【文章內(nèi)容簡介】 3工程主管11, 4工程員51, 5保安主管11, 6保安領(lǐng)班31, 7保安員24 8環(huán)境組長1 9保潔員11 10綠化員3 小計(jì)53　 （二）福利費(fèi)用序號項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用（元）年費(fèi)用（元）1福利費(fèi)按工資的14%計(jì)提 2員工社保費(fèi)按政府規(guī)定計(jì)提 3服裝折舊費(fèi)兩年一換 4員工培訓(xùn)20元/月/人 小計(jì)　 （三）行政辦公費(fèi)用序號項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用（元）年費(fèi)用（元）1電話費(fèi)辦公電話費(fèi)2通訊費(fèi)管理人員手機(jī)費(fèi)3辦公費(fèi)購辦公用品、印刷費(fèi)、書報(bào)資料等4水電費(fèi)　小計(jì)　 （四）工程維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)序號項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)綜合測算 2消防設(shè)備維護(hù)及消耗費(fèi)綜合測算 3加壓系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算 4給排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算 5公共照明系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算 6智能安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算 7供配電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)（含發(fā)電機(jī)維護(hù)費(fèi)及油費(fèi)）綜合測算 8避雷設(shè)施維護(hù)費(fèi)綜合測算 9中央水體系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測算 10勞保用品按每人每月12元計(jì) 　小計(jì)　 （五）保安費(fèi)用序號項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1治安、交通易耗品維護(hù)費(fèi)綜合測算 2保安用品綜合測算 3對講機(jī)頻占費(fèi)按100元/臺?年計(jì) 　小計(jì)綜合測算 （六）清潔綠化費(fèi)用序號項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1化糞池清理費(fèi)每年清理1—2次 2環(huán)境消殺滅蟲害每年約2—3次 3清潔費(fèi)用購清潔工具用品 4綠化費(fèi)用易耗品、化肥、農(nóng)藥等 5綠化補(bǔ)苗費(fèi)綜合測算 6水池清洗及水質(zhì)檢測費(fèi)綜合測算 7勞保用品按每人每月12元計(jì) 　小計(jì)　 注：生活區(qū)垃圾費(fèi)按市政府規(guī)定由住戶向環(huán)衛(wèi)部門交納，本公司不另外收。(七)電梯維保費(fèi)1電梯日常小修費(fèi)按17臺電梯,1500元/臺?年2125255002電梯維保費(fèi)按17臺電梯,500元/臺?月85001020003電梯年檢費(fèi)按17臺電梯,1000元/臺?年 17000　小計(jì)　 144500（八）社區(qū)活動費(fèi)序號項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)月費(fèi)用年費(fèi)用1社區(qū)活動費(fèi)綜合測算 　小計(jì)　 （九）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)按三年折舊 　以上一至九項(xiàng)合計(jì)　 (十)不可預(yù)見費(fèi)按以上費(fèi)用的2‰計(jì) 以上一至十項(xiàng)合計(jì)　 （十一）管理者酬金按上述收入的8%計(jì)提 （十二）法定稅費(fèi)%提 總計(jì)（一至十二項(xiàng)）： 四、盈虧分析五洲國際物業(yè)管理費(fèi)盈虧分析表序號收入支出收支差額1項(xiàng)目月收入年收入項(xiàng)目月支出年支出月差額年差額2商業(yè)(M2) 人員工資 　　3住宅(M2) 福利費(fèi)用 　　4車位(個(gè)) 行政辦公費(fèi)用 　　5　　　工程維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 　　6　　　保安費(fèi)用 　　7　　　清潔綠化費(fèi)用 　　8　　　電梯維保費(fèi) 　　9　　　社區(qū)活動費(fèi) 　　10　　　固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 　　11　　　不可預(yù)見費(fèi) 　　12　　　管理者酬金 　　13　　　法定稅費(fèi) 　　合計(jì) 　 注：按照“天域香格里拉”物業(yè)管理費(fèi)收入預(yù)算表的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)100%的收繳率，進(jìn)行盈虧分析，物業(yè)管理費(fèi)收支呈基本持平、略有盈余經(jīng)營狀態(tài)，但物業(yè)管理的收支盈虧存在一定的壓力和不穩(wěn)定因素。第三章 風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測由于“天域香格里拉”為商住綜合樓，管理難度較大，人員配置齊全，支出成本投入大，受初期業(yè)主入住率低等因素影響，物業(yè)服務(wù)費(fèi)很難達(dá)到100%的收繳率。結(jié)合該項(xiàng)目情況，我們就此進(jìn)行了充分的論證和預(yù)測。