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正文內(nèi)容

某酒店市場調(diào)研報(bào)告書(編輯修改稿)

2024-08-29 19:42 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 所;另客人在緊張的商務(wù)活動(dòng)中得到休閑、娛樂、美食的家外之家。她是集商務(wù)住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能大酒店。項(xiàng)目經(jīng)營定位聘請資深的酒店專業(yè)管理人士作為核心管理者項(xiàng)目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位策略緊扣“超五星商務(wù)會(huì)議酒店”的要求,以新穎的設(shè)計(jì)體現(xiàn)個(gè)性與檔次,用時(shí)尚和個(gè)性化的元素代替高投入的裝修,注重人性化設(shè)計(jì)及符合品味的軟裝飾,凸現(xiàn)酒店的“文化”品味,營造別具一格的、溫馨、時(shí)尚的氛圍和感覺。產(chǎn)品設(shè)計(jì)特色● 長包房設(shè)計(jì)(帶簡易廚柜)部分樓層設(shè)計(jì)適合長住客人需求的房間,設(shè)計(jì)有簡易廚柜,使房間的功能更人性化、居家型以吸引部分長包房客人(據(jù)調(diào)查部分外資企業(yè)駐柳高管及技術(shù)人員都在酒店住,以四星的麗晶酒店最為受歡迎)。● 套房小型SPA設(shè)計(jì)在部分高檔套房內(nèi)設(shè)獨(dú)立的SPA空間,令酒店的差異化品質(zhì)凸顯● 注重客房的衛(wèi)生間設(shè)計(jì),一改以往呆板陳設(shè)和布局● 在居家住宅中陽臺(tái)是必不可少的,但在酒店項(xiàng)目中就很少了。發(fā)揮本項(xiàng)目在臨江的優(yōu)勢,使部分客房擁有獨(dú)立的室外小陽臺(tái),營造住店如在家的感覺,不但能體現(xiàn)個(gè)性化,相信更能迎合消費(fèi)者和市場的需求,在柳州獨(dú)具一格?!?全面配套服務(wù)設(shè)施按超五星級(jí)酒店硬件設(shè)施要求標(biāo)準(zhǔn),對本項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃與配套,盡可能體現(xiàn)酒店的多功能以及各項(xiàng)服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。項(xiàng)目形象定位柳州市臨江超五星商務(wù)會(huì)議酒店,桂中地區(qū)最佳商務(wù)酒店。競爭對手的分析“知彼知己,百戰(zhàn)不殆”,經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)查及分析,我們認(rèn)為周邊能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目酒店構(gòu)成競爭威脅的主要有:麗笙酒店(籌備中)、柳州飯店、麗晶酒店,現(xiàn)將三家酒店的基本資料分析如下:項(xiàng) 目麗笙酒店柳州飯店麗晶酒店地理位置市政中心側(cè),新城區(qū),交通便利市中心,臨江,交通便利城市中心廣場酒店星級(jí)五星五星四星房務(wù)客房設(shè)施10年開業(yè),全新設(shè)備今年全部客房均配備上電腦,10層為今年全新裝修行政客房2008年商務(wù)房、行政房全新裝修房間數(shù)量315間280間207間平均房價(jià)預(yù)計(jì)在600元380元250元餐飲未知中西餐齊全,王子扒房高端餐中西餐齊全餐位未知約1500個(gè)約800個(gè)會(huì)議廳未知2007年新建超豪華大型會(huì)議廳,另有16個(gè)會(huì)議室會(huì)議設(shè)施一般據(jù)調(diào)查,正在籌建的麗笙酒店計(jì)劃明年開業(yè),柳州飯店也正在逐步改建裝修,所以對本項(xiàng)目真正構(gòu)成競爭的是麗笙酒店,另目前柳州飯店為主要高端政務(wù)會(huì)議的場所,也會(huì)對本項(xiàng)目造成一定影響,但其酒店受原建筑結(jié)構(gòu)的限制,只能是部分改造,設(shè)施及設(shè)計(jì)上還存在不足之處。本酒店項(xiàng)目借助于整體項(xiàng)目的高端性,首先在品牌氣勢上將獲得一定的支持;其次在一定程度上也更方便聚集高端的商務(wù)、政務(wù)客人,如果能在建造定位時(shí),考慮到酒店的地理位置因素;在經(jīng)營項(xiàng)目設(shè)置時(shí),將重點(diǎn)放在商務(wù)會(huì)議的客源市場,提供的產(chǎn)品在硬件、軟件及服務(wù)附加值方面均達(dá)到超五星級(jí)酒店的水準(zhǔn);在價(jià)格方面,充分考慮酒店引領(lǐng)消費(fèi)的定價(jià)原理,獲得差異化的競爭優(yōu)勢是有可能的。 