【正文】 同時(shí)針對(duì)目標(biāo)客戶群，在專業(yè)媒體上輔以軟文的方式，強(qiáng)化項(xiàng)目的功能與特征，并結(jié)合項(xiàng)目竣工，繼續(xù)進(jìn)行深度新聞炒作。 如新浪網(wǎng)、 Yahoo!中文、搜狐、網(wǎng)易、香港寬頻；房地產(chǎn)類：如焦點(diǎn)房地產(chǎn) ，友情鏈接：中華網(wǎng)、中關(guān)村在線、互聯(lián)網(wǎng)周刊、新京報(bào)、計(jì)算機(jī)世界、千龍網(wǎng)、太平洋電腦、人民網(wǎng)、長(zhǎng)城在線、 ，上海市房地產(chǎn)網(wǎng) ，北京房地產(chǎn)網(wǎng) ，樓市在線 ；財(cái)經(jīng)營(yíng)銷類：如世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 ， 經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)網(wǎng)絡(luò)版 經(jīng)濟(jì)觀察 ，世界經(jīng)理人網(wǎng)站 等。 從周邊環(huán)境的整體規(guī)劃（張江園區(qū)）、大廈的設(shè)計(jì)配套及相應(yīng)的扶持政策來(lái)看，張江大廈具備與國(guó)際一流的高科技企業(yè)相匹配的元素。 3)、張江大廈的建筑設(shè)計(jì)導(dǎo)入了超前的生態(tài)理念，在國(guó)內(nèi)商務(wù)樓設(shè)計(jì)中首次采用國(guó)際最先進(jìn)的間距達(dá) 60cm 的開(kāi)啟式、可呼吸的雙層玻璃幕墻技術(shù)，大廈辦公區(qū)域的空氣，可通過(guò)雙層玻璃幕墻與大廈外部的自然空氣隨時(shí)交換，使辦公區(qū)域成為一個(gè)清新的氧吧，堪稱“高科技與自然共鳴，現(xiàn)代化與智慧交融”的甲級(jí)商務(wù)樓天然式辦公園。但是，外高橋保稅區(qū)已形成的現(xiàn)代電子信息產(chǎn)業(yè)園，以及已建成的進(jìn)出口商品和保稅產(chǎn)品常年展示中心，將吸納相當(dāng)部分中外機(jī)構(gòu)入駐商務(wù)樓。 (二 )、項(xiàng)目簡(jiǎn)析 項(xiàng)目背景： 張江高科技園區(qū)是上海第一個(gè)經(jīng)國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高科技開(kāi)發(fā)園區(qū)，經(jīng)過(guò) 10 年多開(kāi)發(fā)建 設(shè)，園區(qū)規(guī)模已由原先的 17 平方公里擴(kuò)大至目前的 25 平方公里，已形成了集成電路產(chǎn)業(yè)基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家安全信息成果產(chǎn)業(yè)化（東部）基地、國(guó)家軟件園產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)孵化創(chuàng)業(yè)基地等五大產(chǎn)業(yè)板塊，并建立了產(chǎn)、學(xué)、研一體化的功能區(qū)域。 現(xiàn)代服務(wù)業(yè) 個(gè)性化需求凸現(xiàn) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)是拉動(dòng)上海商務(wù)樓市場(chǎng)的另一主要板塊之一。由于具有良好的商務(wù)氛圍、高品質(zhì)的設(shè)施環(huán)境以及便利的企業(yè) ()大量管理資料下載 交通，吸引了眾多知名公司入住，甲級(jí)商務(wù)樓平均出租率達(dá)到 90％以上，租金達(dá) 美元 /平方米 /天。 一、 市場(chǎng)及項(xiàng)目簡(jiǎn)析 (一 ) 市場(chǎng)簡(jiǎn)析 上海甲級(jí)商務(wù)樓市場(chǎng)總體概述 2020 年，上海商務(wù)樓市場(chǎng)整體呈現(xiàn)上升的態(tài)勢(shì)。這些開(kāi)發(fā)區(qū)以發(fā)展“總部經(jīng)濟(jì)”作為園區(qū)招商引資的重點(diǎn)之一。 2020 年開(kāi)始 ，陸家嘴地區(qū)又掀起了以上海銀行大廈、美國(guó)花旗銀行大廈、上海環(huán)球金融中心大廈等為主的新一企業(yè) ()大量管理資料下載 輪甲級(jí)商務(wù)樓的建設(shè)。 ● 配套優(yōu)勢(shì) —— 張江大廈的附近除了張江高科技園區(qū)自身規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代生活區(qū)、創(chuàng)業(yè)者公寓、科技教育區(qū)、購(gòu)物休閑區(qū)等配套項(xiàng)目之外，周邊還形成了以湯臣豪園、湯臣高爾夫國(guó)際社區(qū)、城市經(jīng)典樓盤(pán)等一批代表性項(xiàng)目為主的高 尚社企業(yè) ()大量管理資料下載 區(qū)。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) ● 張江高科技園區(qū)是中國(guó)的“硅谷”和“藥谷”，多項(xiàng)國(guó)家級(jí)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)基地，其園區(qū)功能和定位具有無(wú)可替代的優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，張江高科技園區(qū)也是海內(nèi)外“智慧頭腦”與“頭腦型企業(yè)”的集聚地之一，上海高新技術(shù)成果孵化的示范基地，因此，作為園區(qū)唯一 的智能化商務(wù)樓，張江大廈對(duì)吸引產(chǎn)業(yè)型跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)的研發(fā)、管理機(jī)構(gòu)具有吸引力。 