【正文】 xx玫瑰溪谷產(chǎn)品策劃書浙江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司2004．8月目 錄第一章 項目概況一、地理位置 …………………………………………………………5二、地塊概況 …………………………………………………………5三、基地涉及未來規(guī)劃的相關(guān)問題 …………………………………7四、區(qū)域環(huán)境 …………………………………………………………8五、交通狀況 …………………………………………………………13六、公建配套 …………………………………………………………16七、城市規(guī)劃要求 ……………………………………………………17第二章 項目定位一、開發(fā)定位 …………………………………………………………20二、項目檔次 …………………………………………………………20三、項目規(guī)模 …………………………………………………………20四、產(chǎn)品類型 …………………………………………………………21五、目標(biāo)客戶 …………………………………………………………22六、價格分析 …………………………………………………………23第三章 項目案名建議 一、案名取向原則 ……………………………………………………24 二、案名建議 …………………………………………………………24第四章 項目核心概念一、游艇主題概念 ……………………………………………………26二、景觀分區(qū)概念 ……………………………………………………26三、產(chǎn)品分級概念 ……………………………………………………27四、核心別墅概念 ……………………………………………………28第五章 項目總體規(guī)劃一、規(guī)劃理念 …………………………………………………………29二、規(guī)劃原則 …………………………………………………………29三、規(guī)劃定位 …………………………………………………………30四、功能布局 …………………………………………………………30五、空間結(jié)構(gòu) …………………………………………………………31六、交通結(jié)構(gòu) …………………………………………………………32七、綠化系統(tǒng) …………………………………………………………34八、豎向設(shè)計 …………………………………………………………34九、項目規(guī)劃需注意的若干問題 ……………………………………35第六章 項目建筑單體一、建筑單體設(shè)計原則 ………………………………………………37二、建筑風(fēng)格 …………………………………………………………37三、建筑體型 …………………………………………………………37四、建筑色彩 …………………………………………………………38五、外立面用材 ………………………………………………………39六、建筑結(jié)構(gòu)形式 ……………………………………………………39七、住宅戶型 …………………………………………………………39八、建筑裝飾標(biāo)準(zhǔn) ……………………………………………………46九、項目戶型配比 ……………………………………………………47第七章 項目景觀設(shè)計一、景觀營造的總體思路 ……………………………………………49二、景觀風(fēng)格 …………………………………………………………49三、景觀布局結(jié)構(gòu) ……………………………………………………50四、軟質(zhì)景觀設(shè)計 ……………………………………………………51五、硬質(zhì)景觀設(shè)計…………………………………………………… 52六、照明設(shè)計………………………………………………………… 54七、景觀設(shè)計中應(yīng)注意的問題……………………………………… 55第八章 基礎(chǔ)設(shè)施一、給排水系統(tǒng) ………………………………………………………58二、電氣系統(tǒng) …………………………………………………………59三、弱電系統(tǒng) …………………………………………………………62四、供氣系統(tǒng) …………………………………………………………67五、空調(diào)系統(tǒng) …………………………………………………………67六、消防系統(tǒng) …………………………………………………………67七、環(huán)保、衛(wèi)生防疫設(shè)施 ……………………………………………68八、垂直運(yùn)輸系統(tǒng) ……………………………………………………69第九章 會所設(shè)計一、會所設(shè)置原則 ……………………………………………………71二、會所應(yīng)有功能 ……………………………………………………72三、建議規(guī)模及設(shè)施 …………………………………………………72第十章 物業(yè)管理一、委托物業(yè)管理 ……………………………………………………74二、管理服務(wù)及要求 …………………………………………………74三、開發(fā)商一次性投入內(nèi)容 …………………………………………75四、物業(yè)管理的服務(wù)項目 ……………………………………………76五、物管費收取原則及支出范圍 ……………………………………78 第一章 項 目 概 況 一、地理位置項目位于臨安青山湖旅游度假區(qū)北岸，坐北朝南，南面直接正對青山湖湖，水岸線長達(dá)千米，東西兩側(cè)各擁有一個天然水灣，北面為稻田、沖溝和緩坡地帶，并有天然水塘若干處。