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正文內(nèi)容

合肥綠城百合項(xiàng)目產(chǎn)品策劃書(shū)(參考版)

2025-01-24 19:58本頁(yè)面
  

【正文】 。中小學(xué)生裝數(shù)按總?cè)丝诘?8%計(jì)。 規(guī)劃應(yīng)設(shè)置幼兒園、文化活動(dòng)用房、管理及社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施、(非)機(jī)動(dòng)車輛停車位等設(shè)施以及房、煤氣調(diào)壓站、垃圾站、公廁等相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施。組織好地塊豎向、桿管線綜合等工程設(shè)計(jì);精心組織沿城市道路、地塊內(nèi)部中心綠地周邊景觀組織。 設(shè)計(jì)方案按23個(gè)組團(tuán)規(guī)模確定分區(qū)結(jié)構(gòu),道路結(jié)構(gòu)及綠地系統(tǒng)。其中,高層用地中住宅用地控制在總用地的確70%,多層用地中住宅用地控制在總用地的65%。 規(guī)劃用地可按高層住宅及多層住宅用地分別考慮。 規(guī)劃任憑化路紅線寬50M,太湖咱24M,東至路30M。 規(guī)劃用地位置:規(guī)劃合作化路、東至路間,規(guī)劃太湖路北。我們決心從設(shè)計(jì)圖紙開(kāi)始,到材料選擇,工程招投標(biāo)等等,每一項(xiàng)都市能精心考慮,增強(qiáng)成本管理意識(shí),在確保質(zhì)量的前提下,把成本壓下來(lái),爭(zhēng)取更大的效益。桂花園的成本不低,主要原因一是建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)較高,比同類圖紙?jiān)靸r(jià)高;二是用材較好;三是環(huán)境景觀標(biāo)準(zhǔn)較高,但銷售價(jià)格不可能太高。今年以來(lái),合肥市區(qū)住宅房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì),本項(xiàng)目對(duì)面的夢(mèng)園小區(qū)二期多層均價(jià)已經(jīng)達(dá)2200元/平方米。二、 投資估算前期費(fèi)用 其中:項(xiàng)目土地款 12500萬(wàn)元三通一平 18/10000 = 勘察費(fèi) 4120951/10000 = 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 41209523/10000 = 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 10/10000 = 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi) 3% = 圖紙交叉審核費(fèi) 4% = 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi)按室外管線總造價(jià)的士%計(jì)取各項(xiàng)規(guī)費(fèi)及配套 其中:供水 200萬(wàn)元白蟻防治 412095住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)用 % = 工程費(fèi)用 1)建安工程費(fèi) 其中:小高層住宅 1088651100/10000 = 多層住宅 217730930/10000 = 20249萬(wàn)元會(huì)館 59003000/10000 = 學(xué)校及幼兒園 115002000/10000 = 2300萬(wàn)元商鋪 180001100/10000 = 1980萬(wàn)元地下室 465001100/10000 = 5115萬(wàn)元2)設(shè)備工程費(fèi) 其中:電梯 50部40萬(wàn)元/部 = 2000萬(wàn)元地下室消防、通風(fēng) 4650090元/㎡ = 3)弱電系統(tǒng) 41209535元/ ㎡= 4)室外工程 其中:水電管井線 41209585/10000 = 環(huán)境工程 200/10000 = (環(huán)境工程面積按28122775%計(jì)算)5)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按以上四項(xiàng)之和的3%計(jì)算:3% = 管理費(fèi)用 1)建設(shè)單位管理費(fèi)及銷售費(fèi)用 4% = 2)財(cái)務(wù)費(fèi)用 其中:土地款計(jì)息 125006‰36個(gè)月 = 2700萬(wàn)元每年1億貸款計(jì)息 100006‰36個(gè)月 = 2160萬(wàn)元土地抵押登記費(fèi) 31萬(wàn)元其他費(fèi)用 其中:質(zhì)量監(jiān)督 % = 工程監(jiān)理 % = 稅金 其中:營(yíng)業(yè)稅 5% = 城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加稅 10% = 項(xiàng)目總投資按以上1+2+3+4+5+6 三、 收入估算“桂花園”項(xiàng)目謹(jǐn)慎原則計(jì)算:多層公寓2500元/㎡,小高層公寓2700元/㎡,商鋪3800元/㎡,可銷售車位1500個(gè)。 總建筑面積為412095㎡。 ,總車輛數(shù)為1658輛;考慮地下停車位1500個(gè),地面停車位158個(gè),地下車庫(kù)面積30㎡/個(gè),則地下車庫(kù)總面積為45000㎡。 住宅建筑面積為326595㎡,每戶平均按128㎡考慮,總戶數(shù)為2550戶,居住總?cè)藬?shù)7650人。 沿街僅考慮沿黃山路及沿園區(qū)內(nèi)步行街兩側(cè)設(shè)一層商鋪,建筑面積為18000㎡商鋪總長(zhǎng)1500米,進(jìn)深按12米考慮)。桂花園成本預(yù)測(cè)的報(bào)告一、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積:(㎡);實(shí)際用地面積:(㎡)。小高層、多層配比為1:13. 價(jià)格定位住宅小高層綜合均價(jià)為3000元/㎡左右,多層均價(jià)為2700元/㎡左右。本案要營(yíng)造出一種高尚的社區(qū)文化氛圍,體現(xiàn)出獨(dú)特的人文精神和人性關(guān)懷。本案房產(chǎn)品可做足科技、信息、知識(shí)的文章。國(guó)際化:是指本案房產(chǎn)品質(zhì)高,接軌國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),代表合肥市房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最高水準(zhǔn)。百盛苑因規(guī)模較小,且多層已基本售完,對(duì)本案威脅不大。
,本案若建成高檔房產(chǎn)品,則有鶴立雞群之感,能給本案業(yè)主心理上造成優(yōu)勢(shì)。緊依本案西面的東至路將在明年上半年投入運(yùn)行。
、雙崗的中間地帶,南七、雙崗為市政未來(lái)規(guī)劃將大力發(fā)展的副商業(yè)中心。其西南部為規(guī)劃中的合肥政務(wù)文化新區(qū)、合肥(國(guó)家)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。
,交通較為繁忙,車輛尾氣、粉塵和噪音較大。尤其是南面幾幢緊貼本案的自行車廠家屬樓破舊不堪,視覺(jué)效果極差,并且遮擋了本案的視線。
5.產(chǎn)業(yè)氛圍。

