【正文】 竹園商貿(mào)區(qū)。目前陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓平均租售率為 93％，其中匯豐銀行大廈、招商局大廈等租售率達(dá)到 100％；陸家嘴地區(qū)商務(wù)樓租售對(duì)象主要以金融、貿(mào)易、保險(xiǎn)、房地產(chǎn)、咨詢、各類事務(wù)所等現(xiàn)代服務(wù)機(jī)構(gòu)，以及管理型跨國(guó)公司地區(qū)總部、企業(yè)集團(tuán)等為主。商務(wù)樓在功能定位已形成了以金茂大廈為主的“商貿(mào)服務(wù)板塊”，以中國(guó)人民銀行大廈、證券大廈等為主的“金融、證券服務(wù)板塊”，以及以震旦大廈、湯臣海景大廈等為主的“地區(qū)總部”板塊。 2020 年開始 ，陸家嘴地區(qū)又掀起了以上海銀行大廈、美國(guó)花旗銀行大廈、上海環(huán)球金融中心大廈等為主的新一企業(yè) ()大量管理資料下載 輪甲級(jí)商務(wù)樓的建設(shè)。 第二梯度 —— 腹地商務(wù)樓板塊： 以金橋出口加工區(qū)和金橋現(xiàn)代辦公、生活區(qū)為主，目前已建成的各類商務(wù)樓有新金橋大廈、銀東大廈、建銀大廈、民航大廈等共計(jì) 8 棟，總面積約 35 余萬(wàn)平方米，平均租售率為 45%,其入駐對(duì)象主要是加工區(qū)內(nèi)商貿(mào)、電子、信息、汽車零部件以及銀行分支機(jī)構(gòu)等，其市場(chǎng)發(fā)育受到一定制約。 第三梯度 —— 環(huán)線外商務(wù)樓板塊： 以外高橋保稅區(qū)為主，其中包括外高橋三大海關(guān)封關(guān)區(qū)域以及外高橋港口 等區(qū)域，目前可供租售的各類商務(wù)樓共計(jì) 6 棟，其租售率僅為 36％，入駐對(duì)象主要包括區(qū)內(nèi)各類中外貿(mào)易企業(yè)、海關(guān)監(jiān)管、工商注冊(cè)、商檢、船務(wù)及金融、物流、咨詢等保稅區(qū)功能性和配套性服務(wù)機(jī)構(gòu)，其商務(wù)樓租售市場(chǎng)發(fā)育不容樂觀。 結(jié)論： 其一，隨著上海城市國(guó)際化功能的增強(qiáng)，“總部經(jīng)濟(jì)”的拉動(dòng)，商務(wù)樓市場(chǎng)需求量不斷增大，其發(fā)展是健康的，未來(lái)市場(chǎng)潛力較大。但是，上海甲級(jí)商務(wù)樓總體租售市場(chǎng)發(fā)展面臨供過(guò)于求，以及將“總部經(jīng)濟(jì)”作為園區(qū)定位的虹橋臨空等若干開發(fā)園區(qū)的迅速崛起，將進(jìn)一步加劇上海商務(wù)樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度；轉(zhuǎn)租為買或者自 建辦公樓，也都將會(huì)分流張江大廈的一部分目標(biāo)客戶群。 其二，由于上海甲級(jí)商務(wù)樓客觀上受城市區(qū)域位置和功能定位的局限，以及企業(yè) ()大量管理資料下載 商務(wù)樓市場(chǎng)個(gè)性化需求的凸現(xiàn)，其市場(chǎng)發(fā)展是不平衡的，開發(fā)區(qū)商務(wù)樓市場(chǎng)租售率遠(yuǎn)不及中心城區(qū)，按區(qū)域劃分依次形成了“梯度型”結(jié)構(gòu)，對(duì)開發(fā)小區(qū)未來(lái)商務(wù)樓市場(chǎng)發(fā)育將形成相當(dāng)程度的制約。因此，張江大廈應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，更加理性化思考租售價(jià)格定位、功能定位、形象定位與目標(biāo)群定位。 (二 )、項(xiàng)目簡(jiǎn)析 項(xiàng)目背景： 張江高科技園區(qū)是上海第一個(gè)經(jīng)國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)的國(guó)家級(jí)高科技開發(fā)園區(qū)，經(jīng)過(guò) 10 年多開發(fā)建 設(shè)，園區(qū)規(guī)模已由原先的 17 平方公里擴(kuò)大至目前的 25 平方公里，已形成了集成電路產(chǎn)業(yè)基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家安全信息成果產(chǎn)業(yè)化（東部）基地、國(guó)家軟件園產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家級(jí)高新技術(shù)孵化創(chuàng)業(yè)基地等五大產(chǎn)業(yè)板塊，并建立了產(chǎn)、學(xué)、研一體化的功能區(qū)域。張江高科技園區(qū)正在發(fā)展成為“中國(guó)硅谷”、“中國(guó)藥谷”，目前已有 3000 個(gè)項(xiàng)目落戶張江園區(qū)，其中世界知名跨國(guó)公司及國(guó)內(nèi)企業(yè)集團(tuán)的研發(fā)中心達(dá) 73 家，集聚效應(yīng)十分顯著。 張江大廈是在上海市政府“集聚張江”的戰(zhàn)略背景下，為增強(qiáng)園區(qū)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)功能與配套功能而興建的。大廈位于園區(qū) 的核心區(qū)域，占地面積 萬(wàn)余平方米，總建筑面積 萬(wàn)平方米，是由上海張江管理中心發(fā)展公司投資、開發(fā)的現(xiàn)代化綜合性甲級(jí)商務(wù)樓，具備甲級(jí)智能化商務(wù)樓、專屬會(huì)所、會(huì)議會(huì)展等多項(xiàng)現(xiàn)代商務(wù)功能。同時(shí)，它也是園區(qū)內(nèi)唯一的甲級(jí)商務(wù)樓，是張江高科技園區(qū)的標(biāo)志性建筑。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 企業(yè) ()大量管理資料下載 ● 區(qū)域優(yōu)勢(shì) —— 張江大廈所處的張江高科技園區(qū)，正在成為面向 21 世紀(jì)的世界知名高科技園區(qū)和中國(guó)高科技產(chǎn)業(yè)的輻射源，海內(nèi)外創(chuàng)業(yè)“頭腦”與智力密集的高科技園區(qū)，上海高科技產(chǎn)業(yè)和人才的高地，適合海內(nèi)外高科技人才工作和生活的人性化空間，以及直接 面對(duì)國(guó)內(nèi)外的市場(chǎng)環(huán)境，整個(gè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)格局已基本形成，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分突出。 ● 功能優(yōu)勢(shì) —— 張江大廈的應(yīng)運(yùn)而生，呼應(yīng)了張江高科技園區(qū)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)功能和配套功能，同時(shí)也呼應(yīng)了張江園區(qū)建設(shè)世界知名高科技園區(qū)的高起點(diǎn)定位，目前園區(qū)內(nèi)“產(chǎn)－學(xué)－研”一體化的功能框架已基本形成，海內(nèi)外高科技產(chǎn)業(yè)、高科技人才、研發(fā)機(jī)構(gòu)已產(chǎn)生集聚效應(yīng)，張江高科技園區(qū)已步入了第二次創(chuàng)業(yè)的階段，這為張江大廈的全面招商奠定了重要基礎(chǔ)。 ● 環(huán)境優(yōu)勢(shì) —— 張江大廈位于張江高科技園區(qū)的核心區(qū)域，環(huán)境得天獨(dú)厚，同時(shí)參照美國(guó)硅谷的規(guī)劃布局 ，該區(qū)域也是園區(qū)生態(tài)環(huán)境規(guī)劃和建設(shè)最佳的區(qū)域，已建成了園區(qū)的主題公園，并已建立園區(qū) ISO1400 環(huán)境管理體系。