臨安青山湖旅游度假區(qū)位于浙江省臨安市東部，東經(jīng)119176。42′，北緯30176。14′。處于滬杭強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射圈內(nèi)，東距杭州西湖景區(qū)僅40公里，杭徽公路貫穿東西，在地理位置和交通關(guān)系上都處在我國東南地區(qū)風(fēng)景旅游網(wǎng)絡(luò)的交接點，區(qū)域位置得天獨厚。二、地塊概況土地面積及紅線圖項目規(guī)劃用地面積1461畝，規(guī)劃建筑面積為389795平方米，%，綠化率高達(dá)70%。目前本案已取得土地證，處于拆遷前期階段，基地地塊分屬5個村莊，東南面沖溝地帶民居相對集中，并且還有民主村磚瓦廠一處，已停產(chǎn)，占地較大，3號沖溝地帶還有民居一處，整個基地共有30戶人家，拆遷量不大。地形地貌u u 項目的地貌地形屬于低山丘陵——河谷型地貌類型，由低山丘陵、水體形成自然山水環(huán)境。地形東、南高，西，北部偏低，等高線50米以下的面積（不包括湖面）約占全區(qū)用地面積的一半。植被豐富、水質(zhì)良好，地貌屬類十分豐富。整個項目的邊際線和天際線變化復(fù)雜，是一處營造低密度住宅的天然美地。u u 項目土壤由巖性土、潮土、水稻土等構(gòu)成。氣候情況u u 氣候特征：青山湖旅游度假區(qū)氣候溫暖濕潤、光照充足、雨量豐沛、四季分明，屬中亞熱帶季風(fēng)氣候，由于地形起伏，氣候在垂直方向上變化較大，四季中春、秋季短，夏、冬季長，季節(jié)特征明顯。u u 氣溫：℃，海拔250米以下為16—15℃，250—400米為15—14℃，30年中，℃（1961年）℃（1980年），℃（1996年8月4日），最低氣溫達(dá)—℃（1977年1月31日）u u 全年最冷月為1月，℃，最熱月為7月，℃。u u 降水：，一年四季都有相當(dāng)?shù)慕邓?，各季分配不均勻?至6月雨量逐月增加，受“梅雨”影響，6月雨量為全年各月之冠。（1978年）。8月為相對平均干燥期，平均月雨量150毫米左右，10月雨量逐月減少，12月最少。u u 光照：，8月最長，每年平均月日照時數(shù)均在220小時以上。u u 據(jù)縣志記載，臨安自后唐天成三年（928年）至今，文字記載地震13次，多為微震，近年數(shù)次（1974年和1979年兩次），震中距離較遠(yuǎn)，均未造成災(zāi)害。三、基地涉及未來規(guī)劃的相關(guān)問題u u 本案為二級保護(hù)區(qū)嚴(yán)格控制用地地區(qū)。u u 保護(hù)范圍：重要的景觀背景山體，植被覆蓋率高、植被生長良好的部分山體、沖溝。u u 規(guī)劃擬訂對坡度超過25%的山地、主要沖溝及山脊、樹林密集區(qū)加以保護(hù)、控制建設(shè)。u u 為強(qiáng)化青山湖的景觀特征，嚴(yán)格控制周邊坡地的開發(fā)，（吳淞高程33米）以上，對一些大體量非山地建筑應(yīng)進(jìn)行一些改建（如對建筑的色彩、外立面、屋頂?shù)龋?。此外，（吳淞高?7米）（吳淞高程33米）之間的湖岸景觀應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，成為公共景觀休閑區(qū)。u u 石臨公路兩側(cè)和02省道南側(cè)及其他地區(qū)的環(huán)湖度假村，應(yīng)嚴(yán)格遵循高程在45米（）以上的山體禁止開發(fā)、沖溝地區(qū)禁止開發(fā)、道路綠化帶禁止占用此三原則進(jìn)行開發(fā)，同時對開發(fā)地區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格的指標(biāo)控制。u u 本案可供直接營造住宅的山間平地不足總面積的30%，主要分布在本案北面由北向南的五個帶狀縱深沖溝地帶，其他很大部分是坡度超過25176。的山地或零星水體，經(jīng)過實地勘察，丘陵地帶利用率相對理想，但由于受到青山湖旅游度假區(qū)控制性詳規(guī)的綜合容積率限定，所以今后項目的規(guī)劃設(shè)計將面臨地塊總體利用率和局部容積率控制、道路系統(tǒng)設(shè)計的諸多問題。四、區(qū)域環(huán)境地塊周邊的建筑物 u u 本案處于西面太陽灣方位有錦湖大酒店和高陽山莊兩個旅游度假項目，原有建筑體量大，,在汛期可能會被淹沒，故規(guī)劃中將其拆除,進(jìn)行規(guī)劃控制。