【正文】 1790家外商投資企業(yè)進入上海，其中全球 500 強企業(yè)中有近 300 家進入上海；至 2020年 12 月，經(jīng)上海市政府認(rèn)定并授牌，入駐上海的跨國公司地區(qū)總部已達 253 家，其中世界 500 強跨國企業(yè)集團 56 家。 〃經(jīng)濟開發(fā)區(qū) —— 上海的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)按區(qū)域劃分，主要分“都市型開發(fā)區(qū)”（如虹橋、漕河涇開發(fā)區(qū)和徐匯科技園等）；“區(qū)域型開發(fā)區(qū)”（如外高橋、金橋、張江、松江、嘉定開發(fā)區(qū)等）。相對而言，起步較早的外高橋、金橋開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)已建成（或在建）的高檔商務(wù)樓已達 15 棟。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 個性化需求凸現(xiàn) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是拉動上海商務(wù)樓市場的另一主要板塊之一。 據(jù)統(tǒng)計，目前，上海市場各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機構(gòu)對商務(wù)樓的需求已占到商務(wù)樓總量的 75％，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)未來對商務(wù)樓市場的需 求將突破總量的 80％以上；尤其是浦東陸家嘴和南京西路、淮海中路地區(qū)，各類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)機構(gòu)占商務(wù)樓租售的比例已高達 86％以上。商務(wù)樓在功能定位已形成了以金茂大廈為主的“商貿(mào)服務(wù)板塊”，以中國人民銀行大廈、證券大廈等為主的“金融、證券服務(wù)板塊”，以及以震旦大廈、湯臣海景大廈等為主的“地區(qū)總部”板塊。 結(jié)論： 其一，隨著上海城市國際化功能的增強，“總部經(jīng)濟”的拉動，商務(wù)樓市場需求量不斷增大，其發(fā)展是健康的，未來市場潛力較大。 (二 )、項目簡析 項目背景： 張江高科技園區(qū)是上海第一個經(jīng)國家計委批準(zhǔn)的國家級高科技開發(fā)園區(qū)，經(jīng)過 10 年多開發(fā)建 設(shè)，園區(qū)規(guī)模已由原先的 17 平方公里擴大至目前的 25 平方公里，已形成了集成電路產(chǎn)業(yè)基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國家安全信息成果產(chǎn)業(yè)化（東部）基地、國家軟件園產(chǎn)業(yè)基地和國家級高新技術(shù)孵化創(chuàng)業(yè)基地等五大產(chǎn)業(yè)板塊，并建立了產(chǎn)、學(xué)、研一體化的功能區(qū)域。同時，它也是園區(qū)內(nèi)唯一的甲級商務(wù)樓，是張江高科技園區(qū)的標(biāo)志性建筑。此外，大廈對面是占地面積超過 3000 余畝的湯臣高爾夫和東郊花園等項目，整個區(qū)域生態(tài)環(huán)境綠化率高達 60％以上，張江大廈首次融入了真正意義上的“高科技與大自然共鳴”的理念，是國際一流的天然式辦公園。 項目劣勢 （ 1）開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤的競爭 ● 金橋開發(fā)區(qū)板塊 —— 金橋出口加工區(qū)商務(wù)樓雖然起步較早，已形成一定規(guī)模，但目前租售率仍不容樂觀，其空置率超過租售率，租售客戶主要以電子信息、現(xiàn)代家電、銀行分支機構(gòu)、投資咨詢、汽車部件銷售、高科技機械等貿(mào)易型企業(yè)為主。但是，外高橋保稅區(qū)已形成的現(xiàn)代電子信息產(chǎn)業(yè)園，以及已建成的進出口商品和保稅產(chǎn)品常年展示中心，將吸納相當(dāng)部分中外機構(gòu)入駐商務(wù)樓。因此，虹橋臨空開發(fā)區(qū)（北區(qū)）將成為張江大廈吸引跨國公司地區(qū)總部入駐的競爭對手之一。 ● 其它 SOHO 樓 —— 環(huán)境優(yōu)美、辦公環(huán)境較自由舒適，與張江大廈比，來張江園區(qū)創(chuàng)業(yè)的一般小型企業(yè)更喜歡租賃和購買 SOHO 樓。 結(jié)論： 其一、張江大廈是張江高科技園區(qū)內(nèi)唯一的甲級智能化商務(wù)樓和標(biāo)志性建筑，但同時面臨著開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤和園區(qū) 內(nèi)其它同質(zhì)商務(wù)樓盤的競爭，同時更受到浦東新區(qū)整個商務(wù)樓市場“梯度型”結(jié)構(gòu)的制約與影響。 