【正文】 外財團和不動產(chǎn)基金 分層租售目標群 1)、第一層面目標客戶： ● 跨國公司地區(qū)總部 企業(yè) ()大量管理資料下載 ● 跨國公司地區(qū)營銷或管理中心 ● 跨國公司研發(fā)中心 ● 國內(nèi)大企業(yè)集團營銷或管理中心 ● 國內(nèi)大企業(yè)集團研發(fā)中心 2)、第二層面目標客戶： ● 境內(nèi)外微電子產(chǎn)品營銷中心 ● 境內(nèi)外生物醫(yī)藥產(chǎn)品營銷中心 ● 境內(nèi)外信息產(chǎn)品營銷中心 ● 境內(nèi)外信息安全產(chǎn)品服務中心 第三層面目標客戶（與張江 園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈配套的現(xiàn)代服務機構） ● 商業(yè)銀行分支機構 ● 金融結算服務中心 ● 投資咨詢服務中心、 ● 商務服務中心 ● 律師、審計等事務所 ● 海關、工商、商檢等服務機構 三、營銷策略 根據(jù)上述分析，張江大廈是張江高科技園區(qū)內(nèi)唯一的最高品質(zhì)的甲級智能企業(yè) ()大量管理資料下載 化商務樓和標志性建筑，從張江園區(qū)長遠發(fā)展戰(zhàn)略審視，本項目的開發(fā)具有前瞻性意義。 (二 )形象定位 張江坐標建筑 張江商務旗艦 企業(yè) ()大量管理資料下載 支持點： 張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，占地面積 萬余平方米，總建筑面積 萬平方米，是張江園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì) 5A 甲 級商務樓，以 88 米的高度成為張江的形象坐標。 項目機會點 ● 張江高科技園區(qū)是中國的“硅谷”和“藥谷”，多項國家級研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無可替代的優(yōu)勢；同時，張江高科技園區(qū)也是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，上海高新技術成果孵化的示范基地，因此，作為園區(qū)唯一 的智能化商務樓，張江大廈對吸引產(chǎn)業(yè)型跨國公司和國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)、管理機構具有吸引力。同時，隨著陸家嘴地區(qū)直達保稅區(qū)浦東輕軌項目的建成和開通，保稅區(qū)的現(xiàn)代城市交通的“瓶頸”將被打破，低迷的商務樓市場將會呈現(xiàn)新的轉機。 ● 配套優(yōu)勢 —— 張江大廈的附近除了張江高科技園區(qū)自身規(guī)劃建設的現(xiàn)代生活區(qū)、創(chuàng)業(yè)者公寓、科技教育區(qū)、購物休閑區(qū)等配套項目之外，周邊還形成了以湯臣豪園、湯臣高爾夫國際社區(qū)、城市經(jīng)典樓盤等一批代表性項目為主的高 尚社企業(yè) ()大量管理資料下載 區(qū)。張江高科技園區(qū)正在發(fā)展成為“中國硅谷”、“中國藥谷”，目前已有 3000 個項目落戶張江園區(qū)，其中世界知名跨國公司及國內(nèi)企業(yè)集團的研發(fā)中心達 73 家，集聚效應十分顯著。 2020 年開始 ，陸家嘴地區(qū)又掀起了以上海銀行大廈、美國花旗銀行大廈、上海環(huán)球金融中心大廈等為主的新一企業(yè) ()大量管理資料下載 輪甲級商務樓的建設?，F(xiàn)代服務業(yè)主要包括銀行、證券、貿(mào)易、投資、保險、商務、旅游、咨詢、律師、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務和中介機構。這些開發(fā)區(qū)以發(fā)展“總部經(jīng)濟”作為園區(qū)招商引資的重點之一。而以金橋、外高橋等為首的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，由于缺乏良好的商 務氛圍，商務成本、管理成本過高等因素影響，所建商務樓空置率達 50%以上，居高不下。 一、 市場及項目簡析 (一 ) 市場簡析 上海甲級商務樓市場總體概述 2020 年，上海商務樓市場整體呈現(xiàn)上升的態(tài)勢。