某天橋大廈營銷策略報告(編輯修改稿)
2024-08-28 22:27 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 成本優(yōu)勢，經(jīng)營成本為同類市場的幾分之一，最大限度地為經(jīng)營戶減輕經(jīng)營壓力。項目雖然銷售優(yōu)勢眾多，但是也存在不足，主要體現(xiàn)在：地理位置：沒有處在步步高商業(yè)圈的核心地帶，人氣相對有所回落；消費主體——學(xué)生來此消費有一段路程；而公交車相對較少歷史原因：該項目所在地原有物業(yè)一直做不起來，影響投資者信心除此之外，項目定位時過于強調(diào)青少年的娛樂化，容易導(dǎo)致家長及學(xué)校對該項目的誤解，影響投資、經(jīng)營者的信心。建議在對外推廣上加入一些傳統(tǒng)主流色彩，引導(dǎo)青少年健康休閑娛樂，消除誤會。三、項目競爭突破口分析：積點法分期付款,低門檻準入針對株洲地區(qū)青少年消費品品牌代理商：本項目為株洲目前唯一一家以青少年為消費主體的綜合性商場，不少同類品牌代理、零售商必然將眼光盯緊本項目。加之本項目前期投入小，多種靈活的付款方式（如：積點法分期付款等），將大大降低了他們的投資風(fēng)險，加大他們進駐本商場的決心。0首付進駐,低成本運營,投資經(jīng)營合二為一針對投資+經(jīng)營型客戶：不少人希望能自己擁有一個鋪面并經(jīng)營一些自己感興趣的行當(dāng)。但由于投資+經(jīng)營=巨額費用，他們只好望而卻步?，F(xiàn)在本項目的“裝修抵首付”的0首付進駐承諾，為一大批投資+經(jīng)營型客戶提供一個實現(xiàn)自我價值的展示舞臺。帶租約發(fā)售，讓您安坐家中，靜享財富增值針對純投資型客戶：優(yōu)良的地理位置+旺盛的人流=無限升值潛力，帶租約發(fā)售，讓這部分投資型客戶不但手擁每月豐厚的租金回報，更能看得見未來芝麻開花——節(jié)節(jié)高的升值前景。第三部分：商場銷售平面分割一、商城銷售平面圖分割分割原則◎以墻、柱為基準，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度。保持商場的通暢與美化商場整體布局；◎充分兼顧銷售與經(jīng)營的關(guān)系，鋪位分割做到可分可合——“分小易售，合大好用”；◎盡可能多地設(shè)置臨街鋪面，一方面有利于項目外型美觀、吸引人氣；另一方面臨街鋪面售價與租金都大大高于內(nèi)鋪，有利于最大限度保證發(fā)展商收益?！蚺c銷售價格綜合考慮，合理設(shè)置鋪位總值，利于銷售。﹡主、輔通道，人流導(dǎo)向?qū)︿佄煌茝V的影響；﹡單鋪進深、面寬比例對鋪位推廣的影響；﹡帶4編號鋪位的銷售。分割圖（略）數(shù)據(jù)說明外街鋪：主通道：主力鋪位：二、商場鋪位平面分割與銷售的相關(guān)聯(lián)系﹡為了達到銷售總值最大化，建議盡量多地開辟臨街鋪位門面。﹡通過平面分割將鋪位分成各種面積單位，根據(jù)價格等相關(guān)條件，合理控制鋪位總值在市場可接受范圍內(nèi)。同時，降低置業(yè)門檻，擴大客戶層面。﹡通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造了有利條件。﹡合理設(shè)置單鋪進深、面寬比例；﹡回避帶4編號鋪位的銷售。第四部分：商場定價及銷售策略一、項目銷售樓層本項目為三層，建筑面積達5000平米，均為商鋪予以銷售。針對廣場商鋪數(shù)量少、面積小的特點，以及商鋪位置的優(yōu)劣差別，我們提出分等級銷售策略：（分兩種模式）按照銷售鋪位面積大小制定價格按照樓層分布位置優(yōu)劣制定價格二、項目價格體系綜合考慮當(dāng)前市場現(xiàn)狀及本項目的實際情況，本項目各樓層目前的實價約：（建議）1層實際實現(xiàn)均價：3800元/㎡1層實際實現(xiàn)均價：6800元/㎡2層實際實現(xiàn)均價：4800元/㎡總值：樓層面積㎡單價總值:萬元1層38001層68002層4800共計三、銷售方式及策略一）銷售方式產(chǎn)權(quán)銷售式此種方式有利于開發(fā)商資金盡快回籠，目前國內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主。這種方法雖然有利于開發(fā)商降低投資風(fēng)險，卻大大提升了投資者的風(fēng)險，導(dǎo)致投資者信心的流失。租售結(jié)合式為了達到更好的銷售水平，開發(fā)商介入到商場的經(jīng)營事務(wù)中，在工程尚未竣工時，提前開始招商引租工作。以帶租約的商鋪來吸引更多的投資者購買商鋪。這種方式有利于增強投資者信心，最終目的還在于促進銷售。只租不售式目前國外的大部分商業(yè)物業(yè)基本上只租不售。開發(fā)商兼具經(jīng)營管理者的角色，目的是通過物業(yè)租賃，收取租金達到贏利的目的。這種長線投資，如果經(jīng)營得法，一般在十年內(nèi)即可收回全部投資，以后還有長期、增值的租金收益，比短期銷售物業(yè)的獲利要大得多。二）銷售策略1）產(chǎn)權(quán)銷售返租銷售策略◎一次性返租的重要性：降低投資門檻，擴大客戶層面◎一次性返租額度對銷售的影響一般情況下，為減小投資者的投資風(fēng)險，增強他們的投資信心，此種方法是勢在必行
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