216。 推廣核心內(nèi)容一致：青山湖、西線交通樞紐點(diǎn)、生態(tài)環(huán)境、低密度住宅。216。 面臨困難點(diǎn)相似：城市距離、交通現(xiàn)狀、配套支持、市場(chǎng)影響力和認(rèn)知度。五、交通狀況地塊周邊的市政路網(wǎng)以及公交現(xiàn)狀u 對(duì)外交通主要由北側(cè)石臨公路與外界聯(lián)系，對(duì)外交通便捷，并有一班公交與其聯(lián)系，但石臨公路道路級(jí)別較低，路面狀況差。u 對(duì)內(nèi)交通主要有幾條盡端式鄉(xiāng)村級(jí)道路到達(dá)各端點(diǎn)，缺乏環(huán)區(qū)道路系統(tǒng)，區(qū)塊間的通達(dá)性、聯(lián)系性差，已建道路級(jí)別低、路況差。u 水上交通線不明確，游船碼頭不足，