【正文】 3 主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚? ?工人路 ?人民路 ?卡森廣場(chǎng) ?西山路 店面地址 商家 業(yè)態(tài) 面積 (㎡ ) 租金 /年 /萬(wàn) 日租金 /㎡ 工人路國(guó)大對(duì)面 李寧 服飾 140 25 工人路中茂 KAPPA 服飾 70 16 工人路中茂世紀(jì)對(duì)面 報(bào)喜鳥 服飾 70 15 工人路 108 JACKJONES 服飾 100 26 工人路 114號(hào) 安踏 服飾 70 25 工人路 JACKWALK 服飾 80 16 工人路 102 g/m/d 日化 40 10 工人路 報(bào)喜鳥 服飾 60 20 工人路 KAPPA 服飾 60 16 ?倉(cāng)基街 ?海昌路 ?西山路 綠城新湖榮譽(yù)出品 ?紫陽(yáng)路 ?人民路的業(yè)態(tài)以服飾為主，屬于大眾品牌，基本沒(méi)有中高檔品牌，租金也比工人路繁華地段低，平均租金為 /天 /㎡ 。 綠城新湖榮譽(yù)出品 ?紫陽(yáng)路 ?工人路的商業(yè)業(yè)態(tài)除了大型百貨商場(chǎng)外，也是中高檔服飾品牌集中的商業(yè)街，奧康、雅戈?duì)?、?bào)喜鳥、美特斯邦威、紅蜻蜓、 KAPPA、李寧等都在工人路有專賣店?？梢钥紤]引進(jìn)“貝因美”嬰童世界（早教方面也可以借鑒杭州城西“新愛(ài)嬰早教中心”）。 ? 他們一般會(huì)為孩子選擇書法、繪畫、舞蹈、游泳方面的課程，樂(lè)器、寫作、視聽(tīng)課程也有較大需求。 ? 對(duì)于在百合新城附近開(kāi)一家主打嬰幼兒、兒童產(chǎn)品為主的嬰童店，在這家嬰童店專門有嬰幼兒早教中心，對(duì)于這家店的發(fā)展前景，我司隨機(jī)詢問(wèn)的結(jié)果顯示：絕大部分都認(rèn)為其可能會(huì)有發(fā)展，他們的理由是一般家庭都是獨(dú)生子女，舍得花錢，孩子是家庭的主力消費(fèi)者，另外海寧目前幼教水平不高。 ? 這說(shuō)明嬰兒、小孩類的相關(guān)服務(wù)與產(chǎn)品將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，潛在需求較大。 ? 城南目前為止基本上沒(méi)有嬰幼產(chǎn)品，還是一塊空白，隨著以后醫(yī)療中心的建立，各大公立醫(yī)院的遷入，周邊預(yù)計(jì)會(huì)形成較為龐大的嬰幼用品市場(chǎng)。 綠城新湖榮譽(yù)出品 供應(yīng)層面： ? 海寧主城區(qū)的兒童用品集中在長(zhǎng)埭路兩家醫(yī)院附近，經(jīng)營(yíng)品牌較多，迪士尼童裝，親親寶貝等。 ?大結(jié)論：休閑娛樂(lè)類的商業(yè)場(chǎng)所普遍較為扎堆，隨著文宗路可能的塘市河橋梁規(guī)劃開(kāi)通，文宗路休閑產(chǎn)業(yè)會(huì)發(fā)展的更好 考慮到競(jìng)爭(zhēng)等關(guān)系，健身中心市場(chǎng)暫時(shí)不建議進(jìn)入。即將營(yíng)業(yè)。 ?茶館：集中于幾大小區(qū)集中的地段方便的位臵，如 一江春水茶樓，永和茶樓，泌園閣 等 ?足浴、洗?。杭杏谖淖诼泛臀魃铰芬粠Вb修檔次和面積都還可以，有 中泰足浴，佳優(yōu)子，康友足浴，海闊天空，金沙碧浪，黃金海岸，東方威尼斯洗浴。 ?酒吧一般有扎堆經(jīng)營(yíng)的習(xí)性，單個(gè)的酒吧一般很難經(jīng)營(yíng)的非常出色。 對(duì)于項(xiàng)目而言，因?yàn)槌悄蠜](méi)有酒吧，所以有機(jī)會(huì)，但是由于酒吧的經(jīng)營(yíng)特性以及消費(fèi)的習(xí)慣，故本項(xiàng)目若要開(kāi)酒吧就要有其特色性，僅僅作為城南的配套性休閑酒吧，應(yīng)該有偏靜的特性。 ?對(duì)于在百合新城附近開(kāi)一家 KTV，我司隨機(jī)詢問(wèn)了8位業(yè)主，其中一半表示一定會(huì)去消費(fèi)。 需求層面： ?項(xiàng)目周邊社區(qū)居民是具有消費(fèi)能力的一群人，他們具有自己的影響，他們希望偶爾能邀三兩好友一起喝喝茶， KK歌等。 ?海寧的 KTV，還是比較火的，經(jīng)營(yíng)的普遍較好。 需求層面： ? 百合新城業(yè)主大多關(guān)心自己以及家人的健康，所以他們對(duì)于運(yùn)動(dòng)裝備也舍得投入。 ? 