在充分認(rèn)識到有關(guān)方面的多種風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性和不可避免性情況下，為積極應(yīng)對各種風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)工作順利開展，最大限度的減少振蕩，我們考慮如讓我公司接管后，將在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》中盡可能地結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的相關(guān)條款，并對各項(xiàng)收費(fèi)進(jìn)行分項(xiàng)說明，避免盲目投入過多的人力物力財(cái)力，積極地與貴公司配合，引導(dǎo)好服務(wù)好業(yè)主，盡快實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、經(jīng)營型、效益型的良性循環(huán)。第四章 增收節(jié)支措施物業(yè)管理行業(yè)在規(guī)范的市場下本身就是微利經(jīng)營，從上述管理費(fèi)用收支預(yù)算中可以看出收支略有盈余。我們在經(jīng)營中以“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”為操作準(zhǔn)則，公開成本、公示承諾、誠信做人做事，以質(zhì)量求生存，以信譽(yù)求發(fā)展，既要維護(hù)管理公司的良好信譽(yù)，又要對廣大業(yè)主及使用人負(fù)責(zé)。在“天域香格里拉”的物業(yè)管理中，我們在保證管理質(zhì)量的基礎(chǔ)上，最大限度的開源節(jié)流，以多種經(jīng)營收入彌補(bǔ)部分管理費(fèi)的不足，基本能保證收支平衡或微利經(jīng)營。針對社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用收支現(xiàn)狀，我們擬采取以下增收節(jié)支措施：從提高業(yè)主及使用人的生活質(zhì)量出發(fā)，開展多種便民服務(wù)盈利項(xiàng)目，比如為業(yè)主及使用人家庭提供家政服務(wù)等特約服務(wù)。公司從人員精干高效上考慮，部門間加強(qiáng)協(xié)調(diào)，互相幫助，節(jié)省人力物力，減少開支。以高素質(zhì)管理人員和先進(jìn)的管理設(shè)備為基礎(chǔ)，合理配置各崗位員工，倡導(dǎo)一職多能，團(tuán)結(jié)協(xié)作，從而節(jié)省人員開支和辦公經(jīng)費(fèi)。嚴(yán)格管理，強(qiáng)化監(jiān)督，減少人為損壞公共設(shè)施現(xiàn)象，以減少維修費(fèi)用支出。加強(qiáng)各類消耗品物料的管理與控制，做到計(jì)劃采購，專人保管，合理領(lǐng)用，杜絕積壓、流失和浪費(fèi)。第四部分“”前期物業(yè)管理技術(shù)文件第一章 前期介入方案一、前期介入的必要性物業(yè)的前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段(項(xiàng)目可行性階段、建筑物規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、施工階段等)就參與決策，制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開發(fā)商提出從樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋銷售、工程交接等多方面有建設(shè)性的意見。物業(yè)管理服務(wù)最好是在物業(yè)開發(fā)的初期，即基礎(chǔ)工程建設(shè)開始就介入，但此時(shí)不是全面介入，通常只是由一些熟諳工程和設(shè)備的專家參與，該專家將根據(jù)物業(yè)管理的需要對有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和設(shè)備配置等技術(shù)性問題提出專業(yè)意見，并且參與部分工程的施工監(jiān)管。因?yàn)榇蠖鄶?shù)建筑設(shè)計(jì)院在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，往往帶著理想化的理念去設(shè)計(jì)，未能充分或準(zhǔn)確考慮日后的物業(yè)管理給住戶帶來的麻煩，從而給物業(yè)管理公司帶來了不便甚至困難。由于專業(yè)的物業(yè)管理公司多年的管理經(jīng)驗(yàn)熟知這些問題，因而能在前期介入時(shí)就提出專業(yè)意見，對于日后物業(yè)維護(hù)管理工作將起著重要的意義。二、項(xiàng)目前期介入方案 根據(jù)物業(yè)管理前期介入的方式和內(nèi)容，通常將前期介入劃分為三個(gè)階段： (一)早期介入階段物業(yè)管理的前期介入，參與規(guī)劃設(shè)計(jì)，有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，減少返工，防止后遺癥。物業(yè)管理公司在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和施工階段，從業(yè)主和使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)對所管物業(yè)進(jìn)行審視，對不當(dāng)之處提出解決方案，從而減少物業(yè)接管后的返工，避免一些在后期工作中難以解決的問題。 (二)中期介入階段參與施工階段的質(zhì)量監(jiān)督管理，以及熟悉工程情況，有利于提高施工質(zhì)量?！