【正文】 酒店：為了提高項(xiàng)目整體品質(zhì)感，強(qiáng)化對(duì)外的尊貴感、儀式感，同時(shí)酒店?duì)I業(yè)和小區(qū)管理的實(shí)際要求，本項(xiàng)目將酒店放置在園區(qū)主入口處，增強(qiáng)酒店對(duì)外部的昭示性，整體風(fēng)格與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，同時(shí)結(jié)合項(xiàng)目?jī)?nèi)部水資源將酒店景觀資源融入項(xiàng)目進(jìn)行整體性考慮。（六）其它要求暫無(wú)。對(duì)于別墅產(chǎn)品，一般多在400500㎡之間（地上建筑面積）。（四）日常運(yùn)動(dòng)健身方式高爾夫、游泳、健身、羽毛球、網(wǎng)球、乒乓球等。居住意識(shí)風(fēng)水：不少高端住宅的消費(fèi)人居都比較在意住宅的風(fēng)水問(wèn)題，認(rèn)為風(fēng)水的好壞影響著一個(gè)人乃至一個(gè)家族的財(cái)富和興旺，不可小視。他們對(duì)生活方式、居住環(huán)境及生活品質(zhì)都有很高的要求。專(zhuān)業(yè)技術(shù)領(lǐng)域：工程建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、醫(yī)師、高級(jí)證券從業(yè)者、高科技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。行業(yè)背景：金融業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、咨詢(xún)業(yè)、能源業(yè)、地產(chǎn)業(yè)、外貿(mào)、IT行業(yè)、建筑業(yè)、工商業(yè)、壟斷行業(yè)及私營(yíng)企業(yè)主等。（四）綠城集團(tuán)忠實(shí)客戶(hù)l 年齡在40歲以上；l 多次購(gòu)買(mǎi)綠城開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)綠城的品牌忠誠(chéng)度很高；l 具有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)有頗多研究；l 注重物業(yè)素質(zhì)，品牌與價(jià)格；l 購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)最看重的是其長(zhǎng)期升值潛力，多會(huì)選擇在整個(gè)項(xiàng)目中景觀、位置有突出優(yōu)勢(shì)的單元。他們更加注重生活的品味和質(zhì)量，更加注重與眾不同的奢侈享受及人性化內(nèi)涵，更加注重精神層面上的追求…………。東南亞客戶(hù)：受其地產(chǎn)投資觀念的影響，看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?jié)摿Γ虼诉x擇在杭州置業(yè)，其中有相當(dāng)?shù)谋壤峭顿Y客。二、目標(biāo)客戶(hù)群分類(lèi)目前，杭州高端住宅的購(gòu)買(mǎi)群體按地域可分為：國(guó)內(nèi)客戶(hù)、歐美客戶(hù)、東南亞客戶(hù)。他們大多年齡在30至60歲之間，普遍受過(guò)高等教育。（二）價(jià)格定位從下表中的三個(gè)方面體現(xiàn)本項(xiàng)目可參考的市場(chǎng)價(jià)格：板塊對(duì)比樓盤(pán)精裝修情況物業(yè)類(lèi)型在售均價(jià)（元/M2）總價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元/套）開(kāi)發(fā)商①項(xiàng)目所在版塊在售競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)價(jià)格情況之江轉(zhuǎn)塘板塊杭州陽(yáng)明谷毛坯排屋、別墅排屋：30000別墅：5000017004000國(guó)都房產(chǎn)公元沐橋精裝修美式大公寓均價(jià)：3000013001600公元控股②其他可參考樓盤(pán)價(jià)格情況西溪板塊和家園毛坯排屋、公寓公寓：12000排屋：250008001600萬(wàn)科房產(chǎn)坤和房產(chǎn)西溪里毛坯小高層、排屋小高層：15000排屋：300006001100坤和房產(chǎn)西溪風(fēng)情毛坯排屋、別墅300007001200大華房產(chǎn)市中心湖濱閣毛坯高層38000環(huán)西房產(chǎn)西湖8號(hào)公館毛坯多層55000起價(jià)800大都置業(yè)③綠城在售可參考樓盤(pán)價(jià)格情況余杭桃花源南區(qū)花園精裝修別墅40000均價(jià)：2350綠城集團(tuán)室內(nèi)精裝修40000均價(jià)：1700青山湖青山湖玫瑰園毛坯小別墅15000均價(jià)：600大別墅19000均價(jià)：1600從以上表格中可以看出：排屋的市場(chǎng)單價(jià)在2500030000元/平方米，但參考樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商的品牌和產(chǎn)品品質(zhì)方面均不如綠城。具體由以下幾點(diǎn)來(lái)詮釋?zhuān)鹤鹳F的地段：地段是決定一個(gè)項(xiàng)目能否成為高檔社區(qū)的第一要件，它包括自然景觀、區(qū)域環(huán)境、位置交通及其他可利用資源。傳統(tǒng)的高檔別墅住宅區(qū)：地塊周邊圍繞有九溪玫瑰園、楓丹白露、夢(mèng)湖山莊、云棲蝶谷、西湖高爾夫度假區(qū)等高檔別墅樓盤(pán)，為杭州市區(qū)少有擁有良好自然環(huán)境傳統(tǒng)高檔別墅住宅區(qū)。社區(qū)會(huì)所，西側(cè)為下沉泳遲，東側(cè)為景觀水池，建筑體量向水平方向延展，以充滿(mǎn)新穎金屬材料和玻璃一起來(lái)表現(xiàn)簡(jiǎn)約精致的現(xiàn)代氣息。朗郡景觀效果圖（四）項(xiàng)目銷(xiāo)售情況新帝朗郡總平圖——新帝客源定位為“熱衷藝術(shù)、高爾夫運(yùn)動(dòng)和生命質(zhì)量”的人群?？傉嫉丶s150畝。在沐橋的空間設(shè)計(jì)方案里，收納空間分多種不同的類(lèi)型：入口處有衣帽間；廚房里有食品收納櫥、櫥柜及“中島”；臥室里有衣柜和走入式衣櫥；部分衛(wèi)生間有專(zhuān)用的衛(wèi)生間收納櫥；家庭的多個(gè)角落有利用空間折角而設(shè)計(jì)的收納空間。l 實(shí)現(xiàn)空間的功能化分區(qū)入戶(hù)門(mén)廳與玄關(guān)組成禮儀區(qū)；客廳為公共區(qū)；餐廳與廚房、家庭圖書(shū)室(Study)以及部分帶地下室的戶(hù)型所擁有的家庭室等都屬于生活區(qū)；主人區(qū)和多個(gè)臥室是私密區(qū)；保姆房與獨(dú)立洗衣房所在的區(qū)域作為服務(wù)區(qū)。戶(hù)型B4型（平層戶(hù)型）功能分區(qū)：四室（三臥室一家庭圖書(shū)室） 二廳 三衛(wèi)一環(huán)繞式空中花園露臺(tái) 全配備獨(dú)立洗衣房建筑面積：總面積287平方米，另附帶110平方米露臺(tái)。沐橋項(xiàng)目于2008年1月取得預(yù)售證，但并未公開(kāi)推盤(pán)銷(xiāo)售，除關(guān)系客戶(hù)可以購(gòu)買(mǎi)外，其他客戶(hù)均已樣板房、樣板區(qū)尚未展現(xiàn)的說(shuō)辭來(lái)推卻，希望客戶(hù)在實(shí)際看過(guò)之后再購(gòu)買(mǎi)，至今年6月份樣板房、樣板區(qū)營(yíng)造對(duì)外展示后，開(kāi)始公開(kāi)推盤(pán)銷(xiāo)售，到目前為止南區(qū)138套房源實(shí)際推出134套，成交22套，成交均價(jià)為33140元/平方米，具體銷(xiāo)售情況如下：物業(yè)類(lèi)型組團(tuán)名總房源（套）推出房源（套）已售套數(shù)（套）成交均價(jià)元/㎡銷(xiāo)售率南區(qū)林嵐苑606073680012%林溪苑7874153120020%合計(jì)138134223314016%注：數(shù)據(jù)來(lái)源杭州透明售房網(wǎng)，截至9月9日。