【正文】 窗彩色粉末噴涂，高級(jí)環(huán)保節(jié)能隔音鋁合金窗框。 裝修材料配置建議室內(nèi)裝修范圍和標(biāo)準(zhǔn)（參考）內(nèi)墻墻面高級(jí)墻紙、藝術(shù)造型、木飾面、石材、高檔馬賽克、墻磚等；天花吊頂藝術(shù)造型。以提高生活品質(zhì)為最大化原則，成熟、理性的思考，展現(xiàn)獨(dú)立、自我的個(gè)性，追求自然、舒適、內(nèi)斂而不張揚(yáng)的品位生活，同時(shí)執(zhí)著追求品位和實(shí)用性，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)和細(xì)節(jié)要求更高。第二套平層官邸：建筑面積220㎡，采用留莊樣板房的設(shè)計(jì)風(fēng)格。第一套高層公寓：建筑面積90㎡，采用溫馨、時(shí)尚的設(shè)計(jì)風(fēng)格。在設(shè)計(jì)過程中，既要考慮展示的效果，同時(shí)生活的背景場(chǎng)所、自成完整的審美體系、人性化的細(xì)部設(shè)計(jì)、精致完美的工藝收口、在細(xì)節(jié)考慮上按照交付標(biāo)準(zhǔn)樣板房的設(shè)計(jì)─ 源于生活而高于生活。新古典主義風(fēng)格是指在傳統(tǒng)美學(xué)法則的指引下，以現(xiàn)代材料和加工工藝為基礎(chǔ)演繹傳統(tǒng)文化中的經(jīng)典精髓．使作品在擁有典雅、端莊、氣質(zhì)的同時(shí)帶有鮮明的古典氣息。地下室通往地下電梯前室采用裝飾設(shè)計(jì)，提升地下車庫(kù)的價(jià)值感。地下室：頂板要低于市政道路200。地庫(kù)建議采用無梁樓蓋設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)盡量考慮單元地下室與地下車庫(kù)連通為一整體，有條件的前提下，在地下室門廳與地下車庫(kù)連通處旁邊設(shè)置采光井，引入陽光、綠化和自然通風(fēng)，地下室門廳的玻璃大門直接開向車庫(kù)，地下室門廳與底層門廳裝修風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，以營(yíng)造精美的地下室門廳，保證業(yè)主的回家路線便捷及舒適度。主入口門應(yīng)滿足防火要求設(shè)有平開門，建議考慮設(shè)置中央空調(diào)系統(tǒng)，合理設(shè)置郵政設(shè)施位置；在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮上述因素，注重高度和進(jìn)深。（二）住宅門廳、地下室門廳入口單元底層門廳單元門廳是住宅建筑的公共客廳，空間設(shè)計(jì)應(yīng)考慮寬敞、通透、彰顯業(yè)主的尊貴身份。單元入口門應(yīng)采用雙扇?！?健康咨詢中心：配合園區(qū)服務(wù)體系，為業(yè)主，尤其是中老年業(yè)主提供上門咨詢服務(wù)。◆ 乒乓球室：設(shè)置2張乒乓球桌?！?兒童活動(dòng)室或培訓(xùn)中心: 游樂活動(dòng)或兒童培訓(xùn)區(qū)域，獨(dú)立衛(wèi)生間?！?室外游泳池的相關(guān)配套：男女更衣室及沖水池。◆ 大堂休閑吧（書吧、茶吧）：以書吧形式設(shè)計(jì)。（3）81號(hào)地塊會(huì)所——健康、養(yǎng)生型81號(hào)地塊會(huì)所的客群服務(wù)對(duì)象以中年使用消費(fèi)群體為主，兼顧兒童及中青年人，滿足業(yè)主基本日常需求?！?健身房：設(shè)置基本健身設(shè)備，如跑步機(jī)，動(dòng)感單車、臂力拉升器械、劃船牽引器械、單桿等。◆ 商務(wù)中心：方便業(yè)主收發(fā)傳真、打印、復(fù)印及相關(guān)商務(wù)活動(dòng)。會(huì)所定位高端（三個(gè)地塊中相對(duì)最高端），相關(guān)功能和面積配比如下：◆ 雪茄吧、紅酒吧：面積100M2，設(shè)置酒窖，方便客戶存酒?！?兒童游樂室: 設(shè)置幼兒玩樂配套設(shè)施，帶獨(dú)立衛(wèi)生間◆ 乒乓球室：設(shè)置2張乒乓球桌◆ 多功能廳：便于業(yè)主集會(huì)活動(dòng)。