【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ?? 文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有力的帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。通過(guò)舉辦大型文藝演出，在獲得票房收入的同時(shí)，也給周邊的餐飲、酒店增添了不小的需求。 酒店市場(chǎng)分析 國(guó)外客源分析圖: 1997 年—2004 年沈陽(yáng)國(guó)際旅游人數(shù)沈陽(yáng)市旅游業(yè)的外匯收入在遼寧省位居第二位。2004 年，全年接待旅游者總?cè)藬?shù)2, 萬(wàn)人次，其中國(guó)內(nèi)旅游者2818 萬(wàn)人次， 萬(wàn)人次； 億元人民幣。?? 2004 萬(wàn)，比1997 萬(wàn), ％。?? 據(jù)統(tǒng)計(jì)，入境旅游客平均在沈陽(yáng)逗留3 天左右。 酒店市場(chǎng)分析 表2002 年—2003 年按國(guó)籍前十名國(guó)家人數(shù)統(tǒng)計(jì)2002年度2003年度國(guó)家及地區(qū)人數(shù)國(guó)家及地區(qū)人數(shù)1韓國(guó)101,6191韓國(guó)93,9492日本49,5152日本23,4743俄羅斯10,9963俄羅斯7,0384美國(guó)7,0744美國(guó)5,9885新加坡4,2655新加坡3,3596馬來(lái)西亞3,1256德國(guó)3,1997德國(guó)2,3977馬來(lái)西亞1,7288英國(guó)1,5038英國(guó)1,0509加拿大1,3579泰國(guó)1,04910澳大利亞1,31810澳大利亞999 酒店市場(chǎng)分析 ?? 從上表所示來(lái)看，來(lái)自韓國(guó)和日本的外籍客人占到當(dāng)年總國(guó)際旅游人數(shù)的60%以上。?? 日、韓籍的商務(wù)客人因此也成為沈陽(yáng)高星級(jí)酒店的主流客源。為進(jìn)一步加大沈、日、韓的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，市政府每年都會(huì)舉辦韓國(guó)周和中日經(jīng)濟(jì)文化交流周，相信未來(lái)來(lái)自日、韓的商務(wù)客人將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。 國(guó)內(nèi)客源分析?? 2004 年來(lái)沈陽(yáng)的國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)到2818 萬(wàn)，比1997 年增加1487 萬(wàn), ％。圖9: 1997 年—2004 年沈陽(yáng)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)沈陽(yáng)市鐵路及航空年均客流量：2002 年沈陽(yáng)市的鐵路、公路、飛機(jī)客運(yùn)量分別達(dá)到2863 萬(wàn)人次、3913 萬(wàn)人次、189 萬(wàn)人次， 公路和鐵路的運(yùn)輸量比2001 % %；2003 年盡管受到非典影響，客流量仍高居不下。?? 根據(jù)最近幾年的資料顯示，在沈陽(yáng)市接待的國(guó)內(nèi)游客中，外省游客所占比重高于省內(nèi)游客。在過(guò)夜旅游者中省內(nèi)游客占40% 酒店市場(chǎng)分析 左右。從客源分布看，省外客源主要分布在東北、華北、華東和廣東地區(qū)。居前10 位的主要客源地是北京、黑龍江、山東、吉林、上海、天津、河北、廣東、內(nèi)蒙古、江蘇。?? 北京游客在省外游客中比重最高，達(dá)到沈陽(yáng)市接待省外游客總量的1/5。同時(shí)，天津、長(zhǎng)江三角洲、閩南地區(qū)客源增長(zhǎng)幅度較大。?? 從旅游目的構(gòu)成上看，以商務(wù)為主，其他依次是觀光、探親訪友、會(huì)議、文化科技、體育交流、健康療養(yǎng)和宗教等。?? 