【文章內(nèi)容簡介】 。 ? 07年各地政府紛紛響應而出臺當?shù)馗黜棇嵤┘殑t。 ? 07年政府繼續(xù)加大宏觀調(diào)控力度，意在緩和投資過熱、房價上漲速度過快。 政策不斷出臺顯示出政府為打壓房價的堅定決心 金融政策稅收政策土地政策專項政策為了抑制房價過快的增長，政策頻繁出臺抑制房價 調(diào)控政策不斷出籠 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場 31 第一輪宏觀調(diào)控 第二輪宏觀調(diào)控 短期現(xiàn)象 短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢 短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢 基本政策 土地政策、行政政策、住房供應結(jié)構(gòu)；加息 行政管理政策的繼續(xù)落實；加息、 銀行緊縮銀根、第二套房首付比例 調(diào)控實質(zhì) 調(diào)控市場心理 調(diào)控購買能力 緊縮銀根 后市影響 觀望期持續(xù) 3－ 4個月后快速結(jié)束；引發(fā)價格新一輪走高 市場可能進入較長時間 （ 23年）的橫盤調(diào)整 第二輪宏觀調(diào)控：導致市場進入較長時間的橫盤調(diào)整期 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場 兩輪宏觀調(diào)控對比分析 32 如何看待未來幾年的市場演變趨勢？ 未來市場預判：長期看漲，短期轉(zhuǎn)淡 政策調(diào)控近期仍將持續(xù)，市場進入整固期 1. 0506年政策調(diào)控回顧 —— 調(diào)控失效，價格飛漲，直接激發(fā)本輪調(diào)控 —— 政府決心堅決，實際效果 /通貨膨脹壓力下金融政策可能成為調(diào)控主力 —— 行政 /金融 /稅收多管齊下，其中金融政策效果明顯，市場轉(zhuǎn)淡 市場大勢： 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場 未來政策走勢 33 貨幣政策空間有限： ▲ 存款準備金率已經(jīng)達到歷史新高 %，銀行額的經(jīng)營壓力增大。 ▲ 加息：加大企業(yè)成本，同時會加大對熱錢的吸引力 ▲ 人民幣加速升值，對出口的負面影響顯著，對通脹抑制有限 下一步貨幣政策可能出現(xiàn)的調(diào)整： ▲ 考慮到加息對實體經(jīng)濟和熱錢流入的影響，央行利率工具的運用會較為謹慎； ▲ 考慮到外匯占款的增加，再加息可能性較小的同時，央行可能提高準備金率來對沖外匯占款，但是空間有限 ▲ 放緩匯率升值速度，緩和再外部環(huán)境趨弱時加速升值對出口行業(yè)的過大影響。 年度 上調(diào)存款準備金率幅度 2004 % 2005 % 2006 2007 % 2008（ 16月） 3% 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場 未來政策走勢 34 高臺階下房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 ?精裝修房成趨勢 ?高容積率和高密度將成趨勢 ?開發(fā)模式發(fā)生變化：“ 六本木模式 ” （拆遷戶入股，住宅返還通過商業(yè)賺錢） ?小戶型成趨勢 ?節(jié)能環(huán)保成為自然趨勢 ?開發(fā)商直接融資 ?老住宅改造 成趨勢 ?老人社區(qū) 開始產(chǎn)生 ?老百姓買房意欲降低，租房成趨勢 ?度假物業(yè)成為大眾選擇（城市高密度改變?nèi)嗣裆罘绞剑? ?政府公屋 開始發(fā)揮作用，顯現(xiàn)價值 ?房價與城市競爭力顯現(xiàn)同步趨勢 趨勢 1：精細化趨勢 趨勢 2：開發(fā)模式變化 趨勢 3：住房需求變化 趨勢 4：政府角色變化 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場 市場層面 35 案例研究：香港 香港 19 97 20 06 年房地產(chǎn)市場變化情況0500001000001500002000002500001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20060100002000030000400005000060000700008000090000登記宗數(shù) 住宅價格年度 上升時間（年） 樓價最高升幅（倍） 調(diào)整時間 (年 ) 樓價最大跌幅（ %） 19671976年 6 6 3 35% 19761983年 5 40% 19842003年 13 14 6 65% ?香港房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)明顯的周期性變化，在 19842003年之間，出現(xiàn)一個明顯的橫盤調(diào)整階段，該階段從 1997年開始， 2003年結(jié)束。 ?