u u 項目東面為青山湖大壩，湖對岸泥山灣一帶可以看見水緣山莊的建筑群。綠化景觀 植被為天然植被和人工植被并重。主要是杉木、香樟、楓香、馬尾松純林或與常綠闊葉林混交。另有部分闊葉林、灌叢、草坡和水生植物、茶園、果園等，還有獨特的水上森林——池杉林。自然景觀 u u 項目自然景觀相比閑林一帶要優(yōu)化很多，青山湖有10平方公里的寬曠湖面和清澈的三級水質(zhì)，比西湖（）幾乎大一半，湖中的水上森林更是國內(nèi)獨有。u u 但整個景觀基調(diào)比較平淡，公山、母山、青山等圍繞青山湖的谷地丘陵，作為湖面的大背景。植被顏色單一，缺乏色葉、秋色葉、觀花、觀果植物，使景觀層次感和縱深感不足，以后景觀改造需要比較大的投入。歷史人文景觀u u 臨安歷史悠久，建城桓已歷一千多年，史稱“衣錦城”，是吳越國國王錢謬的故里。文風(fēng)鼎盛，代有名賢，素有江南名郡之稱。u u 青山湖作為臨安休閑度假產(chǎn)業(yè)的“門戶站點”，正要打造青山湖湖濱度假基地，基地以商務(wù)休閑度假為特色，涵蓋景點：玲瓏山、錢王陵園、西徑山、功臣山等。環(huán)境污染狀況現(xiàn)已建的沿湖度假設(shè)施，建筑體量過大，風(fēng)格不統(tǒng)一；布局上占據(jù)湖面，建筑高度偏高，破壞湖區(qū)及山體的生態(tài)景觀。據(jù)調(diào)查，在泥山灣、（）以下的庫區(qū)，已有140余畝土地被違法占用，建造房屋等設(shè)施，以致水庫的興利庫容減少，防洪調(diào)蓄能力下降。由于庫區(qū)內(nèi)人們活動增加，生活污水排入水庫，嚴(yán)重影響青山水庫的水質(zhì)和下游供水。另據(jù)調(diào)查，（）以下有1600余人和36家企事業(yè)需要搬遷。周邊開發(fā)項目u u 周邊已有8家房地產(chǎn)公司和1家旅游項目公司開發(fā)項目，由東向西分布，分別為義烏富都（1000畝）、省交通房產(chǎn)公司（1400畝）、生態(tài)園、華電房產(chǎn)（700畝）、三晶房產(chǎn)（700畝）、省直房產(chǎn)（1200畝）、匯錦房產(chǎn)、高陽山莊和八百里養(yǎng)生園，整個周邊樓盤圈地面積非常大，超過萬畝，其中生態(tài)園為原有項目，其他項目還處于前期規(guī)劃階段。u u 周邊樓盤基本位于臨石路沿線，不與青山湖相臨。而本案水岸線長達(dá)千米，自然條件得天獨厚，是其他地塊難以比擬的。青山湖的規(guī)劃及定位，為項目的高端產(chǎn)品開發(fā)奠定良好基礎(chǔ)。代表項目資料如下：A、樓盤名：錦繡錢塘216。 216。 開發(fā)商：浙江錦繡錢塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司216。 216。 規(guī)劃設(shè)計：香港都市建筑設(shè)計咨詢有限公司/DDB上海秉仁建筑事務(wù)所216。 216。 方位：位于青山湖石臨公路北側(cè)216。 216。 占地面積：1150畝216。 216。 總建筑面積：22萬平方米216。 216。 中心會所：5000平方米216。 216。 健身會所：3000平方米216。 216。 容積率： 216。 216。 建筑密度：11%216。 216。 綠地率：65%216。 216。 車位：每戶1—2個室內(nèi)車庫，一個室外車庫216。 216。 戶數(shù)：741個216。 216。 建筑類型：別墅216。 216。 主力戶型：獨立別墅建筑面積 320平方米以上，花園500平方米左右216。 216。 項目現(xiàn)狀：一期131套別墅預(yù)計今年8月開盤216。 216。 樓盤展示中心：黃龍世紀(jì)廣場B座1樓216。 216。 咨詢電話：87902378 87902398B、樓盤名：青山翠湖216。 216。 發(fā)展商：浙江中都集團(tuán)216。 216。 開發(fā)商：浙江臨安中都置業(yè)有限公司216。 216。 方位；位于青山湖西側(cè)，距離杭州約40公里216。 216。 用地面積：約3500畝，環(huán)湖線長約1700米。216。 216。 規(guī)劃情況：將匯集一處會議度假型五星級酒店、一條省重點培育國際農(nóng)民旅館街——阿西街、一個國際茶文化美食村——雅莊、一個杭州青少年野外拓展基地、一家汽車旅游集散中心為一體。216。 216。 配套：項目位于臨安近郊，可享臨安城區(qū)的城市公共配套。同時區(qū)域內(nèi)五星級酒店和旅游區(qū)規(guī)劃，使配套更具豐富性和尊貴性。五星級酒店已于03年底奠基，將于2005年3月完成主體工程，2006年初試營業(yè)，2006年6月正式對外營業(yè)。216。 216。 首發(fā)項目：山地排屋，結(jié)合所處山地緩坡，設(shè)計圍合式院落。216。 216。 該項目目前尚處于規(guī)劃設(shè)計階段。216。 216。1