【正文】 萬平方米，地下面積約8萬平方米，規(guī)劃有高層公寓和TOWNHOUSE兩大主要物業(yè)類型。 ——新帝朗郡總平圖——新帝朗郡鳥瞰圖總體規(guī)劃布局圍繞高爾夫、河道、象山、區(qū)域公園綠地等高素質景觀展開，不同的位置反映不同的景觀，并根據杭州的季候風特點，南偏西8度布置，以創(chuàng)造與環(huán)境相匹配的、由當代建造技術和當代審美情趣構成的創(chuàng)新社區(qū)?！扒巴ズ笤骸?、“院落”等代表東方意趣和人文精神的創(chuàng)意思想貫穿項目內外空間的設計。 ——新帝朗郡景觀效果圖（四）項目銷售情況新帝朗郡項目原定于08年5月開盤，但到目前為止尚未取得預售證，從銷售部了解，現定于08年9月底或10月初開盤，價格尚未確定，據銷售人員稱排屋的總價預計在700萬元/套左右。（五）項目單體該項目排屋以小尺度進行處理，形體簡潔明快，通過體塊、色塊、材料的對比來營造區(qū)域屬性。高層以深色墻面為主，輔以白色線條，局部輔以中灰色調，并增加暖紅木色點綴。社區(qū)會所，西側為下沉泳遲，東側為景觀水池，建筑體量向水平方向延展，以充滿新穎金屬材料和玻璃一起來表現簡約精致的現代氣息。排屋單體效果圖高層單體效果圖會所入口效果圖（六）項目主要競爭戶型（戶型圖與點評）戶型一：高層區(qū)中間一幢“樓王”戶型建筑面積：功能設置：四室四廳（門廳、客廳、餐廳、家庭廳）四衛(wèi)一廚一儲藏間一衣帽間二景觀陽臺點評：①四臥室全部朝南設計，將戶型分為北動南靜兩區(qū)；②大面積景觀陽臺，兼具觀賞遠眺和休閑雙重功能。第二節(jié) 本項目市場定位一、市場定位（一）檔次定位本項目有以下幾個主要特點：土地稀缺：位居杭州之江國家旅游度假區(qū)核心位置，目前在之江轉塘開發(fā)項目基本上都在轉塘區(qū)域，土地的供應也相對稀少，極具升值潛力。景色秀麗、氣候宜人，鄰近西湖旅游風景名勝區(qū)和龍塢山風景區(qū)，氣候較市區(qū)更為適意，周邊滿目都是綠色，自然條件非常優(yōu)越。傳統(tǒng)的高檔別墅住宅區(qū)：地塊周邊圍繞有九溪玫瑰園、楓丹白露、夢湖山莊、云棲蝶谷、西湖高爾夫度假區(qū)等高檔別墅樓盤，為杭州市區(qū)少有擁有良好自然環(huán)境傳統(tǒng)高檔別墅住宅區(qū)。交通便利：之江大道和環(huán)線快速路、中河高架與之直接通達，到杭州市中心大約20分鐘車程，對外交通便利。文化藝術氛圍濃厚：項目東側即為浙江工業(yè)大學之江校區(qū)，往西為小和山高教園區(qū)，往南臨近中國美術學院象山校區(qū)，文化藝術氛圍濃郁。根據以上特點，本項目可定位于――頂級的“尊貴、典雅自然山水宅邸”。具體由以下幾點來詮釋：尊貴的地段：地段是決定一個項目能否成為高檔社區(qū)的第一要件，它包括自然景觀、區(qū)域環(huán)境、位置交通及其他可利用資源。之江地區(qū)由于其獨特的自然環(huán)境、歷史沉淀及深厚的文化底蘊，已經成為杭州人心目中的悠閑、尊貴之地，優(yōu)美的自然環(huán)境、緊靠市區(qū)的便利交通使之具有極強的居住性，土地的稀缺又使得該區(qū)域升值潛力巨大，未來世界項目在這幾項中更是有絕對的優(yōu)勢，所以該地段最適合開發(fā)頂級宅??；先進的開發(fā)理念：有研究表明，迄今為止中國的富裕階層并沒有形成固定的生活方式，更沒有形成依照自己的生活方式選擇宅邸的習慣，反倒是由于頂級住宅供給的創(chuàng)新激發(fā)了富裕階層對住宅的升級換代的需求。