在此橫盤調(diào)整期，成交量和價格 均大幅下降 香港房地產(chǎn)市場從 1997年亞洲金融危機后開始出現(xiàn)大幅下降，直到 2003年市場開始回暖，經(jīng)歷了 6年的橫盤調(diào)整期 19972006年香港房地產(chǎn)市場變化情況 1997年 10月，金融風暴爆發(fā)，香港樓市進入低潮期 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場 市場層面 36 香港1 9 9 1 1 9 9 7 年房價變化趨勢圖01231992 1993 1994 1995 1996 1997香港 19 97 20 06 年房地產(chǎn)市場變化情況0500001000001500002000002500001997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20060100002000030000400005000060000700008000090000登記宗數(shù) 住宅價格?1997年前香港市場持續(xù)快速增長， 9197年房價增長近 3倍 ?97年前市場投資氛圍濃厚，人人炒房，投資比率高達 70%80% ?1997年起進入整固期，成交量和價格 均大幅下降，價格跌幅 65% 停止賣地 9個月 停售居屋 10個月，未來每年居屋供應少于 9千個 重售居屋約 5千個，問責制實施 政府聲稱停建居屋 銀行首度加息 居屋自由轉(zhuǎn)讓由 5年將為 2年 房委停售居屋半年 1997年 10月，金融風暴爆發(fā)，香港樓市進入低潮期 整固期： 1997年 2002 恢復期： 2002年 至今 案例研究：香港 —整固期 起因 ——金融風暴與 8000公屋計劃 特殊性 ——高投資比例延長整固期時間 市場表現(xiàn) ——價格快速下跌，長期低迷 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場 市場層面 37 復蘇階段 總結(jié)：市場不同時期的應對策略 ? 投資回報率高； ? 用家?guī)邮袌觯? ? 現(xiàn)房價格大于期房價格； ? 開發(fā)商的合理行為：買地、儲備、暫緩銷售物業(yè)。 發(fā)展階段 ? 用家持續(xù)買樓，長期投資者增加； ? 地價上升速度大于房價上升； ? 現(xiàn)樓價格與期樓價格相當； ? 投資回報率下降； ? 開發(fā)商大量買地、賣樓。 危機階段 ? 用家比例下降，投資者比例增大； ? 期房價格大于現(xiàn)房價格； ? 地價上升速度大于樓價上升； ? 價格上升快，成交量逐步下滑； ? 開發(fā)商迅速賣樓。 蕭條階段 ? 現(xiàn)樓、期樓價格下跌； ? 投資者退出，供過于求； ? 租樓不買樓； ? 地價下跌比樓價下跌快； ? 開發(fā)商迅速賣樓，回籠資金，購置土地。 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場 市場層面 38 宏觀調(diào)控下企業(yè)可以采取的關(guān)鍵行動 ? No1：現(xiàn)金流大于利潤的開發(fā)指導戰(zhàn)略 ? No2：出貨為主的指導策略：價格速長期不做價格領(lǐng)頭羊，價格下降期調(diào)整價格預期 ? No3：在市場調(diào)整期，增加土地儲備 ? No4：關(guān)注不同城市的不同房地產(chǎn)發(fā)展周期，積極推進城市布局 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)市場 對策 39 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 2 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 3 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn) 4 中國房地產(chǎn)市場主要特點 5 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 課程大綱 6 構(gòu)成住宅有效需求的影響因素 7 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 8 典型房企投資模式 9 城市評價體系及技術(shù)標準 10項目評價體系及技術(shù)標準 11風險分析與投資決策 40 高成長 資產(chǎn)注入優(yōu)勢 商業(yè)優(yōu)勢 住宅優(yōu)勢 已享受高房價（高毛利） 突出的運營能力（高周轉(zhuǎn)率） 豐富的土地儲備 全國布局，分散地域分險 布局市場高成長性 投資重點 細分市場高成長龍頭品種 2008年房地產(chǎn)行業(yè)投資重點 41 ? 萬 科 —— 行業(yè)領(lǐng)跑，強者恒強（ 買入 ） ? 名流置業(yè) —— 享受二線高成長，迎來結(jié)算高峰期（ 買入 ） ? 金 地 —— 擴張?zhí)崴?，增長可期（ 增持 ） 住宅優(yōu)勢 ? 金 融 街 —— 租售并舉，商住同行，穩(wěn)定與增長兼顧（ 買入） 商業(yè)優(yōu)勢 ? 香江控股 —— 商貿(mào) +住宅，資產(chǎn)注入鑄就地產(chǎn)新貴（ 買入 ） ? 