【正文】 間污水、雨水的排放：現(xiàn)有管線、管位及未來規(guī)劃和實施時間通訊：現(xiàn)有管線、上源位置、與宗地距離永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、與宗地距離燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、與宗地距離、接口位置供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、與宗地距離、接口位置周邊配套調(diào)研圖——說明上述配套管線的走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加情況（附圖） 河道第三節(jié) 項目周邊規(guī)劃結(jié)構(gòu)一、之江區(qū)域（一）區(qū)域位置杭州之江國家旅游度假區(qū)是國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的十二個國家級旅游開發(fā)區(qū)之一，位于杭州市的主城區(qū)的西南面，距市中心武林廣場約15000米，單元北側(cè)緊臨西湖風(fēng)景名勝區(qū)和龍塢風(fēng)景區(qū)，西靠轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)，南臨袁浦、周浦，東面錢塘江，是杭州向西發(fā)展的必經(jīng)通道。（7）公園根據(jù)西湖區(qū)政府工作報告，未來轉(zhuǎn)塘區(qū)域還將建設(shè)冰雪世界主題公園、極地海洋主題公園、之江網(wǎng)球中心等設(shè)施，規(guī)劃中的“沿山河綠色生態(tài)走廊”是轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)的一個亮點，該走廊以望江山為中心，根據(jù)轉(zhuǎn)塘山色水景的自然特點，規(guī)劃4個區(qū)塊，規(guī)劃占地面積約36萬平方米，性質(zhì)是以公園綠地為主的復(fù)合型綠地，以自然、生態(tài)、水景為特色，以滿足居民休閑、健身為主要內(nèi)容的生態(tài)景觀綠地，將再現(xiàn)轉(zhuǎn)塘“路繞定山轉(zhuǎn)，塘連范浦橫”的意境。（5）主要商業(yè)和菜市場目前轉(zhuǎn)塘商業(yè)配套完善，具有世紀(jì)聯(lián)華超市、上海華聯(lián)二家綜合超市。嶺上、新帝云棲蝶谷、錢塘——中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)（3）醫(yī)院等級和醫(yī)療水平目前轉(zhuǎn)塘已有兩個醫(yī)療設(shè)施，杭州西湖二院和省人民醫(yī)院望江山分院。三、周邊規(guī)劃道路情況本地塊南側(cè)即主出入口直接與市政主干道之江路相連，向南通過梅靈路、虎跑路、復(fù)興路可直達市中心，向西經(jīng)留泗路可進入繞城高速或到留下，經(jīng)320國道可通往富陽、桐廬、千島湖或進入杭新景高速，因此從路網(wǎng)規(guī)劃看，本區(qū)塊的出入較為方便，但由于節(jié)假日之江路進出城車輛過多，易造成之江路短時擁堵。本地塊地勢東北高，西南低，東北部為30～45度山坡地，逐漸向西、南趨于平坦，地塊南北進深平均約720米，東西平均長約310米，總用地面積約223445平方米，其中地塊中間偏西位置為夢湖，面積約27000平方米。第二章 項目地塊及周邊概況第一節(jié) 項目地塊規(guī)劃指標(biāo)一、主要規(guī)劃指標(biāo)本項目是從原金馬公司收購取得，原用地性質(zhì)為住宅用地，但由于該地塊曾建設(shè)為未來世界主題公園，并涉及到許多歷史遺留問題，前期經(jīng)多方努力與政府相關(guān)機構(gòu)協(xié)商，并測算相關(guān)經(jīng)濟利潤，但需保留一部分土地作為旅游用地，具體經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)見下表：項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積（㎡）215501/323畝建設(shè)用地面積（㎡）175030/263畝總建筑面積（㎡）87709其中地上建筑面積（㎡）其中住宅面積（㎡）公建面積（㎡）商業(yè)面積（㎡）旅游面積（㎡）地下建筑面積（㎡）總戶數(shù)（戶）居住人口（人）建筑密度建筑限高（m）容積率綠地面積（㎡）綠地率小汽車泊位（地下）（個）戶均汽車泊位（個）二、用地紅線圖（附圖）三、規(guī)劃設(shè)計控制條件四、規(guī)劃道路后退要求五、日照及通風(fēng)要求六、其它第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀一、地理位置本項目位于杭州之江路186號，總占地335畝，其中有40多畝水面（夢湖），原為金馬公司開發(fā)的未來世界主題公園。