【正文】 杭州未來(lái)世界項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書杭州未來(lái)世界項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書杭州金馬房地產(chǎn)有限公司二〇〇八年六月182目　錄第一章 前言 3第一節(jié) 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論 4第二節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 8第二章 項(xiàng)目地塊及周邊概況 10第一節(jié) 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo) 10第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀 12第三節(jié) 項(xiàng)目周邊規(guī)劃結(jié)構(gòu) 23第四節(jié) 自然條件 37第三章 項(xiàng)目所在的城市歷史文化背景 44第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn) 44第二節(jié) 地方文化習(xí)俗 46第四章 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位 49第一節(jié) 主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 49第二節(jié) 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位 75第三節(jié) 產(chǎn)品定位 82第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 85第一節(jié) 設(shè)計(jì)理念及意象 85第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)控制條件 87第三節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求 88第四節(jié) 交通組織要求 92第五節(jié) 開(kāi)發(fā)分期與樣板區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)售樓處設(shè)置 96第六章 建筑設(shè)計(jì) 99第一節(jié) 住宅部分 99第二節(jié) 公共配套 104第七章 室內(nèi)設(shè)計(jì) 107第一節(jié) 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤室內(nèi)設(shè)計(jì)調(diào)查及分析 107第二節(jié) 樣板房 113第三節(jié) 會(huì)所及公共部位 115第八章 景觀設(shè)計(jì) 116第一節(jié) 設(shè)計(jì)理念及意象 116第二節(jié) 景觀設(shè)計(jì)要求 120第九章 安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì) 139第一節(jié) 給排水系統(tǒng) 139第二節(jié) 電氣系統(tǒng) 141第三節(jié) 弱電系統(tǒng) 143第四節(jié) 暖通 149第五節(jié) 其他 150第十章 物業(yè)管理及服務(wù)體系 152第一節(jié) 物業(yè)管理模式 152第二節(jié) 物業(yè)管理時(shí)間的界定 156第三節(jié) 開(kāi)發(fā)商一次性投入內(nèi)容的要求 161第四節(jié) 園區(qū)服務(wù)功能要求 163第五節(jié) 服務(wù)內(nèi)容 166第六節(jié) 服務(wù)及物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 174第十一章 經(jīng)濟(jì)估算 176杭州未來(lái)世界項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書第一章 前言杭州未來(lái)世界項(xiàng)目是由添智企業(yè)有限公司和逸豐（中國(guó)）有限公司聯(lián)合收購(gòu)杭州金馬房地產(chǎn)有限公司100％股權(quán)形式取得，項(xiàng)目位于杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)之江路186號(hào)，占地335畝，其中有40多畝水面（夢(mèng)湖），原為金馬公司開(kāi)發(fā)的未來(lái)世界主題公園。該地塊為住宅用地，與浙江工業(yè)大學(xué)之江校區(qū)比鄰而居，緊鄰國(guó)都房產(chǎn)正在開(kāi)發(fā)銷售的國(guó)都陽(yáng)明谷，該地塊應(yīng)是之江國(guó)家旅游度假區(qū)范圍內(nèi)、之江路以北所剩為數(shù)不多的住宅用地。之江區(qū)域以往雖然房產(chǎn)開(kāi)發(fā)量不是很大，但一直是以高檔樓盤為主，綠城玫瑰園、南都西湖高爾夫別墅區(qū)為該區(qū)域的代表樓盤，目前正在開(kāi)發(fā)的高檔樓盤有公元沐橋、國(guó)都陽(yáng)明谷、新帝郞郡、天怡等，待開(kāi)發(fā)的還有金都、九龍倉(cāng)合作項(xiàng)目以及雅戈?duì)?