【文章內容簡介】 ?? 文化產業(yè)的發(fā)展能夠有力的帶動相關產業(yè)的發(fā)展。通過舉辦大型文藝演出，在獲得票房收入的同時，也給周邊的餐飲、酒店增添了不小的需求。 酒店市場分析 國外客源分析圖: 1997 年—2004 年沈陽國際旅游人數(shù)沈陽市旅游業(yè)的外匯收入在遼寧省位居第二位。2004 年，全年接待旅游者總人數(shù)2, 萬人次，其中國內旅游者2818 萬人次， 萬人次； 億元人民幣。?? 2004 萬，比1997 萬, ％。?? 據(jù)統(tǒng)計，入境旅游客平均在沈陽逗留3 天左右。 酒店市場分析 表2002 年—2003 年按國籍前十名國家人數(shù)統(tǒng)計2002年度2003年度國家及地區(qū)人數(shù)國家及地區(qū)人數(shù)1韓國101,6191韓國93,9492日本49,5152日本23,4743俄羅斯10,9963俄羅斯7,0384美國7,0744美國5,9885新加坡4,2655新加坡3,3596馬來西亞3,1256德國3,1997德國2,3977馬來西亞1,7288英國1,5038英國1,0509加拿大1,3579泰國1,04910澳大利亞1,31810澳大利亞999 酒店市場分析 ?? 從上表所示來看，來自韓國和日本的外籍客人占到當年總國際旅游人數(shù)的60%以上。?? 日、韓籍的商務客人因此也成為沈陽高星級酒店的主流客源。為進一步加大沈、日、韓的經貿關系，市政府每年都會舉辦韓國周和中日經濟文化交流周，相信未來來自日、韓的商務客人將會繼續(xù)擴大。 國內客源分析?? 2004 年來沈陽的國內旅游人數(shù)達到2818 萬，比1997 年增加1487 萬, ％。圖9: 1997 年—2004 年沈陽國內旅游人數(shù)沈陽市鐵路及航空年均客流量：2002 年沈陽市的鐵路、公路、飛機客運量分別達到2863 萬人次、3913 萬人次、189 萬人次， 公路和鐵路的運輸量比2001 % %；2003 年盡管受到非典影響，客流量仍高居不下。?? 根據(jù)最近幾年的資料顯示，在沈陽市接待的國內游客中，外省游客所占比重高于省內游客。在過夜旅游者中省內游客占40% 酒店市場分析 左右。從客源分布看，省外客源主要分布在東北、華北、華東和廣東地區(qū)。居前10 位的主要客源地是北京、黑龍江、山東、吉林、上海、天津、河北、廣東、內蒙古、江蘇。?? 北京游客在省外游客中比重最高，達到沈陽市接待省外游客總量的1/5。同時，天津、長江三角洲、閩南地區(qū)客源增長幅度較大。?? 從旅游目的構成上看，以商務為主，其他依次是觀光、探親訪友、會議、文化科技、體育交流、健康療養(yǎng)和宗教等。?? 通過客源分析可以看出，來沈游客中，以商務為目的的公司管理人員占旅游人群的絕大多數(shù)，他們大多會在沈陽停留1 天以上，并且具有一定的消費基礎，會選擇中高檔酒店入住，是擬建項目的主要目標客戶群體。 未來酒店業(yè)趨勢分析表：未來酒店供應預測四五星級酒店客房數(shù)2005 年5,348間客房間2007 年7,816間客房間20052007 年平均增長率%20109,788 間客房間20072010 年平均增長率% 酒店市場分析 圖11：未來酒店供應和入住率預測目前，沈陽市共有高星級酒店21 家，客房數(shù)5,348 間，平均入住率為65%。?? 到2007 年，沈陽市的高星級酒店將會達到26 家*，提供超過7,816 間客房，2 年間共增加超過2,300 間客房，% 。?? 