xx大廈營銷診斷報(bào)告-文庫吧
2025-02-08 04:17 本頁面
【正文】 甲級寫字樓 15 競爭對手掃描 —— 綠地贏海國際廣場 (5A) 16 競爭對手掃描 —— 鼎鑫 BOSS中心 所屬區(qū)域 蜀山區(qū) 產(chǎn)權(quán) 40年 開發(fā)商 安徽鼎鑫置業(yè) 位置 長江西路豐樂酒店西側(cè) 建筑高度 地上 28層，地下 2層 總建筑面積 37916方 銷售面積 401200 開盤時(shí)間 202311 交房時(shí)間 202310 銷售價(jià)格 均價(jià) 6800 套數(shù) 119 已售 44套 賣點(diǎn) 地段 17 競爭對手掃描 —— 鼎鑫 BOSS中心 18 競爭案例小結(jié) IFC安徽國際金融中心 萬達(dá)廣場 綠地贏海 安高廣場 鼎鑫 BOSS中心 本案 位臵 好 好 較好 中等 較好 較好 交通 好 好 好 好 好 好 配套 好 好 較好 好 較好 較好 商圈 中等 較好 較好 較好 一般 中等 品牌 較好 好 好 較好 中等 中等 建筑形象 好 好 好 較好 中等 較好 內(nèi)部配臵 好 好 一般 好 一般 較好 結(jié)論：合肥市寫字樓市場在售樓盤同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，高端之間競爭壓力大，多為 5A級寫字樓，且周邊商業(yè)配套都具有一定優(yōu)勢。 19 發(fā)現(xiàn)問題 市場有問題？ ?市場環(huán)境 ?競爭對手 產(chǎn)品有問題？ ?產(chǎn)品定位 ?性價(jià)比 執(zhí)行有問題？ ?策劃執(zhí)行 ?銷售執(zhí)行 20 產(chǎn)品定位 —— 地段 科大東區(qū) 合肥學(xué)院 科大西區(qū) 安徽大學(xué) 安醫(yī)附院 百腦匯 IFC安徽國際金融中心 合作化路 徽州大道 南七商圈 三里庵商圈 黃山路 南一環(huán) 望江路 黃金廣場 安高廣場 東方廣場 合肥高教區(qū) 南七商業(yè)區(qū)（副中心） IT集中商貿(mào)區(qū) 金寨路高架旁 小結(jié)： 地處城市主城區(qū)，交通、配套優(yōu)勢明顯，地段不遜于周邊同類項(xiàng)目。 21 產(chǎn)品定位 —— 產(chǎn)品 產(chǎn)品梳理 產(chǎn)權(quán) 40年 建筑高度 A座 28層， B座 20層，地下 2層 總建筑面積 面積 分割 50，整層 1050 開盤時(shí)間 第一次開盤 2023111， 交房時(shí)間 2023831 銷售價(jià)格 70008000元 /平方 銷售情況 共 857套，辦公 632套， ，已售 230套，11904平方米，銷售率 34%。 內(nèi)部配套 甲級寫字樓， LOWE中空玻璃幕墻，奧的斯電梯，VRV中央空調(diào)分戶計(jì)量， 4000平米前廣場 小結(jié)： 項(xiàng)目按照 5A甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)配臵，從立面、建筑用材、及內(nèi)部配臵在市場上具備了一定的競爭優(yōu)勢。 22 產(chǎn)品定位 —— 戶型 整層面積約 650平方 目前尚未正式對外推出銷售 分割銷售，每套面積約 50平方 開間 ，進(jìn)深 ，公攤約 30% 小結(jié)： 戶型大小適中，可分可合，在市場上與其他 5A甲級寫字樓相比具備優(yōu)勢。 23 性價(jià)比 —— 價(jià)格 小結(jié)： 在同片區(qū)和同類配臵寫字樓中，價(jià)格偏低，價(jià)格上具備優(yōu)勢。 以 B座 1701為例： 單價(jià)： 8258元 /平方，面積： 51平方 ?總價(jià) =（ 8258200） *5120230*95% = 371410 自營模式 ?總價(jià) =（ 82581200） *51*98% = 352759 返租模式 實(shí)際成交單價(jià) /平方 實(shí)際成交單價(jià) /平方 以南七商圈內(nèi)在售住宅價(jià)格類比： 印象西湖： 8400元 /平方，玉蘭公寓： 9000元 /平方， 萬科金色名郡： 9000元 /平方，幸福里： 7800元 /平方。 均價(jià) 8000元 /平方 24 客戶定位 小結(jié)： 客戶面太窄，未能對客戶進(jìn)行有效分類。 前期客戶定位 ?針對區(qū)域特征，圍繞 IT行業(yè)進(jìn)行圈層 ?寫字樓商業(yè)化，通過商業(yè)返租、回購等手段來周邊吸引投資客戶 成交客戶 ?行業(yè)種類較分散，未能實(shí)現(xiàn)意想的客戶定位 ?客戶特征不明顯，返租的概念并未達(dá)到預(yù)期效果 25 發(fā)現(xiàn)問題 市場有問題？ ?市場環(huán)境 ?競爭對手 產(chǎn)品有問題？ ?產(chǎn)品定位 ?性價(jià)比 執(zhí)行有問題？ ?策劃執(zhí)行 ?銷售執(zhí)行 26 策劃執(zhí)行 —— 策略 +平面 26 B19版 新安晚報(bào) C17版 A17版 新安晚報(bào) C17版 27 策劃執(zhí)行 —— 策略 +平面 27 A5版 B13版 28 策劃執(zhí)行 —— 策略 +平面 28 C3版 A11版 B13版 29 策劃執(zhí)行 —— 宣傳渠道 小結(jié)： 宣傳渠道過于單一，寫字樓的宣傳渠道更多的應(yīng)該是活動(dòng)營銷，而本項(xiàng)目在此方面運(yùn)用較少。 報(bào)紙媒介： 重要節(jié)點(diǎn)發(fā)布銷售信息 DM派發(fā)： 針對周邊進(jìn)行撒網(wǎng)覆蓋 樓宇電視： 針對寫字樓市場進(jìn)行信息傳播 30 策劃執(zhí)行 —— 地盤包裝 門頭包裝 模型區(qū) 樓體包裝 圍墻包裝 形象墻 門前銷售包裝 31 銷售執(zhí)行 —— 現(xiàn)場接待 小結(jié)： 銷售現(xiàn)場接待職業(yè)素養(yǎng)很好，但接待流程過于簡單化，直奔主題，對客戶的把握較淺，容易造成客戶流失。 ?直奔主題、銷售道具、模型介紹 接待流程 ?服務(wù)態(tài)度、客戶感受、整體形象 形象禮儀 ?客戶把握、逼定技巧、業(yè)務(wù)能力 銷售技巧 32 診斷問題總結(jié) 市場面 ?政策面對寫字樓市場影響較
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