、酒店?xiàng)目的項(xiàng)目，該區(qū)域?qū)?huì)再一次以高檔住宅項(xiàng)目引起了市場(chǎng)的關(guān)注。鑒于之江區(qū)域住宅開(kāi)發(fā)的高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)定位和本項(xiàng)目自然環(huán)境優(yōu)越的稟賦，客觀限定了本地塊項(xiàng)目高品質(zhì)、高檔次、精品化的開(kāi)發(fā)方向。本產(chǎn)品策劃書的編制以市場(chǎng)調(diào)查為基礎(chǔ)，力爭(zhēng)使得本項(xiàng)目產(chǎn)品策劃理念在契合市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上具備一定的前瞻性。本產(chǎn)品策劃書對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境設(shè)計(jì)、小區(qū)生活配套設(shè)施設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計(jì)、公共服務(wù)設(shè)施設(shè)計(jì)、形象系統(tǒng)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理要求、經(jīng)濟(jì)估算等方面進(jìn)行了闡述，提出了相應(yīng)的基本思路和原則，供項(xiàng)目設(shè)計(jì)參考。第一節(jié) 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論一、投資環(huán)境可行性結(jié)論杭州位于中國(guó)東南沿海，浙江省省會(huì)，浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國(guó)東南重要交通樞紐，中國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)圈——長(zhǎng)江三角洲地區(qū)重要的第二大中心城市。，其中市區(qū)面積3068平方公里。杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有“錢塘自古繁華”之稱，經(jīng)濟(jì)總量居全國(guó)省會(huì)城市第二位，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力躋身全國(guó)大中城市前十位。 杭州具有良好的自然環(huán)境和深厚的歷史文化積淀，成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)盛不衰的一個(gè)重要原因。隨著“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“中國(guó)城市總體投資環(huán)境最佳城市”、“中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力城市”、“全國(guó)幸福指數(shù)最高城市”、“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”、“國(guó)際花園城市”等榮譽(yù)稱號(hào)的獲得，杭州的人居環(huán)境得到了迅速提升，“住在杭州”、“創(chuàng)業(yè)在杭州”已越來(lái)越多地被國(guó)內(nèi)外人士所接受，如今已成為浙江各地企業(yè)家和大批“海歸派”看好的城市，有力地拉動(dòng)了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，此外，杭州通過(guò)新的城市規(guī)劃拉動(dòng)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅吸引了余杭、蕭山、臨安等地農(nóng)民向城市聚集，也同時(shí)凝聚了上海等周邊地市人們的購(gòu)買力。杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)依托國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)的“品牌”優(yōu)勢(shì)和與全國(guó)12個(gè)國(guó)家級(jí)度假區(qū)的公共資源優(yōu)勢(shì)，以休閑旅游度假為發(fā)展方向，重點(diǎn)發(fā)展特色旅游景點(diǎn)項(xiàng)目，休閑娛樂(lè)設(shè)施和現(xiàn)代會(huì)展業(yè)，將之江度假區(qū)打造成為休閑產(chǎn)業(yè)的聚集地。經(jīng)過(guò)近10年的建設(shè)，已建成宋城主題公園、高爾夫球場(chǎng)和云棲假日酒店、綠城玫瑰園度假酒店、陽(yáng)明谷希爾假日酒店，以及一批高檔住宅——九溪玫瑰園、云棲蝶谷、南都高爾夫別墅、景月灣等。 2004年8月杭州市政府將轉(zhuǎn)塘納入之江度假區(qū)，轉(zhuǎn)塘規(guī)劃定為旅游中心鎮(zhèn)，將逐步建設(shè)成為國(guó)內(nèi)一流的生態(tài)型旅游休閑城鎮(zhèn)，成為杭城西南部地區(qū)旅游服務(wù)、旅游集散、文化娛樂(lè)、體育健身、教育培訓(xùn)、高尚居住、商務(wù)辦公的基地。