【文章內(nèi)容簡介】 所；另客人在緊張的商務(wù)活動中得到休閑、娛樂、美食的家外之家。她是集商務(wù)住宿、餐飲、休閑娛樂為一體的多功能大酒店。項目經(jīng)營定位聘請資深的酒店專業(yè)管理人士作為核心管理者項目產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位策略緊扣“超五星商務(wù)會議酒店”的要求，以新穎的設(shè)計體現(xiàn)個性與檔次，用時尚和個性化的元素代替高投入的裝修，注重人性化設(shè)計及符合品味的軟裝飾，凸現(xiàn)酒店的“文化”品味，營造別具一格的、溫馨、時尚的氛圍和感覺。產(chǎn)品設(shè)計特色● 長包房設(shè)計（帶簡易廚柜）部分樓層設(shè)計適合長住客人需求的房間，設(shè)計有簡易廚柜，使房間的功能更人性化、居家型以吸引部分長包房客人（據(jù)調(diào)查部分外資企業(yè)駐柳高管及技術(shù)人員都在酒店住，以四星的麗晶酒店最為受歡迎）?！?套房小型SPA設(shè)計在部分高檔套房內(nèi)設(shè)獨立的ＳＰＡ空間，令酒店的差異化品質(zhì)凸顯● 注重客房的衛(wèi)生間設(shè)計，一改以往呆板陳設(shè)和布局● 在居家住宅中陽臺是必不可少的，但在酒店項目中就很少了。發(fā)揮本項目在臨江的優(yōu)勢，使部分客房擁有獨立的室外小陽臺，營造住店如在家的感覺，不但能體現(xiàn)個性化，相信更能迎合消費者和市場的需求，在柳州獨具一格?！?全面配套服務(wù)設(shè)施按超五星級酒店硬件設(shè)施要求標準，對本項目進行規(guī)劃與配套，盡可能體現(xiàn)酒店的多功能以及各項服務(wù)所需要的必要配套設(shè)施。項目形象定位柳州市臨江超五星商務(wù)會議酒店，桂中地區(qū)最佳商務(wù)酒店。競爭對手的分析“知彼知己，百戰(zhàn)不殆”，經(jīng)過認真的調(diào)查及分析，我們認為周邊能夠?qū)Ρ卷椖烤频陿?gòu)成競爭威脅的主要有：麗笙酒店（籌備中）、柳州飯店、麗晶酒店，現(xiàn)將三家酒店的基本資料分析如下：項 目麗笙酒店柳州飯店麗晶酒店地理位置市政中心側(cè)，新城區(qū)，交通便利市中心，臨江，交通便利城市中心廣場酒店星級五星五星四星房務(wù)客房設(shè)施10年開業(yè)，全新設(shè)備今年全部客房均配備上電腦，10層為今年全新裝修行政客房2008年商務(wù)房、行政房全新裝修房間數(shù)量315間280間207間平均房價預(yù)計在600元380元250元餐飲未知中西餐齊全，王子扒房高端餐中西餐齊全餐位未知約1500個約800個會議廳未知2007年新建超豪華大型會議廳，另有16個會議室會議設(shè)施一般據(jù)調(diào)查，正在籌建的麗笙酒店計劃明年開業(yè)，柳州飯店也正在逐步改建裝修，所以對本項目真正構(gòu)成競爭的是麗笙酒店，另目前柳州飯店為主要高端政務(wù)會議的場所，也會對本項目造成一定影響，但其酒店受原建筑結(jié)構(gòu)的限制，只能是部分改造，設(shè)施及設(shè)計上還存在不足之處。本酒店項目借助于整體項目的高端性，首先在品牌氣勢上將獲得一定的支持；其次在一定程度上也更方便聚集高端的商務(wù)、政務(wù)客人，如果能在建造定位時，考慮到酒店的地理位置因素；在經(jīng)營項目設(shè)置時，將重點放在商務(wù)會議的客源市場，提供的產(chǎn)品在硬件、軟件及服務(wù)附加值方面均達到超五星級酒店的水準；在價格方面，充分考慮酒店引領(lǐng)消費的定價原理，獲得差異化的競爭優(yōu)勢是有可能的。 項目的SWOT分析 酒店的綜合布局及設(shè)施設(shè)備配置均須達到超五星商務(wù)會議酒店配置及運行要求， 運用S W O T分析法,將擬建酒店所處的內(nèi)外環(huán)境因素形成的優(yōu)勢(Strengths)、劣勢(Weaknesses)、機遇(Opportunities)和挑戰(zhàn)(Threats)進行分析： 優(yōu)勢● 新酒店設(shè)備設(shè)施功能齊全，配置先進，客房面積設(shè)計可以更人性化；● 人力資源及酒店籌建起點高，能更好的控制造價，調(diào)研充分，設(shè)施配置有針對性；● 投資方實力雄厚，進入酒店業(yè)決心較大；● 位于柳州市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，方便商務(wù)客人的工作；● 具有明顯主題特色的建筑、裝飾風(fēng)格，擁有區(qū)域最高的樓宇，最顯著的地標；● 臨江，優(yōu)美的周邊環(huán)境；● 包括停車、配套等設(shè)施可以更合理設(shè)計。