（三）項(xiàng)目規(guī)劃與分期建設(shè)情況該項(xiàng)目分南區(qū)、北區(qū)兩期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)的南區(qū)規(guī)劃建造11幢5層左右的多層公寓，總戶(hù)數(shù)為138戶(hù)，二期北區(qū)規(guī)劃為高層景觀公寓，具體規(guī)劃方案尚在調(diào)整中?？傉嫉丶s77畝，綠化率為30%。②二樓作為臥室區(qū)，生活私密度高。（五）項(xiàng)目單體效果圖實(shí)景圖（六）項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)戶(hù)型建筑類(lèi)型面積范圍戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)比例排屋200280㎡70%獨(dú)棟別墅300700㎡128%戶(hù)型320B建筑面積：總建筑面積440平方米，其中地上建筑面積為324平方米，地下建筑面積為116平方米功能設(shè)置：地上為四室 三廳（一餐廳、二客廳） 四衛(wèi) 一廚 另帶保姆生活區(qū)（小臥室、衛(wèi)生間、洗衣間）、雙車(chē)車(chē)庫(kù) 地下為二儲(chǔ)藏室 一衛(wèi)生間點(diǎn)評(píng)：①該戶(hù)型四室中有兩間位于二樓北面，若考慮一間作為書(shū)房，則還有一間為朝北客臥；②二樓主臥面南，帶陽(yáng)臺(tái)、大衛(wèi)生間和走入式衣柜，較符合現(xiàn)在主臥配備要求；③一樓客臥帶衛(wèi)生間，相當(dāng)于次主臥，可作為三代同居者父母輩老人居住，設(shè)置較為合理。l 提供主題派對(duì)、茶歇、雞尾酒會(huì)及社交宴會(huì)服務(wù)；l 可為住店客人提供代訂高爾夫球場(chǎng)服務(wù)；l 后援服務(wù)：攝影師、花卉布置、翻譯及快遞服務(wù)；l 私人豪華轎車(chē)和團(tuán)隊(duì)巴士提供市區(qū)，機(jī)場(chǎng)和火車(chē)站接送服務(wù)。——酒店外觀216。——杭州陽(yáng)明谷度假村入口及內(nèi)部景觀（三）項(xiàng)目規(guī)劃與分期建設(shè)情況該項(xiàng)目共規(guī)劃198戶(hù)獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅、近20000米平方米的杭州陽(yáng)明谷希爾假日酒店和約1700平方米藝術(shù)館。且擁有近20000平方米的杭州陽(yáng)明谷希爾假日酒店和約1700平方米藝術(shù)館等配套。朗郡杭州陽(yáng)明谷公元第四章 市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位雖然隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，2007年下半年以來(lái)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)觀望情緒，但從2001年至2007年杭州市人口匯聚能力、居民購(gòu)買(mǎi)力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)是健康和穩(wěn)固的，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景依然較好。然后，飲糖茶一杯下樓，這時(shí)親友才齊聲祝賀。祖宗堂、神堂遷入后，便搬家具、箱籠、雜物。梯子，杭州俗稱(chēng)“步步高”；曬衣用的多枝椏竹竿，杭州俗稱(chēng)“節(jié)節(jié)高”，都取節(jié)節(jié)高升的意思。（三）遷居風(fēng)俗舊時(shí)遷居新屋前，必須擇吉日前去撣塵、打掃，有的住房需刷白或糊墻紙。吳越民間造屋筑墻最禁忌聽(tīng)到哭聲，特別是女人朝墻哭。