xx大廈營銷診斷報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 0550060004月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 6 市場(chǎng)環(huán)境 —— 10年合肥辦公類住宅銷售情況 根據(jù)合肥房地產(chǎn)交易網(wǎng)及合肥家園網(wǎng)備案綜合數(shù)據(jù)對(duì)比分析， 2023年1月 1日至 2023年 8月 1日間，共 31周的時(shí)間里，共成交辦公類住宅5386套，成交面積 498461 ㎡ 。 19 發(fā)現(xiàn)問題 市場(chǎng)有問題？ ?市場(chǎng)環(huán)境 ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 產(chǎn)品有問題？ ?產(chǎn)品定位 ?性價(jià)比 執(zhí)行有問題？ ?策劃執(zhí)行 ?銷售執(zhí)行 20 產(chǎn)品定位 —— 地段 科大東區(qū) 合肥學(xué)院 科大西區(qū) 安徽大學(xué) 安醫(yī)附院 百腦匯 IFC安徽國際金融中心 合作化路 徽州大道 南七商圈 三里庵商圈 黃山路 南一環(huán) 望江路 黃金廣場(chǎng) 安高廣場(chǎng) 東方廣場(chǎng) 合肥高教區(qū) 南七商業(yè)區(qū)（副中心） IT集中商貿(mào)區(qū) 金寨路高架旁 小結(jié)： 地處城市主城區(qū)，交通、配套優(yōu)勢(shì)明顯，地段不遜于周邊同類項(xiàng)目。 23 性價(jià)比 —— 價(jià)格 小結(jié)： 在同片區(qū)和同類配臵寫字樓中，價(jià)格偏低，價(jià)格上具備優(yōu)勢(shì)。 報(bào)紙媒介： 重要節(jié)點(diǎn)發(fā)布銷售信息 DM派發(fā)： 針對(duì)周邊進(jìn)行撒網(wǎng)覆蓋 樓宇電視： 針對(duì)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行信息傳播 30 策劃執(zhí)行 —— 地盤包裝 門頭包裝 模型區(qū) 樓體包裝 圍墻包裝 形象墻 門前銷售包裝 31 銷售執(zhí)行 —— 現(xiàn)場(chǎng)接待 小結(jié)： 銷售現(xiàn)場(chǎng)接待職業(yè)素養(yǎng)很好，但接待流程過于簡(jiǎn)單化，直奔主題，對(duì)客戶的把握較淺，容易造成客戶流失。 33 第二篇：分析問題 34 形象探討 形象定位：立基大廈市場(chǎng)形象模糊 訪談對(duì)象 IFC安徽國際金融中 心 萬達(dá)廣場(chǎng) 立基大廈 綠城玫瑰園 銷售經(jīng)理 穆小慶 合肥最高的寫字樓，位臵很好，交通方便，配套很好 國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)第一的開發(fā)商打造的精品，地理位臵優(yōu)越 具體位臵不太清楚 萬達(dá)廣場(chǎng) 臵業(yè)顧問 徐晨 項(xiàng)目整體定位非常明確，吸引高端企業(yè)和客戶的關(guān)注 開發(fā)品牌引起市場(chǎng)追捧，星級(jí)酒店、高端住宅、頂級(jí)商業(yè)為寫字樓保駕護(hù)航 沒有明確的市場(chǎng)形象，沒有演繹出核心價(jià)值點(diǎn)，返租對(duì)寫字樓的形象不好 香港馬楚設(shè)計(jì)公司總經(jīng)理 馬楚 貴，合肥最好的寫字樓 位臵很好，是未來考慮辦公的好地方 周邊形象不好，周邊好像都是做 IT的 ?從訪談中發(fā)現(xiàn)業(yè)內(nèi)人士和客戶對(duì)立基大廈形象沒有清晰的認(rèn)識(shí)，甚至很多業(yè)內(nèi)人士不知道立基大廈是寫字樓還是住宅。 ?成熟的房產(chǎn)投資客將 關(guān)注物業(yè)品質(zhì)、開發(fā)商品牌及物業(yè)管理 ，追求本金的安全可靠是投資者的底線，一般與自用客戶相比更不愿卷入無謂的糾紛。 ?企業(yè)擴(kuò)張，面積需求增加 ?追求獨(dú)特個(gè)性的辦公環(huán)境 ?以從事創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)為主。 ? 寫字樓購買行為對(duì)于公司客戶而言，同樣是 重要的投資的決策 ，對(duì)物業(yè)所在區(qū)域的發(fā)展前景及其硬件品質(zhì)有一定要求， 看好未來增值前景 。 自用客戶：交付前 612個(gè)月 辦公客戶關(guān)注活躍期 辦公客戶購買活躍期 投資客戶：項(xiàng)目開盤初期 自用客戶 投資客戶 42 返租銷售策略探討 銷售策略定位：羊毛出在羊身上的商業(yè)返租慣用手法，目前在合肥已經(jīng)逐漸不被客戶認(rèn)同，投資客戶對(duì)此類營銷已知根知底。 投資客戶 （保值增值） 43 前期定價(jià)檢討 價(jià)格策略：針對(duì)快進(jìn)快出的項(xiàng)目，高價(jià)優(yōu)惠不如低價(jià)高走更會(huì)贏得市場(chǎng)，本項(xiàng)目返租模式抬升了整體價(jià)格，但未達(dá)到預(yù)期效果。 49 Phase 2 以辦公創(chuàng)意為主題，吸引社會(huì)關(guān)注 萬元大獎(jiǎng)尋找“辦公創(chuàng)意達(dá)人” 舉辦合肥首屆辦公創(chuàng)意作品大賽，大賽將征集最新最酷最實(shí)用的辦公創(chuàng)意作品。紅酒會(huì)、名車試駕、品牌服裝發(fā)布會(huì)等。 53 Phase 6 展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值，直接促進(jìn)銷售 主題沙龍 圍繞立基大廈項(xiàng)目本身，從建筑，規(guī)劃，區(qū)域發(fā)展等角度開展主題沙龍，將項(xiàng)目的價(jià)值透徹而深入地傳達(dá)給目標(biāo)受眾。 創(chuàng)意堂資源 ?前期綠城百合公寓老客戶推薦 ?錢塘藍(lán)鯨國際大廈累積的客戶資源推薦與挖掘 56 下階段銷售思考 —— 招商銷售結(jié)合 逐步實(shí)現(xiàn)向 商業(yè)運(yùn)營 順利過渡 定點(diǎn)招商 下階段將底層商業(yè)招商納入工作范疇 ， 以招商消息帶動(dòng)寫字樓的銷售 。 57 下階段銷售思考 —— 銷售團(tuán)隊(duì)搭建 邵云 總經(jīng)理 劉杰 營銷總監(jiān) 樊榮 銷售經(jīng)理 2年以上經(jīng)驗(yàn)銷售人員 4名 其他銷售人員 24名 揚(yáng)升 策略總監(jiān) 戴曉燕 策略執(zhí)行 王振偉 設(shè)計(jì)總監(jiān) 本項(xiàng)目采取總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)制，營銷總監(jiān)、銷售經(jīng)理、銷售人員全部駐場(chǎng)，每周與甲方至少進(jìn)行一次溝通匯報(bào)會(huì)。 :07:3903:07Mar238Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 8, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :07:3903:07:39March 8, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 8日星期三 3時(shí) 7分 39秒 03:07:398 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :07:3903:07Mar238Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 8日星期三 上午 3時(shí) 7分 39秒 03:07: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提
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