城南沒(méi)有任何一家知名的運(yùn)動(dòng)品牌店 對(duì)于項(xiàng)目而言，運(yùn)動(dòng)品牌店是一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，因?yàn)槌悄蠜](méi)有知名品牌店，同時(shí)周邊社區(qū)居民的消費(fèi)能力較強(qiáng)。 ? ADIDAS， NIKE，李寧、安踏則商場(chǎng)、門店都有，且裝修都很到位，地段良好。 3 購(gòu)物市場(chǎng)分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書店 ?超市 ?運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 綠城新湖榮譽(yù)出品 供應(yīng)層面： ? 運(yùn)動(dòng)品牌集中于幾大商場(chǎng)和工人路沿街繁華商業(yè)帶，品牌和銷售都還可以。 需求層面： ? 百合新城業(yè)主以及周邊社區(qū)居民具有一定的經(jīng)濟(jì)地位，他們或者出于愛(ài)好，或者出于升遷需要，或者出于交往需要，或者出于生意需要，對(duì)于精神文明、對(duì)于文化有一定的追求，然而海寧這方面的書籍不是很多。 雖然項(xiàng)目旁邊已經(jīng)有了一家新華書店，但再開(kāi)一家經(jīng)營(yíng)文學(xué)、經(jīng)濟(jì)、管理方面的書店還是有市場(chǎng)的，可借鑒杭州楓林晚書店的做法（書店里開(kāi)辟有可以喝茶、喝咖啡、品書、展覽的地方）。 ? 百合新城新華書店，面積 360平米。 目前入住業(yè)主有幾百戶，項(xiàng)目在未來(lái)幾年內(nèi)將全部交付，而其他兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目如沃爾瑪、城南商業(yè)中心的投入運(yùn)營(yíng)估計(jì)在 2022年左右。 離項(xiàng)目較遠(yuǎn)處規(guī)劃有沃爾瑪，離項(xiàng)目較近處規(guī)劃有 10萬(wàn)方的城南商業(yè)中心， 年底前開(kāi)始新建，因此項(xiàng)目不應(yīng)再考慮大型購(gòu)物賣場(chǎng)。 3 購(gòu)物市場(chǎng)分析 ?家電家居產(chǎn)品 ?數(shù)碼產(chǎn)品 ?書店 ?超市 ?運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品 綠城新湖榮譽(yù)出品 項(xiàng)目需要一個(gè) 6000方左右的中型規(guī)模超市以作為社區(qū)配套，滿足百合新城及周邊社區(qū)居民的日常商業(yè)需求。 ? 對(duì)于項(xiàng)目附近開(kāi)一家以家電家居產(chǎn)品為主的精品店，我司隨機(jī)詢問(wèn)了 8位別墅業(yè)主，其中可能會(huì)去消費(fèi)與不太會(huì)去消費(fèi)者，各占一半。這些家庭都是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的，對(duì)裝修、家電得要求會(huì)較高。在華聯(lián)商廈東門也有部分家居廣場(chǎng)、 對(duì)于項(xiàng)目周邊開(kāi)一家面積適中的家電家居產(chǎn)品精品店有一定機(jī)遇，但也有很大風(fēng)險(xiǎn)，需要慎重。因規(guī)劃地離市中心較遠(yuǎn)，人氣目前還不行，家居主要銷售還是靠裝修公司的整體營(yíng)銷為主。家電經(jīng)營(yíng)平時(shí)不太有人氣，但每月?tīng)I(yíng)業(yè)額還是可以達(dá)到家電的贏利目的，這點(diǎn)從員工每月近 1000元的提成可以得出結(jié)論。 ? 項(xiàng)目商業(yè)需要能夠滿足周邊社區(qū)居民的需求，而數(shù)碼專業(yè)市場(chǎng)比較專業(yè)化，需求有限。 ?中棟名都和鴻翔時(shí)代廣場(chǎng) 是目前海昌路新建的代表性商鋪，整個(gè)項(xiàng)目均在 2022年 6月交付，和百合天地商業(yè)中心的交付在同一時(shí)間，目前價(jià)格在 8000—— 8500 /㎡ ，預(yù)計(jì)明年會(huì)在 8500—— 9000 /㎡ 左右，以上兩個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)對(duì)百合天地商業(yè)中心的商鋪定價(jià)有一定的參考價(jià)值。 ? 