整個《深化方案》企業(yè) ()大量管理資料下載 力求可操作性和可實施性，以期在實施張江大廈營銷推廣和廣告策劃與推廣過程中產(chǎn)生積極的作用。由于具有良好的商務氛圍、高品質(zhì)的設施環(huán)境以及便利的企業(yè) ()大量管理資料下載 交通，吸引了眾多知名公司入住，甲級商務樓平均出租率達到 90％以上，租金達 美元 /平方米 /天。 〃經(jīng)濟開發(fā)區(qū) —— 上海的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)按區(qū)域劃分，主要分“都市型開發(fā)區(qū)”（如虹橋、漕河涇開發(fā)區(qū)和徐匯科技園等）；“區(qū)域型開發(fā)區(qū)”（如外高橋、金橋、張江、松江、嘉定開發(fā)區(qū)等）。 現(xiàn)代服務業(yè) 個性化需求凸現(xiàn) 現(xiàn)代服務業(yè)是拉動上海商務樓市場的另一主要板塊之一。商務樓在功能定位已形成了以金茂大廈為主的“商貿(mào)服務板塊”，以中國人民銀行大廈、證券大廈等為主的“金融、證券服務板塊”，以及以震旦大廈、湯臣海景大廈等為主的“地區(qū)總部”板塊。 (二 )、項目簡析 項目背景： 張江高科技園區(qū)是上海第一個經(jīng)國家計委批準的國家級高科技開發(fā)園區(qū)，經(jīng)過 10 年多開發(fā)建 設，園區(qū)規(guī)模已由原先的 17 平方公里擴大至目前的 25 平方公里，已形成了集成電路產(chǎn)業(yè)基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國家安全信息成果產(chǎn)業(yè)化（東部）基地、國家軟件園產(chǎn)業(yè)基地和國家級高新技術孵化創(chuàng)業(yè)基地等五大產(chǎn)業(yè)板塊，并建立了產(chǎn)、學、研一體化的功能區(qū)域。此外，大廈對面是占地面積超過 3000 余畝的湯臣高爾夫和東郊花園等項目，整個區(qū)域生態(tài)環(huán)境綠化率高達 60％以上，張江大廈首次融入了真正意義上的“高科技與大自然共鳴”的理念，是國際一流的天然式辦公園。但是，外高橋保稅區(qū)已形成的現(xiàn)代電子信息產(chǎn)業(yè)園，以及已建成的進出口商品和保稅產(chǎn)品常年展示中心，將吸納相當部分中外機構入駐商務樓。 ● 其它 SOHO 樓 —— 環(huán)境優(yōu)美、辦公環(huán)境較自由舒適，與張江大廈比，來張江園區(qū)創(chuàng)業(yè)的一般小型企業(yè)更喜歡租賃和購買 SOHO 樓。 3)、張江大廈的建筑設計導入了超前的生態(tài)理念，在國內(nèi)商務樓設計中首次采用國際最先進的間距達 60cm 的開啟式、可呼吸的雙層玻璃幕墻技術，大廈辦公區(qū)域的空氣，可通過雙層玻璃幕墻與大廈外部的自然空氣隨時交換，使辦公區(qū)域成為一個清新的氧吧，堪稱“高科技與自然共鳴，現(xiàn)代化與智慧交融”的甲級商務樓天然式辦公園。 張江大廈的目標客戶應以不同的客戶層面加以區(qū)分。 從周邊環(huán)境的整體規(guī)劃（張江園區(qū)）、大廈的設計配套及相應的扶持政策來看，張江大廈具備與國際一流的高科技企業(yè)相匹配的元素。 ● 研發(fā)平臺： 企業(yè) ()大量管理資料下載 引入信息技術、電子、生物醫(yī)藥行業(yè)知名企業(yè)，建立公共實驗室與技 術研發(fā)平臺，在行業(yè)中建立項目知名度。 如新浪網(wǎng)、 Yahoo!中文、搜狐、網(wǎng)易、香港寬頻；房地產(chǎn)類：如焦點房地產(chǎn) ，友情鏈接：中華網(wǎng)、中關村在線、互聯(lián)網(wǎng)周刊、新京報、計算機世界、千龍網(wǎng)、太平洋電腦、人民網(wǎng)、長城在線、 ，上海市房地產(chǎn)網(wǎng) ，北京房地產(chǎn)網(wǎng) ，樓市在線 ；財經(jīng)營銷類：如世紀經(jīng)濟報道 ， 經(jīng)濟日報網(wǎng)絡版 經(jīng)濟觀察 ，世界經(jīng)理人網(wǎng)站 等。此外，繼續(xù)借助于大型國際性會議、大型會展活動、房展活動以及新聞發(fā)布會等，進一步擴大項目美譽度，達成階段性銷售目標。同時針對目標客戶群，在專業(yè)媒體上輔以軟文的方式，強化項目的功能與特征，并結合項目竣工，繼續(xù)進行深度新聞炒作。 媒介運用 (詳見“張江大廈個性化媒體運用策略”方案，略