在這情況下，未來2 年沈陽市高星級酒店要維持65%的入住率，每年新增對高星級酒店的需求必須達25 萬人次天3，或年新增需求增長21%。?? 未來需求方面，假設入住高星級酒店的客群與到沈陽的旅游人增長速度成正比，保守估計2006 年的世園會*和2008 年奧運會*將額外拉動旅游人數(shù)增加約20%左右 ，因此盡管未來將有大量新增高星級酒店客房供應，但需求在預期的世園會和2008年奧運會外力帶動下，2006 年和2008 年的高星級酒店入住率將提高至68%和76%左右。?? 到目前為止除2008 年奧運會外，2007 到2010 再沒有公報其他額外國際性大型活動或展會。假設2007，2009 和2010 酒店市場分析 年的需求以過往8 %來增長，2007 年整體高星級酒店的入住率將下降到55%，到2010 年將回升到61%，但仍比目前低。4?? 因此，在缺乏大型國際性的活動或展覽的拉動下，未來幾年沈陽市酒店業(yè)的竟爭將會很大。 對本項目的影響?? 過去幾年沈陽市高星級酒店市場的經營走勢在上升，平均入住率逐年提高。?? 沈陽市高星級酒店的供應量將會在未來23 年達到高峰，對整體的酒店業(yè)構成一定的壓力。?? 目前在項目周邊10 分鐘車程內有萬豪，喜來登及在建的萬豪酒店二期和規(guī)劃中的五里河項目，另外還有大民族酒店，對本項目的酒店開發(fā)造成一定約壓力和風險。?? 但從地理位置來看，本項目除了靠近機場近以外，周邊還擁有會展中心和2008 年奧運會足球分賽場，因此在本項目興建高星級酒店是有一定優(yōu)勢的。?? 從目前項目所在地區(qū)的發(fā)展情況來看，配套設施不夠齊全，缺乏商業(yè)氣氛，因此本項目在要建酒店的同時，要盡量爭取把項目整體的配套設施建設好，來增加競爭力。?? 考慮到目前本項目的周邊地區(qū)沒有較好的四星級酒店，因此本項目的酒店部分可考慮興建四星級酒店，以補充這一區(qū)域市場的空白點 酒店市場分析 。?? 通過我們實地考察和市場調研，目前沈陽市近一半的現(xiàn)有酒店老化，不改變規(guī)劃的前提下所得出的估計。其中三星級酒店尤為突出。?? 酒店會議設施比較缺乏，不能滿足日益增長的商務需求。?? 從長期來看，隨著國內居民收入和生活水平的不斷提高、外向型經濟的進一步發(fā)展，沈陽乃至中國旅游業(yè)，商務活動的發(fā)展前景十分光明，而2008 年奧運的舉辦更將會把沈陽的旅游業(yè)推向一個新的層次，酒店業(yè)的需求也將會繼續(xù)保持旺盛的態(tài)勢。?? 針對目前沈陽市酒店業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀以及迎合未來奧運的酒店需求，政府采取了三大措施促進酒店業(yè)的發(fā)展：第一是鼓勵興建酒店物業(yè)，第二是對現(xiàn)有未評星級的酒店進行檢查評級，對符合標準的酒店授予相應的星級，第三是升級現(xiàn)有的酒店物業(yè)，提升其檔次水平。現(xiàn)有酒店的再次升級雖然可以滿足部分需求，但高星級酒店來迎合奧運會比賽的重大缺口仍舊不能完全依靠現(xiàn)有酒店設施來完成，因此在2008 年之前新酒店的開發(fā)與建設，仍將會有良好的需求趨勢，并且在奧運之后的35 年，雖然酒店業(yè)的競爭將會加劇，但品質較好、檔次較高，且擁有優(yōu)良性價比的酒店物業(yè)仍將具有較強的市場競爭力。?? 預計未來5 年內沈陽的星級酒店供應將大幅增加，星級酒店將不僅集中在和平和沈河區(qū)這樣的繁華商務區(qū)，那些新興商務集中區(qū)域和距離機場、會展中心以及奧運比賽場館的區(qū)域也將成為興建星級酒店的首選之地。 