會(huì)所定位中端（三個(gè)會(huì)所中定位相對(duì)最低），相關(guān)功能和面積配比如下：◆ 餐飲區(qū)域：家庭簡(jiǎn)餐型，可對(duì)外開放，建議由知名餐飲公司連鎖經(jīng)◆ 健身房：設(shè)置基本健身設(shè)備，如跑步機(jī)，動(dòng)感單車、臂力拉升器械、劃船牽引器械、單桿等。每個(gè)會(huì)所面積區(qū)間建議控制在1000M2左右，根據(jù)三個(gè)地塊不同的客群階層的預(yù)測(cè)，三個(gè)會(huì)所應(yīng)通過確定不同的主題定位，形成資源共享，滿足實(shí)用性及園區(qū)服務(wù)體系建設(shè)的基本要求。在會(huì)所的設(shè)計(jì)中，要充分考慮以后投入使用的能耗問題，并盡量采用能耗較低的設(shè)備且分開計(jì)量。因會(huì)所在前期定位中考慮需對(duì)外開放，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡量考慮設(shè)置獨(dú)立的出入口，并配置一定的臨時(shí)泊車位，避免后期使用中業(yè)主因安全、車輛停放等問題與會(huì)所經(jīng)營(yíng)單位發(fā)生不必要的矛盾。為園區(qū)業(yè)主做好配套服務(wù)的同時(shí)，對(duì)外開放經(jīng)營(yíng)。園區(qū)生活服務(wù)用房：健康咨詢中心。物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)用房：%，%執(zhí)行。體育活動(dòng)設(shè)施：室外游泳池、兒童樂園、棋牌室、乒乓球室等。銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行等二、各級(jí)公共服務(wù)設(shè)施布點(diǎn)要求隨著區(qū)域城市規(guī)劃目標(biāo)的推進(jìn)，本案周邊的相關(guān)配套將逐步完善，考慮到本案高端的產(chǎn)品定位，項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)服務(wù)于本案業(yè)主，同時(shí)對(duì)外開放為主要目的，設(shè)施的配置不宜過多過雜，檔次不宜過低，以免影響園區(qū)居住檔次和樓盤形象，應(yīng)配合周邊配套情況互補(bǔ)設(shè)置。空調(diào)需設(shè)在陽臺(tái)內(nèi)側(cè)，考慮活動(dòng)百葉封擋；陽臺(tái)欄桿需設(shè)同高度橫向晾衣架或晾衣桿；外墻需設(shè)側(cè)面分割暗槽安置雨水管；立面橫向劃分線或橫向批水線需設(shè)內(nèi)置雨水導(dǎo)水凹槽。依建筑的使用性質(zhì)和建筑的高度、戶型不同，劃分不同的外立面材料和色系，結(jié)合建筑組團(tuán)設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)組團(tuán)感受。二代高層意向效果圖八、外觀色彩與材料材料和色彩：建筑外立面材料主要為石材，墻面色彩為淺暖色系。平層官邸意向效果圖半山田園項(xiàng)目體塊立面組合主要為連續(xù)大玻璃，連續(xù)實(shí)墻和連續(xù)鏤空洞。面域整齊，虛實(shí)對(duì)比，體塊劃分。以古典主義為綱，采用現(xiàn)代建筑簡(jiǎn)潔而富有邏輯性的體塊關(guān)系，塑造一種全新的折衷主義建筑形象。建筑的非結(jié)構(gòu)構(gòu)件如玻璃幕墻和大型輕屋蓋抗風(fēng)的設(shè)計(jì)和構(gòu)造對(duì)建筑防風(fēng)有很大的影響，盡量避免風(fēng)噪。廚房、衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置自然通風(fēng)和機(jī)械通風(fēng)系統(tǒng)，進(jìn)行局部排風(fēng)或全面換氣，衛(wèi)生間盡可能明設(shè)。在設(shè)計(jì)時(shí)考慮恰當(dāng)?shù)倪M(jìn)深尺度，南北通透，能夠形成穿堂風(fēng)，使室內(nèi)外空氣對(duì)流置換。