【正文】 外財(cái)團(tuán)和不動(dòng)產(chǎn)基金 分層租售目標(biāo)群 1)、第一層面目標(biāo)客戶： ● 跨國(guó)公司地區(qū)總部 企業(yè) ()大量管理資料下載 ● 跨國(guó)公司地區(qū)營(yíng)銷(xiāo)或管理中心 ● 跨國(guó)公司研發(fā)中心 ● 國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)或管理中心 ● 國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)研發(fā)中心 2)、第二層面目標(biāo)客戶： ● 境內(nèi)外微電子產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)中心 ● 境內(nèi)外生物醫(yī)藥產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)中心 ● 境內(nèi)外信息產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)中心 ● 境內(nèi)外信息安全產(chǎn)品服務(wù)中心 第三層面目標(biāo)客戶（與張江 園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈配套的現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)） ● 商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu) ● 金融結(jié)算服務(wù)中心 ● 投資咨詢服務(wù)中心、 ● 商務(wù)服務(wù)中心 ● 律師、審計(jì)等事務(wù)所 ● 海關(guān)、工商、商檢等服務(wù)機(jī)構(gòu) 三、營(yíng)銷(xiāo)策略 根據(jù)上述分析，張江大廈是張江高科技園區(qū)內(nèi)唯一的最高品質(zhì)的甲級(jí)智能企業(yè) ()大量管理資料下載 化商務(wù)樓和標(biāo)志性建筑，從張江園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略審視，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有前瞻性意義。 (二 )形象定位 張江坐標(biāo)建筑 張江商務(wù)旗艦 企業(yè) ()大量管理資料下載 支持點(diǎn)： 張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，占地面積 萬(wàn)余平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，是張江園區(qū)內(nèi)唯一的高品質(zhì) 5A 甲 級(jí)商務(wù)樓，以 88 米的高度成為張江的形象坐標(biāo)。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) ● 張江高科技園區(qū)是中國(guó)的“硅谷”和“藥谷”，多項(xiàng)國(guó)家級(jí)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，張江高科技園區(qū)也是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，上海高新技術(shù)成果孵化的示范基地，因此，作為園區(qū)唯一 的智能化商務(wù)樓，張江大廈對(duì)吸引產(chǎn)業(yè)型跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)的研發(fā)、管理機(jī)構(gòu)具有吸引力。同時(shí)，隨著陸家嘴地區(qū)直達(dá)保稅區(qū)浦東輕軌項(xiàng)目的建成和開(kāi)通，保稅區(qū)的現(xiàn)代城市交通的“瓶頸”將被打破，低迷的商務(wù)樓市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機(jī)。 ● 配套優(yōu)勢(shì) —— 張江大廈的附近除了張江高科技園區(qū)自身規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代生活區(qū)、創(chuàng)業(yè)者公寓、科技教育區(qū)、購(gòu)物休閑區(qū)等配套項(xiàng)目之外，周邊還形成了以湯臣豪園、湯臣高爾夫國(guó)際社區(qū)、城市經(jīng)典樓盤(pán)等一批代表性項(xiàng)目為主的高 尚社企業(yè) ()大量管理資料下載 區(qū)。張江高科技園區(qū)正在發(fā)展成為“中國(guó)硅谷”、“中國(guó)藥谷”，目前已有 3000 個(gè)項(xiàng)目落戶張江園區(qū)，其中世界知名跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)的研發(fā)中心達(dá) 73 家，集聚效應(yīng)十分顯著。 2020 年開(kāi)始 ，陸家嘴地區(qū)又掀起了以上海銀行大廈、美國(guó)花旗銀行大廈、上海環(huán)球金融中心大廈等為主的新一企業(yè) ()大量管理資料下載 輪甲級(jí)商務(wù)樓的建設(shè)?，F(xiàn)代服務(wù)業(yè)主要包括銀行、證券、貿(mào)易、投資、保險(xiǎn)、商務(wù)、旅游、咨詢、律師、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)和中介機(jī)構(gòu)。這些開(kāi)發(fā)區(qū)以發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”作為園區(qū)招商引資的重點(diǎn)之一。而以金橋、外高橋等為首的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，由于缺乏良好的商 務(wù)氛圍，商務(wù)成本、管理成本過(guò)高等因素影響，所建商務(wù)樓空置率達(dá) 50%以上，居高不下。 一、 市場(chǎng)及項(xiàng)目簡(jiǎn)析 (一 ) 市場(chǎng)簡(jiǎn)析 上海甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)總體概述 2020 年，上海商務(wù)樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。