【正文】 ： ● 境外科技型大企業(yè)集團 ● 境外微電子技術研發(fā)旗艦（全球區(qū)域型） ● 跨國公司研發(fā)中心（全球區(qū)域型） ● 跨國公司中國區(qū) 總部（高科技產業(yè)型） ● 境內大企業(yè)集團（高科技產業(yè)型） ● 境內外計劃投資張江園區(qū)自建大廈的科技型企業(yè)集團 ● 其它 —— 海外財團和不動產基金 分層租售目標群 1)、第一層面目標客戶： ● 跨國公司地區(qū)總部 企業(yè) ()大量管理資料下載 ● 跨國公司地區(qū)營銷或管理中心 ● 跨國公司研發(fā)中心 ● 國內大企業(yè)集團營銷或管理中心 ● 國內大企業(yè)集團研發(fā)中心 2)、第二層面目標客戶： ● 境內外微電子產品營銷中心 ● 境內外生物醫(yī)藥產品營銷中心 ● 境內外信息產品營銷中心 ● 境內外信息安全產品服務中心 第三層面目標客戶（與張江 園區(qū)產業(yè)鏈配套的現(xiàn)代服務機構） ● 商業(yè)銀行分支機構 ● 金融結算服務中心 ● 投資咨詢服務中心、 ● 商務服務中心 ● 律師、審計等事務所 ● 海關、工商、商檢等服務機構 三、營銷策略 根據上述分析，張江大廈是張江高科技園區(qū)內唯一的最高品質的甲級智能企業(yè) ()大量管理資料下載 化商務樓和標志性建筑，從張江園區(qū)長遠發(fā)展戰(zhàn)略審視，本項目的開發(fā)具有前瞻性意義。 但我們也客觀地看到，張江大廈面臨著上海市甲級商務樓市場、開發(fā)區(qū)同質商務樓盤和園區(qū)內其它同質商務樓盤的競爭態(tài)勢，同時更受到浦東新區(qū)整個商務樓市場“梯度型”結構的制約與影響 。因此，必須根據園區(qū)自身的產業(yè)優(yōu)勢、導向和特點，揚長避短，理性確定自身的租售價格定位、功能定位、形象定位與目標群定位，確定錯位競爭的策略與目標。必須強化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢，找準自身的“賣點”，鎖定準確的目標客戶群，從而實現(xiàn)三個階段的推廣與營銷目標。 營銷推廣思路： 甲級商務樓市場在張江區(qū)域尚屬空白，張江大廈在客戶市場的推廣上應采取的具有針對性的思路： 一是通過政策誘導，帶動其相關企業(yè)的跟進。與政府部門相配合，使張江區(qū)域內有一定知名度和實力的客戶能夠接受這種具有高規(guī)劃、高標準、高品質特 征的高端產品； 二是要打造張江大廈“張江高科園首席商務旗艦”，領袖企業(yè)和“頭腦”匯聚之地的概念與整體形象，迅速形成集聚效應。 張江高科技園區(qū)是中國的“硅谷”、“藥谷”，是海內外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地，張江大廈地處張江核心地帶，其獨特的區(qū)位價值引人注目，必將成為張江高科技園區(qū)的戰(zhàn)略中心，是國內外高科技企業(yè)在張江發(fā)展的戰(zhàn)略制企業(yè) ()大量管理資料下載 高點，具備產生集聚效應的內在要素。 從周邊環(huán)境的整體規(guī)劃（張江園區(qū)）、大廈的設計配套及相應的扶持政策來看，張江大廈具備與國際一流的高科技企業(yè)相匹配的元素。 張 江大廈的天然式辦公環(huán)境代表了未來高科技企業(yè)辦公、研發(fā)環(huán)境的發(fā)展方向，環(huán)境靜謐優(yōu)雅、空氣自然清新，十分符合高科技領袖企業(yè)注重以人為本、追求高生活質量的特征。 三是要突破項目在房產領域營銷推廣上的局限，以產品差異化為原則，塑造張江開發(fā)區(qū)功能上的“中心”、張江區(qū)域的標志形象。通過對張江大廈的內涵進行挖掘，塑造或強化本項目與眾不同的特色，充分展示項目獨特的價值，最終使目標客層接受這樣的產品。 