【文章內容簡介】 我司與上海正地及其實際控制人任金榮簽訂《保證合同》，為蕪湖正地到期還款付息提供不可撤銷連帶責任保證擔保。 我司與社會投資者簽訂《信托合同》，約定信托計劃期限24個月，滿12個月受托人有權根據項目運行情況提前結束信托計劃。 我司與保管銀行簽訂《保管合同》，開立信托資金保管賬戶。 我司、蕪湖正地及監(jiān)管銀行三方簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，明確各方權利與義務。二、項目分析（一）項目概況項目淵源蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司于2010年5月24日成功競拍位蕪國土拍告字【2010】第11號宗地。截至目前，蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司已繳清土地出讓金。繳款單位繳款金額（萬元）繳款日期蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司2000蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司15010蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司5000蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司2600蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司3600蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司4000蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司1000蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司2650蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司5000蕪湖正地眾森置業(yè)有限公司5000合計49220 項目位置經蕪民地審【2010】63號文件批準，1011號宗地名正式確定案名為“東城豪庭”。項目北至赤鑄山路東路，南至政通路，東至海晏路，西至安瀾路。項目位置圖如下： 項目主要經濟技術指標A區(qū)住宅主要技術指標序號　類別 數(shù)量單位備注1A號地塊規(guī)劃用地面積萬㎡　2 總建筑面積 萬㎡　其中地上建筑面積 地上建筑總面積 萬㎡　其中住宅組團地上總建筑面積 萬㎡　高層 　　其中點式住宅建筑面積 萬㎡　板式住宅建筑面積 萬㎡　多層 萬㎡15樓（2層）、用途為小型超市等配套公建建筑面積 萬㎡　其中社區(qū)管理用房建筑面積 萬㎡居委、物業(yè)用房等，布置在2和11樓3班托幼 萬㎡布置在3號樓一層地下地下總建筑面積 萬㎡　其中地下車庫建筑面積 萬㎡　建筑地下室面積 萬㎡　3建筑層數(shù)2,16,17層　4建筑基底面積 平方米　5建筑密度%　總建筑占地面積/規(guī)劃用地面積6綠地率%　　7容積率 　8戶數(shù)1762戶　9機動車停車位730 輛地下停車位730輛10非機動車停車位2686 輛非機動車停車位設置在住宅B1層B區(qū)商業(yè)主要技術指標序號　類別 數(shù)量單位備注1商業(yè)地塊規(guī)劃用地面積ha　2總建筑面積萬㎡其中地上建筑面積地上建筑總面積萬㎡其中商業(yè)建筑總面積萬㎡其中辦公建筑面積萬㎡酒店建筑面積萬㎡商業(yè)建筑面積萬㎡地下地下總建筑面積萬㎡其中地下超市部分建筑面積萬㎡按面積的一半容積率地下車庫及設備用房建筑面積萬㎡不計容積率3建筑層數(shù)7和113層4建筑密度%總建筑占地面積/規(guī)劃用地面積5建筑基底面積萬㎡建筑一層建筑面積+連廊投影面積6綠地率%7容積率計容積率建筑面積/規(guī)劃用地面積8地上機動車停車位76輛總機動車停車位771輛，地下是局部考慮機械停車。9地下機動車停車位695輛分層面積表項目匯總面積（平米）位置單層建筑面積層數(shù)建筑面積（平米）備注地下部分地下一層（車庫和設備用房）1不計容積率地下一層（超市部分）1超市按面積一半計容積率地上部分一層地上（17）二層三層四層五層六層七層辦公5快捷酒店6計容積率總建筑面積地上總面積和地下超市一半面積項目鳥瞰圖：交通狀況鳩江區(qū)道路寬闊，路況暢通，公交車42路、7路、35路、40路、45路、105路（夜班車），這些公交線路可貫穿新老城區(qū)各個方向。配套設施教育配套項目自身配備托兒所，蕪湖市一中；規(guī)劃中的九年義務教育及優(yōu)質幼兒園；安徽中加雙語學校。醫(yī)療配套蕪湖第一人民醫(yī)院（公立二級甲等綜合性醫(yī)院），蕪湖五院（二級綜合性醫(yī)院）。購物中心 東城豪庭自身配套商業(yè)配套包含業(yè)態(tài)有影院、賣場、超市、快捷酒店等。