【正文】 精裝修：獨(dú)立住宅以毛坯為主，因數(shù)量較少，且都在夢湖沿湖位置，考慮對其進(jìn)行庭院精裝修，既能提高產(chǎn)品品質(zhì)感，又可將庭院景觀與沿湖景觀相結(jié)合，凸顯內(nèi)外景觀層次遞進(jìn)相互呼應(yīng)；對雙拼住宅和聯(lián)排住宅，考慮到總價的限制和購買排屋的客戶個性化要求較高，且在該區(qū)域高端房產(chǎn)品的價格已經(jīng)達(dá)到一定高度，精裝修產(chǎn)品在價格上并不能體現(xiàn)其優(yōu)勢，因此，暫確定以毛坯為主，根據(jù)市場接受情況后期為營造產(chǎn)品品。戶型面積：獨(dú)立住宅地上建筑面積區(qū)間為5001000平米，以600800平米之間為主，聯(lián)排地上建筑面積以400平米為主，戶型設(shè)計(jì)以大面寬、短進(jìn)深為主，聯(lián)排戶內(nèi)均有電梯，客廳開間大。第三節(jié) 產(chǎn)品定位一、產(chǎn)品定位核心詞：頂級的“尊貴、典雅自然山水宅邸”。（五）裝修程度的要求目標(biāo)客戶群大多受過高等教育，多為行業(yè)中的領(lǐng)軍人物或是職場中的精英，個性化要求多樣，尤其是藝術(shù)家等文化層次、修養(yǎng)較高的人群，且對精裝修的品質(zhì)要求、品牌要求極高，雖然在市場的引導(dǎo)下已有不少客戶開始接受精裝修產(chǎn)品，但仍有大部分喜歡按照自己的喜好來裝修設(shè)計(jì)。（三）建筑類型的偏好較喜好選擇環(huán)境好，面積、價格適中的排屋或別墅。（二）戶型面積需求對于排屋產(chǎn)品，一般較喜歡300㎡左右、樓層為三層、45房（包括保姆房）的產(chǎn)品，并有私家庭院。六、目標(biāo)客戶群內(nèi)在需求屬性分析根據(jù)之江轉(zhuǎn)塘板塊、西溪板塊的高端項(xiàng)目以及綠城（三）日常休閑方式講究生活品質(zhì)，懂得享受生活，經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所，如高爾夫球會、高級食肆、club等。環(huán)境：選擇有山有水、風(fēng)景秀麗、幽靜高質(zhì)量的居住園區(qū)，要求所住園區(qū)的業(yè)主相對“純凈”，即有相同的喜好、較高的素質(zhì)修養(yǎng)、較低調(diào)內(nèi)斂的處事風(fēng)格等。潛移默化地要求自己比一般富人有素質(zhì)有涵養(yǎng)，以簡約、低調(diào)的處事方式回歸生活。五、目標(biāo)客戶群工作生活形態(tài)分析（一）工作方式這些人群大多屬于各行各業(yè)的成功人士，生活多數(shù)被工作所占據(jù)，他們總是忙于種種應(yīng)酬，穿梭與各城市之間，全身心地投入工作，較少享受私人時間。四、目標(biāo)客戶群目前居住條件分析絕大多數(shù)客戶擁有兩套或兩套以上住房，居住條件舒適度較高；私家車擁有比例極高，大部分擁有2輛以上。社會人文科學(xué)領(lǐng)域：藝術(shù)家、律師、演員、音樂家、教授、有隱性收入的政界人員。經(jīng)營管理領(lǐng)域：職業(yè)經(jīng)理人、高級管理人員。職業(yè)背景：各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員或其子女。家庭規(guī)模：兩代或三代居住為主，但目前越來越多的外貿(mào)、IT行業(yè)的成功人士購買高端房產(chǎn)品，因此一代居住也占有一定比例。三、目標(biāo)客戶背景分析　年齡背景:在3060歲之間，主要集中在3550歲左右。