整體租售目標(biāo)群： ● 境外科技型大企業(yè)集團(tuán) ● 境外微電子技術(shù)研發(fā)旗艦（全球區(qū)域型） ● 跨國(guó)公司研發(fā)中心（全球區(qū)域型） ● 跨國(guó)公司中國(guó)區(qū) 總部（高科技產(chǎn)業(yè)型） ● 境內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)（高科技產(chǎn)業(yè)型） ● 境內(nèi)外計(jì)劃投資張江園區(qū)自建大廈的科技型企業(yè)集團(tuán) ● 其它 —— 海外財(cái)團(tuán)和不動(dòng)產(chǎn)基金 分層租售目標(biāo)群 1)、第一層面目標(biāo)客戶： ● 跨國(guó)公司地區(qū)總部 企業(yè) ()大量管理資料下載 ● 跨國(guó)公司地區(qū)營(yíng)銷或管理中心 ● 跨國(guó)公司研發(fā)中心 ● 國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷或管理中心 ● 國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)研發(fā)中心 2)、第二層面目標(biāo)客戶： ● 境內(nèi)外微電子產(chǎn)品營(yíng)銷中心 ● 境內(nèi)外生物醫(yī)藥產(chǎn)品營(yíng)銷中心 ● 境內(nèi)外信息產(chǎn)品營(yíng)銷中心 ● 境內(nèi)外信息安全產(chǎn)品服務(wù)中心 第三層面目標(biāo)客戶（與張江 園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈配套的現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)） ● 商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu) ● 金融結(jié)算服務(wù)中心 ● 投資咨詢服務(wù)中心、 ● 商務(wù)服務(wù)中心 ● 律師、審計(jì)等事務(wù)所 ● 海關(guān)、工商、商檢等服務(wù)機(jī)構(gòu) 三、營(yíng)銷策略 根據(jù)上述分析，張江大廈是張江高科技園區(qū)內(nèi)唯一的最高品質(zhì)的甲級(jí)智能企業(yè) ()大量管理資料下載 化商務(wù)樓和標(biāo)志性建筑，從張江園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略審視，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有前瞻性意義。 ● 會(huì)展平臺(tái)： 依托多功能會(huì)議中心，舉辦不同層次與規(guī)模的國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)會(huì)議中心以及行業(yè)中領(lǐng)導(dǎo)性地位企業(yè)的新成果發(fā)布會(huì)，起到市場(chǎng)推廣的示范作用。 (略 ) （三）第三階段全面招商階段（ ~） 企業(yè) ()大量管理資料下載 營(yíng)銷目標(biāo) 此階段工程項(xiàng)目基本竣工，已向外界全面展示大廈的整體形象，大廈租售推廣條件完全成熟，應(yīng)集中力量和優(yōu)勢(shì)，加大全面招商之力度，在前期積累目標(biāo)客戶群的基礎(chǔ)上，針對(duì)海內(nèi)外中、小客戶分層預(yù)租售的推廣也全面開(kāi)展，進(jìn) 行全方位、深層次的招商，力爭(zhēng)創(chuàng)造租售佳績(jī)。 ● 第三階段媒介策略 本階段為全面招商期，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)廣告的滲透力度，加強(qiáng) 投放的針對(duì)性和廣泛性，以專業(yè)及海外媒體為主，配合少量上海主流媒體的廣告投放，增強(qiáng)媒體廣告對(duì)項(xiàng)目租售的促進(jìn)力度。 營(yíng)銷策略 此階段應(yīng)加大營(yíng)銷和廣告推廣力度， 在跟蹤、洽談?dòng)幸庀蚩蛻舻幕A(chǔ)上，鎖定重點(diǎn)客戶目標(biāo)群，同時(shí)開(kāi)拓新的客戶群，整盤(pán)洽談與分層洽談同時(shí)并舉。 ● 孵化平臺(tái)： 通過(guò)國(guó)內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)基金、有意進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資的中資集團(tuán)的引入，構(gòu)造創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)、成果孵化平臺(tái)。因此，張江大廈的市場(chǎng)定位須與張江高科技園區(qū)的 功能定位與產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)相銜接，從而制定出符合張江大廈市場(chǎng)定位的差異化銷售策略，其目標(biāo)群定位應(yīng)有別于上海中心城區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，金橋開(kāi)發(fā)區(qū)、外高橋保稅區(qū)、科技創(chuàng)業(yè)園、上海浦東軟件園、德國(guó)中心等其它開(kāi)發(fā)區(qū)甲級(jí)商務(wù)樓的目標(biāo)群定位；其二，必須強(qiáng)化與凸現(xiàn)大廈與眾不同的特征優(yōu)勢(shì)，找準(zhǔn)自身的“賣(mài)點(diǎn)”，鎖定準(zhǔn)確的目標(biāo)客戶群。 ● 上海浦東軟件園 —— 屬上海市政府與國(guó)家信息部、科技部共同建設(shè)的項(xiàng)目，共計(jì) 45 萬(wàn)平方米，其入駐對(duì)象主要是國(guó)內(nèi)、國(guó)外的 IT 企業(yè)并與 此相關(guān)的研發(fā)機(jī)構(gòu)、服務(wù)配套和軟件出口企業(yè)機(jī)構(gòu)，不僅租金低廉，同時(shí)還享有多項(xiàng)扶持性的特殊優(yōu)惠政策，對(duì)海內(nèi)外軟件企業(yè)具有極大的吸引力。 ● 環(huán)境優(yōu)勢(shì) —— 張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，環(huán)境得天獨(dú)厚，同時(shí)參照美國(guó)硅谷的規(guī)劃