【正文】 張江”的戰(zhàn)略背景下，為增強(qiáng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)功能與配套功能而興建的。 第二梯度 —— 腹地商務(wù)樓板塊： 以金橋出口加工區(qū)和金橋現(xiàn)代辦公、生活區(qū)為主，目前已建成的各類商務(wù)樓有新金橋大廈、銀東大廈、建銀大廈、民航大廈等共計 8 棟，總面積約 35 余萬平方米，平均租售率為 45%,其入駐對象主要是加工區(qū)內(nèi)商貿(mào)、電子、信息、汽車零部件以及銀行分支機(jī)構(gòu)等，其市場發(fā)育受到一定制約。自中國加入 WTO 以來，上?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，各類中外服務(wù)機(jī)構(gòu)已集聚至 萬余家，僅陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)就達(dá) 6500 余家。尤其是 2020 年啟動的以“傾全區(qū)之力，建設(shè)臨空，借全市之力，提升臨空”為號口的長寧區(qū)虹橋臨空經(jīng)濟(jì)開發(fā)園區(qū)（北區(qū)），已十分明確的將“總部經(jīng)濟(jì)”作 為園區(qū)招商引資的基本定位。 “總部經(jīng)濟(jì)”拉動市場攀升 目前，國內(nèi)和上海地區(qū)商務(wù)樓租售市場的一個顯著特征是，“總部經(jīng)濟(jì)”已成為重要板塊之一。目前全市共有甲級商務(wù)樓350 多萬平方米，上海中心城區(qū)的甲級商務(wù)樓市場平均出租率已有原先的 65％，攀升至目前 的 90％左右，空置率降到 10％以下，租金比上年增長 7 個百分點，均價在 美元 /平方米 /天。 在本方案中，我們在對 同質(zhì)商務(wù)樓的市場定位及租售作比較與量化分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合張江大廈營銷推廣的三個階段，就大廈整體推廣中的營銷策略、廣告策略、廣告主題、媒介策略等，作了進(jìn)一步整合、完善和深化。上海中心城區(qū)的虹橋開發(fā)區(qū)、徐家匯地區(qū)、淮海路、南京西路、小陸家嘴五個地區(qū)，匯集了上海絕大多數(shù)的頂級商務(wù)樓物業(yè)，占了全市供應(yīng)總量的近九成。從已入駐的跨國公司地區(qū)總部分析，除生產(chǎn)或研發(fā)性的跨國公司之外，上海中心城區(qū)的商務(wù)樓企業(yè) ()大量管理資料下載 是跨國地區(qū)總部的首選之一。上海商務(wù)樓市場的這種“梯度型”結(jié)構(gòu)，客觀上對經(jīng)濟(jì)開發(fā)小區(qū)商務(wù)樓市場的發(fā)育將形成相當(dāng)程度的制約和影響。目前陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓平均租售率為 93％，其中匯豐銀行大廈、招商局大廈等租售率達(dá)到 100％；陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓租售對象主要以金融、貿(mào)易、保險、房地產(chǎn)、咨詢、各類事務(wù)所等現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及管理型跨國公司地區(qū)總部、企業(yè)集團(tuán)等為主。因此，張江大廈應(yīng)審時度勢，更加理性化思考租售價格定位、功能定位、形象定位與目標(biāo)群定位。 ● 環(huán)境優(yōu)勢 —— 張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，環(huán)境得天獨厚，同時參照美國硅谷的規(guī)劃布局 ，該區(qū)域也是園區(qū)生態(tài)環(huán)境規(guī)劃和建設(shè)最佳的區(qū)域，已建成了園區(qū)的主題公園，并已建立園區(qū) ISO1400 環(huán)境管理體系。 ● 外高橋保稅區(qū)板塊 —— 目前區(qū)內(nèi)商 務(wù)樓的入駐對象主要是中外貿(mào)易企業(yè)、物企業(yè) ()大量管理資料下載 流、船務(wù)、海關(guān)、工商、商檢等企業(yè)和機(jī)構(gòu)，這些目標(biāo)群對張江大廈的威脅不大。 ● 上海浦東軟件園 —— 屬上海市政府與國家信息部、科技部共同建設(shè)的項目，共計 45 萬平方米，其入駐對象主要是國內(nèi)、國外的 IT 企業(yè)并與 此相關(guān)的研發(fā)機(jī)構(gòu)、服務(wù)配套和軟件出口企業(yè)機(jī)構(gòu)，不僅租金低廉，同時還享有多項扶持性的特殊優(yōu)惠政策，對海內(nèi)外軟件企業(yè)具有極大的吸引力。 2)、張江高科技園區(qū)在超前的規(guī)劃、布局中，借鑒美國“硅谷”的經(jīng)驗，注重人、科技與自然的和諧，目前整個園區(qū)的綠化率大于 40%，并在張江大廈所處的技術(shù)創(chuàng)新區(qū)建設(shè)了“主題公園”和“諾貝爾湖”，大廈周邊為自然生態(tài)環(huán)境所環(huán)抱，建有別具特色的空中花園走廊，環(huán)境清新優(yōu)美；營造 健康的人性化商務(wù)環(huán)境。