中國(guó)美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)的遷入，更為轉(zhuǎn)塘提升城鎮(zhèn)品位，打造充滿藝術(shù)氣息、文化底蘊(yùn)深厚的旅游休閑中心城鎮(zhèn)，提供了強(qiáng)力支撐。2007年年初，杭州市的政府門戶網(wǎng)站上公示，之江度假區(qū)包括轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)旅游用地、住宅用地已儲(chǔ)備4000余畝，其中可以直接招拍掛的土地達(dá)到700多畝。該區(qū)塊的拆遷工作也從去年5月啟動(dòng)，為下一步發(fā)展騰出了空間。 6月初，杭州市規(guī)劃局公示轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元、之江度假區(qū)管理單元和雙浦單元的三個(gè)控制性詳細(xì)規(guī)劃，這次公示的儲(chǔ)備宅地集中在之江度假管理單元和轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元內(nèi)，其中，之江度假區(qū)管理單元約有2600多畝儲(chǔ)備用地，將建設(shè)小高層、高層住宅，轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)單元的儲(chǔ)備土地有1300多畝。但從規(guī)劃上看之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域住宅用地基本都在之江路以南、繞成高速及320國(guó)道附近。 商業(yè)2007年之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域已招商建設(shè)極地海洋主題公園，正在招商洽談和前期規(guī)劃中的項(xiàng)目有會(huì)議中心、會(huì)展中心，會(huì)議度假村、美食度假村、花卉博覽城、錢幣博物館等，隨著這些項(xiàng)目的陸續(xù)建成，之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域必將成為浙江乃至整個(gè)長(zhǎng)三角的旅游度假勝地。本項(xiàng)目位于之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域中心地段，未來(lái)交通便捷，周邊配套完善，區(qū)域價(jià)值不言而喻。二、市場(chǎng)可行性結(jié)論%，尤其下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)明顯，樓市不斷出現(xiàn)樓盤排隊(duì)搶購(gòu)、土地高價(jià)競(jìng)拍的場(chǎng)面，宏觀政策的實(shí)施并未抑制住市場(chǎng)有效需求，使得購(gòu)房需求持續(xù)旺盛，促使2007年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)形成價(jià)漲量增的現(xiàn)象，進(jìn)入2008年后，受宏觀政策和銀行信貸以及春節(jié)假期的影響，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售放緩，購(gòu)房者暫時(shí)處于觀望階段。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息，2008年7月，“國(guó)房景氣指數(shù)”。從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)是不會(huì)改變的；健康、穩(wěn)定、發(fā)展的房產(chǎn)方向也不會(huì)改變，就杭州目前市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)總體形勢(shì)保持穩(wěn)定，價(jià)格趨向理性，自住型需求作為市場(chǎng)的主流需求，對(duì)于房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)都將以實(shí)用型為主，盡管銷售周期、開(kāi)發(fā)周期都有可能延長(zhǎng)，但一切仍然在朝著“細(xì)水慢流”的方向前行。三、項(xiàng)目本身可行性結(jié)論本地塊坐落于杭州市之江國(guó)家旅游度假區(qū)核心區(qū)，項(xiàng)目南臨之江路，周邊與四個(gè)已交付的別墅區(qū)接壤，距轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)1KM、交通便捷，有游5路、假日5路、觀光8路、331路、504路、308（K308）路等公交線路，可輕松前往城市各中心區(qū)域。