方士術(shù)數(shù)家將太歲所在方位視作兇方。吳越民間凡蓋新房建新屋，上梁儀式時(shí)，有的地方用紅紙寫(xiě)上“姜太公在此，大吉大利”。（二）建屋厭勝和禁忌杭州民間建屋過(guò)程中，還有種種厭勝和禁忌習(xí)俗：“泰山石敢當(dāng)”厭勝習(xí)俗。梁上長(zhǎng)串鞭炮燃放，下面鼓樂(lè)齊奏，四周?chē)^群眾蜂擁而上，爭(zhēng)搶梁上拋下來(lái)的饅頭。杭州民間舊時(shí)建屋最重視上梁，盛行一套喜慶、隆重的上梁儀式。 1998年，度假區(qū)接待游客超過(guò)300萬(wàn)人次。度假區(qū)位于杭城西南，南瀕錢(qián)塘江、北依五云山。五代吳越國(guó)和南宋王朝都曾在這里建都，因此亦留下了眾多的古、近代文物遺址。（二）歷史文化內(nèi)涵與底蘊(yùn)杭州是著名的歷史文化名城。紹興八年（1138年）南宋正式定都臨安，歷時(shí)140余年。杭州曾是五代吳越國(guó)和南宋王朝兩代建都地，是我國(guó)七大古都之一。在已有 觀測(cè)記錄中，／秒，出現(xiàn)在1985年7月13日15時(shí)51分，為強(qiáng)對(duì)流天氣系統(tǒng)所致，風(fēng)向西北偏北。1978年夏，臨安、富陽(yáng)和杭州市區(qū)等地日最高氣溫也曾達(dá)40℃左右。盛夏高溫杭州市出梅后，即進(jìn)入盛夏季節(jié)，天氣晴熱少雨，常出現(xiàn)最高氣溫≥３５℃的持續(xù)高溫天氣，除山區(qū)外，杭州市大部分地區(qū)年平均高溫日數(shù)在15～40天之間。秋季低溫。春季（清明）后，出現(xiàn)連續(xù)三天以上日平均氣溫≤11℃的陰雨少日照的天氣，易造成早稻爛種，爛芽、爛秧，此稱(chēng)“倒春寒”。伏、秋旱均以中旱為主，冬旱則以小旱為主；大旱出現(xiàn)頻率最低，將近一半發(fā)生在伏旱中。其中伏旱以淳安、建德為最多，；以杭州市區(qū)、蕭山和臨安為最少。（七）浮塵由于生態(tài)環(huán)境的日益惡化，1998年，杭州曾遭受到了一次大規(guī)模的沙塵暴襲擊，之后的2000年和2001年杭州都出現(xiàn)過(guò)嚴(yán)重的浮塵天氣。1977年1～2月間，連續(xù)遭受寒潮侵襲，并降大雪；1月5日，蕭山和富陽(yáng)氣溫分別降到－℃和－ ℃；市區(qū)西湖冰凍20余天，冰層厚處可以步行；全市大部分地區(qū)積雪長(zhǎng)達(dá)30多天。初日北早南遲，終日北遲南早，前后各差10天和5天左右，年平均積雪日數(shù)約6～10天。（五）霜雪冰雹杭州市出現(xiàn)冰雹，集中在3～5月和7～8月。受臺(tái)風(fēng)影響，東北部河網(wǎng)平原、濱海平原風(fēng)力可達(dá)10～12級(jí)或以上；西南部山區(qū)一般為8～10級(jí)。其中70％以上集中在7月中旬至9月中旬。（二）地震杭州市地震活動(dòng)與球川—蕭山深斷裂、昌化——余姚深斷裂以及臨安——馬金深斷裂自全新世初以來(lái)多次活動(dòng)有關(guān)，尤其與前兩個(gè)深斷裂交叉部位的活動(dòng)關(guān)系最大。尤其是1954年梅汛期之長(zhǎng)（5月18日入梅，8月2日 出梅，歷時(shí)77天），梅雨量之多（杭州市區(qū)降水1137毫米），災(zāi)情之重（）為幾十年所未遇。余杭和蕭山一帶東部平原區(qū)，地勢(shì)平坦，暴雨雖少，但洪水下泄緩慢，容易出現(xiàn)內(nèi)澇漬害。1959～1985年，全市各地洪澇的出現(xiàn)頻率為44～70％，～。三、自然災(zāi)害杭州市天氣受溫帶西風(fēng)帶天氣系統(tǒng)與熱帶東風(fēng)帶天氣系統(tǒng)交替控制，不同性質(zhì)氣團(tuán)(主要為極地大陸，熱帶海洋和赤道氣團(tuán))頻繁交替作用，一年中，冷、熱、干、濕的季節(jié)變化很大，而季風(fēng)的不穩(wěn)定性經(jīng)常能使某一時(shí)段的氣象要素發(fā)生異常，造成多種災(zāi)害性天氣。全年以夏季(6～8月)為最大，盛夏8兩月晴熱少雨，月平均蒸發(fā)量高達(dá)170～230毫米。