此外，大廈對(duì)面是占地面積超過(guò) 3000 余畝的湯臣高爾夫和東郊花園等項(xiàng)目，整個(gè)區(qū)域生態(tài)環(huán)境綠化率高達(dá) 60％以上，張江大廈首次融入了真正意義上的“高科技與大自然共鳴”的理念，是國(guó)際一流的天然式辦公園。 ● 配套優(yōu)勢(shì) —— 張江大廈的附近除了張江高科技園區(qū)自身規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代生活區(qū)、創(chuàng)業(yè)者公寓、科技教育區(qū)、購(gòu)物休閑區(qū)等配套項(xiàng)目之外，周邊還形成了以湯臣豪園、湯臣高爾夫國(guó)際社區(qū)、城市經(jīng)典樓盤等一批代表性項(xiàng)目為主的高 尚社企業(yè) ()大量管理資料下載 區(qū)。此外，張江園區(qū)是上海首個(gè)設(shè)立城市軌道交通（地鐵 2 號(hào)線）張江高科站的高科技園區(qū)，并毗鄰中國(guó)第一條投入商業(yè)化運(yùn)行的磁懸浮列車站和全國(guó)規(guī)模最大的會(huì)展區(qū)――上海新國(guó)際博覽中心，園區(qū)距浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 30 分鐘以內(nèi)車程。 ● 導(dǎo)向優(yōu)勢(shì) —— 張江高科技園區(qū)目前具備了三大導(dǎo)向性優(yōu)勢(shì)，一是 5 年之內(nèi)，要建成世界知名、中國(guó)一流的“硅谷”和“藥谷”，其主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)方向與目標(biāo)十分明晰；二是具有國(guó)家級(jí)科技研發(fā)基地和科技成果產(chǎn)業(yè)化的政策導(dǎo)向優(yōu)勢(shì)；三是上海市政府“聚焦張江”戰(zhàn)略和建設(shè)上海高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高地和人才高地的導(dǎo)向性政策優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目劣勢(shì) （ 1）開發(fā)區(qū)同質(zhì)商務(wù)樓盤的競(jìng)爭(zhēng) ● 金橋開發(fā)區(qū)板塊 —— 金橋出口加工區(qū)商務(wù)樓雖然起步較早，已形成一定規(guī)模，但目前租售率仍不容樂觀，其空置率超過(guò)租售率，租售客戶主要以電子信息、現(xiàn)代家電、銀行分支機(jī)構(gòu)、投資咨詢、汽車部件銷售、高科技機(jī)械等貿(mào)易型企業(yè)為主。已入駐園區(qū)的中外產(chǎn)業(yè)型大企業(yè)，基本是均以自用型辦公樓宇為主。園區(qū)建成的“金橋國(guó)際社區(qū)”，其成熟度較高，周邊教育、生活等配套設(shè)施齊全，對(duì)進(jìn)一步吸引客戶具有相當(dāng)?shù)臐摿?，客觀上將分流部分開發(fā)區(qū)商務(wù)樓目標(biāo)群。 ● 外高橋保稅區(qū)板塊 —— 目前區(qū)內(nèi)商 務(wù)樓的入駐對(duì)象主要是中外貿(mào)易企業(yè)、物企業(yè) ()大量管理資料下載 流、船務(wù)、海關(guān)、工商、商檢等企業(yè)和機(jī)構(gòu)，這些目標(biāo)群對(duì)張江大廈的威脅不大。但是，外高橋保稅區(qū)已形成的現(xiàn)代電子信息產(chǎn)業(yè)園，以及已建成的進(jìn)出口商品和保稅產(chǎn)品常年展示中心，將吸納相當(dāng)部分中外機(jī)構(gòu)入駐商務(wù)樓。同時(shí)，隨著陸家嘴地區(qū)直達(dá)保稅區(qū)