（三）投資客戶l 年齡在3540歲左右；l 社交圈子廣泛；l 經(jīng)濟(jì)來源渠道多；l 具有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)有頗多研究；l 注重物業(yè)素質(zhì)，品牌與價格；l 看好之江區(qū)塊由于稀缺而帶來的升值潛力；l 為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，多會購買350㎡以下的戶型。根據(jù)以上分析，目標(biāo)客戶可細(xì)分為以下幾類：（一）知本階層：如金融機(jī)構(gòu)的高管層、有相當(dāng)規(guī)模實(shí)力的私企老板等l 35－45歲之間，受過高等教育，事業(yè)有成，有相當(dāng)比例的海歸人士；l 講究生活品質(zhì)，懂得享受生活，經(jīng)常出入高級消費(fèi)場所（如高爾夫球會、高級食肆、club等）；l 社會圈子十分廣泛；選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；l 多為兩代人合居，家庭常住人口約4～5人，如經(jīng)濟(jì)條件允許會選擇大面積公寓或Townhouse，總面積可達(dá)到500600㎡以上；l 會將本項(xiàng)目作為第一居所。目標(biāo)客戶群年齡范圍在30至60歲之間，主要集中在35至50歲，這些人學(xué)歷高、收入高，同時工作、生活的壓力也大，屬于典型的事業(yè)成功的頂尖者。如近年銷售較好的別墅中30%的購買者是東南亞的客戶，其中三分之二是投資客。歐美客戶：主要是機(jī)構(gòu)用途，如各國使館人員、外資企業(yè)中國首席代表和其他高級官員等，這些客戶主要是租用別墅，購買的比例較低。國內(nèi)客戶：本地和外地的私營企業(yè)主、外企或私企的高級管理人員、進(jìn)杭發(fā)展的外地企業(yè)經(jīng)理等，其中包括很大數(shù)量的海歸人士。結(jié)合本項(xiàng)目的優(yōu)勢，建議我們的客戶總體定位為：具有一定的文化底蘊(yùn)、追求閑雅、尊貴的成功人士。他們學(xué)歷高，收入高，同時壓力也大，屬于典型的事業(yè)成功的頂尖者。（三）客源定位高檔住宅項(xiàng)目的購買者有獨(dú)特的行為特征。別墅的市場單價在4000050000元/平方米（除去青山湖板塊），桃花源南區(qū)雖由綠城開發(fā)，但本項(xiàng)目的地理位置更有優(yōu)勢；杭州陽明谷與本項(xiàng)目同在一個板塊，但本項(xiàng)目所具有的綠城品牌價值和產(chǎn)品品質(zhì)必定優(yōu)于陽明谷。建筑的增值，表現(xiàn)在兩方面，第一是建筑的品質(zhì)，第二是文化價值，使房子可以作為家族的精神和物質(zhì)領(lǐng)地、作為建筑文化遺產(chǎn)世代留傳。之江地區(qū)由于其獨(dú)特的自然環(huán)境、歷史沉淀及深厚的文化底蘊(yùn)，已經(jīng)成為杭州人心目中的悠閑、尊貴之地，優(yōu)美的自然環(huán)境、緊靠市區(qū)的便利交通使之具有極強(qiáng)的居住性，土地的稀缺又使得該區(qū)域升值潛力巨大，未來世界項(xiàng)目在這幾項(xiàng)中更是有絕對的優(yōu)勢，所以該地段最適合開發(fā)頂級宅?。幌冗M(jìn)的開發(fā)理念：有研究表明，迄今為止中國的富裕階層并沒有形成固定的生活方式，更沒有形成依照自己的生活方式選擇宅邸的習(xí)慣，反倒是由于頂級住宅供給的創(chuàng)新激發(fā)了富裕階層對住宅的升級換代的需求。根據(jù)以上特點(diǎn)，本項(xiàng)目可定位于――頂級的“尊貴、典雅自然山水宅邸”。