本項目將秉承綠城一貫追求高品質住宅的開發(fā)理念，充分引導挖掘有實力買家的潛在需求，并以此提升項目的附加值；尊貴的建筑：從規(guī)劃建筑到園林景觀，從設計到施工，都要做到國內一流水準；此外，尊貴的建筑還要有一定的文化內涵在其中。建筑的增值，表現在兩方面，第一是建筑的品質，第二是文化價值，使房子可以作為家族的精神和物質領地、作為建筑文化遺產世代留傳。（二）價格定位從下表中的三個方面體現本項目可參考的市場價格：板塊對比樓盤精裝修情況物業(yè)類型在售均價（元/M2）總價區(qū)間（萬元/套）開發(fā)商①項目所在版塊在售競爭樓盤價格情況之江轉塘板塊杭州陽明谷毛坯排屋、別墅排屋：30000別墅：5000017004000國都房產公元沐橋精裝修美式大公寓均價：3000013001600公元控股②其他可參考樓盤價格情況西溪板塊和家園毛坯排屋、公寓公寓：12000排屋：250008001600萬科房產坤和房產西溪里毛坯小高層、排屋小高層：15000排屋：300006001100坤和房產西溪風情毛坯排屋、別墅300007001200大華房產市中心湖濱閣毛坯高層38000環(huán)西房產西湖8號公館毛坯多層55000起價800大都置業(yè)③綠城在售可參考樓盤價格情況余杭桃花源南區(qū)花園精裝修別墅40000均價：2350綠城集團室內精裝修40000均價：1700青山湖青山湖玫瑰園毛坯小別墅15000均價：600大別墅19000均價：1600從以上表格中可以看出：排屋的市場單價在2500030000元/平方米，但參考樓盤的開發(fā)商的品牌和產品品質方面均不如綠城。別墅的市場單價在4000050000元/平方米（除去青山湖板塊），桃花源南區(qū)雖由綠城開發(fā)，但本項目的地理位置更有優(yōu)勢；杭州陽明谷與本項目同在一個板塊，但本項目所具有的綠城品牌價值和產品品質必定優(yōu)于陽明谷。因此，根據上述的分析，且做保守的估算，本項目的價格定位如下：聯排住宅均價：35000元/㎡（以毛坯定價）；雙拼住宅均價：45000元/㎡（以毛坯定價）；獨棟住宅均價：60000元/㎡（以毛坯定價）。（三）客源定位高檔住宅項目的購買者有獨特的行為特征。他們大多年齡在30至60歲之間，普遍受過高等教育。他們學歷高，收入高，同時壓力也大，屬于典型的事業(yè)成功的頂尖者。他們工作起來高節(jié)奏高效率，但他們又不是只會工作不會生活的工作狂，他們對于生活的要求，更加注重品味和質量，更加注重與眾不同的奢侈享受，更加注重人性化的內涵，更加注重精神層面上的追求，更加追求自然……。結合本項目的優(yōu)勢，建議我們的客戶總體定位為：具有一定的文化底蘊、追求閑雅、尊貴的成功人士。二、目標客戶群分類目前，杭州高端住宅的購買群體按地域可分為：國內客戶、歐美客戶、東南亞客戶。國內客戶：本地和外地的私營企業(yè)主、外企或私企的高級管理人員、進杭發(fā)展的外地企業(yè)經理等，其中包括很大數量的海歸人士。他們主要從事金融、IT、建筑、能源及房地產等行業(yè)，年齡大多在30－45歲，自用與投資意圖各占半數。歐美客戶：主要是機構用途，如各國使館人員、外資企業(yè)中國首席代表和其他高級官員等，這些客戶主要是租用別墅，購買的比例較低。東南亞客戶：受其地產投資觀念的影響，看好中國經濟的發(fā)展?jié)摿Γ虼诉x擇在杭州置業(yè)，其中有相當的比例是投資客。如近年銷售較好的別墅中30%的購買者是東南亞的客戶，其中三分之二是投資客。本項目目標客戶主要定位為國內客戶，對之江有著較為濃厚的情結。