目前是政府公建和銀行、證券、保險(xiǎn)等金融行業(yè)相對(duì)聚集的商業(yè)街； ? 政府規(guī)劃今后發(fā)展需注意檔次的提升與交通、停車問(wèn)題，業(yè)態(tài)可適度引導(dǎo)集中于 精品服裝、電子、數(shù)碼產(chǎn)品、手機(jī)、電子產(chǎn)品等。 ?西山路商業(yè)體量共 2萬(wàn) 方左右。 綠城新湖榮譽(yù)出品 ?西山路的商業(yè)以前主要依托于海寧汽車站、西山皮革原輔料市場(chǎng)以及皮革城的人流來(lái)支撐，有不少的中高檔品牌店，業(yè)態(tài)也比較豐富， 休閑娛樂(lè)、洗浴、婚紗攝影、餐飲、咖啡館、健身俱樂(lè)部 等業(yè)態(tài)在西山路都有店面。 ?百合新城周邊的住宅區(qū)有南苑一、二、三、四、五里、錦繡花園等居民集中居住小區(qū)，政府規(guī)劃預(yù)計(jì)今后將聚集起 10萬(wàn)以上的生活居住人口在該地區(qū)，但目前包括百合新城在內(nèi)的新建小區(qū)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)兩三年以后會(huì)形成不錯(cuò)的人氣。 ?城南新區(qū)隨著新行政區(qū)的遷入，體育中心、文化中心的建成，人氣目趨旺盛。 ?租賃情況：一層商鋪均價(jià)約 500元 /㎡ /月 ，二層商鋪均價(jià)約 300元 /㎡ /月 。 ?中國(guó)牛仔城： ，二期工程主要組成部分 ，建筑面積約 7萬(wàn)㎡ ，其中地上四層約 ㎡ 。 ?拖鞋區(qū)只租不售，名牌區(qū)、時(shí)尚區(qū)可租可售。 ?皮革城二期項(xiàng)目情況：皮革城二期 25萬(wàn)㎡ —— 包括原輔料市場(chǎng)、鞋業(yè)廣場(chǎng)、牛仔市場(chǎng)、精品展 示中心、商務(wù)寫字樓、綜合服務(wù)一條街、停車場(chǎng)工程等。商務(wù)樓南側(cè)有五星級(jí)賓館的配套裙房，結(jié)構(gòu)為地下 2層地面 3層。 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?城西南市場(chǎng)群 ?城南新區(qū) 3 海寧主要商圈分析 ? 海寧皮革城 ? 締藝家家居廣場(chǎng) 綠城新湖榮譽(yù)出品 ?一層的平均租金為： 812元 /平米 /天，售價(jià)： 56萬(wàn) ?二層的平均租金為： 1018元 /平米 /天，售價(jià)： 45萬(wàn) ?三層的平均租金為： 1018元 /平米 /天，售價(jià)： 56萬(wàn) ?一期四樓作為皮革城的餐飲配套，其用餐場(chǎng)所布局在皮革城四樓北端，餐飲面積總共在2500㎡ ，可同時(shí)飽和容納 1500人就餐，其餐飲價(jià)格普遍比別處貴 30％。毛皮交易區(qū)有 500多家皮毛企業(yè)在此經(jīng)營(yíng)，是國(guó)外毛皮在國(guó)內(nèi)的集散中心，全國(guó)毛皮中心交易市場(chǎng)。皮革服裝是皮革城最主要的經(jīng)營(yíng)商品，約占市場(chǎng)總成交額的 50%。五星級(jí)文明規(guī)范市場(chǎng) （二期總建達(dá) 26萬(wàn)平方） ?皮革新城共四層，總面積 16萬(wàn)平方米，內(nèi)有商鋪 1300間商鋪。 ?百合天地商業(yè)中心可以和市場(chǎng)群商圈形成互補(bǔ)，吸引市場(chǎng)群的人群來(lái)百合天地。 ?總建筑面積達(dá) 5萬(wàn)余方的集展示、商務(wù)洽談、辦公、餐飲、住宿、休閑娛樂(lè)為一體的高檔商務(wù)樓正在皮革城邊上開(kāi)建。 ?皮革城一期共四層，總面積 16萬(wàn)平方米，內(nèi)有商鋪 1300間商鋪，二期共 26萬(wàn)方，目前正在招商中。 綠城新湖榮譽(yù)出品 項(xiàng)目名稱 交付時(shí)間 戶數(shù) 面積 ㎡ 價(jià)格 RMB 新城市花園 2022． 1 460 8000 4800~5500 盈都牡丹城 2022．初 819 10000 未開(kāi)盤 洛溪玫瑰園 2022． 7 320 1000 5300已售罄 金領(lǐng)華都 待定 266 12022 未開(kāi)盤 海昌商貿(mào)中心 2022． 12 29000 5300 ?城北情況較特殊，為配套工業(yè)區(qū)的商業(yè)，政府規(guī)劃行為使緊臨隆興路工業(yè)園區(qū)的洛隆路近 1公里的沿街豎立起各大樓盤，成熟后商業(yè)面積在近 35000㎡ ； ?新城市花園：售價(jià)在 48005500左右，目前約 30%商鋪已售出； ?