北側蘇寧環(huán)球CBD項目，中央公園兩側規(guī)劃商業(yè)街；蘇寧環(huán)球項目定位五星級酒店、甲級寫字樓、綜合商業(yè)等業(yè)態(tài)；柏莊觀邸項目規(guī)劃了近8萬平米的商業(yè)綜合體。娛樂設施項目南面為政府投資建設的中央公園，與東城豪庭商業(yè)用地僅隔一條馬路。中央公園大體占地56萬平方米，這座公園將成為蕪湖山水間的一條“綠飄帶”。中央公園內部設置了8座風格各異的景觀園，從東至西分為都市浪漫園、運動園、人文園、中心園、雕塑園、水生植物園、生態(tài)認知園和林蔭大道園。每個景觀園都將打造出各具特色的蕪湖風格。項目東北角即為蕪湖方特歡樂世界二期——夢幻王國。按照“國際一流、國內僅有”標準建造的“方特夢幻王國”現(xiàn)代綜合性主題公園。總投資18億元，占地面積70萬平方米，園區(qū)內建有未來世界、生命起源、盤絲洞、兵馬俑、水漫金山、猴王、十二生肖等10個自主知識產權的大型娛樂項目，設計年接待游客量為250萬人次。項目規(guī)劃方案B區(qū)項目西塊14層為大商業(yè)，56層為比高影院，可出售商業(yè)面積4318辦公面積10261；東塊總建筑面積70819平米，14層為商業(yè)，面積40468平米，5層為大浴場，面積10200平米，67層共36734平方米。除比高影院外，本項目均分割出售，面積36170平米不等，分割出售后統(tǒng)一回租，回租方案為10年，前四年回報率4%，后6年回報率8%，十年后雙方另行商談。 夜景效果圖：項目開發(fā)計劃B區(qū)項目開發(fā)分兩期：一期定位于“家”年華，注重家庭休閑娛樂功能，構建舒適生活中心、休閑方式中心、溫馨家庭中心三大功能板塊；二期定位于“樂”年華，注重旅游休閑娛樂功能，構建兒童游樂中心、歡樂購物樂園、旅游文化中心三大功能板塊。在城東新城開發(fā)尚未完成的環(huán)境下，通過兩個階段的建設打造首個城市商業(yè)副中心。一期定位應以郊區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)為標準，以超市為主力店，吸引周邊居民，增強商業(yè)人氣，招商上以全業(yè)態(tài)招商為主，滿足周邊居民各類生活基本需求；二期隨著周邊市場、配套的逐漸完善，并伴隨著更大體量的商業(yè)競爭，將增加自身特色，例如依托方特樂園、周邊公園的景觀資源面向更廣泛客群。 項目證照取得情況目前，蕪湖東城豪庭項目已取得兩證，計劃于信托放款前四證齊全，具體情況如下表所示。證件名稱證件號碼頒發(fā)時間頒發(fā)單位備注土地證蕪國用（2011）第148號蕪湖市人民政府建設用地規(guī)劃許可證地字第340201201000265號蕪湖市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 項目目前進度B區(qū)項目自2013年2月18日正式開工，2013年10月結構封頂，2014年5月竣工驗收。目前已完成基礎開挖、樁基工程，2013年6月底施工至177。0。（2） 區(qū)域市場分析及項目定位 區(qū)域市場概況（1）蕪湖行政規(guī)劃蕪湖市位于安徽省東南部，地處長江下游，南倚皖南山系，北望江淮平原，長江自城西南向東北流過，青弋江自東南向西北，穿城而過匯入長江。蕪湖市域面積5988平方公里，2012年末戶籍人口383萬，其中市區(qū)面積1292平方公里、人口136萬，下轄無為、蕪湖、繁昌、南陵4縣和鏡湖、弋江、鳩江、三山4區(qū)，擁有2個國家級開發(fā)區(qū)，11個省級開發(fā)區(qū)。（2）蕪湖經濟發(fā)展概況據蕪湖市統(tǒng)計局公布的數(shù)據顯示：2012年，%；，%；，%，%，%，城市居民人均可支配收入23784元，%；農村居民人均純收入9675元，增長15%；總量、增速均為安徽第二位；%的國土面積、%的人口，實現(xiàn)占全省9%的GDP、%的財政收入，在中部六省82個城市中位列第九位、非省會城市第三位。（3）蕪湖房地產市場概況2012年111月份蕪湖市區(qū)房地產市場數(shù)據簡報1）商品房市場供應情況2012年111月,㎡，%。其中，㎡，%；㎡，%；㎡，%。2）商品房市場銷售情況2012年111月,㎡，%，%。其中，㎡，%，%。㎡，%，%。㎡，%，%。3）商品房市場價格情況2012年111月,市區(qū)商品住房銷售均價為5374元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價為11450元/㎡，%，辦公用房銷售均價為7414元/㎡，%。其中，鏡湖區(qū)商品住房銷售均價為5922元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價為20555元/㎡，%，辦公用房銷售均價為7545元/㎡，%；鳩江區(qū)商品住房銷售均價為5032元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價為8632元/㎡，%；開發(fā)區(qū)商品住房銷售均價為4394元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價為7431元/㎡，%；三山區(qū)商品住房銷售均價為4559元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價為7403元/㎡，%；弋江區(qū)商品住房銷售均價為5896元/㎡，%，商業(yè)用房銷售均價為12065元/㎡，%，辦公用房銷售均價為7168元/㎡，%。