【文章內容簡介】 3成本難以回收者，基本上集中于這種模式的園區(qū)之中。在這種純商業(yè)地產的經營模式之下，產業(yè)和園區(qū)管理之間沒有必然和緊密的聯系，只要招租滿了，把物業(yè)管理好就可以了，從而導致產業(yè)園區(qū)同質化現象嚴重，沒有主題，缺少特色，最后園區(qū)企業(yè)經營困難，租金收取困難，惡性循環(huán)。為此，我們認為園區(qū)運營商的“二房東”這種非多贏共贏的生態(tài)鏈式的循環(huán)開發(fā)模式，必然帶來盈利的缺陷性、脆弱性和無法持續(xù)性。文化產業(yè)園要為文化企業(yè)提供公共服務和支持。其最核心的要素是人才和內容，而不是樓房。如果把產業(yè)園理解為蓋樓，收取租金，就是舍本求末。為此，園區(qū)應通過產業(yè)集聚和投資帶動園區(qū)和主體的發(fā)展，一 旦產業(yè)和產業(yè)要素在園區(qū)內形成集聚，企業(yè)質量和產值將會呈現幾何級增長，這樣的增長比純收租金模式更可持續(xù)發(fā)展。園區(qū)作為投資經營實體，挑選、積聚和培育好優(yōu)質企業(yè)，甚至可以通過壓低租金吸引企業(yè)入駐，或者用園區(qū)租金換取企業(yè)股權，使自己在新興產業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展模式中扮演重要的角色。另外園區(qū)應該致力于提供專業(yè)化和多元化的服務——給創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供研發(fā)、生產、經營的場地，辦公、通訊與網絡等共享設施，系統(tǒng)的培訓和咨詢服務，提供政策、融資、法律和企業(yè)管理等中介服務；為創(chuàng)業(yè)者提供良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和條件，幫助創(chuàng)業(yè)者把發(fā)明和成果盡快形成商品進入市場，提供綜合服務；在成熟階段的文化產業(yè)園區(qū)中，地理空間已經退居次要位置，而創(chuàng)新平臺的培育和創(chuàng)新成果的孵化則成為了關鍵。正是如此，文化部出臺《文化產業(yè)園區(qū)管理辦法》明確規(guī)定申報國家級文化產業(yè)示范園區(qū)應達到的條件必須有配套的公共服務體系，能夠為入園企業(yè)提供企業(yè)孵化、融資中介、技術、信息、交易、展示等公共服務?？傊梢钥闯?，園區(qū)運營主體的發(fā)展，不是靠房地產的租售，而是要靠產業(yè)投資，或者是進入產業(yè)。文化產業(yè)園的建設基本思路通過對國內目前產業(yè)園區(qū)的市場分析，我們發(fā)現文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)的建設重點是產業(yè)管理，即主導產業(yè)的選擇，以及主導產業(yè)的組織形式，并輔之以配套的園區(qū)運作模式。文化產業(yè)園區(qū)的本質就是在一定的地域空間內以產業(yè)群集聚或產業(yè)鏈耦合為基礎，吸納生產要素集中投入從而形成區(qū)內經濟增長乘數效應，孵化出一大批真 正有競爭力的文化企業(yè)。一個成功的文化產業(yè)園區(qū)，除園區(qū)物理空間的規(guī)劃與建設之外，更為重要的是如何結合園區(qū)的地理與經濟區(qū)位優(yōu)勢，對園區(qū)進行準確的戰(zhàn)略定位與規(guī)劃，并構建創(chuàng)新型的綜合服務體系，使園區(qū)由聚集（要素空間集中）走向聚合（產生有機聯系），而最終發(fā)生聚變（形成創(chuàng)新集群），以此促進整個園區(qū)的產業(yè)優(yōu)化升級與全面提升。首先是園區(qū)主導產業(yè)定位。