本地塊占地面積大，自然景觀較好，良好的自然條件配以卓越的產(chǎn)品品質(zhì)作為產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、園區(qū)服務(wù)體系等產(chǎn)品內(nèi)在相關(guān)元素上發(fā)掘和制造產(chǎn)品的亮點(diǎn)，使產(chǎn)品在該區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，同時(shí)利用綠城固有的品牌優(yōu)勢(shì)以及借重在該區(qū)域開(kāi)發(fā)的玫瑰園別墅區(qū)的經(jīng)典之作，充分發(fā)掘忠實(shí)客戶資源潛力，迎合目標(biāo)客戶群體需求，營(yíng)造強(qiáng)勢(shì)的稀缺性、高品質(zhì)賣點(diǎn)，必能對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售帶來(lái)良好的推動(dòng)力。四、經(jīng)濟(jì)可行性結(jié)論初步測(cè)算項(xiàng)目稅后投資收益率 %（），經(jīng)濟(jì)上可行。鑒于該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，在建設(shè)過(guò)程中，在保證產(chǎn)品品質(zhì)的前提下，成本管理和控制將是關(guān)鍵；同時(shí)，應(yīng)確保項(xiàng)目的工程進(jìn)度，在項(xiàng)目高性價(jià)比的基礎(chǔ)上通過(guò)營(yíng)銷策劃和推廣工作，獲得市場(chǎng)接受度，從而保證項(xiàng)目的順利銷售。五、結(jié)論杭州城市在浙江省的中心地位和城市本身蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。地塊所在區(qū)域的自然環(huán)境、人文環(huán)境優(yōu)越，這些資源優(yōu)勢(shì)加上產(chǎn)品品質(zhì)的提升和綠城的品牌優(yōu)勢(shì)，將在未來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。杭州市房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性發(fā)展的軌道，產(chǎn)品品質(zhì)的提升成為行業(yè)發(fā)展的主流，因此該項(xiàng)目必須在綠城現(xiàn)有高層住宅產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上作明顯的提升，以適應(yīng)市場(chǎng)的變化。在看好市場(chǎng)中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)和綠城品牌優(yōu)勢(shì)的前提下，產(chǎn)品售價(jià)尚存在提升空間。本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行，但由于地價(jià)偏高和國(guó)家宏觀調(diào)控影響，以及存在90/70政策，依然存在著一定的政策和法律風(fēng)險(xiǎn)。降價(jià)觀望氣氛、第二節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念本地塊位于杭州市之江國(guó)家旅游度假區(qū)核心區(qū)塊，南鄰之江路及浙工大之江校區(qū)，北至大諸橋村山地，東與潤(rùn)和山莊、景月灣別墅區(qū)接壤，西與夢(mèng)湖山莊、楓丹白露別墅區(qū)接壤，地塊南北進(jìn)深約720米,東西長(zhǎng)約310米，總用地面積約223445平方米，其中夢(mèng)湖面積約27000平方米，考慮分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。本項(xiàng)目作為綠城在之江國(guó)家旅游度假區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的第三個(gè)樓盤，因此在原九溪玫瑰園東西區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，其定位必須與高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的城市發(fā)展規(guī)劃定位相匹配，引領(lǐng)現(xiàn)代舒適、景觀住宅的發(fā)展，充分體現(xiàn)對(duì)居住者的地位和對(duì)他們的人文關(guān)懷，倡導(dǎo)蓬勃大氣的現(xiàn)代審美關(guān)和健康、向上、親和的舒適居住生活理念。在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)和諧的處理產(chǎn)品、文化、經(jīng)濟(jì)以及社會(huì)多方利益需求的均衡；通過(guò)科學(xué)的規(guī)劃達(dá)到最優(yōu)化利用項(xiàng)目資源的目的；產(chǎn)品應(yīng)具有前瞻性和對(duì)未來(lái)生活需求的持續(xù)適應(yīng)能力。為把項(xiàng)目樹(shù)立為綠城在之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域新的代表性項(xiàng)目，應(yīng)在設(shè)計(jì)中注意以下問(wèn)題：項(xiàng)目占地較大，地塊中具有大面積的水面，因此在建筑排布上應(yīng)注意中心景觀與建筑物之間的關(guān)系以及建筑物相互間的通透性，同時(shí)注重建筑形勢(shì)變化和豎向設(shè)計(jì)，創(chuàng)造起伏變化的建筑群體效果。