【正文】 。中小學(xué)生裝數(shù)按總?cè)丝诘?8％計(jì)。 規(guī)劃應(yīng)設(shè)置幼兒園、文化活動(dòng)用房、管理及社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施、（非）機(jī)動(dòng)車輛停車位等設(shè)施以及房、煤氣調(diào)壓站、垃圾站、公廁等相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施。組織好地塊豎向、桿管線綜合等工程設(shè)計(jì)；精心組織沿城市道路、地塊內(nèi)部中心綠地周邊景觀組織。 設(shè)計(jì)方案按23個(gè)組團(tuán)規(guī)模確定分區(qū)結(jié)構(gòu)，道路結(jié)構(gòu)及綠地系統(tǒng)。其中，高層用地中住宅用地控制在總用地的確70％，多層用地中住宅用地控制在總用地的65％。 規(guī)劃用地可按高層住宅及多層住宅用地分別考慮。 規(guī)劃任憑化路紅線寬50M，太湖咱24M，東至路30M。 規(guī)劃用地位置：規(guī)劃合作化路、東至路間，規(guī)劃太湖路北。我們決心從設(shè)計(jì)圖紙開始，到材料選擇，工程招投標(biāo)等等，每一項(xiàng)都市能精心考慮，增強(qiáng)成本管理意識(shí)，在確保質(zhì)量的前提下，把成本壓下來(lái)，爭(zhēng)取更大的效益。桂花園的成本不低，主要原因一是建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較高，比同類圖紙?jiān)靸r(jià)高；二是用材較好；三是環(huán)境景觀標(biāo)準(zhǔn)較高，但銷售價(jià)格不可能太高。今年以來(lái)，合肥市區(qū)住宅房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，本項(xiàng)目對(duì)面的夢(mèng)園小區(qū)二期多層均價(jià)已經(jīng)達(dá)2200元/平方米。二、 投資估算前期費(fèi)用 其中：項(xiàng)目土地款 12500萬(wàn)元三通一平 18/10000 = 勘察費(fèi) 4120951/10000 = 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 41209523/10000 = 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 10/10000 = 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi) 3％ = 圖紙交叉審核費(fèi) 4％ = 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi)按室外管線總造價(jià)的士％計(jì)取各項(xiàng)規(guī)費(fèi)及配套 其中：供水 200萬(wàn)元白蟻防治 412095住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)用 ％ = 工程費(fèi)用 1）建安工程費(fèi) 其中：小高層住宅 1088651100/10000 = 多層住宅 217730930/10000 = 20249萬(wàn)元會(huì)館 59003000/10000 = 學(xué)校及幼兒園 115002000/10000 = 2300萬(wàn)元商鋪 180001100/10000 = 1980萬(wàn)元地下室 465001100/10000 = 5115萬(wàn)元2）設(shè)備工程費(fèi) 其中：電梯 50部40萬(wàn)元/部 = 2000萬(wàn)元地下室消防、通風(fēng) 4650090元/㎡ = 3）弱電系統(tǒng) 41209535元/ ㎡= 4）室外工程 其中：水電管井線 41209585/10000 = 環(huán)境工程 200/10000 = （環(huán)境工程面積按28122775％計(jì)算）5）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按以上四項(xiàng)之和的3％計(jì)算：3％ = 管理費(fèi)用 1）建設(shè)單位管理費(fèi)及銷售費(fèi)用 4％ = 2）財(cái)務(wù)費(fèi)用 其中：土地款計(jì)息 125006‰36個(gè)月 = 2700萬(wàn)元每年1億貸款計(jì)息 100006‰36個(gè)月 = 2160萬(wàn)元土地抵押登記費(fèi) 31萬(wàn)元其他費(fèi)用 其中：質(zhì)量監(jiān)督 ％ = 工程監(jiān)理 ％ = 稅金 其中：營(yíng)業(yè)稅 5％ = 城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加稅 10％ = 項(xiàng)目總投資按以上1+2+3+4+5+6 三、 收入估算“桂花園”項(xiàng)目謹(jǐn)慎原則計(jì)算：多層公寓2500元/㎡，小高層公寓2700元/㎡，商鋪3800元/㎡，可銷售車位1500個(gè)。 總建筑面積為412095㎡。 ，總車輛數(shù)為1658輛；考慮地下停車位1500個(gè)，地面停車位158個(gè)，地下車庫(kù)面積30㎡/個(gè)，則地下車庫(kù)總面積為45000㎡。 住宅建筑面積為326595㎡，每戶平均按128㎡考慮，總戶數(shù)為2550戶，居住總?cè)藬?shù)7650人。 沿街僅考慮沿黃山路及沿園區(qū)內(nèi)步行街兩側(cè)設(shè)一層商鋪，建筑面積為18000㎡商鋪總長(zhǎng)1500米，進(jìn)深按12米考慮）。