園區(qū)產業(yè)定位的關鍵是要形成自身產業(yè)特色，定位的過程，實際上是戰(zhàn)略性分析和競爭性分析的過程，常用的方法是態(tài)勢分析法（SWOT），目的是找到園區(qū)建設在某一市場細分中的優(yōu)劣勢。定位的依據應當是地區(qū)優(yōu)勢資源和產業(yè)基礎。這就必然要有一個優(yōu)勢資源的分析過程，然后選擇相對于其他地區(qū)難以比肩的優(yōu)勢，并輔之以一定產業(yè)基礎的分類篩選，在此基礎上確定資源配置的方向和策略（包括優(yōu)惠政策設計）。園區(qū)定位切忌 “大雜燴”，因為它必然會引發(fā)重復建設和同業(yè)之間低水平復制。因此，對地區(qū)優(yōu)勢資源和產業(yè)情況的詳細把握，是形成正確思路的前提。其次是構建完整的產業(yè)鏈。形成完整的產業(yè)鏈和價值鏈，是提高文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)附加值的關鍵。龍頭企業(yè)的入駐，其優(yōu)勢是有利于構建依附于它的產業(yè)鏈，將文化創(chuàng)意產品的創(chuàng)作，生產、加工、銷售連成一片，以在文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)內形成配套集群的具有專業(yè)化分工關系的產業(yè)群落。例如，這種產業(yè)鏈可以設計龍頭企業(yè)為依托，以利益為紐帶，以專業(yè)分工為“紅線”。其過程管理的重心 在于，文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)除集聚文化創(chuàng)意人才之外，還要延攬文化創(chuàng)意產品經營管理人才，以及一支懂營銷、懂法規(guī)、了解市場的文化創(chuàng)意商人。這種集群模式才會使文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)真正成為區(qū)域性特色文化創(chuàng)意產品的研發(fā)、制造和銷售中心，否則，充其量只能成為零星企業(yè)的集散地。最后是運營與盈利模式的設計。從既有的成功經驗來看，文化企業(yè)的經營場所在前期大多都是以優(yōu)惠的租金獲得，甚至由政府免費提供。很顯然，如果把文化產業(yè)園定位于傳統(tǒng)的開發(fā)建設企業(yè)，依靠廠房銷售或租金來賺取利潤無異于殺雞取卵、本末倒置。由于園區(qū)本質是通過綜合服務孵化有競爭力的文化企業(yè)，為此，園區(qū)的盈利模式選擇應建立在此基礎之上，園區(qū)打造以文化為主導的產業(yè)及其產業(yè)鏈，建立“產業(yè)運營+地產開發(fā)”的模式。XXX國際文化創(chuàng)意產業(yè)園商業(yè)模式定位XXX作為中國的雕塑藝術大師，其作品在湖南長沙核心區(qū)域更是隨處可見，步行街的“老長沙系列”、白沙井“沙水汩汩”、芙蓉廣場“瀏陽河”等都起到了標識性作用?！榜R丁?路德?金”在美國華盛頓國家廣場的落戶更是意味著西方社會對中國文化藝術的高度認可，美國奧巴馬總統(tǒng)多次接見XXX大師并對其創(chuàng)作高度贊揚不但是中國人民的驕傲，更是湖南人民的驕傲。正是XXX品牌具有的國際影響，因此我們更有機會把握時機做大、做強，做響“中國雷”，做響湖南的雕塑藝術產業(yè)。XXX國際文化創(chuàng)意產業(yè)園的商業(yè)模式放棄傳統(tǒng)園區(qū)靠收租的盈利模式，而是依托中國的雕塑藝術大師XXX品牌資源優(yōu)勢，打造以雕塑 為主導的產業(yè)及其產業(yè)鏈，采用“產業(yè)運營+地產開發(fā)”的模式。該模式是現今地產界開始重視的新型產業(yè)地產開發(fā)模式，該種模式也與主流文化創(chuàng)意產業(yè)的概念和特征相一致。