交通便利：之江大道和環(huán)線快速路、中河高架與之直接通達(dá)，到杭州市中心大約20分鐘車程，對外交通便利。景色秀麗、氣候宜人，鄰近西湖旅游風(fēng)景名勝區(qū)和龍塢山風(fēng)景區(qū)，氣候較市區(qū)更為適意，周邊滿目都是綠色，自然條件非常優(yōu)越。排屋單體效果圖高層單體效果圖會所入口效果圖（六）項(xiàng)目主要競爭戶型（戶型圖與點(diǎn)評）戶型一：高層區(qū)中間一幢“樓王”戶型建筑面積：功能設(shè)置：四室四廳（門廳、客廳、餐廳、家庭廳）四衛(wèi)一廚一儲藏間一衣帽間二景觀陽臺點(diǎn)評：①四臥室全部朝南設(shè)計(jì)，將戶型分為北動南靜兩區(qū)；②大面積景觀陽臺，兼具觀賞遠(yuǎn)眺和休閑雙重功能。高層以深色墻面為主，輔以白色線條，局部輔以中灰色調(diào)，并增加暖紅木色點(diǎn)綴。朗郡項(xiàng)目原定于08年5月開盤，但到目前為止尚未取得預(yù)售證，從銷售部了解，現(xiàn)定于08年9月底或10月初開盤，價格尚未確定，據(jù)銷售人員稱排屋的總價預(yù)計(jì)在700萬元/套左右。 ——新帝朗郡鳥瞰圖總體規(guī)劃布局圍繞高爾夫、河道、象山、區(qū)域公園綠地等高素質(zhì)景觀展開，不同的位置反映不同的景觀，并根據(jù)杭州的季候風(fēng)特點(diǎn)，南偏西8度布置，以創(chuàng)造與環(huán)境相匹配的、由當(dāng)代建造技術(shù)和當(dāng)代審美情趣構(gòu)成的創(chuàng)新社區(qū)。 ——新帝而在建筑風(fēng)格上沒有采取一種“純粹”的風(fēng)格，而是采用了幾何形態(tài)鮮明、具有國際現(xiàn)代感的體塊造型和體現(xiàn)“東方意趣”的內(nèi)在空間相結(jié)合的MIX“混搭”理念。朗郡地塊與周邊環(huán)境圖（二）項(xiàng)目定位（檔次定位、客源定位、風(fēng)格定位）該項(xiàng)目規(guī)劃的總體定位為“創(chuàng)造與高爾夫運(yùn)動緊密相關(guān)的時尚、休閑、健康生活理念的高尚社區(qū)，倡導(dǎo)現(xiàn)代人文的生活方式”。項(xiàng)目總建筑面積28萬方，其中地上建筑面積20萬方，地下8萬方，共由9幢高層景觀公寓和82套電梯排屋組成。朗郡項(xiàng)目位于之江區(qū)之家國家旅游度假區(qū)，西湖國際高爾夫球場南側(cè)80米，南臨中國美院象山校區(qū)，北接西湖國際高爾夫球場。三、新帝l 設(shè)計(jì)眾多的收納空間美式住宅功能性設(shè)計(jì)的一大特點(diǎn)就體現(xiàn)在收納空間的設(shè)計(jì)。l 室內(nèi)“雙流線”交通設(shè)計(jì)其設(shè)計(jì)的主要目的在于創(chuàng)造居住者在各個空間之間流動與轉(zhuǎn)換的多樣可能性。沐橋美式住宅（空間）設(shè)計(jì)的幾個主要特點(diǎn)：l 全開放、全通透的空間布局沐橋的室內(nèi)空間感覺舒適，在戶型設(shè)計(jì)上解決了人與空間的尺度關(guān)系：其中大多數(shù)的戶型面積都在300平方米以上，首先在物理層面保證了空間的寬敞性；其次運(yùn)用一些設(shè)計(jì)手法如改變室內(nèi)分布格局以及設(shè)定門與窗的數(shù)量與位置等，實(shí)現(xiàn)了全開放、全通透的空間布局。