目標客戶群年齡范圍在30至60歲之間，主要集中在35至50歲，這些人學歷高、收入高，同時工作、生活的壓力也大，屬于典型的事業(yè)成功的頂尖者。他們更加注重生活的品味和質量，更加注重與眾不同的奢侈享受及人性化內涵，更加注重精神層面上的追求…………。根據以上分析，目標客戶可細分為以下幾類：（一）知本階層：如金融機構的高管層、有相當規(guī)模實力的私企老板等l 35－45歲之間，受過高等教育，事業(yè)有成，有相當比例的海歸人士；l 講究生活品質，懂得享受生活，經常出入高級消費場所（如高爾夫球會、高級食肆、club等）；l 社會圈子十分廣泛；選擇與自己身份地位、教育水平、消費檔次、年齡層次、興趣愛好大致相當或接近的人士為伍；l 多為兩代人合居，家庭常住人口約4～5人，如經濟條件允許會選擇大面積公寓或Townhouse，總面積可達到500600㎡以上；l 會將本項目作為第一居所。（二）政府官員或其子女l 年齡在4060歲左右（若為政府官員子女的話可能年齡小于30歲）；l 有固定的社交圈，并且這個圈子是以身份而不是以財富來界定；l 隱性收入較多，無法估算其正常年收入，但經濟實力雄厚，偏好400㎡以上的大面積戶型；l 選擇物業(yè)更注重私密性，小區(qū)的同質化；l 將本項目作為第二居所，或本人目前不在杭州，在杭州購置房產留做退休后養(yǎng)老之用。（三）投資客戶l 年齡在3540歲左右；l 社交圈子廣泛；l 經濟來源渠道多；l 具有豐富的投資經驗，對房地產有頗多研究；l 注重物業(yè)素質，品牌與價格；l 看好之江區(qū)塊由于稀缺而帶來的升值潛力；l 為降低投資風險，多會購買350㎡以下的戶型。（四）綠城集團忠實客戶l 年齡在40歲以上；l 多次購買綠城開發(fā)的房地產項目，對綠城的品牌忠誠度很高；l 具有豐富的投資經驗，對房地產有頗多研究；l 注重物業(yè)素質，品牌與價格；l 購買房地產時最看重的是其長期升值潛力，多會選擇在整個項目中景觀、位置有突出優(yōu)勢的單元。三、目標客戶背景分析　年齡背景:在3060歲之間，主要集中在3550歲左右。教育背景:大多受過高等教育，其中有部分為事業(yè)有成的海歸人士，當然也包括部分學歷不高的私營企業(yè)主。家庭規(guī)模：兩代或三代居住為主，但目前越來越多的外貿、IT行業(yè)的成功人士購買高端房產品，因此一代居住也占有一定比例。行業(yè)背景：金融業(yè)、高新技術產業(yè)、咨詢業(yè)、能源業(yè)、地產業(yè)、外貿、IT行業(yè)、建筑業(yè)、工商業(yè)、壟斷行業(yè)及私營企業(yè)主等。職業(yè)背景：各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員或其子女。壟斷行業(yè)高級管理層（電信、電力、移動、石油等單位）。經營管理領域：職業(yè)經理人、高級管理人員。專業(yè)技術領域：工程建筑師、電腦程式設計師、會計師、醫(yī)師、高級證券從業(yè)者、高科技應用型產業(yè)研究人員、貿易從業(yè)人員。社會人文科學領域：藝術家、律師、演員、音樂家、教授、有隱性收入的政界人員。收入背景：目標客戶群大多屬于事業(yè)成功的頂尖者，因此具體收入情況較難調查，但都是屬于經濟實力雄厚的高端消費客戶。四、目標客戶群目前居住條件分析絕大多數客戶擁有兩套或兩套以上住房，居住條件舒適度較高；私家車擁有比例極高，大部分擁有2輛以上。他們對生活方式、居住環(huán)境及生活品質都有很高的要求。