【正文】 前，上海商務樓總量約達 350 萬平方米，但總體租售市場發(fā)展不平衡，已形成“梯度型”結(jié)構，以浦東板塊為例，其特征表現(xiàn)為： 第一梯度 —— 沿江商務樓板塊： 以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為主，包括區(qū)內(nèi)的中央商務區(qū)（ CBD）、竹園商貿(mào)區(qū)。自中國加入 WTO 以來，上海現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展迅猛，各類中外服務機構已集聚至 萬余家，僅陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)就達 6500 余家。以浦東新區(qū)為例，據(jù)統(tǒng)計，目前陸家嘴地區(qū)商務樓平均租售率為 93％；而金橋開發(fā)區(qū)卻為 45％，外高橋保稅區(qū)則為 36％。尤其是 2020 年啟動的以“傾全區(qū)之力，建設臨空，借全市之力，提升臨空”為號口的長寧區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟開發(fā)園區(qū)（北區(qū)），已十分明確的將“總部經(jīng)濟”作 為園區(qū)招商引資的基本定位。 目前，上海高檔商務樓市場主要分布于陸家嘴、淮海中路、南京西路、虹橋、徐家匯等地區(qū)，少量商務樓宇 分布于上海國家級的經(jīng)濟開發(fā)園區(qū)。 “總部經(jīng)濟”拉動市場攀升 目前，國內(nèi)和上海地區(qū)商務樓租售市場的一個顯著特征是，“總部經(jīng)濟”已成為重要板塊之一。 中心區(qū)域與開發(fā)區(qū)商務樓的兩極分化現(xiàn)狀引發(fā)的馬太效應，已嚴重影響到開發(fā)區(qū)商務樓的建設與銷售。目前全市共有甲級商務樓350 多萬平方米，上海中心城區(qū)的甲級商務樓市場平均出租率已有原先的 65％，攀升至目前 的 90％左右，空置率降到 10％以下，租金比上年增長 7 個百分點，均價在 美元 /平方米 /天。在我司 2020 年 12 月、 2020 年 1 月、 4 月擬定的《張江大廈廣告策劃大綱》的基礎上，又作了進一步深化，初步形成了目前的《張江大廈廣告與營銷策略深化方案》。 在本方案中，我們在對 同質(zhì)商務樓的市場定位及租售作比較與量化分析的基礎上，結(jié)合張江大廈營銷推廣的三個階段，就大廈整體推廣中的營銷策略、廣告策略、廣告主題、媒介策略等，作了進一步整合、完善和深化。據(jù)預測，自 2020 年至 2020 年，上海甲級商務樓供應量約為 30 萬平方米 /年，總需求量為 35 萬平方米左右 /年，租金將小幅增長。上海中心城區(qū)的虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯地區(qū)、淮海路、南京西路、小陸家嘴五個地區(qū)，匯集了上海絕大多數(shù)的頂級商務樓物業(yè)，占了全市供應總量的近九成。國內(nèi)主要城市尤其是沿海經(jīng)濟發(fā)達城市，乃至國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，紛紛亮出“總部經(jīng)濟牌”，吸引跨國公司地區(qū)總部及其研發(fā)、管理、營銷機構入駐，帶動商務樓市場的租售，以此吸納海外的資金流、信息流、物流和人才流，擴大本地區(qū)的經(jīng)濟總量，從而增強地區(qū)經(jīng)濟競爭力和輻射力。從已入駐的跨國公司地區(qū)總部分析，除生產(chǎn)或研發(fā)性的跨國公司之外，上海中心城區(qū)的商務樓企業(yè) ()大量管理資料下載 是跨國地區(qū)總部的首選之一。雖然臨空開發(fā)園區(qū)目前還處于規(guī)劃與招商階段，商務樓市場的發(fā)育至少尚需 3～ 5 年時間，但其發(fā)展勢頭不可低估。上海商務樓市場的這種“梯度型”結(jié)構，客觀上對經(jīng)濟開發(fā)小區(qū)商務樓市場的發(fā)育將形成相當程度的制約和影響。根據(jù)上海城市功能的未來定位，今后 3 年內(nèi)，各類中外服務機構將突破 5 萬余家，將強勁地企業(yè) ()大量管理資料下載 拉動上海商務樓市場的發(fā)展。目前陸家嘴地區(qū)商務樓平均租售率為 93％，其中匯豐銀行大廈、招商局大廈等租售率達到 100％；陸家嘴地區(qū)商務樓租售對象主要以金融、貿(mào)易、保險、房地產(chǎn)、咨詢、各類事務所等現(xiàn)代服務機構，以及管理型跨國公司地區(qū)總部、企業(yè)集團等為主。 