點(diǎn)評：①平層大面積戶型，與A32戶型一層相同，設(shè)有禮儀區(qū)、公共區(qū)、生活區(qū)、過渡及連接空間、私密區(qū)和服務(wù)區(qū)，戶型分區(qū)清晰，動線簡明；②擁有110平方米的環(huán)繞大露臺，從外圍空間聯(lián)通室內(nèi)各個區(qū)域。功能分區(qū)：五室（四臥室一家庭圖書室） 二廳 四衛(wèi) 內(nèi)庭花園 全配備獨(dú)立洗衣房A23型戶型一層↑A23型戶型二層→點(diǎn)評：①一層空間設(shè)禮儀區(qū)、公共區(qū)、生活區(qū)、過渡及連接空間、私密區(qū)和服務(wù)區(qū)；二層設(shè)過渡及連接空間、禮儀區(qū)和私密區(qū)，整個戶型分區(qū)清晰，動線簡明；②二層主人生活空間帶男女主人獨(dú)立的走入式衣柜和豪華衛(wèi)生間，舒適度、私密性均好。（五）項(xiàng)目單體單體效果圖單體實(shí)景圖（六）項(xiàng)目主要競爭戶型該項(xiàng)目南區(qū)精裝修戶型面積范圍為200500平方米，其中主力戶型的面積為300平方米。沐橋南區(qū)總平圖（四）項(xiàng)目銷售情況公元項(xiàng)目將會在二期設(shè)置園區(qū)會館，同時在市區(qū)西湖名品街平海路設(shè)有一個“第三方俱樂部”，目前作為市區(qū)銷售接待點(diǎn)，日后將作為業(yè)主在市區(qū)的休閑場作，將配有書吧、酒吧等休閑場所。發(fā) 展 商：杭州公元控股開 發(fā) 商：杭州通原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：浙江南方建筑設(shè)計(jì)院景觀設(shè)計(jì)單位：瀾雅園藝咨詢（上海）有限公司住宅設(shè)計(jì)單位：美國J+F住宅研究行銷策劃單位：杭州精銳廣告有限公司（二）項(xiàng)目定位該項(xiàng)目以具有百年傳統(tǒng)的歐洲建筑在美國的發(fā)展和演變后形成的舒適、經(jīng)典的美國城市公寓為參照，從外立面的材質(zhì)、戶型空間的設(shè)計(jì)和庭院景觀的設(shè)計(jì)各個方面體現(xiàn)美式住宅特有的品位和舒適度，力求為城市精英打造一處高貴舒適的品位之家。項(xiàng)目總建筑面積約7萬平方米，南區(qū)為多層公寓，北區(qū)為高層公寓。沐橋項(xiàng)目位于之江區(qū)杭州市之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)，宋城景區(qū)南面。二、公元戶型400C建筑面積：總建筑面積422平方米，無地下室功能設(shè)置：五室（雙主臥二客臥一家庭室） 三廳（一餐廳、一客廳、一休息廳）五衛(wèi) 一廚 另帶保姆生活區(qū)（小臥室、衛(wèi)生間、洗衣間）、雙車車庫點(diǎn)評：①所有臥室均帶獨(dú)立衛(wèi)生間，且在二樓有雙主臥設(shè)計(jì)（帶衛(wèi)生間、走入式衣柜），舒適度較高。戶型350F建筑面積：總建筑面積502平方米，其中地上建筑面積為385平方米，地下建筑面積為117平方米功能設(shè)置：地上為五室（一主臥三客臥一家庭室） 兩廳 四衛(wèi) 一廚 另帶保姆生活區(qū)（小臥室、衛(wèi)生間、洗衣間）、雙車車庫 地下為一視聽室、一書房點(diǎn)評：①一樓客臥帶衛(wèi)生間，相當(dāng)于次主臥，可作為三代同居者父母輩老人居住，設(shè)置較為合理。到目前為止，聯(lián)體排屋銷售56套，獨(dú)立別墅銷售10套，其中獨(dú)立別墅的成交均價達(dá)到在61200元/平方米左右，具體銷售情況見下表：物業(yè)類型組團(tuán)名總房源（套）推出房源（套）已售套數(shù)（套）成交均價元/㎡銷售率聯(lián)體排屋丹陽苑7066562050085%獨(dú)立別墅惠陽苑1281336120011%沁陽苑282荻陽苑112天陽苑160曄陽苑131紫陽苑122合計(jì)1981596642%注：數(shù)據(jù)來源杭州透明售房網(wǎng)，截至9月9日。