【正文】 。中小學生裝數(shù)按總?cè)丝诘?8％計。 規(guī)劃應(yīng)設(shè)置幼兒園、文化活動用房、管理及社區(qū)服務(wù)、商業(yè)設(shè)施、（非）機動車輛停車位等設(shè)施以及房、煤氣調(diào)壓站、垃圾站、公廁等相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施。組織好地塊豎向、桿管線綜合等工程設(shè)計；精心組織沿城市道路、地塊內(nèi)部中心綠地周邊景觀組織。 設(shè)計方案按23個組團規(guī)模確定分區(qū)結(jié)構(gòu)，道路結(jié)構(gòu)及綠地系統(tǒng)。其中，高層用地中住宅用地控制在總用地的確70％，多層用地中住宅用地控制在總用地的65％。 規(guī)劃用地可按高層住宅及多層住宅用地分別考慮。 規(guī)劃任憑化路紅線寬50M，太湖咱24M，東至路30M。 規(guī)劃用地位置：規(guī)劃合作化路、東至路間，規(guī)劃太湖路北。我們決心從設(shè)計圖紙開始，到材料選擇，工程招投標等等，每一項都市能精心考慮，增強成本管理意識，在確保質(zhì)量的前提下，把成本壓下來，爭取更大的效益。桂花園的成本不低，主要原因一是建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計標準較高，比同類圖紙造價高；二是用材較好；三是環(huán)境景觀標準較高，但銷售價格不可能太高。今年以來，合肥市區(qū)住宅房價呈上漲趨勢，本項目對面的夢園小區(qū)二期多層均價已經(jīng)達2200元/平方米。二、 投資估算前期費用 其中：項目土地款 12500萬元三通一平 18/10000 = 勘察費 4120951/10000 = 建筑設(shè)計費 41209523/10000 = 環(huán)境設(shè)計費 10/10000 = 室外管線設(shè)計費 3％ = 圖紙交叉審核費 4％ = 室外管線設(shè)計費按室外管線總造價的士％計取各項規(guī)費及配套 其中：供水 200萬元白蟻防治 412095住宅區(qū)公用設(shè)施專項費用 ％ = 工程費用 1）建安工程費 其中：小高層住宅 1088651100/10000 = 多層住宅 217730930/10000 = 20249萬元會館 59003000/10000 = 學校及幼兒園 115002000/10000 = 2300萬元商鋪 180001100/10000 = 1980萬元地下室 465001100/10000 = 5115萬元2）設(shè)備工程費 其中：電梯 50部40萬元/部 = 2000萬元地下室消防、通風 4650090元/㎡ = 3）弱電系統(tǒng) 41209535元/ ㎡= 4）室外工程 其中：水電管井線 41209585/10000 = 環(huán)境工程 200/10000 = （環(huán)境工程面積按28122775％計算）5）不可預見費 按以上四項之和的3％計算：3％ = 管理費用 1）建設(shè)單位管理費及銷售費用 4％ = 2）財務(wù)費用 其中：土地款計息 125006‰36個月 = 2700萬元每年1億貸款計息 100006‰36個月 = 2160萬元土地抵押登記費 31萬元其他費用 其中：質(zhì)量監(jiān)督 ％ = 工程監(jiān)理 ％ = 稅金 其中：營業(yè)稅 5％ = 城市建設(shè)維護稅及教育附加稅 10％ = 項目總投資按以上1+2+3+4+5+6 三、 收入估算“桂花園”項目謹慎原則計算：多層公寓2500元/㎡，小高層公寓2700元/㎡，商鋪3800元/㎡，可銷售車位1500個。 總建筑面積為412095㎡。 ，總車輛數(shù)為1658輛；考慮地下停車位1500個，地面停車位158個，地下車庫面積30㎡/個，則地下車庫總面積為45000㎡。 住宅建筑面積為326595㎡，每戶平均按128㎡考慮，總戶數(shù)為2550戶，居住總?cè)藬?shù)7650人。 沿街僅考慮沿黃山路及沿園區(qū)內(nèi)步行街兩側(cè)設(shè)一層商鋪，建筑面積為18000㎡商鋪總長1500米，進深按12米考慮）。桂花園成本預測的報告一、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 總占地面積：（㎡）；實際用地面積：（㎡）。小高層、多層配比為1：13． 價格定位住宅小高層綜合均價為3000元/㎡左右，多層均價為2700元/㎡左右。本案要營造出一種高尚的社區(qū)文化氛圍，體現(xiàn)出獨特的人文精神和人性關(guān)懷。本案房產(chǎn)品可做足科技、信息、知識的文章。國際化：是指本案房產(chǎn)品質(zhì)高，接軌國際標準，代表合肥市房產(chǎn)開發(fā)的最高水準。百盛苑因規(guī)模較小，且多層已基本售完，對本案威脅不大。