重視建筑風(fēng)格和外立面形象的設(shè)計，在保持綠城原有建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上，注重外立面材料的選擇和色彩配置以及節(jié)能要求，創(chuàng)造和諧的視覺效果。降價觀望氣氛、第二節(jié) 項目開發(fā)理念本地塊位于杭州市之江國家旅游度假區(qū)核心區(qū)塊，南鄰之江路及浙工大之江校區(qū)，北至大諸橋村山地，東與潤和山莊、景月灣別墅區(qū)接壤，西與夢湖山莊、楓丹白露別墅區(qū)接壤，地塊南北進深約720米,東西長約310米，總用地面積約223445平方米，其中夢湖面積約27000平方米，考慮分兩期進行開發(fā)。地塊所在區(qū)域的自然環(huán)境、人文環(huán)境優(yōu)越，這些資源優(yōu)勢加上產(chǎn)品品質(zhì)的提升和綠城的品牌優(yōu)勢，將在未來的激烈競爭中轉(zhuǎn)化為項目的強大競爭力。本地塊占地面積大，自然景觀較好，良好的自然條件配以卓越的產(chǎn)品品質(zhì)作為產(chǎn)品的核心競爭力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、園區(qū)服務(wù)體系等產(chǎn)品內(nèi)在相關(guān)元素上發(fā)掘和制造產(chǎn)品的亮點，使產(chǎn)品在該區(qū)域市場競爭中脫穎而出，同時利用綠城固有的品牌優(yōu)勢以及借重在該區(qū)域開發(fā)的玫瑰園別墅區(qū)的經(jīng)典之作，充分發(fā)掘忠實客戶資源潛力，迎合目標(biāo)客戶群體需求，營造強勢的稀缺性、高品質(zhì)賣點，必能對項目的開發(fā)和銷售帶來良好的推動力。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息，2008年7月，“國房景氣指數(shù)”。但從規(guī)劃上看之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域住宅用地基本都在之江路以南、繞成高速及320國道附近。中國美術(shù)學(xué)院象山校區(qū)的遷入，更為轉(zhuǎn)塘提升城鎮(zhèn)品位，打造充滿藝術(shù)氣息、文化底蘊深厚的旅游休閑中心城鎮(zhèn)，提供了強力支撐。此外，杭州通過新的城市規(guī)劃拉動杭州房地產(chǎn)市場，不僅吸引了余杭、蕭山、臨安等地農(nóng)民向城市聚集，也同時凝聚了上海等周邊地市人們的購買力。其中市區(qū)面積3068平方公里。鑒于之江區(qū)域住宅開發(fā)的高起點、高標(biāo)準(zhǔn)定位和本項目自然環(huán)境優(yōu)越的稟賦，客觀限定了本地塊項目高品質(zhì)、高檔次、精品化的開發(fā)方向。之江區(qū)域以往雖然房產(chǎn)開發(fā)量不是很大，但一直是以高檔樓盤為主，綠城玫瑰園、南都西湖高爾夫別墅區(qū)為該區(qū)域的代表樓盤，目前正在開發(fā)的高檔樓盤有公元杭州未來世界項目產(chǎn)品策劃書杭州未來世界項目產(chǎn)品策劃書杭州金馬房地產(chǎn)有限公司二〇〇八年六月182目　錄第一章 前言 3第一節(jié) 項目可行性研究結(jié)論 4第二節(jié) 項目開發(fā)理念 8第二章 項目地塊及周邊概況 10第一節(jié) 項目地塊規(guī)劃指標(biāo) 10第二節(jié) 地理位置及現(xiàn)狀 12第三節(jié) 項目周邊規(guī)劃結(jié)構(gòu) 23第四節(jié) 自然條件 37第三章 項目所在的城市歷史文化背景 44第一節(jié) 歷史文化內(nèi)涵與底蘊 44第二節(jié) 地方文化習(xí)俗 46第四章 市場定位及產(chǎn)品定位 49第一節(jié) 主要競爭樓盤分析 49第二節(jié) 本項目市場定位 75第三節(jié) 產(chǎn)品定位 82第五章 規(guī)劃設(shè)計 85第一節(jié) 設(shè)計理念及意象 85第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計控制條件 87第三節(jié) 規(guī)劃設(shè)計基本要求 88第四節(jié) 交通組織要求 92第五節(jié) 開發(fā)分期與樣板區(qū)、現(xiàn)場售樓處設(shè)置 96第六章 建筑設(shè)計 99第一節(jié) 住宅部分 99第二節(jié) 公共配套 104第七章 室內(nèi)設(shè)計 107第一節(jié) 周邊競爭樓盤室內(nèi)設(shè)計調(diào)查及分析 107第二節(jié) 樣板房 113第三節(jié) 會所及公共部位 115第八章 景觀設(shè)計 116第一節(jié) 設(shè)計理念及意象 116第二節(jié) 景觀設(shè)計要求 