【文章內(nèi)容簡介】 泛會所的設計。水晶酈城目基本概況：◆ 項目規(guī)模：總建筑面積：22萬平米?！?形象定位語：2003年重慶首家高層低密度大型社區(qū) ?！艚ㄖ螒B(tài)：由6棟30層高層和9棟18層的小高層構成?！簟@林規(guī)劃：以“尊重自然”為核心理念規(guī)劃設計，保留豐富的原生地貌，運用獨特的條形景觀設計，有層次地植栽林木、草坪，引入天然小河。通過建筑與環(huán)境的完美結合，創(chuàng)造新的都市景觀。◆ 社區(qū)配套： 100畝體育公園、水晶酈城商業(yè)街?！?戶型定位房型二房三房四房建筑面積（平米）87115－143144－160◆　戶型特色：動靜分區(qū)明顯、L型角大陽臺、內(nèi)凹式庭院、大面積窗。◆　目標客戶定位：以二次置業(yè)者為主。+◆　物業(yè)管理：龍湖物管。項目成功之處：◆　強強聯(lián)合的品牌開發(fā)策略；◆　原始地貌與景觀設計相結合；◆　前期通過對龍湖自身的品牌宣傳積累潛在客戶；◆　通過對項目的獨特包裝樹立項目整體形象；◆　戶型特色的營造；◆　通過會員俱樂部積累前期客戶。對本案可借鑒之經(jīng)驗：◆　前期積累客戶的方法；◆　對戶型特色的營造；◆　對項目整體形象的包裝手法。第三部分 地塊環(huán)境分析 　 一、地形地貌概況 本案地處渝北新牌坊新南路，屬北部城區(qū)人和組團。 地塊有一定的高差。 地塊形狀呈規(guī)則的L形。 地塊緊鄰體育公園，周邊景觀資源豐富。二、地塊周邊配套設施 公園：體育公園，緊鄰本案。 其它：周邊大型工廠、企業(yè)較多。三、地塊現(xiàn)有交通狀況 公交：本案有多路公交車可直達主城各區(qū)，但公交站點離本案均有一定的距離，出行很不方便；465路：龍湖解放碑405路：龍湖—解放碑113路：龍湖—沙坪壩　　　　411路：龍湖楊家坪　　　　133路：龍湖沙坪壩　　125路：人和南坪　　　606路：人和袁家崗四、地塊周邊環(huán)境分析總結： 地塊現(xiàn)有交通不方便，目前，所有的公交路線均不能直達本案； 項目周邊配套較為缺乏； 項目周邊有一定的環(huán)境資源：體育公園； 項目地處北部新區(qū)人和板塊，屬城市開發(fā)的熱點區(qū)域； 良好的規(guī)劃前景將保證該片區(qū)的經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而大大提高該片區(qū)居民的消費力； 本案應充分利用片區(qū)規(guī)劃給本案帶來的機會，挖掘本案特色。第四部分 項目SWOT分析 　 一、項目SWOT分析（一）優(yōu)勢（S）緊鄰體育公園，具有一定的景觀優(yōu)勢；地塊形狀規(guī)整，便于規(guī)劃；開發(fā)商實力雄厚；規(guī)模較大，可設置比較完善的配套；小區(qū)內(nèi)業(yè)主以公務員為主，小區(qū)居民整體素質較高。（二）劣勢（W）目前交通不方便；地塊內(nèi)部高差較大，平整成本較高；容積率較高，居住舒適度較差；短期內(nèi)無法形成完善的周邊配套。（三）機會（O）本案所處區(qū)域推出的樓盤整體品質較高，片區(qū)整體形象較好；本案所處區(qū)域是重慶市的熱點開發(fā)區(qū)域，市民的關注度較高；周邊的大中型企業(yè)較多，潛在的客戶群數(shù)量較大；本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線，以及新南路即將開通，將使本案未來的交通非常便捷；北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高，中檔樓盤稀缺；北部新區(qū)未來人口的快速增長，將大大提升本案的投資價值。（四）威脅（T）項目屬于經(jīng)濟適用房，影響了商品房品質的提升；周邊地塊均尚未開發(fā)，潛在競爭對手較多；開發(fā)商大盤開發(fā)經(jīng)驗較為缺乏。