因此，張江大廈的市場定位須與張江高科技園區(qū)的 功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢相銜接，從而制定出符合張江大廈市場定位的差異化銷售策略，其目標(biāo)群定位應(yīng)有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，金橋開發(fā)區(qū)、外高橋保稅區(qū)、科技創(chuàng)業(yè)園、上海浦東軟件園、德國中心等其它開發(fā)區(qū)甲級商務(wù)樓的目標(biāo)群定位；其二，必須強(qiáng)化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準(zhǔn)自身的“賣點”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群。 張江高科技園區(qū)是中國的“硅谷”、“藥谷”，是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地，張江大廈地處張江核心地帶，其獨特的區(qū)位價值引人注目，必將成為張江高科技園區(qū)的戰(zhàn)略中心，是國內(nèi)外高科技企業(yè)在張江發(fā)展的戰(zhàn)略制企業(yè) ()大量管理資料下載 高點，具備產(chǎn)生集聚效應(yīng)的內(nèi)在要素。 ● 孵化平臺： 通過國內(nèi)外風(fēng)險基金、有意進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資的中資集團(tuán)的引入，構(gòu)造創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、成果孵化平臺。通過與大型的專業(yè)網(wǎng)站、行業(yè)協(xié)會等多方鏈接，以提高項目的曝光率，達(dá)到資源整合，以形成互動效應(yīng)和規(guī)模效應(yīng)與傳播的最大化。 營銷策略 此階段應(yīng)加大營銷和廣告推廣力度， 在跟蹤、洽談有意向客戶的基礎(chǔ)上，鎖定重點客戶目標(biāo)群，同時開拓新的客戶群，整盤洽談與分層洽談同時并舉。 ● 重點招商階段 —— 廣告宣傳應(yīng)根據(jù)重點客戶群，結(jié)合項目樓書的制作與發(fā)放，采取軟、硬結(jié)合為主要傳播手段。 ● 第三階段媒介策略 本階段為全面招商期，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)廣告的滲透力度，加強(qiáng) 投放的針對性和廣泛性，以專業(yè)及海外媒體為主，配合少量上海主流媒體的廣告投放，增強(qiáng)媒體廣告對項目租售的促進(jìn)力度。 ● 全面招商階段 —— 此階段廣告宣傳應(yīng)以滲透性的硬廣 告為主、軟廣告為輔，并適當(dāng)?shù)脑黾訌V告投放數(shù)量，以促進(jìn)全面招商。 (略 ) （三）第三階段全面招商階段（ ~） 企業(yè) ()大量管理資料下載 營銷目標(biāo) 此階段工程項目基本竣工，已向外界全面展示大廈的整體形象，大廈租售推廣條件完全成熟，應(yīng)集中力量和優(yōu)勢，加大全面招商之力度，在前期積累目標(biāo)客戶群的基礎(chǔ)上，針對海內(nèi)外中、小客戶分層預(yù)租售的推廣也全面開展，進(jìn) 行全方位、深層次的招商，力爭創(chuàng)造租售佳績。 張江大廈是園區(qū)內(nèi)唯一的高檔 5A 商務(wù)樓，網(wǎng)站的設(shè)置也應(yīng)適應(yīng)高科技企業(yè)企業(yè) ()大量管理資料下載 精英人士的需求，主頁應(yīng) 設(shè)有以下欄目：張江大廈多媒體演示、園區(qū)掠影、在線租售、科技與建筑、頭腦與精英、財富論壇、友情連接、互動活動邀請等板塊。 ● 會展平臺： 依托多功能會議中心，舉辦不同層次與規(guī)模的國內(nèi)外學(xué)術(shù)會議中心以及行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)性地位企業(yè)的新成果發(fā)布會，起到市場推廣的示范作用。 張 江大廈的天然式辦公環(huán)境代表了未來高科技企業(yè)辦公、研發(fā)環(huán)境的發(fā)展方向，環(huán)境靜謐優(yōu)雅、空氣自然清新，十分符合高科技領(lǐng)袖企業(yè)注重以人為本、追求高生活質(zhì)量的特征。 整體租售目標(biāo)群： ● 境外科技型大企業(yè)集團(tuán) ● 境外微電子技術(shù)研發(fā)旗艦（全球區(qū)域型） ● 跨國公司研發(fā)中心（全球區(qū)域型） ● 跨國公司中國區(qū) 總部（高科技產(chǎn)業(yè)型） ● 境內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)（高科技產(chǎn)業(yè)型） ● 境內(nèi)外計劃投資張江園區(qū)自建大廈的科技型企業(yè)集團(tuán) ● 其它 —— 海