項(xiàng)目的SWOT分析 酒店的綜合布局及設(shè)施設(shè)備配置均須達(dá)到超五星商務(wù)會(huì)議酒店配置及運(yùn)行要求, 運(yùn)用S W O T分析法,將擬建酒店所處的內(nèi)外環(huán)境因素形成的優(yōu)勢(Strengths)、劣勢(Weaknesses)、機(jī)遇(Opportunities)和挑戰(zhàn)(Threats)進(jìn)行分析: 優(yōu)勢● 新酒店設(shè)備設(shè)施功能齊全,配置先進(jìn),客房面積設(shè)計(jì)可以更人性化;● 人力資源及酒店籌建起點(diǎn)高,能更好的控制造價(jià),調(diào)研充分,設(shè)施配置有針對性;● 投資方實(shí)力雄厚,進(jìn)入酒店業(yè)決心較大;● 位于柳州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢,方便商務(wù)客人的工作;● 具有明顯主題特色的建筑、裝飾風(fēng)格,擁有區(qū)域最高的樓宇,最顯著的地標(biāo);● 臨江,優(yōu)美的周邊環(huán)境;● 包括停車、配套等設(shè)施可以更合理設(shè)計(jì)。劣勢● 離柳州市老城區(qū)及市政中心有一定的距離,目前的地理位置人氣略顯不足;● 柳州市的旅游業(yè)尚處初級(jí)發(fā)展階段,旅游的發(fā)展滯后于酒店業(yè)的發(fā)展;● 新開業(yè)的酒店銷售渠道尚未形成;● 管理機(jī)制及酒店建設(shè)需要磨合。機(jī)遇● 整體項(xiàng)目設(shè)計(jì),將此區(qū)域打造成柳州市新的都市新城;● 城市尚無能引領(lǐng)消費(fèi)的酒店;● 隨著新市中心的位移,該區(qū)域成為柳州市較有發(fā)展?jié)摿白罹哂型顿Y價(jià)值的區(qū)域; ● 土地的升值潛力;● 柳州市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展,新區(qū)開發(fā)力度不斷加強(qiáng),逐步形成規(guī)模;● 酒店市場的顧客需要更多的選擇性。挑戰(zhàn)● 該地尚未規(guī)劃好,配套的基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善;● 柳州市的高端商務(wù)政務(wù)客人相對流動(dòng)較少,商務(wù)活動(dòng)缺乏主題; ● 酒店業(yè)的綜合經(jīng)營利潤較低;● 未來將會(huì)有新酒店增加,房價(jià)競爭愈加激烈。綜合上述分析,本案應(yīng)處于S0象限,宜采取發(fā)展型開發(fā)策略:發(fā)展優(yōu)勢、把握機(jī)遇、抗拒威脅、迎接挑戰(zhàn)4.酒店設(shè)施建議理念 一個(gè)成功的酒店設(shè)計(jì)案例,來自于一個(gè)好的理念,而正確的理念又來自于設(shè)計(jì)師對項(xiàng)目的整體把握和創(chuàng)新。擬建酒店適合于定位為一座高品質(zhì)、現(xiàn)代、時(shí)尚的商務(wù)會(huì)議型酒店。首先,通過了解其目標(biāo)客人的需求,在高品質(zhì)酒店與客人需求間找到共同的特征和空間,以獲得設(shè)計(jì)靈感。超五星商務(wù)會(huì)議酒店區(qū)分于其他酒店的最主要特征:● 整體的大氣感● 辦公和通訊設(shè)施齊備;● 舒適的個(gè)人空間;● 體面的會(huì)客區(qū)域;● 優(yōu)雅的餐飲配套;● 完善的商務(wù)、秘書服務(wù);● 周到的向?qū)Х?wù)。風(fēng)格追求現(xiàn)代家居的感覺和高雅的文化品味,打破傳統(tǒng)的星級(jí)酒店配備及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),摒棄陳舊的室內(nèi)排布方式,采取創(chuàng)新產(chǎn)品組合,賦予酒店濃厚的時(shí)尚、流行設(shè)計(jì)元素和理念,在結(jié)合功能需要的同時(shí),體現(xiàn)有意境、可品味、具內(nèi)涵的設(shè)計(jì)風(fēng)格,并將新的空間意念引入其間,將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中,形成獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格。另一方面,基于擬建酒店的市場定位,其成功開發(fā)的關(guān)鍵是有效控制其開發(fā)成本,使總投入成本與酒店將來可能獲得的平均房價(jià)水平相符。因此,開發(fā)時(shí),不應(yīng)以純粹的豪華酒店投資為目標(biāo),而應(yīng)以更加追求成本效益的方式,更注重在風(fēng)格上取得效果,同樣能夠使擬建酒店具備足夠競爭力,做當(dāng)?shù)刈詈镁蛪颉?.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議客房規(guī)模綜合考慮擬建項(xiàng)目地理位置、預(yù)期的需求增長和潛在的新酒店項(xiàng)目,我們認(rèn)為擬建酒店適合在規(guī)劃建造客房數(shù)量為350—400間(套)左右,其理由如下:● 此規(guī)模有利于酒店有效管理和平衡客源市場,不至于依賴較低受益的客源市場,此類客源將影響酒店的整體形象及其平均房價(jià);● 此規(guī)模的酒店也能夠同時(shí)保證經(jīng)營的效率和運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性;● 此規(guī)模的客房數(shù)量已達(dá)到柳州地區(qū)最多客房酒店;● 此規(guī)??头繑?shù)也參考廣西及香格里拉酒店集團(tuán)在各城市的房間數(shù)量規(guī)劃(附表如下)。廣西五星級(jí)酒店序號(hào)酒店名所在城市房間數(shù)2008年出租率1喜來登大飯店桂林430間65%2帝苑酒店桂林330間60%3漓江大瀑布飯店桂林654間58%4樂滿地度假酒店桂林興安371間60
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