120第九章 安裝、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)計 139第一節(jié) 給排水系統(tǒng) 139第二節(jié) 電氣系統(tǒng) 141第三節(jié) 弱電系統(tǒng) 143第四節(jié) 暖通 149第五節(jié) 其他 150第十章 物業(yè)管理及服務(wù)體系 152第一節(jié) 物業(yè)管理模式 152第二節(jié) 物業(yè)管理時間的界定 156第三節(jié) 開發(fā)商一次性投入內(nèi)容的要求 161第四節(jié) 園區(qū)服務(wù)功能要求 163第五節(jié) 服務(wù)內(nèi)容 166第六節(jié) 服務(wù)及物管收費標(biāo)準(zhǔn) 174第十一章 經(jīng)濟估算 176杭州未來世界項目產(chǎn)品策劃書第一章 前言杭州未來世界項目是由添智企業(yè)有限公司和逸豐（中國）有限公司聯(lián)合收購杭州金馬房地產(chǎn)有限公司100％股權(quán)形式取得，項目位于杭州之江國家旅游度假區(qū)之江路186號，占地335畝，其中有40多畝水面（夢湖），原為金馬公司開發(fā)的未來世界主題公園。沐橋、國都本產(chǎn)品策劃書的編制以市場調(diào)查為基礎(chǔ)，力爭使得本項目產(chǎn)品策劃理念在契合市場需求的基礎(chǔ)上具備一定的前瞻性。杭州經(jīng)濟發(fā)達，有“錢塘自古繁華”之稱，經(jīng)濟總量居全國省會城市第二位，經(jīng)濟綜合實力躋身全國大中城市前十位。杭州之江國家旅游度假區(qū)依托國家級旅游度假區(qū)的“品牌”優(yōu)勢和與全國12個國家級度假區(qū)的公共資源優(yōu)勢，以休閑旅游度假為發(fā)展方向，重點發(fā)展特色旅游景點項目，休閑娛樂設(shè)施和現(xiàn)代會展業(yè)，將之江度假區(qū)打造成為休閑產(chǎn)業(yè)的聚集地。2007年年初，杭州市的政府門戶網(wǎng)站上公示，之江度假區(qū)包括轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)旅游用地、住宅用地已儲備4000余畝，其中可以直接招拍掛的土地達到700多畝。 商業(yè)2007年之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域已招商建設(shè)極地海洋主題公園，正在招商洽談和前期規(guī)劃中的項目有會議中心、會展中心，會議度假村、美食度假村、花卉博覽城、錢幣博物館等，隨著這些項目的陸續(xù)建成，之江、轉(zhuǎn)塘區(qū)域必將成為浙江乃至整個長三角的旅游度假勝地。從長期來看，房地產(chǎn)作為重要支柱產(chǎn)業(yè)是不會改變的；健康、穩(wěn)定、發(fā)展的房產(chǎn)方向也不會改變，四、經(jīng)濟可行性結(jié)論初步測算項目稅后投資收益率 %（），經(jīng)濟上可行。杭州市房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性發(fā)展的軌道，產(chǎn)品品質(zhì)的提升成為行業(yè)發(fā)展的主流，因此該項目必須在綠城現(xiàn)有高層住宅產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上作明顯的提升，以適應(yīng)市場的變化。本項目作為綠城在之江國家旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)的第三個樓盤，因此在原九溪玫瑰園東西區(qū)開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，其定位必須與高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的城市發(fā)展規(guī)劃定位相匹配，引領(lǐng)現(xiàn)代舒適、景觀住宅的發(fā)展，充分體現(xiàn)對居住者的地位和對他們的人文關(guān)懷，倡導(dǎo)蓬勃大氣的現(xiàn)代審美關(guān)和健康、向上、親和的舒適居住生活理念。在基地面積較大且原有水景、綠化的情況下，應(yīng)考慮盡量保留小區(qū)內(nèi)的原生樹木及自然水景，增加景觀及綠化層次和豐富性，創(chuàng)造小區(qū)多層次的景觀及生活環(huán)境，達到人與環(huán)境的有機結(jié)合，創(chuàng)造別具一格的環(huán)境效果。項目距離杭州市中心武林廣場18公里，距離西湖11公里，（以上為車行距離），黃龍，繞城南北線、機場、杭千高速。本地塊北倚小橋山，近看夢湖約27000㎡水面，向西、南遠(yuǎn)望連綿不斷的望江山、象山、雞山、石龍山、鳳凰山等山景，形成貫穿地塊南北的景觀軸線。