。
。項(xiàng)目SWOT分析
一.優(yōu)勢(shì)(Strength)分析
。26)您購(gòu)買商鋪需要配置什么?(多項(xiàng))衛(wèi)生間 廚房 上下水 其他% % % 0本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)商鋪配置的要求。25)您挑選商鋪比較注重什么?層高 開(kāi)間 進(jìn)深% % %本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)商鋪戶型選擇上的偏好。24)您希望商鋪怎樣銷售?單獨(dú)銷售一層 一、二層捆綁銷售 根據(jù)需要自由分割銷售% % %本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)商鋪銷售形式的要求。根據(jù)我們的調(diào)查規(guī)律,大多數(shù)消費(fèi)者選擇商鋪的單價(jià)會(huì)填低20%,因此價(jià)格的敏感點(diǎn)會(huì)在4800元/m2。數(shù)據(jù)表明:經(jīng)營(yíng)和投資的需求最大。數(shù)據(jù)表明:3060㎡的建筑面積需求量最大。%的人表示不會(huì)購(gòu)買本案及附近的商鋪,%的人持觀望態(tài)度。調(diào)查表明,接近90%的人更看中學(xué)閑并舉、寓教娛樂(lè)的社區(qū)氛圍。本題為多項(xiàng)選擇題,依次為:水景、綠地、樹(shù)木、園藝、雕塑。本題為多項(xiàng)選擇題,結(jié)果依次為:小區(qū)生態(tài)環(huán)境、安全保衛(wèi)設(shè)施、優(yōu)良的建筑外觀和規(guī)范物業(yè)管理、智能化設(shè)施17)您希望小區(qū)需要哪些配套設(shè)施?(多項(xiàng)選擇) 中心廣場(chǎng) 會(huì)所 健身中心 游泳池或嬉水池 停車場(chǎng) 便利超市 % % % % % %幼兒園 24小時(shí)熱水供應(yīng) 衛(wèi)星電視 寬帶網(wǎng) 純凈水 其他% % % % %本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)小區(qū)配套設(shè)施的需求。往上每5%,為一個(gè)敏感點(diǎn)。15)您購(gòu)買住宅希望總價(jià)控制在多少萬(wàn)元/套? 16—22萬(wàn) 24—27萬(wàn) 27—32萬(wàn) 32—40萬(wàn) 40—54萬(wàn) 54萬(wàn)以上 其他 % % % 19% % 5% 0本題旨在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)每套住宅總價(jià)的承受能力。根據(jù)我們的調(diào)查規(guī)律,大多數(shù)消費(fèi)者選擇住宅的單價(jià)會(huì)填低20%,因此價(jià)格的敏感點(diǎn)會(huì)在3100元/m2。數(shù)據(jù)表明:三室二廳二衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室一廳二衛(wèi)、二室一廳二衛(wèi)戶型比較受消費(fèi)者歡迎。數(shù)據(jù)表明:80—150㎡的建筑面積需求量最大。結(jié)果表明,47%以上的人選擇錯(cuò)層式住宅結(jié)構(gòu),說(shuō)明被調(diào)查者不滿足于傳統(tǒng)住宅結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)表明被調(diào)查者仍然比較習(xí)慣于多層住宅和小高層,對(duì)于高層只一部分人可以接受,表現(xiàn)出一定的抗性。%以上的人將購(gòu)買住宅作為“自己居住”,說(shuō)明大多數(shù)被調(diào)查者對(duì)目前的居住狀況不甚滿意。在指向性明確的情況下,%的人選擇在本案區(qū)塊購(gòu)買住宅,表明眾多消費(fèi)者有興趣。考慮到本次調(diào)查范圍集中在城西,%的人喜歡在城西居住,理應(yīng)成為本案的目
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