泛海建設(shè) —— 資產(chǎn)注入，躋身地產(chǎn)一線（ 增持 ） 資產(chǎn)注入優(yōu)勢 推薦公司 42 特點 1：市場整體持續(xù)增長，增幅趨緩 特點 2：住房價格快速攀升，部分城市進入調(diào)整期 特點 3：房地產(chǎn)利用外資金額增幅成倍增長，政府限外政策密集發(fā)布 特點 4：宏觀政策疑問重重，地方政府各自為政 特點 5：主流開發(fā)商大規(guī)模擴張，掀起上市潮，并購和一級開發(fā)成為拿地重要趨勢 43 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 2 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 3 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn) 4 0607中國房地產(chǎn)市場主要特點 5 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 課程大綱 6 構(gòu)成住宅有效需求的影響因素 7 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 8 典型房企投資模式 9 城市評價體系及技術(shù)標準 10項目評價體系及技術(shù)標準 11風險分析與投資決策 44 購買驅(qū)動力分析%%%%%%0%5%10%15%20%25%30%35%拆遷 結(jié)婚 改善居住 投資 城市化進程 其他房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 購買驅(qū)動力分析 綜合分析中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程，居民的住宅需求一直是房地產(chǎn)市場的主要推動力量。通過分析我國住宅需求的發(fā)展趨勢對未來房地產(chǎn)業(yè)的需求空間做出判斷。 構(gòu)成未來居民住宅潛在需求的有三部分： ? 人口增長帶來的住宅需求； ? 城市化進程 ? 居民住宅改善需求。 45 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 人口紅利 46 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 人口紅利 未來住宅潛在需求總量則由未來人口總量和人均居住面積決定（住宅潛在需求量 =未來人口總量 *未來人均居住面積 現(xiàn)期人口總量 *現(xiàn)期人均居住面積 +住宅折舊量）。 因此住宅的潛在需求量與城鎮(zhèn)人口增長速度，預期人均居住面積增加量和折舊量相關(guān)，其中人口增長速度分為兩個方面，一方面是人口的自然增長率，另一方面則與城市化進程高度相關(guān)。 一、人口變化與房地產(chǎn)需求 從人口數(shù)量看住宅需求 從人口結(jié)構(gòu)看住宅需求 家庭規(guī)模對住宅需求的影響 47 人口出生潮：房地產(chǎn)未來 20年黃金時期的根本依據(jù) 單位：千萬人 圖 新中國成立后出現(xiàn)的三次人口出生高峰 第三次人口出生高峰： 1985— 1991年 ?由于前兩次出生人口高峰年齡推移形成 第二次人口出生高峰： 1962— 1976年 ?由于災害后的補償性生育和年齡推移形成 第一次人口出生高峰： 1951— 1958年 ?形成了中國人口規(guī)?！坝删彽娇臁钡脑鲩L基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 人口紅利 48 人口遷移潮：未來 10年住宅需求旺盛的地區(qū)將逐步形成 12個城鎮(zhèn)群，產(chǎn)生大量新增房地產(chǎn)需求，成為住宅房地產(chǎn)市場最為活躍的區(qū)域 自上世紀以來持續(xù)的以年輕人口為主、朝向沿海地區(qū)遷徙的趨勢，將使得沿海城市帶的人口紅利延續(xù)得更為持久。 中國有兩個人口高峰，一個高峰是 62到 74年，現(xiàn)在 34到 46歲，另外的人口高峰是從 85年到 94年，目前的 13歲到 22歲，第一個人口高峰正處在需求最旺盛的需求，下一個人口高峰在未來十到十五年逐步進入購房的階段，從這個來看不僅是人口頂點 2013年，不僅能帶來中國經(jīng)濟的良好發(fā)展，也會給住房消費帶來更大的需求。 49 人口結(jié)構(gòu)：城市與農(nóng)村的人口互動加速了 “ 常住人口 ” +“暫住人口 ” +“流動人口 ” 的城市人結(jié)構(gòu)變化 圖 2006年中國主要城市人口結(jié)構(gòu) 中國城市人口結(jié)構(gòu) 城 市 人 口常 住 人 口流 動 人 口暫 住 人 口戶 籍 人 口寄 住 人 口26%24%75%27%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%北京上海深圳廣州50 各國城市化水平88%91%82%43%78%88%73%79%82%78% 77%90%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%阿根廷澳大利亞巴西 中國 法國 德國俄羅斯日本 韓國西班牙美國 英國 2005年底，中國城市化比例 % 2006年底，中國城市化比例 % 比 2002年提高 ，年均提高 。上海、北京和天