桂花園成本預(yù)測(cè)的報(bào)告一、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積：（㎡）；實(shí)際用地面積：（㎡）。小高層、多層配比為1：13． 價(jià)格定位住宅小高層綜合均價(jià)為3000元/㎡左右，多層均價(jià)為2700元/㎡左右。本案要營(yíng)造出一種高尚的社區(qū)文化氛圍，體現(xiàn)出獨(dú)特的人文精神和人性關(guān)懷。本案房產(chǎn)品可做足科技、信息、知識(shí)的文章。國(guó)際化：是指本案房產(chǎn)品質(zhì)高，接軌國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，代表合肥市房產(chǎn)開發(fā)的最高水準(zhǔn)。百盛苑因規(guī)模較小，且多層已基本售完，對(duì)本案威脅不大。
，本案若建成高檔房產(chǎn)品，則有鶴立雞群之感，能給本案業(yè)主心理上造成優(yōu)勢(shì)。緊依本案西面的東至路將在明年上半年投入運(yùn)行。
、雙崗的中間地帶，南七、雙崗為市政未來(lái)規(guī)劃將大力發(fā)展的副商業(yè)中心。其西南部為規(guī)劃中的合肥政務(wù)文化新區(qū)、合肥（國(guó)家）經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。
，交通較為繁忙，車輛尾氣、粉塵和噪音較大。尤其是南面幾幢緊貼本案的自行車廠家屬樓破舊不堪，視覺(jué)效果極差，并且遮擋了本案的視線。
5．產(chǎn)業(yè)氛圍。
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。項(xiàng)目SWOT分析
一．優(yōu)勢(shì)（Strength）分析
。26)您購(gòu)買商鋪需要配置什么？(多項(xiàng))衛(wèi)生間 廚房 上下水 其他% % % 0本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)商鋪配置的要求。25）您挑選商鋪比較注重什么？層高 開間 進(jìn)深% % %本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)商鋪戶型選擇上的偏好。24）您希望商鋪怎樣銷售？單獨(dú)銷售一層 一、二層捆綁銷售 根據(jù)需要自由分割銷售% % %本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)商鋪銷售形式的要求。根據(jù)我們的調(diào)查規(guī)律，大多數(shù)消費(fèi)者選擇商鋪的單價(jià)會(huì)填低20%，因此價(jià)格的敏感點(diǎn)會(huì)在4800元/m2。數(shù)據(jù)表明：經(jīng)營(yíng)和投資的需求最大。數(shù)據(jù)表明：3060㎡的建筑面積需求量最大。%的人表示不會(huì)購(gòu)買本案及附近的商鋪，%的人持觀望態(tài)度。調(diào)查表明，接近90%的人更看中學(xué)閑并舉、寓教娛樂(lè)的社區(qū)氛圍。本題為多項(xiàng)選擇題，依次為：水景、綠地、樹木、園藝、雕塑。本題為多項(xiàng)選擇題，結(jié)果依次為：小區(qū)生態(tài)環(huán)境、安全保衛(wèi)設(shè)施、優(yōu)良的建筑外觀和規(guī)范物業(yè)管理、智能化設(shè)施17）您希望小區(qū)需要哪些配套設(shè)施？（多項(xiàng)選擇） 中心廣場(chǎng) 會(huì)所 健身中心 游泳池或嬉水池 停車場(chǎng) 便利超市 ％ ％ ％ ％ ％ ％幼兒園 24小時(shí)熱水供應(yīng) 衛(wèi)星電視 寬帶網(wǎng) 純凈水 其他% % % % %本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的需求。往上每5%，為一個(gè)敏感點(diǎn)。15）您購(gòu)買住宅希望總價(jià)控制在多少萬(wàn)元/套？ 16—22萬(wàn) 24—27萬(wàn) 27—32萬(wàn) 32—40萬(wàn) 40—54萬(wàn) 54萬(wàn)以上 其他 ％ ％ ％ 19％ ％ 5% 0本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)每套住宅總價(jià)的承受能力。根據(jù)我們的調(diào)查規(guī)律，大多數(shù)消費(fèi)者選擇住宅的單價(jià)會(huì)填低20%，因此價(jià)格的敏感點(diǎn)會(huì)在3100元/m2。數(shù)據(jù)表明：三室二廳二衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室一廳二衛(wèi)、二室一廳二衛(wèi)戶型比較受消費(fèi)者歡迎。數(shù)據(jù)表明：80—150㎡的建筑面積需求量最大。結(jié)果表明，47％以上的人選擇錯(cuò)層式住宅結(jié)構(gòu)，說(shuō)明被調(diào)查者不滿足于傳統(tǒng)住宅結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)表明被調(diào)查者仍然比較習(xí)慣于多層住宅和小高層，對(duì)于高層只一部分人可以接受，表現(xiàn)出一定的抗性。％以上的人將購(gòu)買住宅作為“自己居住”，說(shuō)明大多數(shù)被調(diào)查者對(duì)目前的居住狀況不甚滿意。在指向性明確的情況下，％的人選擇在本案區(qū)塊購(gòu)買住宅，表明眾多消費(fèi)者有興趣?？紤]到本次調(diào)查范圍集中在城西，%的人喜歡在城西居住，理應(yīng)成為本案的目