百|(zhì)量是企業(yè)的生命”，這句話同樣適用于房地產(chǎn)開發(fā)，物業(yè)管理前期介入中期介入階段時(shí)，需要參與圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的修改及工程施工，了解工程進(jìn)度，加強(qiáng)對隱敝工程的驗(yàn)收，并根據(jù)日后管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù)的需要，及時(shí)向開發(fā)商提出設(shè)想和建議，防患于未然，變“事后”為“事前”就顯得尤為重要。對房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)有效地維護(hù)、修繕與整治，向星級物業(yè)管理看齊，物業(yè)管理的前期介入階段，有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解。246。 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；246。 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；246。 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見；246。 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；246。 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見；246。 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對材質(zhì)造成損傷；246。 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；246。 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）；246。 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；246。 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；246。 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；246。 對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。（三）晚期介入階段參與竣工驗(yàn)收，進(jìn)行移交接管驗(yàn)收，準(zhǔn)備入伙。物業(yè)管理公司要想做到對物業(yè)及其附屬設(shè)施、設(shè)備安裝等情況了如指掌，就得對圖紙改動或增、減部分作出認(rèn)真記錄。例如，管線節(jié)點(diǎn)的設(shè)置往往和設(shè)計(jì)圖紙所標(biāo)位置有一定差距，如果布置管線時(shí)不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn)脫節(jié)的現(xiàn)象。相對來說，物業(yè)管理人員對土建結(jié)構(gòu)部分不用了解得太深，而對設(shè)備安裝、管線布置等情況則應(yīng)充分掌握，便于后期管理。246。 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；246。 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；246。 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；246。 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程；246。 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。(四)樓盤銷售介入在房屋銷售中，許多開發(fā)商都亮出“業(yè)主至上，承諾是金”的信條，但由于房產(chǎn)銷售工作人員對房地產(chǎn)知識缺乏和對物業(yè)管理的不了解，為片面追求銷售業(yè)績，對顧客作了許多物業(yè)管理的空白承諾，試圖以此來吸引顧客，以至造成了承諾的許多事項(xiàng)偏離了現(xiàn)實(shí)。物業(yè)公司在此階段介入時(shí)，可對銷售人員進(jìn)行相關(guān)的物業(yè)管理知識的培訓(xùn)，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)將會配合開發(fā)商從物業(yè)管理的角度上制訂可行性的方案，并依據(jù)開發(fā)樓盤的總體規(guī)劃，拿出即可行又有新意的方法，統(tǒng)一銷售口徑，真正體現(xiàn)“以人為本，居有所值”。良好的物業(yè)管理形象會吸引大量的購房者，同時(shí)也有助于房地產(chǎn)公司樹立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助房地產(chǎn)公司的物業(yè)銷售和宣傳推廣。售樓部前期介入管理“”開盤期，物業(yè)管理工作即將投入運(yùn)行，XX物業(yè)將派出大廳服務(wù)部、門童、協(xié)管員、保潔、綠化人員進(jìn)駐售樓部，進(jìn)行日常管理及檢查（具體進(jìn)駐時(shí)間由房地產(chǎn)公司確定）。　?。?）大廳服務(wù)員、門童、協(xié)管、保潔、綠化人員、客服人員由物業(yè)公司在下屬管理處挑選經(jīng)驗(yàn)豐富的人員組成，派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到房地產(chǎn)公司認(rèn)可，同時(shí)房地產(chǎn)公司有對表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán)?！　。?）大廳服務(wù)員負(fù)責(zé)大廳上茶服務(wù)，門童負(fù)責(zé)開門引導(dǎo)；協(xié)管人員負(fù)責(zé)售樓部、示范單位等崗位的保安工作，同