二、SWOT矩陣策略配對SO策略：發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會1） 充分發(fā)揮景觀資源優(yōu)勢，打造景觀戶型，利用景觀戶型帶動整個樓盤的銷售。2） 充分發(fā)揮地塊規(guī)整的優(yōu)越性，在規(guī)劃設計上做到盡善盡美。3） 充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，打造特色園林和特色商業(yè)。4） 發(fā)揮本案居民整體素質較高的優(yōu)勢，營造小區(qū)良好的居住氛圍。5） 利用市民對本案所處區(qū)域關注度較高的機會，借機提高本案的知名度。6） 利用周邊大中型企業(yè)較多的機會，將大中型企業(yè)的中高層人員鎖定為本案的目標客戶群。7） 利用本案緊鄰規(guī)劃中的輕軌四號線和六號線以及新南路即將開通的優(yōu)勢，凸顯本案未來交通的便捷性。8） 利用北部新區(qū)潛在樓盤檔次較高的機會，借機提升本案形象。9） 利用北部新區(qū)未來人口快速增長的機會，挖掘潛在的投資客戶群。WT策略：弱化劣勢，規(guī)避威脅1） 通過對本案未來交通的便捷性作有針對性的推廣，來弱化目前交通不方便的不利影響。2） 通過項目自身的配套，部分彌補周邊配套的不足。3） 通過與專業(yè)代理公司以及專業(yè)相關協(xié)作伙伴的合作，來彌補開發(fā)商對大盤開發(fā)經(jīng)驗的不足。4） 密切關注競爭對手動態(tài)，搶占市場先機。第五部分 目標客戶群分析（針對商品房） 　 一、目標客戶選擇：江北區(qū)和渝北區(qū)的一次置業(yè)者：1）主要特征描述：◆ 年齡25－35歲左右；◆ 家庭月收入在3500元以上；◆ 尚沒有住房，目前與父母同住，置業(yè)的首要目的是為了解決居??；◆ 他們主要來自江北區(qū)和渝北區(qū)。2）目標客戶總量和購買力分析◆ 總量分析：根據(jù)2002年統(tǒng)計年鑒的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶市的兩個主城區(qū)（江北區(qū)和渝北區(qū)）25－35歲的年輕人約有22萬人?！?購買力分析：這一部分人群的購買力一般，他們普遍能接受的價位在1800－2500元/平米范圍，總價款在15－25萬左右。3）購買動機：解決居住問題，或因房價飛漲，為將來居住提前購買；4）需求特征：◆ 需求房型主要以二房為主、三房為輔；◆ 對小區(qū)環(huán)境有較一定的要求；◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求；◆ 交通要求較為便捷；◆ 對教育配套有一定的要求。部分定向購買的公務員（投資性購買為主）：1）主要特征描述：◆ 年齡25－45歲左右；◆ 家庭月收入在4000元以上，有一定的灰色收入來源；◆ 已在本項目內(nèi)集團購買了住宅；◆ 工作規(guī)律很強，沒有時間進行投資理財；2）目標客戶總量和購買力分析◆ 總量分析：根據(jù)本項目的總體量計算，將會有2600戶公務員成為本項目的業(yè)主?！?購買力分析：這一部分人群的購買力較強，他們普遍能接受的價位在2500－3000元/平米范圍，總價款在25－35萬左右。3）購買動機：◆ 作為投資，以求保值增值；◆ 為父母購買，以便照顧，同時保持一定的距離，避免生活中的摩擦；4）需求特征：◆ 需求房型主要以二房、三房為主；◆ 對小區(qū)環(huán)境有較高的要求；◆ 對小區(qū)及周邊的生活配套有較高的要求；◆ 交通要求較為便捷；◆ 對教育配套有一定的要求。 