——立方吧和希爾1號會議廳216。 餐飲及會議設(shè)施l 華貴富麗的怡來閣及五間金碧輝煌的廳房，提供豐富的廣東珍饈和杭邦菜精品；l 御景閣：匯集最具特色的杭州風(fēng)味及地方風(fēng)味特色菜式，美食豐盛四季不斷；l 萊茵河餐廳：匯集東南亞美食精品，定期不斷推出各類主題美食節(jié)，讓您現(xiàn)場體驗(yàn)異國美食風(fēng)情；l 勝地酒廊：感受英國紳士的味道；l 立方吧：現(xiàn)場鋼琴演奏，是您小酌暢飲的理想場所；l 專職專業(yè)的宴會和會議服務(wù)團(tuán)隊(duì)，量身定做各類宴會和會議，為您提供整體服務(wù)；l 酒店所有區(qū)域均開通無線上網(wǎng)。 客房設(shè)施：l 120余套豪華獨(dú)立的客房和套房；l 二棟豪華總統(tǒng)套房，均為二層的獨(dú)立別墅；l 客房寬敞明亮，建筑面積32平方米起，均設(shè)有豪華舒適的浴室用品；l 直撥電話/國際直線長途；l 液晶彩色電視機(jī)，高科技數(shù)字電視點(diǎn)播系統(tǒng)；l 可容納手提電腦的電子保險(xiǎn)箱；l 免費(fèi)高速寬帶因特網(wǎng)接口，豐富的衛(wèi)星電視和電影點(diǎn)播系統(tǒng)；l 客房特設(shè)殘疾人專用房和專用設(shè)施。分為主樓和附樓兩部分，主樓部分為三層建筑（局部四層），擁有標(biāo)準(zhǔn)客房和套房120余間，并設(shè)置有多個大、中、小會議室、餐廳、酒吧、咖啡吧、娛樂中心、運(yùn)動休閑中心等多種功能空間；附樓是由二棟豪華總統(tǒng)套房組成，均為二層的獨(dú)立別墅；共設(shè)停車位100個。其中獨(dú)立別墅128戶，聯(lián)體排屋70戶。建筑外觀風(fēng)格以歐美別墅風(fēng)格為主。發(fā) 展 商：浙江國都控股有限公司開 發(fā) 商：杭州國信名盛置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：澳大利亞五合建筑集團(tuán)、上海天華建筑設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位：EDSA景觀設(shè)計(jì)公司行銷策劃單位：杭州國信名盛置業(yè)有限公司（二）項(xiàng)目定位該項(xiàng)目定位為頂級別墅樓盤，以“時間藏品，傳世別墅”為其開發(fā)理念。項(xiàng)目總建筑面積為8萬余平方米，規(guī)劃戶數(shù)近200戶，住宅建筑形態(tài)為獨(dú)立別墅和聯(lián)體排屋。沐橋本案一、杭州陽明谷度假村（一）項(xiàng)目簡介杭州陽明谷度假村位于之江國家旅游度假區(qū)內(nèi)，地處杭州規(guī)劃中的西大門轉(zhuǎn)塘與老城區(qū)之間，臨近西湖名勝區(qū)。朗郡，具體如下：新帝第一節(jié) 主要競爭樓盤分析在之江轉(zhuǎn)塘區(qū)域內(nèi)可供本項(xiàng)目借鑒的樓盤主要有以下三個：杭州陽明谷度假村、公元此風(fēng)始自南宋，《夢粱錄》稱“喬遷酒”為“暖房”，認(rèn)為是“睦鄰之義”。當(dāng)天設(shè)宴，稱謂“喬遷喜酒”。全家齊集新宅后，預(yù)先有親友迎之人屋，并以燈燭導(dǎo)之登樓，彼此不交一語，取俗諺“悶聲大發(fā)財(cái)”之意。最后，選擇吉日良辰，