劣勢● 離柳州市老城區(qū)及市政中心有一定的距離，目前的地理位置人氣略顯不足；● 柳州市的旅游業(yè)尚處初級發(fā)展階段，旅游的發(fā)展滯后于酒店業(yè)的發(fā)展；● 新開業(yè)的酒店銷售渠道尚未形成；● 管理機制及酒店建設(shè)需要磨合。機遇● 整體項目設(shè)計，將此區(qū)域打造成柳州市新的都市新城；● 城市尚無能引領(lǐng)消費的酒店；● 隨著新市中心的位移，該區(qū)域成為柳州市較有發(fā)展?jié)摿白罹哂型顿Y價值的區(qū)域； ● 土地的升值潛力；● 柳州市的經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，新區(qū)開發(fā)力度不斷加強，逐步形成規(guī)模；● 酒店市場的顧客需要更多的選擇性。挑戰(zhàn)● 該地尚未規(guī)劃好，配套的基礎(chǔ)設(shè)施還不夠完善；● 柳州市的高端商務(wù)政務(wù)客人相對流動較少，商務(wù)活動缺乏主題； ● 酒店業(yè)的綜合經(jīng)營利潤較低；● 未來將會有新酒店增加，房價競爭愈加激烈。綜合上述分析，本案應(yīng)處于S0象限，宜采取發(fā)展型開發(fā)策略：發(fā)展優(yōu)勢、把握機遇、抗拒威脅、迎接挑戰(zhàn)4．酒店設(shè)施建議理念 一個成功的酒店設(shè)計案例，來自于一個好的理念，而正確的理念又來自于設(shè)計師對項目的整體把握和創(chuàng)新。擬建酒店適合于定位為一座高品質(zhì)、現(xiàn)代、時尚的商務(wù)會議型酒店。首先，通過了解其目標客人的需求，在高品質(zhì)酒店與客人需求間找到共同的特征和空間，以獲得設(shè)計靈感。超五星商務(wù)會議酒店區(qū)分于其他酒店的最主要特征：● 整體的大氣感● 辦公和通訊設(shè)施齊備；● 舒適的個人空間；● 體面的會客區(qū)域；● 優(yōu)雅的餐飲配套；● 完善的商務(wù)、秘書服務(wù)；● 周到的向?qū)Х?wù)。風(fēng)格追求現(xiàn)代家居的感覺和高雅的文化品味，打破傳統(tǒng)的星級酒店配備及行業(yè)標準，摒棄陳舊的室內(nèi)排布方式，采取創(chuàng)新產(chǎn)品組合，賦予酒店濃厚的時尚、流行設(shè)計元素和理念，在結(jié)合功能需要的同時，體現(xiàn)有意境、可品味、具內(nèi)涵的設(shè)計風(fēng)格，并將新的空間意念引入其間，將綠化、藝術(shù)品、智能商務(wù)配套置于其中，形成獨特的設(shè)計風(fēng)格。另一方面，基于擬建酒店的市場定位，其成功開發(fā)的關(guān)鍵是有效控制其開發(fā)成本，使總投入成本與酒店將來可能獲得的平均房價水平相符。因此，開發(fā)時，不應(yīng)以純粹的豪華酒店投資為目標，而應(yīng)以更加追求成本效益的方式，更注重在風(fēng)格上取得效果，同樣能夠使擬建酒店具備足夠競爭力，做當?shù)刈詈镁蛪颉?．項目規(guī)劃設(shè)計建議客房規(guī)模綜合考慮擬建項目地理位置、預(yù)期的需求增長和潛在的新酒店項目，我們認為擬建酒店適合在規(guī)劃建造客房數(shù)量為350—400間（套）左右，其理由如下：● 此規(guī)模有利于酒店有效管理和平衡客源市場，不至于依賴較低受益的客源市場，此類客源將影響酒店的整體形象及其平均房價；● 此規(guī)模的酒店也能夠同時保證經(jīng)營的效率和運行的經(jīng)濟性；● 此規(guī)模的客房數(shù)量已達到柳州地區(qū)最多客房酒店；● 此規(guī)?？头繑?shù)也參考廣西及香格里拉酒店集團在各城市的房間數(shù)量規(guī)劃（附表如下）。廣西五星級酒店序號酒店名所在城市房間數(shù)2008年出租率1喜來登大飯店桂林430間65%2帝苑酒店桂林330間60%3漓江大瀑布飯店桂林654間58%4樂滿地度假酒店桂林興安371間60