整個(gè)《深化方案》企業(yè) ()大量管理資料下載 力求可操作性和可實(shí)施性，以期在實(shí)施張江大廈營(yíng)銷(xiāo)推廣和廣告策劃與推廣過(guò)程中產(chǎn)生積極的作用。由于具有良好的商務(wù)氛圍、高品質(zhì)的設(shè)施環(huán)境以及便利的企業(yè) ()大量管理資料下載 交通，吸引了眾多知名公司入住，甲級(jí)商務(wù)樓平均出租率達(dá)到 90％以上，租金達(dá) 美元 /平方米 /天。 〃經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) —— 上海的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)按區(qū)域劃分，主要分“都市型開(kāi)發(fā)區(qū)”（如虹橋、漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)和徐匯科技園等）；“區(qū)域型開(kāi)發(fā)區(qū)”（如外高橋、金橋、張江、松江、嘉定開(kāi)發(fā)區(qū)等）。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 個(gè)性化需求凸現(xiàn) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是拉動(dòng)上海商務(wù)樓市場(chǎng)的另一主要板塊之一。商務(wù)樓在功能定位已形成了以金茂大廈為主的“商貿(mào)服務(wù)板塊”，以中國(guó)人民銀行大廈、證券大廈等為主的“金融、證券服務(wù)板塊”，以及以震旦大廈、湯臣海景大廈等為主的“地區(qū)總部”板塊。 (二 )、項(xiàng)目簡(jiǎn)析 項(xiàng)目背景： 張江高科技園區(qū)是上海第一個(gè)經(jīng)國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高科技開(kāi)發(fā)園區(qū)，經(jīng)過(guò) 10 年多開(kāi)發(fā)建 設(shè)，園區(qū)規(guī)模已由原先的 17 平方公里擴(kuò)大至目前的 25 平方公里，已形成了集成電路產(chǎn)業(yè)基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家安全信息成果產(chǎn)業(yè)化（東部）基地、國(guó)家軟件園產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)孵化創(chuàng)業(yè)基地等五大產(chǎn)業(yè)板塊，并建立了產(chǎn)、學(xué)、研一體化的功能區(qū)域。此外，大廈對(duì)面是占地面積超過(guò) 3000 余畝的湯臣高爾夫和東郊花園等項(xiàng)目，整個(gè)區(qū)域生態(tài)環(huán)境綠化率高達(dá) 60％以上，張江大廈首次融入了真正意義上的“高科技與大自然共鳴”的理念，是國(guó)際一流的天然式辦公園。但是，外高橋保稅區(qū)已形成的現(xiàn)代電子信息產(chǎn)業(yè)園，以及已建成的進(jìn)出口商品和保稅產(chǎn)品常年展示中心，將吸納相當(dāng)部分中外機(jī)構(gòu)入駐商務(wù)樓。 ● 其它 SOHO 樓 —— 環(huán)境優(yōu)美、辦公環(huán)境較自由舒適，與張江大廈比，來(lái)張江園區(qū)創(chuàng)業(yè)的一般小型企業(yè)更喜歡租賃和購(gòu)買(mǎi) SOHO 樓。 3)、張江大廈的建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)入了超前的生態(tài)理念，在國(guó)內(nèi)商務(wù)樓設(shè)計(jì)中首次采用國(guó)際最先進(jìn)的間距達(dá) 60cm 的開(kāi)啟式、可呼吸的雙層玻璃幕墻技術(shù)，大廈辦公區(qū)域的空氣，可通過(guò)雙層玻璃幕墻與大廈外部的自然空氣隨時(shí)交換，使辦公區(qū)域成為一個(gè)清新的氧吧，堪稱“高科技與自然共鳴，現(xiàn)代化與智慧交融”的甲級(jí)商務(wù)樓天然式辦公園。 張江大廈的目標(biāo)客戶應(yīng)以不同的客戶層面加以區(qū)分。 從周邊環(huán)境的整體規(guī)劃（張江園區(qū)）、大廈的設(shè)計(jì)配套及相應(yīng)的扶持政策來(lái)看，張江大廈具備與國(guó)際一流的高科技企業(yè)相匹配的元素。 ● 研發(fā)平臺(tái)： 企業(yè) ()大量管理資料下載 引入信息技術(shù)、電子、生物醫(yī)藥行業(yè)知名企業(yè)，建立公共實(shí)驗(yàn)室與技 術(shù)研發(fā)平臺(tái)，在行業(yè)中建立項(xiàng)目知名度。 如新浪網(wǎng)、 Yahoo!中文、搜狐、網(wǎng)易、香港寬頻；房地產(chǎn)類(lèi)：如焦點(diǎn)房地產(chǎn) ，友情鏈接：中華網(wǎng)、中關(guān)村在線、互聯(lián)網(wǎng)周刊、新京報(bào)、計(jì)算機(jī)世界、千龍網(wǎng)、太平洋電腦、人民網(wǎng)、長(zhǎng)城在線、 ，上海市房地產(chǎn)網(wǎng) ，北京房地產(chǎn)網(wǎng) ，樓市在線 ；財(cái)經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)：如世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ， 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)網(wǎng)絡(luò)版 經(jīng)濟(jì)觀察 ，世界經(jīng)理人網(wǎng)站 等。此外，繼續(xù)借助于大型國(guó)際性會(huì)議、大型會(huì)展活動(dòng)、房展活動(dòng)以及新聞發(fā)布會(huì)等，進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目美譽(yù)度，達(dá)成階段性銷(xiāo)售目標(biāo)。同時(shí)針對(duì)目標(biāo)客戶群，在專(zhuān)業(yè)媒體上輔以軟文的方式，強(qiáng)化項(xiàng)目的功能與特征，并結(jié)合項(xiàng)目竣工，繼續(xù)進(jìn)行深度新聞炒作。 媒介運(yùn)用 (詳見(jiàn)“張江大廈個(gè)性化媒體運(yùn)用策略”方案，略