洛溪玫瑰園：因商鋪體量本身較少， 5300均價(jià)，目前已售完； ?金領(lǐng)華都： 建成后沿街的兩層商鋪約 12022 ㎡ ，項(xiàng)目未動(dòng)工； ?海昌商貿(mào)中心：商住兩用型，底商在 4000 ㎡ 左右，均價(jià) 5300； 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?城西南市場(chǎng)群 ?城南新區(qū) ? 城北商鋪售價(jià) 綠城新湖榮譽(yù)出品 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?城西南市場(chǎng)群 ?城南新區(qū) 市 場(chǎng) 群 商 圈 市場(chǎng)群商圈是海州路以南，海寧大道以西，城南大道以北等市場(chǎng)群組成的區(qū)域 。 ?該區(qū)塊匯聚了較多的外來(lái)務(wù)工人員，所以政府規(guī)劃中商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展主要以服務(wù)于區(qū)域居民及外來(lái)務(wù)工者的生活消費(fèi)需要。 ?該區(qū)塊目前在建住宅項(xiàng)目有新城市花園、牡丹成、玫瑰園。 綠城新湖榮譽(yù)出品 ?城東整個(gè)區(qū)塊因東山公園地理影響又分為老城東和開(kāi)發(fā)區(qū)兩塊 ?老城東：沿俞家橋路 —— 趙家漾路 —— 水月亭東路兩邊 ? 香溢公寓：目前均價(jià)約 5000元 /平米，商鋪空臵率達(dá) 70%，超市、浴場(chǎng)、農(nóng)機(jī)進(jìn)駐； ? 水蓮山莊：均價(jià)在 5400元 /平米，價(jià)格從 4400~5600不等，生活配套較齊全； ? 景云橋小區(qū)：均價(jià)在 5800元 /平米，商鋪空臵率在 10%左右，商鋪經(jīng)營(yíng)相對(duì)紅火； ?水月亭小區(qū)：均價(jià)在 5700元 /平米，以副食批發(fā)為主，較冷清 ?開(kāi)發(fā)區(qū)：沿硤川路兩邊 ? 碧云南里：二手轉(zhuǎn)讓價(jià)從 5100~5400不等，均價(jià)在 5300左右，以日雜百貨為主； ? 新雅花園：二手轉(zhuǎn)讓價(jià)在 5100~5500不等，均價(jià)在 5300左右，以日日雜、餐飲為主； 項(xiàng)目名稱 交付時(shí)間 戶數(shù) 面積 ㎡ 價(jià)格 RMB 老城東 香溢公寓 2022 255 7000 5000 水蓮山莊 2022 200 3500 4400~5540 景云橋小區(qū) 2022 850 7500 5800 水月亭小區(qū) 2022 待查 20220 5700 開(kāi)發(fā)區(qū) 新雅花園 2022 待查 1500 5100~5500 碧云南里 1998 待查 2500 5100~5400 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?城西南市場(chǎng)群 ?城南新區(qū) ? 城東開(kāi)發(fā)區(qū)新建商鋪售價(jià) ? 城東成熟區(qū)塊商鋪售價(jià) 綠城新湖榮譽(yù)出品 說(shuō)明：開(kāi)發(fā)區(qū)新建樓盤因本身地理位臵劣勢(shì)和一層格局的關(guān)系，所以價(jià)格較低 郁金香岸：因尚未開(kāi)盤，價(jià)格待調(diào)； 紫荊花園：目前均價(jià)在 3400元 /平米，空臵率達(dá) 90%； 項(xiàng)目名稱 交付時(shí)間 戶數(shù) 面積 ㎡ 價(jià)格 RMB/ ㎡ 紫荊花園 2022 待查 1500 3400 郁金香岸 待定 待查 待查 未開(kāi)盤 硤川路 紫荊花園實(shí)圖 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?城西南市場(chǎng)群 ?城南新區(qū) ? 城東開(kāi)發(fā)區(qū)新建商鋪售價(jià) ? 城東成熟區(qū)塊商鋪售價(jià) 綠城新湖榮譽(yù)出品 城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商圈 3 海寧主要商圈分析 ?老城核心商業(yè)區(qū) ?城東文化休閑區(qū) ?城北經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?城西南市場(chǎng)群 ?城南新區(qū) 城