四、建筑間距高層建筑根據(jù)《關(guān)于試行杭州市建設(shè)項(xiàng)目日照分析技術(shù)管理規(guī)則的通知》編制日照分析報(bào)告，受遮擋的居住建筑的居室應(yīng)滿足在大寒日的有效日照不低于二小時(shí)（二小時(shí)可有兩個(gè)連續(xù)時(shí)段組成）。三、建筑朝向杭州氣候四季分明，朝向問題是客戶選擇住房時(shí)的一個(gè)重要因素，對(duì)朝南的住宅情有獨(dú)鐘。第六章 建筑設(shè)計(jì)第一節(jié) 建筑單體一、建筑類型根據(jù)規(guī)劃要求以及本項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)設(shè)想，建筑類型為高層公寓和平層大宅相結(jié)合的形式。第四節(jié) 開發(fā)分期與樣板區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)接待處設(shè)置一、開發(fā)分期二、樣板區(qū)、現(xiàn)場(chǎng)接待處規(guī)劃（一）樣板房根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)在項(xiàng)目銷售時(shí)提供確認(rèn)的裝修風(fēng)格、標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的品牌，在實(shí)地設(shè)置交付標(biāo)準(zhǔn)樣板。八、公共空間的環(huán)?！?交通噪音控制方式沿道路戶內(nèi)窗戶采用雙層中空玻璃。（樓梯間墻面采用乳膠漆刷白，樓梯地面采用水泥。五、地下空間如主要室內(nèi)公共活動(dòng)空間設(shè)于地下或半地下，應(yīng)注意出入口，流線，及直接采光設(shè)計(jì)。標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間如果為明樓梯間，需要結(jié)合外立面效果一起設(shè)計(jì)，尤其是沿街建筑。地下車庫(kù)電梯廳（門廳）應(yīng)注意與地下設(shè)備用房及停車空間關(guān)系的處理，保證交通流線的清晰，便于人員出入。二、電梯廳標(biāo)準(zhǔn)層、住宅底層、地下車庫(kù)電梯口設(shè)電梯廳（兼地下車庫(kù)門廳）。底層門廳及入口設(shè)計(jì)需考慮接待，駐留，信報(bào)投遞，可視對(duì)講等功能。第三節(jié) 公共空間系統(tǒng)一、門廳以單元為單位設(shè)立公共門廳，兼首層電梯廳，強(qiáng)調(diào)燈光效果，空間感和裝飾性。自行車車庫(kù)布置在地下人防區(qū)域，㎡設(shè)置與人防相結(jié)合，應(yīng)注意盡量集中設(shè)置，自行車使用者主要為部分業(yè)主、服務(wù)人員及物管人員。：1模式設(shè)置。四、停車數(shù)量配比，停車位計(jì)算表：建筑類型計(jì)算單位自行車（輛）住宅（90140m2）車位/戶2住宅（140m2）車位/戶地塊計(jì)算單位車位（輛）40號(hào)地塊車位/戶1：481號(hào)地塊車位/戶1:1（一）商業(yè)類停車位的設(shè)置及配比指標(biāo)與相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)，充分利用市政道路停車。非機(jī)動(dòng)車停車均設(shè)在地下。三、停車方式停車位：機(jī)動(dòng)車停車位至少滿足10%地上停車量，其余為地下停車。車行系統(tǒng)應(yīng)考慮便捷性和噪音屏蔽；步行系統(tǒng)應(yīng)考慮安全性，和景觀結(jié)合設(shè)計(jì)。分小區(qū)主干道，小區(qū)次干道和宅間道等至少三個(gè)道路等級(jí)。二、交通組織規(guī)劃采用人車分流，三級(jí)道路系統(tǒng)的組織方式進(jìn)行設(shè)計(jì)。第二節(jié) 道路交通組織一、小區(qū)出入口設(shè)置◆ 兩塊地塊在小區(qū)主入口均設(shè)置在廣濟(jì)路。