該區(qū)塊以原未來世界主題公園和轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)為依托，已形成較為成熟的公交網(wǎng)絡(luò)，之江路現(xiàn)有公交線路主要有：游5路、假日5路、觀光8路由市區(qū)到未來世界，331路由轉(zhuǎn)塘到留下路過未來世界，504路、308（K308）路由延安路到轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)，終點站距本地塊約800M，公交線路可直通黃龍體育中心、城站火車站、火車東站、延安路等市中心區(qū)域。杭州西湖二院是二級醫(yī)院；省人民醫(yī)院望江山分院，2006年7月望江山療養(yǎng)院與省人民醫(yī)院合并成省人民醫(yī)院望江山分院，合并后將增設(shè)門診及住院部，占地面積12公頃。櫻花小筑等；在開發(fā)的樓盤有杭州陽明谷、九樹公寓、公元朗郡、錢塘其中世紀(jì)聯(lián)華超市面積最大，有近2000㎡?！鸲紭O地海洋公園效果圖（8）銀行農(nóng)業(yè)銀行、聯(lián)合銀行等。單元內(nèi)有繞城公路、320國道、杭千高速、規(guī)劃城市遠(yuǎn)景輕軌線路等多條對外交通道路匯合，是杭州西南部對外的一個重要門戶。五軸：即之江路發(fā)展軸、之浦路發(fā)展軸二條發(fā)展軸和繞城公路綠化景觀軸、云河路(320國道)生態(tài)發(fā)展軸、沿錢塘江生態(tài)綠化景觀軸三條生態(tài)景觀軸；六片：即規(guī)劃區(qū)內(nèi)的六個功能片區(qū)，具體為綜合度假片區(qū)，北部居住片區(qū)、商貿(mào)旅游片區(qū)、南部居住片區(qū)、沿江旅游度假片區(qū)、生態(tài)保護區(qū)。（五）用地規(guī)劃規(guī)劃從旅游西進的宏觀戰(zhàn)略出發(fā)，將之江度假區(qū)單元納入上泗地區(qū)整體保護與發(fā)展的大框架中，明確“一地兩區(qū)”的規(guī)劃目標(biāo)，體現(xiàn)之江旅游度假區(qū)地區(qū)特色，堅持保護第一、生態(tài)優(yōu)先和可持續(xù)發(fā)展方針；規(guī)劃明確保護與發(fā)展相協(xié)調(diào)的理念，在保護的前提下適度開發(fā)，通過適度開發(fā)實現(xiàn)真正的保護，進而達到保護與開發(fā)的“雙贏”；鑒于規(guī)劃區(qū)范圍用地較大，南北跨度達到7千米。同時適度應(yīng)引入居住功能，發(fā)展部分外向型居住房產(chǎn)，實現(xiàn)旅游度假與居住生活的協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)劃重點控制和強化四個要素，即錢塘江沿江整體空間輪廓線、濱江綠帶和楔型綠軸、重點城市設(shè)計地段、建筑形象及色彩，以全面提高規(guī)劃區(qū)景觀質(zhì)量?，F(xiàn)狀用地以居住用地和公共服務(wù)設(shè)施用地為主，另有少量市政公用設(shè)施用地、工業(yè)用地和綠化用地。（四）交通網(wǎng)規(guī)劃單元干道形成“兩橫、五縱、半環(huán)”的路網(wǎng)格局，主要由以下道路構(gòu)成：城市對外交通道路(高速公路及國道)：繞城公路、320國道；主干路：杭富路、美院南路東段；次干路：美院南路西段、美院北路環(huán)山路、象山路、之江路(西段)留泗路、靈龍路。并通過形成區(qū)域公共住中心詞中心社區(qū)配套服務(wù)中心三級體系，構(gòu)成完善的公共服務(wù)體系。第四節(jié) 自然條件一、氣候特征杭州市地處中北亞熱帶過渡區(qū)，溫暖濕潤，四季分明，光照充足，雨量豐沛。二、氣候要素（一）溫度℃～17℃。杭州市全年有兩個雨季和一個多雨時段。（三）日照杭州市年平均太陽總輻射量在100～110千卡/平方厘米之間，日照時數(shù)1800～2100小時，日照百分率(某時段內(nèi)實際日照時數(shù)與該地理論上可照時數(shù)的百分比)41～48％。春(3～4月)、秋(9～10月)兩季為過渡季節(jié)，日射和日照量居中，相比之下，春季陰雨天氣較多，各值比秋季要小。風(fēng)速：杭州市大部分地區(qū)年平均風(fēng)速在1．3～2．4米/秒。據(jù)杭州市氣象臺觀測站1961～1980年記錄，杭州市區(qū)的多年平均氣壓為1011．6百帕，低于標(biāo)準(zhǔn)大氣壓1013．25百帕。全年相對濕度以梅汛期(6月)為最大，月平均濕度在80％以上，以冬干期(1月)為最小，一般月平均不超過78％。春(3～5月)、秋(9～11月)兩季次之，平均月蒸發(fā)量75～150毫米。其中影響范圍較廣、危害較大的有冬季的寒潮(大風(fēng)雪和冰凍)，春季的倒春寒，初夏的梅汛暴雨，夏秋季的干旱、高溫和臺風(fēng)(包括大風(fēng)和暴雨)等，甚至極端災(zāi)害天氣也會發(fā)生。梅澇和臺澇均以臨安為最多，；建德、淳安較少，尤其是臺澇。杭