通過(guò)客源分析可以看出，來(lái)沈游客中，以商務(wù)為目的的公司管理人員占旅游人群的絕大多數(shù)，他們大多會(huì)在沈陽(yáng)停留1 天以上，并且具有一定的消費(fèi)基礎(chǔ)，會(huì)選擇中高檔酒店入住，是擬建項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體。 未來(lái)酒店業(yè)趨勢(shì)分析表：未來(lái)酒店供應(yīng)預(yù)測(cè)四五星級(jí)酒店客房數(shù)2005 年5,348間客房間2007 年7,816間客房間20052007 年平均增長(zhǎng)率%20109,788 間客房間20072010 年平均增長(zhǎng)率% 酒店市場(chǎng)分析 圖11：未來(lái)酒店供應(yīng)和入住率預(yù)測(cè)目前，沈陽(yáng)市共有高星級(jí)酒店21 家，客房數(shù)5,348 間，平均入住率為65%。?? 到2007 年，沈陽(yáng)市的高星級(jí)酒店將會(huì)達(dá)到26 家*，提供超過(guò)7,816 間客房，2 年間共增加超過(guò)2,300 間客房，% 。?? 在這情況下，未來(lái)2 年沈陽(yáng)市高星級(jí)酒店要維持65%的入住率，每年新增對(duì)高星級(jí)酒店的需求必須達(dá)25 萬(wàn)人次天3，或年新增需求增長(zhǎng)21%。?? 未來(lái)需求方面，假設(shè)入住高星級(jí)酒店的客群與到沈陽(yáng)的旅游人增長(zhǎng)速度成正比，保守估計(jì)2006 年的世園會(huì)*和2008 年奧運(yùn)會(huì)*將額外拉動(dòng)旅游人數(shù)增加約20%左右 ，因此盡管未來(lái)將有大量新增高星級(jí)酒店客房供應(yīng)，但需求在預(yù)期的世園會(huì)和2008年奧運(yùn)會(huì)外力帶動(dòng)下，2006 年和2008 年的高星級(jí)酒店入住率將提高至68%和76%左右。?? 到目前為止除2008 年奧運(yùn)會(huì)外，2007 到2010 再?zèng)]有公報(bào)其他額外國(guó)際性大型活動(dòng)或展會(huì)。假設(shè)2007，2009 和2010 酒店市場(chǎng)分析 年的需求以過(guò)往8 %來(lái)增長(zhǎng)，2007 年整體高星級(jí)酒店的入住率將下降到55%，到2010 年將回升到61%，但仍比目前低。4?? 因此，在缺乏大型國(guó)際性的活動(dòng)或展覽的拉動(dòng)下，未來(lái)幾年沈陽(yáng)市酒店業(yè)的竟?fàn)帉?huì)很大。 對(duì)本項(xiàng)目的影響?? 過(guò)去幾年沈陽(yáng)市高星級(jí)酒店市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)走勢(shì)在上升，平均入住率逐年提高。?? 沈陽(yáng)市高星級(jí)酒店的供應(yīng)量將會(huì)在未來(lái)23 年達(dá)到高峰，對(duì)整體的酒店業(yè)構(gòu)成一定的壓力。?? 目前在項(xiàng)目周邊10 分鐘車程內(nèi)有萬(wàn)豪，喜來(lái)登及在建的萬(wàn)豪酒店二期和規(guī)劃中的五里河項(xiàng)目，另外還有大民族酒店，對(duì)本項(xiàng)目的酒店開發(fā)造成一定約壓力和風(fēng)險(xiǎn)。?? 但從地理位置來(lái)看，本項(xiàng)目除了靠近機(jī)場(chǎng)近以外，周邊還擁有會(huì)展中心和2008 年奧運(yùn)會(huì)足球分賽場(chǎng)，因此在本項(xiàng)目興建高星級(jí)酒店是有一定優(yōu)勢(shì)的。?? 從目前項(xiàng)目所在地區(qū)的發(fā)展情況來(lái)看，配套設(shè)施不夠齊全，缺乏商業(yè)氣氛，因此本項(xiàng)目在要建酒店的同時(shí)，要盡量爭(zhēng)取把項(xiàng)目整體的配套設(shè)施建設(shè)好，來(lái)增加競(jìng)爭(zhēng)力。?? 考慮到目前本項(xiàng)目的周邊地區(qū)沒有較好的四星級(jí)酒店，因此本項(xiàng)目的酒店部分可考慮興建四星級(jí)酒店，以補(bǔ)充這一區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn) 酒店市場(chǎng)分析 。?? 通過(guò)我們實(shí)地考察和市場(chǎng)調(diào)研，目前沈陽(yáng)市近一半的現(xiàn)有酒店老化，不改變規(guī)劃的前提下所得出的估計(jì)。