五、目標客戶群工作生活形態(tài)分析（一）工作方式這些人群大多屬于各行各業(yè)的成功人士，生活多數被工作所占據，他們總是忙于種種應酬，穿梭與各城市之間，全身心地投入工作，較少享受私人時間。（二）生活方式生活類型基于雄厚的財富積累，已不會太在意追求鋪張的生活，反而開始追求簡單、淡雅、高貴、自然的生活。潛移默化地要求自己比一般富人有素質有涵養(yǎng)，以簡約、低調的處事方式回歸生活。居住意識風水：不少高端住宅的消費人居都比較在意住宅的風水問題，認為風水的好壞影響著一個人乃至一個家族的財富和興旺，不可小視。環(huán)境：選擇有山有水、風景秀麗、幽靜高質量的居住園區(qū)，要求所住園區(qū)的業(yè)主相對“純凈”，即有相同的喜好、較高的素質修養(yǎng)、較低調內斂的處事風格等。服務：要求在產品品質得到保證后，對物業(yè)管理、居住園區(qū)的各種服務要求較高。（三）日常休閑方式講究生活品質，懂得享受生活，經常出入高級消費場所，如高爾夫球會、高級食肆、club等。（四）日常運動健身方式高爾夫、游泳、健身、羽毛球、網球、乒乓球等。六、目標客戶群內在需求屬性分析根據之江轉塘板塊、西溪板塊的高端項目以及綠城桃花源近期成交客戶情況為依據分析：（一）總價承受能力別墅在2000萬/套以下，排屋在1000萬/套以下，如果產品品質、服務質量、環(huán)境氛圍超過市場同類產品，并超越客戶的預期想象，客戶對總價的承受力將增強。（二）戶型面積需求對于排屋產品，一般較喜歡300㎡左右、樓層為三層、45房（包括保姆房）的產品，并有私家庭院。對于別墅產品，一般多在400500㎡之間（地上建筑面積）。（三）建筑類型的偏好較喜好選擇環(huán)境好，面積、價格適中的排屋或別墅。（四）智能化的要求多數偏好于能夠真正為之后生活帶來較大方便的智能化設備，少部分希望設備越先進越好。（五）裝修程度的要求目標客戶群大多受過高等教育，多為行業(yè)中的領軍人物或是職場中的精英，個性化要求多樣，尤其是藝術家等文化層次、修養(yǎng)較高的人群，且對精裝修的品質要求、品牌要求極高，雖然在市場的引導下已有不少客戶開始接受精裝修產品，但仍有大部分喜歡按照自己的喜好來裝修設計。（六）其它要求暫無。第三節(jié) 產品定位一、產品定位核心詞：頂級的“尊貴、典雅自然山水宅邸”。建筑形態(tài)：基于項目現有自然資源及規(guī)劃設計條件，傳承綠城高端物業(yè)營造經驗，確定本項目建筑形態(tài)為獨立住宅、雙拼住宅和聯排住宅相結合形式，獨立住宅參照母體為上海玫瑰園，雙拼住宅外立面住宅參照？？？，聯排住宅外立面風格參考法式建筑風格，突出莊重、典雅氣質。戶型面積：獨立住宅地上建筑面積區(qū)間為5001000平米，以600800平米之間為主，聯排地上建筑面積以400平米為主，戶型設計以大面寬、短進深為主，聯排戶內均有電梯，客廳開間大。 酒店：為了提高項目整體品質感，強化對外的尊貴感、儀式感，同時酒店營業(yè)和小區(qū)管理的實際要求，本項目將酒店放置在園區(qū)主入口處，增強酒店對外部的昭示性，整體風格與建筑風格相協調，同時結合項目內部水資源將酒店景觀資源融入項目進行整體性考慮。精裝修：獨立住宅以毛坯為主，因數量較少，且都在夢湖沿湖位置，考慮對其進行庭院精裝修，既能提高產品品質感，又可將庭院景觀與沿湖景觀相結合，凸顯內外景觀層次遞進相互呼應；對雙拼住宅和聯排住宅，考慮到總價的限制和購買排屋的客戶個性化要求較高，且在該區(qū)域高端房產品的價格已經達到一定高度，精裝修產品在價格上并不能體現其優(yōu)勢，因此，暫確定以毛坯為主，根據市場接受情況后期為營造