【正文】 僅一層，總面積2000平米左右，經(jīng)營品種以服裝為主，目前正在進(jìn)行二次裝修階段，預(yù)計將于2004年6月12日開業(yè)。床上用品7%月12003）、湘天橋商業(yè)街租金水平：（以使用面積計算）湘天橋商業(yè)街租金水平在20—146元/m2目地段折算平米租金3600通道：主通道：3M，2）、湘天橋商貿(mào)城經(jīng)營業(yè)態(tài)：——小商品市場：（附圖）小商品市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要集中在飾品、小百貨、小家電、文具、音像、皮具等，其中飾品16家、小百貨8家、小家電8家、文具5家、音像3家、皮具4家。30元/m2蔬菜、生鮮、水果、糖果食品、酒水飲料二層15%內(nèi)衣消費群體龐大、消費需求繁雜，但總體說來消費檔次并不高。區(qū)位優(yōu)勢：項目雖然銷售優(yōu)勢眾多，但是也存在不足，主要體現(xiàn)在：地理位置：沒有處在步步高商業(yè)圈的核心地帶，人氣相對有所回落；除此之外，項目定位時過于強(qiáng)調(diào)青少年的娛樂化，容易導(dǎo)致家長及學(xué)校對該項目的誤解，影響投資、經(jīng)營者的信心?！蚺c銷售價格綜合考慮，合理設(shè)置鋪位總值，利于銷售。面積㎡租售結(jié)合式為了達(dá)到更好的銷售水平，開發(fā)商介入到商場的經(jīng)營事務(wù)中，在工程尚未竣工時，提前開始招商引租工作。同時也有利于降低投資者的資金壓力，以誘人的高額投資回報刺激他們的購買行為。為了吸引他們的進(jìn)駐，我們建議將鋪面劃分為10平米內(nèi)的單一鋪面。買家定價◎買家定價的重要性：使優(yōu)、劣鋪價值最大化，實現(xiàn)買賣方雙贏第五部分：目標(biāo)投資客分析一、目標(biāo)投資客地域分析湘天橋商業(yè)街為石峰區(qū)老牌商業(yè)圈，對周邊約十幾萬居民消費起著至關(guān)重要的作用。第三，其他針對青少年的品牌代理商、經(jīng)銷商（約占總投資客的510%左右）l舉辦演講或征文比賽：面對青少年舉辦“我們的學(xué)習(xí)、我們的生活、我們的娛樂”大型演講或征文比賽，邀請相關(guān)學(xué)校老師和家長做評委，拉近雙方距離。l本項目由于地處石峰區(qū)老商業(yè)中心，充足的人流、低廉的房價必然引起許多其他城區(qū)投資者的垂涎。在買家買鋪位時，如果能夠一次性湊足“五位買家”同時購買，我們可以根據(jù)實際情況給予其一個更大的優(yōu)惠折扣，具體折扣待定。我們只要求他交足裝修款，就可以實現(xiàn)0首付進(jìn)駐。針對純投資型客戶：優(yōu)良的地理位置+旺盛的人流=無限升值潛力，帶租約發(fā)售，讓這部分投資型客戶不但手擁每月豐厚的租金回報，更能看得見未來芝麻開花——節(jié)節(jié)高的升值前景。二層經(jīng)營業(yè)態(tài)比例示意圖：鞋72步步高超市（湘天橋店）1）、步步高超市概述：步步高超市湘天橋店位于天橋街，毗鄰湘天橋商貿(mào)城，主體二層，總規(guī)模3500平米左右，敞開式經(jīng)營，集日用百貨、服裝、文具為一體，是石峰區(qū)僅有的超市百貨之一，人氣旺，經(jīng)營狀況好。46元/m2主力鋪位：——（使用面積）20面積45偏差地段（湘天橋商貿(mào)城）月大家電、床上用品、小食品、美容美發(fā)、日用百貨、文化用品、服裝2）、步步高超市經(jīng)營業(yè)態(tài)比例：樓層酒水飲料因此，大部分投資者基本沒有在此進(jìn)行高價值消費品及服務(wù)的投資意向。建議在對外推廣上加入一些傳統(tǒng)主流色彩，引導(dǎo)青少年健康休閑娛樂，消除誤會。﹡主、輔通道，人流導(dǎo)向?qū)︿佄煌茝V的影響；﹡單鋪進(jìn)深、面寬比例對鋪位推廣的影響；﹡帶4編號鋪位的銷售。單價以帶租約的商鋪來吸引更多的投資者購買商鋪。但由于目前株洲現(xiàn)發(fā)售的商業(yè)樓盤均采取了返租的銷售策略，如果本項目也采用，體現(xiàn)不出任何與眾不同的優(yōu)勢，無法以此與其他商業(yè)樓盤爭奪客戶；但如果我們不采取此種銷售策略，我們的固有投資者也可能會因此而造成部分流失。我們可以提出幾萬元入駐商場做老板的口號，然后由商家指定一套營銷思路，統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一經(jīng)營管理。◎買家定價對銷售的影響這種方式實際上是一種公開拍賣方式，也是銷售的一種很有效的手段。項目定位為首家大型專業(yè)化青少年休閑娛樂廣場，良好的發(fā)展前景必定吸引廣泛眼光卓越、信心充足的投資者。派發(fā)傳單三、售樓處的包裝l綜觀整個株洲市的投資環(huán)境，蘆淞區(qū)商業(yè)氣氛濃郁，人流旺盛，但高昂的投資費用，許多小型投資者根本無力承受，其他區(qū)域許多新興樓盤由于商業(yè)氣氛不濃，人流不旺，即使有許多投資優(yōu)惠政策，但前景卻不容樂觀?！蛑贫▓F(tuán)購優(yōu)惠價對銷售的影響這種方式實際上是將商鋪以一種批發(fā)的形式進(jìn)行銷售，雖然價格略微偏低，但有利于在最短時間內(nèi)實現(xiàn)全面銷售，實現(xiàn)資金盡快回籠。此方案適用于購買商鋪面積在100平米以上的客戶。二）銷售策略1）產(chǎn)權(quán)銷售返租銷售策略