重視建筑風(fēng)格和外立面形象的設(shè)計(jì)，在保持綠城原有建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，注重外立面材料的選擇和色彩配置以及節(jié)能要求，創(chuàng)造和諧的視覺(jué)效果。在基地面積較大且原有水景、綠化的情況下，應(yīng)考慮盡量保留小區(qū)內(nèi)的原生樹(shù)木及自然水景，增加景觀及綠化層次和豐富性，創(chuàng)造小區(qū)多層次的景觀及生活環(huán)境，達(dá)到人與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合，創(chuàng)造別具一格的環(huán)境效果。在政府相關(guān)政策（90/70）的約束下，應(yīng)考慮客戶及市場(chǎng)需求，在戶型設(shè)計(jì)的過(guò)程中應(yīng)考慮通過(guò)優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)有效規(guī)避政策約束，并考慮戶型的合理性和舒適性要求。考慮目前地塊周邊的實(shí)際情況，小區(qū)應(yīng)配置相應(yīng)的配套設(shè)施，結(jié)合項(xiàng)目周邊商鋪分布情況對(duì)小區(qū)內(nèi)商業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃定位和整體布局，同時(shí)考慮綠城園區(qū)服務(wù)體系的配套用房。第二章 項(xiàng)目地塊及周邊概況第一節(jié) 項(xiàng)目地塊規(guī)劃指標(biāo)一、主要規(guī)劃指標(biāo)本項(xiàng)目是從原金馬公司收購(gòu)取得，原用地性質(zhì)為住宅用地，但由于該地塊曾建設(shè)為未來(lái)世界主題公園，并涉及到許多歷史遺留問(wèn)題，前期經(jīng)多方努力與政府相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)商，并測(cè)算相關(guān)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，但需保留一部分土地作為旅游用地，具體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)下表：項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積（㎡）215501/323畝建設(shè)用地面積（㎡）175030/263畝總建筑面積（㎡）87709其中地上建筑面積（㎡）其中住宅面積（㎡）公建面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）旅游面積（㎡）地下建筑面積（㎡）總戶數(shù)（戶）居住人口（人）建筑密度建筑限高（m）容積率綠地面積（㎡）綠地率小汽車泊位（地下）（個(gè)）戶均汽車泊位（個(gè)）二、用地紅線圖（附圖）三、規(guī)劃設(shè)計(jì)控制條件四、規(guī)劃道路后退要求五、日照及通風(fēng)要求六、其它第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置本項(xiàng)目位于杭州之江路186號(hào)，總占地335畝，其中有40多畝水面（夢(mèng)湖），原為金馬公司開(kāi)發(fā)的未來(lái)世界主題公園。項(xiàng)目距離杭州市中心武林廣場(chǎng)18公里，距離西湖11公里，（以上為車行距離），黃龍，繞城南北線、機(jī)場(chǎng)、杭千高速。項(xiàng)目隸屬于西湖區(qū)杭州之江旅游度假區(qū)，可視同為傳統(tǒng)意義上的高端住宅區(qū)。——地塊位置示意圖——地塊衛(wèi)星截圖——項(xiàng)目所在板塊與杭州其他板塊關(guān)系圖二、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目南鄰之江路及浙工大之江校區(qū)，北至大諸橋村山地，東與潤(rùn)和山莊、景月灣別墅區(qū)接壤，西與夢(mèng)湖山莊、楓丹白露別墅區(qū)比鄰而居。本地塊地勢(shì)東北高，西南低，東北部為30～45度山坡地，逐漸向西、南趨于平坦，地塊南北進(jìn)深平均約720米，東西平均長(zhǎng)約310米，總用地面積約223445平方米，其中地塊中間偏西位置為夢(mèng)湖，面積約27000平方米。本地塊北倚小橋山，近看夢(mèng)湖約27000㎡水面，向西、南遠(yuǎn)望連綿不斷的望江山、象山、雞山、石龍山、鳳凰山等山景，形成貫穿地塊南北的景觀軸線。 基地現(xiàn)狀綠化條件優(yōu)越，植物種類豐富，現(xiàn)有樹(shù)木1200余棵，其中胸徑大于30cm的有157棵，胸徑大于40cm的有34棵，主要分布在基地的主要道路和原公園各景點(diǎn)處，具有較高的保留價(jià)值。地塊西南側(cè)現(xiàn)狀——地塊東北部現(xiàn)狀——地塊內(nèi)現(xiàn)有水景地塊內(nèi)現(xiàn)有道路——地塊內(nèi)暫時(shí)保留建筑——地塊西南側(cè)暫時(shí)保留的辦公用房——地塊西南側(cè)之江路地塊內(nèi)管線較多，原未來(lái)世界主題公園及夢(mèng)湖山莊、楓丹白露等樓盤水電管線、夢(mèng)湖排水管道均暗埋在地塊內(nèi)。三、周邊規(guī)劃道路情況本地塊南側(cè)即主出入口直接與市政主干道之江路相連，向南通過(guò)梅靈路、虎跑路、復(fù)興路可直達(dá)市