第三梯度 —— 環(huán)線外商務樓板塊： 以外高橋保稅區(qū)為主，其中包括外高橋三大海關封關區(qū)域以及外高橋港口 等區(qū)域，目前可供租售的各類商務樓共計 6 棟，其租售率僅為 36％，入駐對象主要包括區(qū)內(nèi)各類中外貿(mào)易企業(yè)、海關監(jiān)管、工商注冊、商檢、船務及金融、物流、咨詢等保稅區(qū)功能性和配套性服務機構，其商務樓租售市場發(fā)育不容樂觀。因此，張江大廈應審時度勢，更加理性化思考租售價格定位、功能定位、形象定位與目標群定位。大廈位于園區(qū) 的核心區(qū)域，占地面積 萬余平方米，總建筑面積 萬平方米，是由上海張江管理中心發(fā)展公司投資、開發(fā)的現(xiàn)代化綜合性甲級商務樓，具備甲級智能化商務樓、專屬會所、會議會展等多項現(xiàn)代商務功能。 ● 環(huán)境優(yōu)勢 —— 張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，環(huán)境得天獨厚，同時參照美國硅谷的規(guī)劃布局 ，該區(qū)域也是園區(qū)生態(tài)環(huán)境規(guī)劃和建設最佳的區(qū)域，已建成了園區(qū)的主題公園，并已建立園區(qū) ISO1400 環(huán)境管理體系。 ● 導向優(yōu)勢 —— 張江高科技園區(qū)目前具備了三大導向性優(yōu)勢，一是 5 年之內(nèi)，要建成世界知名、中國一流的“硅谷”和“藥谷”，其主導型產(chǎn)業(yè)方向與目標十分明晰；二是具有國家級科技研發(fā)基地和科技成果產(chǎn)業(yè)化的政策導向優(yōu)勢；三是上海市政府“聚焦張江”戰(zhàn)略和建設上海高新技術產(chǎn)業(yè)高地和人才高地的導向性政策優(yōu)勢。 ● 外高橋保稅區(qū)板塊 —— 目前區(qū)內(nèi)商 務樓的入駐對象主要是中外貿(mào)易企業(yè)、物企業(yè) ()大量管理資料下載 流、船務、海關、工商、商檢等企業(yè)和機構，這些目標群對張江大廈的威脅不大。目前，虹橋臨空開發(fā)區(qū)（北區(qū)）盡管尚處于規(guī)劃與前期招商階段，然而它以發(fā)展“總部經(jīng)濟”的目標定位十分清晰，其招商對象主要是吸引世界 500 強企業(yè)和其它跨國公司地區(qū)總部入駐，同時虹橋地區(qū)是上海最早開發(fā)建成的涉外社區(qū)，各類配套十分齊全，其臨近的虹橋商務區(qū)也是上海最早開發(fā)建設的涉外商務區(qū)和會展中心之一。 ● 上海浦東軟件園 —— 屬上海市政府與國家信息部、科技部共同建設的項目，共計 45 萬平方米，其入駐對象主要是國內(nèi)、國外的 IT 企業(yè)并與 此相關的研發(fā)機構、服務配套和軟件出口企業(yè)機構，不僅租金低廉，同時還享有多項扶持性的特殊優(yōu)惠政策，對海內(nèi)外軟件企業(yè)具有極大的吸引力。高科技產(chǎn)業(yè)群的集聚，將會為吸引企業(yè) ()大量管理資料下載 金融、貿(mào)易、投資、咨詢、法律等現(xiàn)代服務業(yè)入駐創(chuàng)造了一個潛力較大的市場空間，張江大廈作為園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì) 5A 甲級寫字樓，將成為這些現(xiàn)代服務機構的首選目標之一。 2)、張江高科技園區(qū)在超前的規(guī)劃、布局中，借鑒美國“硅谷”的經(jīng)驗，注重人、科技與自然的和諧，目前整個園區(qū)的綠化率大于 40%，并在張江大廈所處的技術創(chuàng)新區(qū)建設了“主題公園”和“諾貝爾湖”，大廈周邊為自然生態(tài)環(huán)境所環(huán)抱，建有別具特色的空中花園走廊，環(huán)境清新優(yōu)美；營造 健康的人性化商務環(huán)境。 張江大廈是張江高科技園區(qū)唯一標志性建筑，它具有鮮明的高科技屬性，因此，張江大廈的市場定位應有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)或其它開發(fā)區(qū)甲級商務樓，其目標群定位也應區(qū)分于其它商務樓的目標群定位，成為海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地，打造張江商務旗艦的概念，從而產(chǎn)生有效的集聚效應。因此，張江大廈的市場定位須與張江高科技園區(qū)的 功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相