其中三星級(jí)酒店尤為突出。?? 酒店會(huì)議設(shè)施比較缺乏，不能滿足日益增長(zhǎng)的商務(wù)需求。?? 從長(zhǎng)期來(lái)看，隨著國(guó)內(nèi)居民收入和生活水平的不斷提高、外向型經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，沈陽(yáng)乃至中國(guó)旅游業(yè)，商務(wù)活動(dòng)的發(fā)展前景十分光明，而2008 年奧運(yùn)的舉辦更將會(huì)把沈陽(yáng)的旅游業(yè)推向一個(gè)新的層次，酒店業(yè)的需求也將會(huì)繼續(xù)保持旺盛的態(tài)勢(shì)。?? 針對(duì)目前沈陽(yáng)市酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀以及迎合未來(lái)奧運(yùn)的酒店需求，政府采取了三大措施促進(jìn)酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵(lì)興建酒店物業(yè)，第二是對(duì)現(xiàn)有未評(píng)星級(jí)的酒店進(jìn)行檢查評(píng)級(jí)，對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的酒店授予相應(yīng)的星級(jí)，第三是升級(jí)現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平?，F(xiàn)有酒店的再次升級(jí)雖然可以滿足部分需求，但高星級(jí)酒店來(lái)迎合奧運(yùn)會(huì)比賽的重大缺口仍舊不能完全依靠現(xiàn)有酒店設(shè)施來(lái)完成，因此在2008 年之前新酒店的開發(fā)與建設(shè)，仍將會(huì)有良好的需求趨勢(shì)，并且在奧運(yùn)之后的35 年，雖然酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加劇，但品質(zhì)較好、檔次較高，且擁有優(yōu)良性價(jià)比的酒店物業(yè)仍將具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。?? 預(yù)計(jì)未來(lái)5 年內(nèi)沈陽(yáng)的星級(jí)酒店供應(yīng)將大幅增加，星級(jí)酒店將不僅集中在和平和沈河區(qū)這樣的繁華商務(wù)區(qū)，那些新興商務(wù)集中區(qū)域和距離機(jī)場(chǎng)、會(huì)展中心以及奧運(yùn)比賽場(chǎng)館的區(qū)域也將成為興建星級(jí)酒店的首選之地。 競(jìng)爭(zhēng)分析為了進(jìn)一步研究本項(xiàng)目是否具備成功開發(fā)酒店物業(yè)的可行性，我們特別在這一章節(jié)對(duì)項(xiàng)目周邊的一些酒店物業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)分析。 區(qū)域現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)分析 酒店市場(chǎng)分析 目前離本項(xiàng)目最近的酒店有：2 家五星級(jí)和2 家三星級(jí)，分別是麗都喜來(lái)登飯店、皇朝萬(wàn)豪酒店 和大民族飯店歌仙大酒店我們選擇了三家具有代表性的酒店作為本項(xiàng)目現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象：皇朝萬(wàn)豪酒店、麗都喜來(lái)登飯店和商貿(mào)飯店。皇朝萬(wàn)豪酒店和麗都喜來(lái)登飯店距離本項(xiàng)目較近，以商務(wù)型客人為主要的目標(biāo)客群，由知名的管理公司進(jìn)行管理,與本項(xiàng)目有直接的競(jìng)爭(zhēng)力度。