設(shè)計(jì)以811層新綠園，沿廣濟(jì)路沿街設(shè)置45層平層官邸及二層法式商鋪，與R2114地塊建筑形態(tài)相對(duì)應(yīng)，形成高檔住宅氛圍。最優(yōu)方案設(shè)計(jì)以1011層新綠園和45層平層官邸相結(jié)合，沿廣濟(jì)路布置較高品質(zhì)平層官邸，沿街設(shè)置二層法式商鋪，面積減少5700m2，小高層和平層官邸面積比例為50：50。最優(yōu)方案設(shè)計(jì)以1315層二代高層為主，沿廣濟(jì)路主體建筑內(nèi)退，沿街設(shè)置二層法式商鋪，與其它地塊沿街商業(yè)類型相協(xié)調(diào)。41號(hào)地塊沿廣濟(jì)路布置較高品質(zhì)平層官邸，沿街設(shè)置二層法式商鋪。組團(tuán)的規(guī)模依建筑的組織形式和戶型組合方式，來合理搭接設(shè)計(jì)。 一共分三個(gè)大層次系統(tǒng)，從社區(qū)組團(tuán)，通過道路和景觀引導(dǎo)，進(jìn)入組團(tuán)間及組團(tuán)內(nèi)空間，從而完成整體串接。規(guī)劃組團(tuán)的設(shè)計(jì)，、（原），限高50m和36m不同，建議采用院落疊層的方式。第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)第一節(jié) 規(guī)劃布局一、規(guī)劃要求◆ 充分考慮本項(xiàng)目的建筑形態(tài)與城北新城田園區(qū)塊生態(tài)和諧的現(xiàn)代生活區(qū)的協(xié)調(diào)性；◆ 充分考慮在周邊居住建筑觀感效果，能脫穎而出；◆ 充分考慮消費(fèi)者的對(duì)高品質(zhì)住宅的審美需求和功能需求。餐飲、娛樂（二）業(yè)態(tài)選擇建議 咖啡飲品類（ILLY咖啡） 中高檔餐飲類（特色餐飲）請(qǐng)考慮是否有條件設(shè)置 生活配套類（精品超市、精品書店、） 康體美容類（美麗田園、THEFACESHOP）（三）商業(yè)面積建議因小戶型商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)選擇較為靈活。中高檔餐飲、休閑娛樂、健康生活居家人群工作閑暇的小資生活體驗(yàn)，購(gòu)物、好友聚餐、享受生活。（一）消費(fèi)群體分析消費(fèi)群體顯著消費(fèi)特征適合發(fā)展業(yè)態(tài)中產(chǎn)階級(jí)追求高品質(zhì)生活，渴求優(yōu)雅舒適的消費(fèi)感覺。三、商鋪戶型建議通過商鋪調(diào)查，本項(xiàng)目周邊現(xiàn)有周邊商業(yè)配套，僅能滿足目前居住在附近的居民生活基本需求，未能形成較好的商業(yè)氣氛，缺少高檔次休閑娛樂場(chǎng)所。 81號(hào)地塊沿廣濟(jì)路沿街設(shè)置45層平層官邸及二層法式商鋪。第三節(jié) 商業(yè)配套建議一、商鋪位置概況40號(hào)地塊沿廣濟(jì)路主體建筑內(nèi)退，沿街設(shè)置二層法式商鋪，與其它地塊沿街商業(yè)類型相協(xié)調(diào)。園林設(shè)計(jì)減少硬質(zhì)鋪裝，多巧用植物、花卉等軟性裝飾。（四）產(chǎn)品風(fēng)格建議 建筑應(yīng)更厚重沉斂、形態(tài)較規(guī)整的公館建筑?？煽紤]設(shè)置較為精致的私人會(huì)所，為業(yè)主提供一個(gè)“沙龍式第二客廳”。結(jié)合項(xiàng)目園區(qū)服務(wù)體系建設(shè)要求，在三個(gè)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮會(huì)所或泛會(huì)所，設(shè)置如老年活動(dòng)中心、健康中心、兒童活動(dòng)室等場(chǎng)地。（三）園區(qū)服務(wù)配套建議 根據(jù)客戶問卷結(jié)果可看出，客戶對(duì)園區(qū)內(nèi)的運(yùn)動(dòng)設(shè)施、個(gè)性化服務(wù)都提出了較高的要求。（二）車位配比及地下門廳建議因購(gòu)買此類物業(yè)的客戶基本為二次置業(yè)，改善性需求，因此建議車位比例40號(hào)地塊至少為1：；481號(hào)地塊至少為1：1。