4）二手房市場成交情況2012年1－11月，%；，%；成交套數(shù)4403套，%。其中，%；，%；成交套數(shù)3925套，%。2012年11月，%；，%；成交套數(shù)528套，%。其中，%；，%；成交套數(shù)471套，%。2013年蕪湖房地產市場整體情況2012年上半年，整體樓市被政策束縛，進入下半年，在開發(fā)商忍痛割肉降價、首套房貸款松動、央行降息的種種刺激下，積累的剛需爆發(fā)，蕪湖樓市再現(xiàn)排隊購房。經過2012年一年調整，蕪湖城東房地產市場銷量回升，部分開發(fā)企業(yè)逐步提價銷售，商品住宅價格出現(xiàn)了小幅度上調的情況。通過縮減購房優(yōu)惠或者直接調價等方式，城東柏莊觀邸、東城豪庭、城市之光、三潭音悅等樓盤商品住宅銷售價格春節(jié)前均有每平米50元以上的增幅。蕪湖房地產市場銷量回升，節(jié)前部分開發(fā)企業(yè)逐步提價銷售，商品住宅價格出現(xiàn)了小幅度上調的情況。但是通過春節(jié)樓市行情來看，小幅加價并未影響成交量，反而刺激了一部分猶疑不定的購房者迅速出手，購房者的觀望情緒在持續(xù)化解中。不少樓盤的銷售人員表示，通過春節(jié)期間的喜人銷售成績來看，購房者普遍能夠接受每平米50150元的提價。2013年，隨著一二線城市的市場回暖，蕪湖樓市的上升走向將是大勢所趨。（5）鳩江區(qū)房地產市場概況最近一兩年，鳩江區(qū)發(fā)展較為迅速，前兩年已成交地塊開始逐步轉化為樓盤，新推房源明顯增加。未來鳩江區(qū)仍將是蕪湖市住宅供應的主力區(qū)域。鳩江區(qū)特別是城東新區(qū)近一兩年內都是開放商搶灘爭奪的重地，隨著市政府的宏觀定位，這一區(qū)域未來必定有著蓬勃發(fā)展的勢頭。鳩江區(qū)2012年111月共出讓12宗土地，%，其中住宅類宗地6宗，占蕪湖市出讓住宅類宗地總數(shù)的60%。鳩江區(qū)目前已經有近7家開發(fā)商成功進駐開發(fā)或著手開發(fā)。目前鳩江區(qū)銷售均價5823元/㎡，％，%。鳩江區(qū)房源的總體特點是，中低價房源、中小戶型房源占據主導。在售的主要住宅樓盤有：萬科城、東紫園、江北尚品、沈奧花園、鼎航和園、城市之光、東城豪庭、恒大華府、熙龍灣等。商業(yè)地產有：南翔萬商商貿物流城、皖江財富廣場等。 周邊項目情況分析隨著“市五條”和銀根收緊等一系列政策的出臺，將不少投資住宅的需求擋在門外，加上受政策影響消費者降價預期強烈，觀望態(tài)度濃厚，但反過來，促進了商業(yè)用房的投資需求，2011年16月，商業(yè)用房銷售均價為14991元/㎡，%。目前鳩江區(qū)周邊商業(yè)用房在售價格情況： (1)綠地世紀鏡湖城：預售均價：15636元/㎡。(2)偉星城：預售均價：26525元/㎡。(3)東方紅郡：預售均價：14769元/㎡。(4)萬達廣場：預售均價：40000元/㎡。通過以上數(shù)據分析，蕪湖房地產市場近年總體發(fā)展良好，特別是隨著“中部崛起”、“長三角一體化”和“皖江城市帶承接產業(yè)轉移示范區(qū)”三個國家級戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，為蕪湖帶來了前所未有的發(fā)展機遇，城市化進程進入加速階段，城市經濟快速提升，國內大型開發(fā)企業(yè)不斷進入，促進了蕪湖房地產快速發(fā)展，相信市場需求將會持續(xù)穩(wěn)定。 本項目定位（1） 整體定位項目整體定位：首個城市商業(yè)副中心。在城東新城開發(fā)尚未完成的環(huán)境下，打造首個城市商業(yè)副中心。通過兩個階段完成：一期：定位于“家”年華，注重家庭休閑娛樂功能，構建舒適生活中心、休閑方式中心、溫馨家庭中心三大功能板塊。以郊區(qū)型商業(yè)業(yè)態(tài)為標準，以超市為主力店，吸引周邊居民，增強商業(yè)人氣，招商上以全業(yè)態(tài)招商為主，滿足周邊居民各類生活基本需求。一期競爭壓力主要來自于蘇寧城市之光，但蘇寧項目目前進展緩慢，本項目計劃通過時間差來競爭，前期核心客群定位于蕪湖本地人，以增加項目人氣商氣為主。二期：定位于“樂”年華，注重旅游休閑娛樂功能，構建兒童游樂中心、歡樂購物樂園、旅游文化中心三大功能板塊。隨著周邊市場、配套的逐漸完善，并伴隨著更大體量的商業(yè)競爭，將增加自身特色，例如依托方特樂園、周邊公園的景觀資源面向更廣泛客群。 （2） 價格定位參考城東現(xiàn)有商業(yè)項目報價，結合本項目的建筑形態(tài)、區(qū)位等因素。市場名稱