3)、張江大廈的建筑設(shè)計導(dǎo)入了超前的生態(tài)理念，在國內(nèi)商務(wù)樓設(shè)計中首次采用國際最先進的間距達 60cm 的開啟式、可呼吸的雙層玻璃幕墻技術(shù)，大廈辦公區(qū)域的空氣，可通過雙層玻璃幕墻與大廈外部的自然空氣隨時交換，使辦公區(qū)域成為一個清新的氧吧，堪稱“高科技與自然共鳴，現(xiàn)代化與智慧交融”的甲級商務(wù)樓天然式辦公園。 張江高科技園區(qū)是上海第一個建立的國家級高科技園區(qū)，同時 ，它已確定的達成目標(biāo)，是要在 5～ 10 年內(nèi)努力建成 21 世紀(jì)中國大陸最具潛力的高科技園區(qū)、世界知名的高科技園區(qū)，張江大廈地處張江核心地帶，其獨特的區(qū)位價值和顯要的地位引人注目，必將成為張江高科技園區(qū)的戰(zhàn)略中心，是企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略制高點。 張江大廈的目標(biāo)客戶應(yīng)以不同的客戶層面加以區(qū)分。必須強化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身的“賣點”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群，從而實現(xiàn)三個階段的推廣與營銷目標(biāo)。 從周邊環(huán)境的整體規(guī)劃（張江園區(qū)）、大廈的設(shè)計配套及相應(yīng)的扶持政策來看，張江大廈具備與國際一流的高科技企業(yè)相匹配的元素。 我們認(rèn)為，這個超出房產(chǎn)領(lǐng)域的“中心”概念主要通過構(gòu)建幾大“平臺”并引入相關(guān)客群、機構(gòu)等手段來實現(xiàn)。 ● 研發(fā)平臺： 企業(yè) ()大量管理資料下載 引入信息技術(shù)、電子、生物醫(yī)藥行業(yè)知名企業(yè)，建立公共實驗室與技 術(shù)研發(fā)平臺，在行業(yè)中建立項目知名度。 租售策略 (略 ) 主要推廣方式 1)、國內(nèi)外招商活動 通過參加國內(nèi)展會或招商團，以 及浦東新區(qū)政府、上海市政府每年組織的海外招商團的形式，組團前往北京、天津、廣州、深圳、香港等國內(nèi)沿海城市及歐美國家和地區(qū)進行重點推廣。 如新浪網(wǎng)、 Yahoo!中文、搜狐、網(wǎng)易、香港寬頻；房地產(chǎn)類：如焦點房地產(chǎn) ，友情鏈接：中華網(wǎng)、中關(guān)村在線、互聯(lián)網(wǎng)周刊、新京報、計算機世界、千龍網(wǎng)、太平洋電腦、人民網(wǎng)、長城在線、 ，上海市房地產(chǎn)網(wǎng) ，北京房地產(chǎn)網(wǎng) ，樓市在線 ；財經(jīng)營銷類：如世紀(jì)經(jīng)濟報道 ， 經(jīng)濟日報網(wǎng)絡(luò)版 經(jīng)濟觀察 ，世界經(jīng)理人網(wǎng)站 等。 (略 ) 三階段推廣與整體營銷策略、營銷配合、招商活動 (一 )第一階段 —— 形象塑造及整盤洽談階段（ ~） 營銷目標(biāo) 由于此階段張江大廈尚處于外裝修階段，現(xiàn)實的租售條件不成熟，因此營銷推廣以樹立品牌，擴大知名度為目標(biāo)，通過多種途徑和方式宣傳張江大廈國際一流天然式辦公園區(qū)以及地處張江核心地帶的優(yōu)良形象，盡快奠定樓盤在人們心目中的形象、品味和檔次，營銷洽談鎖定瞄準(zhǔn)整盤大客戶，積累中小客戶。此外，繼續(xù)借助于大型國際性會議、大型會展活動、房展活動以及新聞發(fā)布會等，進一步擴大項目美譽度，達成階段性銷售目標(biāo)。 ● 第二階段目標(biāo) —— 根據(jù)張江大廈“張江高科園首席商務(wù)旗艦”的市場定位，企業(yè) ()大量管理資料下載 以及張江高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局，有重點、有步驟地進行廣告推廣，廣告訴求重點也應(yīng)從以形象為主，轉(zhuǎn)為形象與功能兩者兼顧，以大廈獨特的品質(zhì)，突出的“賣點”，吸引海內(nèi)外目標(biāo)客戶租賃或購買。同時針對目標(biāo)客戶群，在專業(yè)媒體上輔以軟文的方式，強化項目的功能與特征，并結(jié)合項目竣工，繼續(xù)進行深度新聞炒作。 ● 第三階段媒介目標(biāo) 此階段為全面招商階段，針對某些目標(biāo)客戶群體，注重宣傳推廣的深度和力度，注重達到既定目標(biāo)客戶群的 關(guān)注頻率，直接引導(dǎo)他們的消費行為。 媒介運用 (詳見“張江大廈個性化媒體運用策略”方案，略