通過客戶調(diào)查，同樣也可以看出客戶對(duì)精裝修成本的考慮。通過精裝修提升樓盤品質(zhì)，增加樓盤附加值，同時(shí)也可以此拉高項(xiàng)目銷售價(jià)格。但對(duì)目標(biāo)客戶來說，戶型設(shè)計(jì)除了注重舒適性外，更應(yīng)兼顧合理性、經(jīng)濟(jì)性，總價(jià)的控制對(duì)其購(gòu)房的選擇尤其重要。兼顧考慮風(fēng)水問題，比如開門方向、廚房位置等，不要有很明顯的忌諱。對(duì)于面積較大的戶型，設(shè)計(jì)上也不能鋪張浪費(fèi)，不能大而無當(dāng)，需要作精細(xì)化考慮和人性化考慮。在戶型設(shè)計(jì)中要充分考慮到各功能區(qū)的尺度比例，增加貯藏空間，提高居家的實(shí)用性。戶型配比（不考慮90/50、90/70限制）：物業(yè)面積㎡房型細(xì)分比例小高層90以下二房二廳一衛(wèi)20%140三房二廳二衛(wèi)65%160三房二廳二衛(wèi)%180四房二廳二衛(wèi)%合計(jì)//100%，原總建筑面積52560平方米，建筑面積46570㎡（其中高層22750㎡；平層官邸23820㎡）；戶型配比（不考慮90/50、90/70限制）：物 業(yè)面積㎡房型細(xì)分比例小高層160三房二廳二衛(wèi)20%四房二廳二衛(wèi)20%180四房二廳二衛(wèi)60%平層官邸200220四房以上70%250300五房以上30%合計(jì)///，原總建筑面積38496平方米，建筑面積30340㎡（其中高層約18000㎡；平層官邸10000㎡）戶型配比（不考慮90/50、90/70限制）：物 業(yè)面積㎡房型細(xì)分比例小高層140三房二廳二衛(wèi)60%160180三房二廳二衛(wèi)20%四房二廳二衛(wèi)20%平層官邸200220四房以上100%合計(jì)///（三）對(duì)戶型的意見和建議 田園項(xiàng)目平層官邸的戶型設(shè)計(jì)不采用留莊的十字戶型，建議參考翡翠城花園洋房系列的戶型，尤其是其202M2及256M2戶型，需考慮居住舒適性。根據(jù)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤及杭城范圍同質(zhì)樓盤的各類房源供應(yīng)情況，細(xì)分市場(chǎng)，突出項(xiàng)目的獨(dú)特性，通過差異化競(jìng)爭(zhēng)策略形成產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 要適應(yīng)拱墅區(qū)域及周邊區(qū)域目標(biāo)客戶群升級(jí)換代的購(gòu)房需求，戶型設(shè)計(jì)重點(diǎn)兼顧功能性的同時(shí)滿足舒適性。意向總價(jià)區(qū)間項(xiàng)目150萬以下151250萬251500萬500萬以上合計(jì)數(shù)量13117435比例37%31%20%11%100%總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)可以看出，250萬元以下的占69%，與面積90120平米需求占70%相符。在戶型需求中，三房的需求占72%，建議在戶型配比中應(yīng)充分考慮三房90120平米的小戶型設(shè)計(jì)。選擇精裝修的原因主要是考慮到裝修耗費(fèi)時(shí)間、精力，對(duì)于中年人而言,沒有裝修的熱情,同時(shí)毛坯房交付的樓盤由于裝修的影響，很難在短時(shí)間內(nèi)達(dá)到安靜的居住環(huán)境。由于客戶面積選擇90—140㎡及200㎡以上，因此在物業(yè)類型需求上也集中在公寓和平層大宅，各占46%、40%。選擇小面積的原因主要考慮到總價(jià)的控制,便于投資；考慮大面積的基本以自住為主。打算購(gòu)買多少總價(jià)的住宅總價(jià)（萬元）150200200300 300400400600600以上合計(jì)市場(chǎng)48900158電臺(tái)、西聯(lián)等401683269西房、孚信等65822178杭鋼77862093杭鍋3