其核心是一種新型的商業(yè)地產運作，本項目將依托引入的文化產業(yè)活動開發(fā)地產載體，如藝術學院、藝術創(chuàng)作基地、藝術品交易中心、會展中心、藝術風情街、藝術家部落和會所等復合型物業(yè)。在產業(yè)培育上，園區(qū)采取“藝術化＋產業(yè)化＋多元化”的發(fā)展路線藝術化部分，通過入駐雕塑家的作品，搭建雕塑原創(chuàng)藝術區(qū)，這些原創(chuàng)作品通過園區(qū)整體推介以及藝術家的個人展廳展示給社會，再通過拍賣會、雕塑藝術展以及國內城市展廳、海外合作機構等形式銷售出去，實現這些雕塑藝術品的價值最大化，形成藝術、產業(yè)對接消費市場，按照市場的需求進行創(chuàng)意的生產。對于園區(qū)而言，主動擁抱市場，接受市場的檢驗和選擇，也正是其命脈所在。XXX國際文化創(chuàng)意產業(yè)園作為一個融合了藝術培訓、藝術創(chuàng)作、藝術交流、藝術展示、交易、藝術品牌運作等功能齊全的藝術園區(qū)，運營服務也主要圍繞其功能進行展開與實施，最終形成園區(qū)區(qū)別于純租金收入為主普通園區(qū)的盈利模式，即培訓、交易、經紀、展覽、拍賣、擔保、股權投資、品牌運作與酒店經營、租金收入、房產銷售收入的多渠道收入模式，最終成為“用產業(yè)運營+地產開發(fā)”格局，成為一個綜合服務和管理平臺，為入園藝術家和文化企業(yè)搭建廣域的公共服務平臺，包括：融資、擔保、會展、經紀、拍賣、信用、信息、培訓、技術、咨詢、法律、創(chuàng)業(yè)、勞務、廣告、推廣、品牌、物業(yè)、股權投資等服務，為藝術家和企業(yè)成長提供方便、 適用、快捷和實效的重要支撐。二、市場分析（一）藝術品市場分析藝術品產業(yè)發(fā)展概述藝術品產業(yè)是指伴隨著藝術品的交易、收藏、展示等經濟活動或非經濟活動而形成的服務活動，并且在此服務過程當中相關各利益方有所收益的經濟行為。根據藝術品產業(yè)的價值鏈可以將藝術品經營業(yè)劃分為四大環(huán)節(jié)：藝術品設計、藝術品制作、藝術品銷售和藝術品服務。 國際藝術品市場源于西方國家，藝術品投資與拍賣市場比我國起步早，發(fā)展迅速。因為西方經濟的發(fā)展比世界其他地區(qū)要快得多， 因此而推動了藝術品商品化的進程，并在這一過程中，形成了以拍賣業(yè)為主導的藝術品經濟產業(yè)。并且在法律法規(guī)、市場環(huán)境、市場主體各個方面都建設得比較完善和成熟。 根據 2022 年全球藝術品拍賣市場的成交額統(tǒng)計， 億美元，其中美國占40% 億元，英國占27% 億美元，中國只占8% 億美元。按照成交額劃分，目前國際藝術品拍賣中心市場分別是紐約的藝術品拍賣市場、倫敦的藝術品拍賣市場和巴黎的藝術品拍賣市場。中國藝術品市場無論從起步還是發(fā)展都比較緩慢，從建國以后 才能算是起步階段。從藝術市場發(fā)展歷史來看，我國藝術品市場大致可以分為兩個階段，改革開放以前屬于中國傳統(tǒng)藝術品市場，規(guī)模和影響力都較??；改革開放以后可以稱作中國現代藝術品市場，從發(fā)展史來看，歷史不算很長，但初具規(guī)模，影響力也在逐漸擴大。 從上世紀80 年代改革開放以來中國的藝術品市場開始有了生機，傳統(tǒng)字畫、古器物等都被列為商品進入剛剛興起的第三產業(yè)， 當時國內先是出現了一些經營商品畫和裝飾品的小畫廊，以家居產品和旅游產品為主；到了中國經濟開始復蘇的90 年代，人民生活水平提高對精神文明追求日益增強，藝術品市場的發(fā)展節(jié)奏不再緩慢，而是加快了步伐。一些藝術品拍賣公司、現代意義的畫廊、從事藝術品宣傳的博覽會等開始逐步興起，民間收藏活動也得到復蘇；2022 年以來進入了新世紀，正是在中國經濟飛速發(fā)展的這十年間，中國藝術品市場也顯現出迅猛發(fā)展的勢頭，一方面藝術品投資成為了當今市場新的投資熱點，另一方面人們把玩賞字畫與器物當成一種精神生活的需要，間接的提高了國民的鑒賞能力。