【正文】 規(guī)劃應(yīng)征求消防、環(huán)保意見。 （非）機(jī)動(dòng)車輛停車按每戶（ 個(gè)） 個(gè)配置；落實(shí)解決好規(guī)劃產(chǎn)生的中小學(xué)生入學(xué)問題。沿街方案報(bào)審。設(shè)計(jì)要求分區(qū)明確，建筑布局合理，滿足消防、環(huán)保、日照、通風(fēng)、配套等各方面規(guī)定。 高層用地容積率夾不大于 ，建筑密度 ≤ 25％，住宅面積凈密度不大于 。高層用地按占總用地的 20％，即約18856 平方米計(jì)；多層用地按占總用地的 80％，即約 75424 平方米計(jì)。高層建筑退道路紅線 建筑退用地北邊界不少于自身高度的 倍退南邊界不少于 倍。 規(guī)劃任憑化路紅線寬 50M，太湖咱 24M，東至路 30M。 規(guī)劃用地位置：規(guī)劃合作化路、東至路間，規(guī)劃太湖路北。我們決心從設(shè)計(jì)圖紙開始，到材料選擇，工程招投標(biāo)等等，每一項(xiàng)都市能精心考慮，增強(qiáng)成本管理意識，在確保質(zhì)量的前提下，把成本壓下來，爭取更大的效益。桂花園的成本不低，主要原因一 是建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較高，比同類圖紙?jiān)靸r(jià)高；二是用材較好；三是環(huán)境景觀標(biāo)準(zhǔn)較高，但銷售價(jià)格不可能太高。 今年以來，合肥市區(qū)住宅房價(jià)呈上漲趨勢，本項(xiàng)目對面的夢園小區(qū)二期多層均價(jià)已經(jīng)達(dá) 2200元 /平方米。 二、 投資估算 前期費(fèi)用 萬元 其中：項(xiàng)目土地款 12500 萬元 三通一平 18/10000 = 萬元 勘察費(fèi) 412095 1/10000 = 萬元 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 412095 23/10000 = 萬元 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 10/10000 = 萬元 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi) 3％ = 萬元 圖紙交叉審核費(fèi) 4％ = 萬元 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi)按室外管線總造價(jià)的士％計(jì)取 各項(xiàng)規(guī)費(fèi)及配套 萬元 其中：供水 200 萬元 白蟻防治 412095 住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)用 ％ = 萬元 工程費(fèi)用 萬元 1）建安工程費(fèi) 萬元 其中：小高層住宅 108865 1100/10000 = 萬元 多層住宅 217730 930/10000 = 20249 萬元 會(huì)館 5900 3000/10000 = 萬元 學(xué)校及幼兒園 11500 2021/10000 = 2300 萬元 商鋪 18000 1100/10000 = 1980 萬元 地下室 46500 1100/10000 = 5115 萬元 2）設(shè)備工程費(fèi) 萬元 其中：電梯 50 部 40 萬元 /部 = 2021 萬元 地下室消防、通風(fēng) 46500 90 元 /㎡ = 萬元 3）弱電系統(tǒng) 萬元 412095 35 元 / ㎡ = 萬元 4）室外工程 萬元 其中：水電管井線 412095 85/10000 = 萬元 環(huán)境工程 200/10000 = 萬元 （環(huán)境工程面積按 281227 75％計(jì)算） 5）不可預(yù)見費(fèi) 萬元 按以上四項(xiàng)之和的 3％計(jì)算： 3％ = 萬元 管理費(fèi)用 萬元 1）建設(shè)單位管理費(fèi)及銷售費(fèi)用 4％ = 萬元 2）財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬元 其中：土地款計(jì)息 12500 6‰ 36 個(gè)月 = 2700 萬元 每年 1 億貸款計(jì)息 10000 6‰ 36 個(gè)月 = 2160 萬元 土地抵押登記費(fèi) 31 萬元 其他費(fèi)用 萬元 其中：質(zhì)量監(jiān)督 ％ = 萬元 工程監(jiān)理 ％ = 萬元 稅金 萬元 其中：營業(yè)稅 5％ = 萬元 城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加稅 10％ = 萬元 項(xiàng)目總投資 按以上 1+2+3+4+5+6 計(jì)算為 萬元 三、 收入估算 “桂花園 ”項(xiàng)目謹(jǐn)慎原則計(jì)算：多層公寓 2500 元 /㎡，小高層公寓 2700 元 /㎡，商鋪 3800元 /㎡，地下車位 萬元 /個(gè)，可銷售車位 1500 個(gè)。 總建筑面積為 412095 ㎡。 率按 輛 /戶考慮，總車輛數(shù)為 1658 輛；考慮地下停車位 1500 個(gè)，地面停車位158 個(gè)，地下車庫面積 30 ㎡ /個(gè)，則地下車庫總面積為 45000 ㎡。 住宅建筑面積為 326595 ㎡，每戶平均按 128 ㎡考慮，總戶數(shù)為 2550戶，居住總?cè)藬?shù) 7650 人。 沿街僅考慮沿黃山路及沿園區(qū)內(nèi)步行街兩側(cè)設(shè)一層商鋪，建筑面積為 18000 ㎡商鋪總長 1500 米，進(jìn)深按 12 米考慮）。