某天橋大廈營銷策略報告-預(yù)覽頁
【正文】 （附圖）備注小商品市場位置較好小商品市場位置一般小商品市場位置較差服裝市場較好位置注：管理費：30元/月各樓層經(jīng)營定位：樓層業(yè)態(tài)14417%糖果食品39%二樓洗滌用品20音像文具一層經(jīng)營業(yè)態(tài)比例示意圖：我們必須摒棄現(xiàn)有商鋪的一些致命缺點，尋找創(chuàng)新、合理的新的競爭突破口。二、項目銷售形勢分析一）、項目銷售優(yōu)勢分析：規(guī)模優(yōu)勢項目主體三層，商鋪兩層，共計5000㎡左右。功能優(yōu)勢：項目集新銳電子、書刊、精品服飾、文具、玩具、模型、電子游戲、網(wǎng)吧、桌球、餐飲經(jīng)營服務(wù)于一身，通力打造“一站式”休閑娛樂。聘請先進的專業(yè)物業(yè)管理公司，全程人性化、制度化管理。消費主體——學(xué)生來此消費有一段路程；而公交車相對較少歷史原因：該項目所在地原有物業(yè)一直做不起來，影響投資者信心三、項目競爭突破口分析：但由于投資+經(jīng)營=巨額費用，他們只好望而卻步。第三部分：商場銷售平面分割一、商城銷售平面圖分割分割原則◎以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度。分割圖（略）數(shù)據(jù)說明外街鋪：主通道：主力鋪位：﹡通過鋪位分割合理布置主、輔通道、人流通道、賣場、布局、休閑空間，為鋪位今后升值奠定硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)造了有利條件。按照銷售鋪位面積大小制定價格總值:萬元1層4800三、銷售方式及策略一）銷售方式產(chǎn)權(quán)銷售式此種方式有利于開發(fā)商資金盡快回籠，目前國內(nèi)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主。這種方式有利于增強投資者信心，最終目的還在于促進銷售。這種長線投資，如果經(jīng)營得法，一般在十年內(nèi)即可收回全部投資，以后還有長期、增值的租金收益，比短期銷售物業(yè)的獲利要大得多。所以，返租策略對本項目而言就好比雞肋，食之無味，棄之不舍。所以，為了促進項目的有利銷售，我們建議開發(fā)商對于部分購鋪款較大的客戶采取裝修抵首付的優(yōu)惠政策，吸引他們的進駐。三個月后，需同時分期繳納首付款與后期款項。2）經(jīng)營銷售積點法分期付款◎積點法分期付款的重要性：按經(jīng)營情況收取余款，吸引大商家入駐◎積點法分期付款對銷售的影響目前千金服飾廣場采取這種方法收取租金，效果非常好。但可能因此侵犯某些未采用此種方式付款的商戶的交易隱私，招來反感。注：詳細(xì)實施方案待續(xù)三）銷售手段1）內(nèi)部認(rèn)購我們先向客戶展示鋪位定價的資料（包括附近商鋪的價格、以前內(nèi)部認(rèn)購的價格、目前市場上的行情價），然后由買家定價登記，銷售方在規(guī)定時間內(nèi)給予答復(fù)?！蚱刚堩椖啃麄餍蜗蟠笫箤︿N售的影響這種方式實際上是一種面對面人際銷售方式，只不過銷售人員由已經(jīng)與我們發(fā)生過交易行為的客戶來擔(dān)任。4）制定團購優(yōu)惠價◎制定團購優(yōu)惠價的重要性：以批發(fā)的形式售鋪，吸引更多客戶銀行按揭付款（98折）（預(yù)計約占80%）交付定金二萬元，簽訂商鋪認(rèn)購書；簽訂認(rèn)購書七日內(nèi)交清首期款；交清首期款后，十五天內(nèi)由發(fā)展商通知簽訂《房地產(chǎn)正式買賣合同》及《返租合同》；余款等發(fā)展商通知辦理銀行按揭手續(xù)。依據(jù)調(diào)查的反饋信息預(yù)計，項目的目標(biāo)投資客將主要來自于株洲市本地，特別是項目所在地——石峰區(qū)的投資者：第一，湘天橋周邊投資者（約占總投資客的60%左右）目前隨著銀行存款利率的降低，越來越多的市民認(rèn)識到將存款進行投資、免除貶值的重要性。原因如下：趨于對本地段的熟知和了解以及對消費趨勢的把握和預(yù)測，許多本地投資者會比較青睞針對青少年消費的項目投資。房產(chǎn)價格一路飆升，僅株洲的服裝市場而言，目前的鋪位租金與原始價位相比已經(jīng)足足漲了盡100倍。本項目獨一無二的定位，使經(jīng)營者實現(xiàn)0風(fēng)險競爭。株洲市首家“一站式”大型專業(yè)青少年休閑娛樂廣場廣告牌：在清石廣場選擇一醒目位置的廣告牌投放平面廣告現(xiàn)場包裝設(shè)計效果：整體包裝要設(shè)計形象物，作為推廣的統(tǒng)一識別，形成視覺統(tǒng)一的效果。媒體選擇：報紙媒體：《株洲日報》、《株洲晚報》、《瀟湘晨報》影視媒體：株洲電視臺步驟一：聯(lián)系各相關(guān)主流媒體，索取相關(guān)報價，綜合考慮相關(guān)媒體的受眾群體、傳播層面等因素，結(jié)合項目目標(biāo)客房群體定位，選擇合適的傳播媒介；步驟二：發(fā)布項目基本情況、銷售信息，增加目標(biāo)群體的接觸率，引起投資者的關(guān)注，并促進成交；ll售樓處內(nèi)部設(shè)計為不影響工程進度，建議售樓處設(shè)于步步高附近；面積約60平方米，小面積利于積聚人氣；售樓處內(nèi)布置形象背景板，左右布置噴繪，突出項目綜合賣
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