競爭分析為了進一步研究本項目是否具備成功開發(fā)酒店物業(yè)的可行性，我們特別在這一章節(jié)對項目周邊的一些酒店物業(yè)進行競爭分析。 區(qū)域現(xiàn)有競爭分析 酒店市場分析 目前離本項目最近的酒店有：2 家五星級和2 家三星級，分別是麗都喜來登飯店、皇朝萬豪酒店 和大民族飯店歌仙大酒店我們選擇了三家具有代表性的酒店作為本項目現(xiàn)有競爭對象：皇朝萬豪酒店、麗都喜來登飯店和商貿飯店?；食f豪酒店和麗都喜來登飯店距離本項目較近，以商務型客人為主要的目標客群，由知名的管理公司進行管理,與本項目有直接的競爭力度。商貿酒店由香格里拉集團進行管理，是目前沈陽市經營最好的四星級酒店，考慮到本項目周邊地區(qū)沒有較好的四星級酒店，本項目的酒店部分可以考慮興建四星級酒店，以彌補區(qū)域市場的空白點，有以下不足：沈陽麗都喜來登飯店沈陽皇朝萬豪酒店沈陽商貿飯店優(yōu)勢酒店管理公司知名度高；房價在同級別酒店中較為便宜；擁有全市規(guī)模最大、設施最完備的康體中心豪華作為酒店主體風格；最大宴會廳層高較高，整場無柱，裝修豪華。酒店管理知名度高；最大會議廳整場無柱；商貿飯店各方面設施都具有較高的水平，特別是在客房方面，其內部裝備已接近五星級酒店水平劣勢宴會廳和會議室普遍存在著層高較低的缺陷，易造成壓抑之感酒店管理公司己換， 服務水平下降；房價較高康體設施不夠完善 酒店市場分析 ?? 喜來登飯店的最大宴會廳相對較小，層高較低，很容易使人產生壓抑感，會因此而失去一些承辦大型宴會和會議的機會。另外，喜來登飯店在力求營造溫馨、雅致的氛圍的同時，失去了五星級酒店應有的氣派與豪華，這就使其在格調和檔次上都稍顯遜色。?? 皇朝萬豪酒店在近兩年的經營中業(yè)績有下降趨勢。據(jù)行內人了解目前皇朝萬豪的管理已不再是由萬豪酒店管理公司來管理，導致服務水平下降。?? 商貿飯店的康體設施不夠完善。沈陽皇朝萬豪酒店項目概況 酒店市場分析 酒店位置：沈陽皇朝萬豪酒店位于沈陽市和平區(qū)青年大街388 號，毗鄰使館區(qū)，與外資企業(yè)辦公區(qū)及國際會展中心相鄰。距沈陽國際機場15 公里，乘車需15 分鐘，到市中心及火車站也僅需15 分鐘的車程。酒店管理：沈陽皇朝萬豪酒店是萬豪國際集團在中國大陸的第一家以萬豪命名的酒店，也是沈陽第一家五星級酒店，由揚子集團與北方航空公司興資11 億元建立，于1999 年開業(yè)。酒店規(guī)模：酒店樓高25 層，共有客房449 間（套）。通標間面積達38 平方米，設有商務樓層、非吸煙樓層，部分客房配有廚房設施；商務樓層擁有東北最大的行政酒廊，被稱為“皇家式貼身護身符”。酒店基本配套設施：大堂及大堂吧?? 大堂舉架相對較高，頂層直達酒店3 樓。 酒店市場分析 萬豪宮中餐廳?? 萬豪宮中餐廳位于酒店2 層，大廳可擺放12 個散臺，容納48 人，除大廳外，還設有21 間貴賓包房，每間可擺放一張10—12 人臺，供小型宴會、商務晚宴使用。萬豪咖啡廳與西餐廳?? 萬豪咖啡廳位于酒店1 層，兼具咖啡廳與西餐廳的功能。餐廳可容納176 人同時就餐，廳內另設有2 個小型會議室，分別可容納6 人和14人。酒吧—金吧與898 雪茄吧?? 皇朝萬豪酒店的酒吧位于酒店2 樓，可容納60 人，于晚間營業(yè)，提供各種雞尾酒，每晚有外國樂隊的現(xiàn)場表演以及調酒師的花式調酒表演。?? 898 雪茄吧位于酒店1 樓，是皇朝萬豪酒店的特色賣點之一，環(huán)境愜意，為客人提供了品嘗雪茄