（五）濕度、蒸發(fā)量和無(wú)霜期相對(duì)濕度杭州市年相對(duì)平均濕度和月平均相對(duì)濕度在75～85％，大致上北部大于南部。氣壓年平均氣壓。每年3月(冬春之交)風(fēng)向開(kāi)始由偏北轉(zhuǎn)為偏東，繼而又轉(zhuǎn)向偏南；6月(初夏)起盛行南——西南風(fēng)；8月(盛夏)偏東風(fēng)增多；9月(入秋)至次年2月，乃至整個(gè)冬半年偏北風(fēng)占較大優(yōu)勢(shì)，其中，1月前后，北——西北風(fēng)尤為盛行。冬季日射弱，日照短，12月～次年2月各月平均總輻射量都在6千卡/平方厘米以下，日照時(shí)數(shù)不足150小時(shí)，日照百分率小于50％。第二個(gè)雨季出現(xiàn)在8月底到9月底，因受臺(tái)風(fēng)或極鋒南移影響所致，俗稱(chēng)臺(tái)風(fēng)秋雨期，平均降水量120～220毫米，約占年總量的8～13％。（二）降水杭州市年平均降水量在1100～1600毫米之間，年雨日130～160天。但因季風(fēng)在進(jìn)退時(shí)間上和持續(xù)強(qiáng)度上的不穩(wěn)定性，常出現(xiàn)冷熱干濕異常，導(dǎo)致災(zāi)害性天氣。（七）綠化景觀規(guī)劃單元的綠地系統(tǒng)主要由區(qū)域性公園、居住區(qū)級(jí)公園、居住小區(qū)綠地、住宅組團(tuán)綠地、街頭綠地、濱水綠地和防護(hù)綠地構(gòu)成，形成以望江山、象山山林綠地為中心，橫橋、象山、雞山、中村等居住區(qū)公園為重點(diǎn)，居住小區(qū)級(jí)綠地崴節(jié)點(diǎn)，線(xiàn)狀綠地為紐帶哦 相互滲透、相互交融的生態(tài)綠地系統(tǒng)，并結(jié)合住宅用地布局，并與城市公園錯(cuò)位設(shè)置10處小區(qū)綠地。（六）公共及配套服務(wù)設(shè)施規(guī)劃規(guī)劃形成“兩主、兩次”公共中心?！捌邊^(qū)”：北部的生活和旅游配套區(qū)塊，中部的文化休閑和商業(yè)區(qū)塊，南部的居住和社區(qū)服務(wù)區(qū)塊，東部的農(nóng)居集中安置區(qū)塊，西北部的高級(jí)住宅區(qū)塊，中村生活區(qū)塊及中村北區(qū)塊等七個(gè)功能區(qū)塊。（二）用地現(xiàn)狀該地區(qū)擁有良好的生態(tài)環(huán)境及自然景觀。規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)置了繞城公路綠化帶、沿錢(qián)塘江綠化帶、之浦路綠化帶3條大型城市綠帶、南北2個(gè)居住區(qū)公園、5個(gè)居住小區(qū)綠地以及沿道路、河道布置的濱水綠地。規(guī)劃突出旅游度假、文化娛樂(lè)、會(huì)議會(huì)展、休閑觀光等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)西湖風(fēng)景名勝區(qū)旅游功能的延伸。對(duì)外交通：繞城公路、杭新景高速公路；城市快速路：云河路之江通道；主干道：之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、楓華西路、楓華東路、小江路、科海路；次干道：軍師路、楓華東路、四號(hào)浦路、濤雪路、碧波路、麗景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路；支路：為了連接主次干路，完善和發(fā)揮道路的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，本區(qū)規(guī)劃寬度在1224米的支路，用以集散客流和服務(wù)。一心：即位于度假區(qū)中西側(cè)的中心綠地，也是上泗地區(qū)的中心綠地；是之江旅游度假區(qū)、轉(zhuǎn)塘鎮(zhèn)區(qū)和浮山雙浦地區(qū)的綠化核心，是地區(qū)綠化景觀和生態(tài)環(huán)境的重要節(jié)點(diǎn)。（二）大市政配套供水狀況：現(xiàn)有管線(xiàn)、管位及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)