國內藝術品市場分析（1）市場規(guī)模2022 年中國藝術品市場交易總額達到1700 億元，年增長率為42%。其中藝術原創(chuàng)作品和古董藝術品的交易總額為989 億元，占全球市場份額的23%，首次超越英國上升至全球第二位。2022 年我國藝術品拍賣市場成長迅速，藝術品拍賣企業(yè)的注冊數量已達到300 余家，年內共舉辦320 場1694 場次的拍賣活動，藝術品上拍量為30 萬件，成交量為23 萬件，總成交率為66%。年度總成交金額達到創(chuàng)紀錄的589 億元。其中美術品拍賣收益（包括繪畫、裝置、雕塑、素描、攝影、版畫）達到了204 億元，同比增長16%，并以占全球份額的33% 首次超越美國名列世界第一。2022 年我國畫廊業(yè)的進步明顯，畫廊總數量達到1512 家，主要分布于大中型城市之中。北京、上海、香港、臺北是我國畫廊業(yè)的主要聚集區(qū)，北京地區(qū)的畫廊有605 家，占比40%，上海地區(qū)有237 家畫廊，占比16%。2022 年以中國畫廊業(yè)和藝術品經紀單位為核心的一級市場交易額快速增長，達到了409 億元，年增長率為98%。國內的畫廊市場以交易當代藝術品為主，進入2022 年之后畫廊交易漸趨活躍，年內占比65% 的畫廊實現贏利，30% 的畫廊營收持平。藝術品博覽會等交易市場總體情況較好，市場規(guī)模有所恢復，參展商數量同比上升了48%，銷售價格整體提高30%。 （2）產業(yè)鏈1）藝術品制作業(yè)在我國目前的特定發(fā)展階段，藝術品的生產和制作環(huán)節(jié)主要停留在具備一定商業(yè)色彩的藝術家的個人創(chuàng)作階段，藝術品的創(chuàng)作主要在三個群體中進行，包括體制內的藝術家（例如美術院校的老師與學生），體制外的藝術家（例如北京通州藝術家群體和上海浦東大道畫家村）以及體制外的準藝術家（例如深圳布吉大芬村大型書畫生產基地中的2022 名畫工）。全國現有藝術創(chuàng)作機構433 個，藝術研究機構184 個；有專家估計，中國目前僅專業(yè)和業(yè)余的畫家就多達百萬人。在傳統(tǒng)以個體身份創(chuàng)作藝術品的群體之外，以深圳布吉大芬村大型書畫生產基地為代表的產業(yè)化生產方式使得藝術品的制造環(huán)節(jié)顯示出更多商業(yè)化和市場化的特性。2） 藝術品銷售業(yè)藝術品銷售環(huán)節(jié)，或者說流通環(huán)節(jié)，主要包括古玩市場、文物商店和畫廊。古玩市場是藝術品銷售業(yè)中最為低端和大眾化的市場，是購買者使用得最多、參與人數最廣、最為常見得一種藝術品購 買方式。文物商店是國家設立的文物事業(yè)單位，在其內部實行企業(yè)化管理。主要任務是通過商業(yè)手段，收集流散在社會上的文物使之得到妥善的保護，為博物館（院）和有關科研部門提供藏品和資料，并把完成這一任務做為檢驗文物商店工作成績的重要尺度。同時將一般不需要由國家收藏的文物投放市場，滿足國內文物愛好者的需要，或為國家創(chuàng)造較高的外匯收入。3） 藝術品服務業(yè)藝術品服務業(yè)主要包括藝術品展示業(yè)和藝術品中介業(yè)。藝術品展示機構由博物館、美術館、展覽館、畫廊組成，而藝術品中介機構則主要是畫廊和藝術品拍賣行藝術品拍賣行是絕大部分高端藝術品的主要流通渠道。與銷售環(huán)節(jié)不同的是，拍賣行的作用只是在藝術品的提供者和藝術品的需求者之間建立一座溝通的橋梁，其服務又可稱作藝術品展出競買中介服務。藝術品拍賣業(yè)是藝術品經營業(yè)中商業(yè)模式發(fā)展最為成熟、產業(yè)化程度最高、吸引民間注意力和資本最多的行業(yè)，也是在藝術品經營業(yè)中引領性的行業(yè)。在我國目前的特定發(fā)展階段，藝術品的生產和制作環(huán)節(jié)主要停留在具備一定商業(yè)色彩的藝術家畫廊近幾十年才在中國逐漸興起，但在西