，本案若建成高檔房產(chǎn)品，則有鶴立雞群之感，能給本案業(yè)主心理上造成優(yōu)勢。緊依本案西面的東至路將在明年上半年投入運行。
、雙崗的中間地帶，南七、雙崗為市政未來規(guī)劃將大力發(fā)展的副商業(yè)中心。其西南部為規(guī)劃中的合肥政務(wù)文化新區(qū)、合肥（國家）經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。
，交通較為繁忙，車輛尾氣、粉塵和噪音較大。尤其是南面幾幢緊貼本案的自行車廠家屬樓破舊不堪，視覺效果極差，并且遮擋了本案的視線。
5．產(chǎn)業(yè)氛圍。
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。項目SWOT分析
一．優(yōu)勢（Strength）分析
。26)您購買商鋪需要配置什么？(多項)衛(wèi)生間 廚房 上下水 其他% % % 0本題旨在調(diào)查消費者對商鋪配置的要求。25）您挑選商鋪比較注重什么？層高 開間 進深% % %本題旨在調(diào)查消費者對商鋪戶型選擇上的偏好。24）您希望商鋪怎樣銷售？單獨銷售一層 一、二層捆綁銷售 根據(jù)需要自由分割銷售% % %本題旨在調(diào)查消費者對商鋪銷售形式的要求。根據(jù)我們的調(diào)查規(guī)律，大多數(shù)消費者選擇商鋪的單價會填低20%，因此價格的敏感點會在4800元/m2。數(shù)據(jù)表明：經(jīng)營和投資的需求最大。數(shù)據(jù)表明：3060㎡的建筑面積需求量最大。%的人表示不會購買本案及附近的商鋪，%的人持觀望態(tài)度。調(diào)查表明，接近90%的人更看中學閑并舉、寓教娛樂的社區(qū)氛圍。本題為多項選擇題，依次為：水景、綠地、樹木、園藝、雕塑。本題為多項選擇題，結(jié)果依次為：小區(qū)生態(tài)環(huán)境、安全保衛(wèi)設(shè)施、優(yōu)良的建筑外觀和規(guī)范物業(yè)管理、智能化設(shè)施17）您希望小區(qū)需要哪些配套設(shè)施？（多項選擇） 中心廣場 會所 健身中心 游泳池或嬉水池 停車場 便利超市 ％ ％ ％ ％ ％ ％幼兒園 24小時熱水供應(yīng) 衛(wèi)星電視 寬帶網(wǎng) 純凈水 其他% % % % %本題旨在調(diào)查消費者對小區(qū)配套設(shè)施的需求。往上每5%，為一個敏感點。15）您購買住宅希望總價控制在多少萬元/套？ 16—22萬 24—27萬 27—32萬 32—40萬 40—54萬 54萬以上 其他 ％ ％ ％ 19％ ％ 5% 0本題旨在調(diào)查消費者對每套住宅總價的承受能力。根據(jù)我們的調(diào)查規(guī)律，大多數(shù)消費者選擇住宅的單價會填低20%，因此價格的敏感點會在3100元/m2。數(shù)據(jù)表明：三室二廳二衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)、三室一廳二衛(wèi)、二室一廳二衛(wèi)戶型比較受消費者歡迎。數(shù)據(jù)表明：80—150㎡的建筑面積需求量最大。結(jié)果表明，47％以上的人選擇錯層式住宅結(jié)構(gòu)，說明被調(diào)查者不滿足于傳統(tǒng)住宅結(jié)構(gòu)。數(shù)據(jù)表明被調(diào)查者仍然比較習慣于多層住宅和小高層，對于高層只一部分人可以接受，表現(xiàn)出一定的抗性。％以上的人將購買住宅作為“自己居住”，說明大多數(shù)被調(diào)查者對目前的居住狀況不甚滿意。在指向性明確的情況下，％的人選擇在本案區(qū)塊購買住宅，表明眾多消費者有興趣?？紤]到本次調(diào)查范圍集中在城西，%的人喜歡在城西居住，理應(yīng)成為本案的目