北部工業(yè)園區(qū)內(nèi)的中高層人員：1）目標客戶群主要特征描述；◆ 工業(yè)區(qū)主要集中本項目周圍34公里范圍內(nèi)；◆ 家庭月收入約30004000元/月；◆ 文化層次較高，對住宅的要求主要是解決居住問題；◆ 多為外地人員，工作比較穩(wěn)定，有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入；◆ 家庭成員一般3人以內(nèi)；◆ 每天的來往路線和生活習慣比較固定；2）目標客戶群總量及購買力分析鴛鴦鎮(zhèn)作為出口加工區(qū)，是國家首批設立的16個出口加工區(qū)之一，首期開發(fā)面積1平方公里。目前已有中日合資重慶利時德汽車部件有限公司、日本獨資重慶風琴針業(yè)有限公司、中美合資重慶美聯(lián)現(xiàn)代技術有限公司、中美合資重慶貝斯特金屬制造有限公司、重慶貝特兒實業(yè)有限公司等5家企業(yè)進駐出口加工區(qū)以及長安福特。據(jù)悉，長安福特現(xiàn)有職工約1800人，明年準備擴招1500－2000名員工，使其年生產(chǎn)量達到10萬輛。所有這些員工，均需通過租房和買房解決居住問題。而在現(xiàn)有員工中，有20%有購房傾向，其普遍能接受的價位在2000元/m2(套內(nèi))范圍內(nèi)。本項目可考慮通過與周邊企業(yè)聯(lián)系團購的方式，來吸引更多的客戶。3）購買動機：解決居住問題；4）目標客戶群的需求特征：◆ 在房型需求上，以緊湊型的二房為主，需求套內(nèi)面積在70平米以內(nèi)；緊湊型的一房和三房單位有少量需求，需求套內(nèi)面積在40和90平米以內(nèi)；◆ 要求總價在1520萬元左右；◆ 對教育配套有一定的要求；◆ 對價格普遍非常敏感；◆ 生活配套要求比較高；◆ 對公共交通的依賴度較高。二、目標客戶群特征概括對價格普遍較敏感。戶型需求以二房、三房為主。對小區(qū)環(huán)境有一定的要求，但不會要求太高；對周邊自然環(huán)境、空氣質素及生活品質有一定要求?？蛻羧耗挲g呈現(xiàn)兩極化現(xiàn)象，即主要集中兩個年齡段：2535歲之間和5565歲之間。能接受的單價集中在（套內(nèi)）1600－2500元/m（套內(nèi)），總價款在15－30萬之間。對公共交通要求較高。第六部分 住宅部分發(fā)展建議 　　 一、 項目定位 功能定位：住宅 檔次定位：中檔 本項目屬于經(jīng)濟適用房，本身檔次較低。但從項目整體發(fā)展的角度看，必須將項目的檔次進行一定的提升，以提高商品房部分的價值。 主題概念設計我司根據(jù)市場情況和對項目地塊分析研究，建議采用：山水庭院小高層親情社區(qū)1）詮釋：庭院的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。當高樓大廈取代庭院成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。當你站在公寓中向外看去，看到社區(qū)的萬家燈火，你怎能知道究竟身處哪一座城市，東京還是紐約？北京還是上海？它們又有什么區(qū)別？庭院式圍合便營造出這樣一個場所。一方面，作為居所的延展空間，庭院可以成為居室的“綠色客廳”。于自然景致中接待友人，在美景與溫情的作用下，令此時此刻永遠珍藏于記憶的相冊。另一方面，庭院圍合為一種友居生活的態(tài)度，以空間倡導，以設計引領。獨立主題的庭院園林，賦予每個庭院特殊的氣質與文化，界定了居民的歸屬感。庭院的設計能有機結合了自然和人文的優(yōu)勢。根據(jù)本項目內(nèi)主要的居住者——公務員，較高的文化層次，比較傳統(tǒng)的思維觀念，頭腦中非常強烈的中國儒家文化意識。對于小區(qū)內(nèi)部園林的文化內(nèi)涵有要求較高，所以我們選擇以中式山水庭院為本項目的主題概念，以表現(xiàn)本項目和主要的業(yè)主——公務員的文化和思想內(nèi)涵。