我們認為，這個超出房產領域的“中心”概念主要通過構建幾大“平臺”并引入相關客群、機構等手段來實現(xiàn)。使張江大廈成為張江園區(qū) 功能上的戰(zhàn)略中心，利用張江開發(fā)區(qū)的功能定位與品牌效應作為杠桿來提升項目的價值，并通過市場推廣上的“旋渦效應”促進本項目的招商。按照張江高科園區(qū)的特征，這些功能性平臺包括： ● 創(chuàng)新平臺： 張江高科技園區(qū)是海內外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，通過產業(yè)型跨國公司和國內企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構的引入，構造創(chuàng)新平臺。 ● 孵化平臺： 通過國內外風險基金、有意進行產業(yè)投資的中資集團的引入，構造創(chuàng)業(yè)輔導、成果孵化平臺。 ● 研發(fā)平臺： 企業(yè) ()大量管理資料下載 引入信息技術、電子、生物醫(yī)藥行業(yè)知名企業(yè)，建立公共實驗室與技 術研發(fā)平臺，在行業(yè)中建立項目知名度。 ● 會展平臺： 依托多功能會議中心，舉辦不同層次與規(guī)模的國內外學術會議中心以及行業(yè)中領導性地位企業(yè)的新成果發(fā)布會，起到市場推廣的示范作用。 ● 投資平臺： 設立投資服務機構和俱樂部，為投資人與創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)與政府創(chuàng)造溝通的機會，促進資本與技術、產品的結合。 ● 培訓平臺： 與專業(yè)培訓機構或信息技術行業(yè)領導性地位的公司合作建立權威性的培訓基地，在行業(yè)中建立知名度。 租售策略 (略 ) 主要推廣方式 1)、國內外招商活動 通過參加國內展會或招商團，以 及浦東新區(qū)政府、上海市政府每年組織的海外招商團的形式，組團前往北京、天津、廣州、深圳、香港等國內沿海城市及歐美國家和地區(qū)進行重點推廣。 2)、國際性、區(qū)域性企業(yè)領袖高峰會等大型會議參展、廣告冠名活動 企業(yè) ()大量管理資料下載 參加有影響的國際性、區(qū)域性企業(yè)領袖高峰會等大型會議，通過參展、廣告冠名、廣告禮品、廣告牌等廣告宣傳形式提升張江大廈品牌形象，通過參加大型房展會商務樓展示，達到加速張江大廈銷售的目標； 3)、新聞發(fā)布會 配合項目的推廣與銷售三個階段，邀請本市各新聞媒體、中央在滬新聞媒體、部分海外新聞媒體，發(fā)布信息，擴 大張江大廈的曝光率； 4)、在線推廣 隨著網絡技術的突飛猛進以及鑒于更多公司業(yè)務將基于網絡這一不爭的事實，運用高科技網絡進行項目的推廣十分必要的。 透過專業(yè)商務網站發(fā)布張江大廈信息，提供在線租售服務，租售信息和查詢操作。通過與大型的專業(yè)網站、行業(yè)協(xié)會等多方鏈接，以提高項目的曝光率，達到資源整合，以形成互動效應和規(guī)模效應與傳播的最大化。 如新浪網、 Yahoo!中文、搜狐、網易、香港寬頻；房地產類：如焦點房地產 ，友情鏈接：中華網、中關村在線、互聯(lián)網周刊、新京報、計算機世界、千龍網、太平洋電腦、人民網、長城在線、 ，上海市房地產網 ，北京房地產網 ，樓市在線 ；財經營銷類：如世紀經濟報道 ， 經濟日報網絡版 經濟觀察 ，世界經理人網站 等。 張江大廈是園區(qū)內唯一的高檔 5A 商務樓，網站的設置也應適應高科技企業(yè)企業(yè) ()大量管理資料下載 精英人士的需求，主頁應 設有以下欄目：張江大廈多媒體演示、園區(qū)掠影、在線租售、科技與建筑、頭腦與精英、財富論壇、友情連接、互動活動邀請等板塊。