商貿(mào)酒店由香格里拉集團(tuán)進(jìn)行管理，是目前沈陽(yáng)市經(jīng)營(yíng)最好的四星級(jí)酒店，考慮到本項(xiàng)目周邊地區(qū)沒有較好的四星級(jí)酒店，本項(xiàng)目的酒店部分可以考慮興建四星級(jí)酒店，以彌補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)，有以下不足：沈陽(yáng)麗都喜來(lái)登飯店沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)豪酒店沈陽(yáng)商貿(mào)飯店優(yōu)勢(shì)酒店管理公司知名度高；房?jī)r(jià)在同級(jí)別酒店中較為便宜；擁有全市規(guī)模最大、設(shè)施最完備的康體中心豪華作為酒店主體風(fēng)格；最大宴會(huì)廳層高較高，整場(chǎng)無(wú)柱，裝修豪華。酒店管理知名度高；最大會(huì)議廳整場(chǎng)無(wú)柱；商貿(mào)飯店各方面設(shè)施都具有較高的水平，特別是在客房方面，其內(nèi)部裝備已接近五星級(jí)酒店水平劣勢(shì)宴會(huì)廳和會(huì)議室普遍存在著層高較低的缺陷，易造成壓抑之感酒店管理公司己換， 服務(wù)水平下降；房?jī)r(jià)較高康體設(shè)施不夠完善 酒店市場(chǎng)分析 ?? 喜來(lái)登飯店的最大宴會(huì)廳相對(duì)較小，層高較低，很容易使人產(chǎn)生壓抑感，會(huì)因此而失去一些承辦大型宴會(huì)和會(huì)議的機(jī)會(huì)。另外，喜來(lái)登飯店在力求營(yíng)造溫馨、雅致的氛圍的同時(shí)，失去了五星級(jí)酒店應(yīng)有的氣派與豪華，這就使其在格調(diào)和檔次上都稍顯遜色。?? 皇朝萬(wàn)豪酒店在近兩年的經(jīng)營(yíng)中業(yè)績(jī)有下降趨勢(shì)。據(jù)行內(nèi)人了解目前皇朝萬(wàn)豪的管理已不再是由萬(wàn)豪酒店管理公司來(lái)管理，導(dǎo)致服務(wù)水平下降。?? 商貿(mào)飯店的康體設(shè)施不夠完善。沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)豪酒店項(xiàng)目概況 酒店市場(chǎng)分析 酒店位置：沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)豪酒店位于沈陽(yáng)市和平區(qū)青年大街388 號(hào)，毗鄰使館區(qū)，與外資企業(yè)辦公區(qū)及國(guó)際會(huì)展中心相鄰。距沈陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)15 公里，乘車需15 分鐘，到市中心及火車站也僅需15 分鐘的車程。酒店管理：沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)豪酒店是萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)在中國(guó)大陸的第一家以萬(wàn)豪命名的酒店，也是沈陽(yáng)第一家五星級(jí)酒店，由揚(yáng)子集團(tuán)與北方航空公司興資11 億元建立，于1999 年開業(yè)。酒店規(guī)模：酒店樓高25 層，共有客房449 間（套）。通標(biāo)間面積達(dá)38 平方米，設(shè)有商務(wù)樓層、非吸煙樓層，部分客房配有廚房設(shè)施；商務(wù)樓層擁有東北最大的行政酒廊，被稱為“皇家式貼身護(hù)身符”。酒店基本配套設(shè)施：大堂及大堂吧?? 大堂舉架相對(duì)較高，頂層直達(dá)酒店3 樓。 酒店市場(chǎng)分析 萬(wàn)豪宮中餐廳?? 萬(wàn)豪宮中餐廳位于酒店2 層，大廳可擺放12 個(gè)散臺(tái)，容納48 人，除大廳外，還設(shè)有21 間貴賓包房，每間可擺放一張10—12 人臺(tái)，供小型宴會(huì)、商務(wù)晚宴使用。萬(wàn)豪咖啡廳與西餐廳?? 萬(wàn)豪咖啡廳位于酒店1 層，兼具咖啡廳與西餐廳的功能。餐廳可容納176 人同時(shí)就餐，廳內(nèi)另設(shè)有2 個(gè)小型會(huì)議室，分別可容納6 人和14人。酒吧—金吧與898 雪茄吧?? 皇朝萬(wàn)豪酒店的酒吧位于酒店2 樓，可容納60 人，于晚間營(yíng)業(yè)，提供各種雞尾酒，每晚有外國(guó)樂(lè)隊(duì)的現(xiàn)場(chǎng)表演以及調(diào)酒師的花式調(diào)酒表演。?? 898 雪茄吧位于酒店1 樓，是皇朝萬(wàn)豪酒店的特色賣點(diǎn)之一，環(huán)境愜意，為客人提供了品嘗雪茄