2）為何要引入庭院理念？庭院式社區(qū)的開發(fā)是傳統(tǒng)庭院的變革，融入了現(xiàn)代建筑的精髓，表露了一種社會和現(xiàn)代消費者的個性心理，是未來城市居住發(fā)展的趨勢。作為住宅形式的一種創(chuàng)新，庭院式社區(qū)體現(xiàn)一種家居夢想。庭院具有密切而充滿鄰里親情的人性化關系模式以及充滿生機的空間場所，給人以領域感。這種庭院式設計表現(xiàn)出了濃郁的人情味和結合力，與現(xiàn)今流行的電梯公寓、花園洋房相比，它避免了鄰里間因為缺乏溝通空間而導致的“雞犬之聲相聞，老死不相往來”的非人性化設計。3）庭院理念如何在建筑布局中體現(xiàn)？庭院式小高層社區(qū)可采用的是現(xiàn)代樸實、輕靈時尚、高雅簡約的現(xiàn)代建筑風格，體現(xiàn)了一種現(xiàn)代建筑藝術之美。以一種融匯傳統(tǒng)與現(xiàn)代、交織內(nèi)斂與張揚的設計，來表達該樓盤的一種生活夢想。以層高低不一板式或蝶式小高層為主，采用弧形設計，形成高低與前后變化的若干個庭院，使建筑產(chǎn)生序列感，組合成變化豐富的空間視覺，地面園林的起伏與景觀、建筑多彩的顏色，又更使空間形態(tài)充滿靈動的韻味。整個小區(qū)采用組團開發(fā)形式，由半圍合式庭院組團組成。這樣既克服了行列式布局樓間距狹窄、形式單調的不足，又發(fā)揮了行列布局保證戶型朝向的優(yōu)勢；即克服了圍合式布局內(nèi)部空間閉塞、朝向不好的弊端，又發(fā)揮了區(qū)內(nèi)空間開敝、通透的長處。一個花園與兩至三棟小高層住宅圍合而成一個組團，經(jīng)過建筑設計成弧形，體現(xiàn)一種包容的內(nèi)斂形態(tài)，再在其中加以起伏的園林景觀，多層次的空間體系形成一個文明庭院，實現(xiàn)了“高品質居住實間”與“新街坊鄰里空間”的雙重理念。在住宅的每層，設置15~20平米的公共活動空間，為相鄰的業(yè)主提供溝通交流的場所。在大的建筑庭院之下，形成更小的庭院。 建筑形態(tài)定位參考以下市場數(shù)據(jù)：從調查數(shù)據(jù)可以看出，消費者對于建筑形態(tài)的喜好，呈現(xiàn)隨樓層增加喜好度降低的狀況。但考慮到項目容積率較高（4以上），建議項目的建筑形態(tài)主要以11+1和18+1的小高層為主要建筑形態(tài)，輔以12棟33層的高層。 園林風格在園林營造上，按照中式園林的風格，運用重慶本地植物和材料營造“移步換景，小橋流水，曲徑通幽”意境；突現(xiàn)中國傳統(tǒng)園林藝術的精髓，體現(xiàn)中國傳統(tǒng)居住文化的深厚內(nèi)涵。而且可在各個庭院組團內(nèi)，營造不同的園林主題，如：竹海、山石、流水、亭廊等。二、 產(chǎn)品定位 各類物業(yè)配比：（商業(yè)、住宅）1）住宅總面積：根據(jù)地塊規(guī)劃容積率的限定。由于目前市場對住宅的需求極其旺盛，，因此，住宅部分的總面積不需要調整。2）商業(yè)面積：u 本項目未來規(guī)劃戶數(shù)約2800戶，按照：、本項目應設置配套的商業(yè)面積：2800 X X =6860平米。u 本項目處于未來重慶的高檔居住區(qū)中，商業(yè)前景非常良好。四周由道路包圍，臨街面很長，具有很高的商業(yè)價值，必須充分利用。因此，可以在臨街面設置更多的商業(yè)面積，提升開發(fā)的利潤。u 本項目的商業(yè)面積在初步設想的15000平米左右。 住宅戶型面積、平面配比、戶型特色：1） 商品房戶型定位： 根據(jù)我司對目標客戶群的定位，建議以下戶型配比方案：a) 建筑面積在85平方米以內(nèi)的小兩房單位：布局緊湊的小兩房單位，靠有效控制總價而贏得客戶。b) 建筑面積在100120平方米的小三房單位。三房居家戶型，由于有效控制面積而一定程度上降低了總價，以高性