桂花園成本預(yù)測的報(bào)告 一、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積： 畝（ ㎡）；實(shí)際用地面積： 畝（ ㎡）。小高層、多層配比為 1： 1 3． 價(jià)格定位 住宅小高層綜合均價(jià)為 3000 元 /㎡左右，多層均價(jià)為 2700 元 /㎡左右。本案要營造出一種高尚的社區(qū)文化氛圍，體現(xiàn)出獨(dú)特的人文精神和人性關(guān)懷。本案房產(chǎn)品可做足科技、信息、知識的文章。 國際化：是指本案房產(chǎn)品質(zhì)高，接軌國際標(biāo)準(zhǔn)，代表合肥市房產(chǎn)開發(fā)的最高水準(zhǔn)。 。百盛苑因規(guī)模較小，且多層已基本售完，對本案威脅不大。 ，本案若建成高檔房產(chǎn)品，則有鶴立雞群之感，能給本案業(yè)主心理上造成優(yōu)勢。緊依本案西面的東至路將在明年上半年投入運(yùn)行。 、雙崗的中間地帶，南七、雙崗為 市政未來規(guī)劃將大力發(fā)展的副商業(yè)中心。其西南部為規(guī)劃中的合肥政務(wù)文化新區(qū)、合肥（國家）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 ，交通較為繁忙，車輛尾氣、粉塵和噪音較大。尤其是南面幾幢緊貼本案的自行車廠家屬樓破舊不堪，視覺效果極差，并且遮擋了本案的 視線。 5．產(chǎn)業(yè)氛圍。 。 。 。 項(xiàng)目 SWOT分析 一．優(yōu)勢（ Strength） 分析 。 26)您購買商鋪需要配置什么？ (多項(xiàng) ) 衛(wèi)生間 廚房 上下水 其他 % % % 0 本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對商鋪配置的要求。 25）您挑選商鋪比較注重什么？ 層高 開間 進(jìn)深 % % % 本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對商鋪戶型選擇上的偏好。 24）您希望商鋪怎樣銷售？ 單獨(dú)銷售一層 一、二層捆綁銷售 根據(jù)需要自由分割銷售 % % % 本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對商鋪銷售形式的要求。根據(jù)我們的調(diào)查規(guī)律，大多數(shù)消費(fèi)者選擇商鋪的單價(jià)會(huì)填低 20%，因此價(jià)格的敏感點(diǎn)會(huì)在 4800 元 /m2。數(shù)據(jù)表明：經(jīng)營和投資的需求最大。數(shù)據(jù)表明： 3060 ㎡的建筑面積需求量最大。 %的人表示不會(huì)購買本案及附近的商鋪，而 %的人持觀望態(tài)度。調(diào)查表明，接近 90%的人更看中學(xué)閑并舉、寓教娛樂的社區(qū)氛圍。本題為多項(xiàng)選擇題，依次為：水景、綠地、樹木、園藝、雕塑。本題為多項(xiàng)選擇題，結(jié)果依次為：小區(qū)生態(tài)環(huán)境、安全保衛(wèi)設(shè)施、優(yōu)良的建筑外觀和規(guī)范物業(yè)管理、智能化設(shè)施 17）您希望小區(qū)需要哪些配套設(shè)施？（多項(xiàng)選擇） 中心廣場 會(huì)所 健身中心 游泳池或嬉水池 停車場 便利超市 ％ ％ ％ ％ ％ ％ 幼兒園 24 小時(shí)熱水供應(yīng) 衛(wèi)星電視 寬帶網(wǎng) 純凈 水 其他 % % % % % 本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對小區(qū)配套設(shè)施的需求。往上每 5%，為一個(gè)敏感點(diǎn)。 15）您購買住宅希望總價(jià)控制在多少萬元 /套？ 16— 22 萬 24— 27 萬 27— 32 萬 32— 40 萬 40— 54 萬 54 萬以上 其他 ％ ％ ％ 19％ ％ 5% 0 本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對每套住宅總價(jià)的承受能力。根據(jù)我們的調(diào)查規(guī)律，大多數(shù)消費(fèi)者選擇住宅的單價(jià)會(huì)填低 20%，因此價(jià)格的敏感點(diǎn)會(huì)在 3100 元 /m2。數(shù)據(jù)表明：三室二廳二衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室一廳二衛(wèi)、二室一廳二衛(wèi)戶型比較受消費(fèi)者歡迎。數(shù)據(jù)表明： 80— 150 ㎡的建筑面積需求量最大。結(jié)果表明， 47％以上的人選擇錯(cuò)層式住宅結(jié)構(gòu)，說明被調(diào)查者不滿足于傳統(tǒng)住宅結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)表明被調(diào)查者仍然比較習(xí)慣于多層住宅和小高層，對于高層只一部分人可以接受，表現(xiàn)出一定的抗性。 ％以上的人將購買住宅作為“自己居住”，說明大多數(shù)被調(diào)查者對目前的居住狀況不甚滿意。在指向性明確的情況下， ％的人選擇在本案區(qū)塊購買住宅，表明眾多消費(fèi)者有興趣?？紤]到本次調(diào)查范圍集中在城西，有 %的人喜歡在城西居住，理應(yīng)成為 本案的目標(biāo)客戶群。 ％的消費(fèi)者購房將用于 3人居住，