【正文】 地 31900 40100 2827 北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 三通一平 6 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項(xiàng)目 用地（ 7號(hào)地） 38750 121000 4051 北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司 七通一平 7 昌平區(qū)龍脈花園居住項(xiàng)目用地 16415 49400 3677 重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司與北京興源 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合 三通一平 8 順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目 20741 65000 4420 北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 六通一平 9 大興區(qū)舊宮儲(chǔ)備項(xiàng)目用地 38737 3908 北京軍建利司達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三通一平 10 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào) 070851 33932 83600 3767 重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 七通一平 11 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào) 070852 37042 114200 4259 重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 七通一平 12 北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項(xiàng)目 用地（新城 2號(hào)地） 59442 252000 7064 北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司 六通一平 13 昌平新城東區(qū)一期用地 55189 61000 2377 北京新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 七通一平 公開市場(chǎng)與土地價(jià)值的判斷力 案例 17 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 2 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn) 4 0607中國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn) 5 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 課程大綱 6 構(gòu)成住宅有效需求的影響因素 7 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 8 典型房企投資模式 9 城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 10項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 11風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策 18 一、基本概念 二、房地產(chǎn)投資形式 直接投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)置業(yè)投資 間接投資 ? 購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券 ? 房地產(chǎn)投資信托基金 ? 住房抵押貸款證券 三、房地產(chǎn)投資對(duì)象分類 土地開發(fā)投資 住宅房地產(chǎn)投資 商業(yè)房地產(chǎn)投資 工業(yè)房地產(chǎn)投資 19 四、房地產(chǎn)投資的特點(diǎn) 投資的巨額性和投資回收的長期性 高風(fēng)險(xiǎn)性 容易受政策影響 保值性和增值性 專業(yè)性 周期性 五、房地產(chǎn)投資分析的意義 可以為房地產(chǎn)投資者確定投資方向提供論證 提供投資方案并預(yù)測(cè)投資收益 描述及提供規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 投資特點(diǎn)與投資分析的意義 20 基業(yè)常青的煩惱 據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界 500強(qiáng)企業(yè)的平均壽命是 40歲，美國中小企業(yè)的平均壽命約 5歲，而我國大企業(yè)的平均壽命約 ，中小企業(yè)的平均壽命約 ； 一國經(jīng)濟(jì)的國際競(jìng)爭(zhēng)取決于該國企業(yè)的國際競(jìng)爭(zhēng)力，而企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵是企業(yè)成長問題。 2003年以前，百花齊放； 2004 ― 2005年，爭(zhēng)奇斗艷； 2006― 2007年，死傷累累。 2008― 2010年，英雄出師； 2040年才是中國盛世的開始。 21 發(fā)展歷程： 1994年以后中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了促進(jìn)、規(guī)范、嚴(yán)格控制等三個(gè)發(fā)展階段 促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展階段 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)階段 嚴(yán)格控制房地產(chǎn)發(fā)展階段 1995年 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng) 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年1 4 月實(shí)際銷售商品房屋面積增幅 房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資額增幅1994年 加強(qiáng)宏觀調(diào)控，深化住房制度改革 1999年 實(shí)行積極財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi) 2002年 嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量，恢復(fù)征收土地增值稅 2004年 抑制房地產(chǎn)投資過快增長 2001年 消化積壓空置商品房 2005年 加息，抑制房價(jià)快速上漲 2006年 住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，抑制房價(jià)快速上漲 2007年 土地增值稅，加大調(diào)控力度 22 地產(chǎn)企業(yè)生命階段 主要任務(wù) 適應(yīng)的管控 發(fā)展動(dòng)力 單區(qū)域非集團(tuán)階段 機(jī)會(huì)牽引 單區(qū)域集團(tuán)化 鞏固根據(jù)地：尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會(huì)；開始關(guān)注項(xiàng)目品牌；形成項(xiàng)目開發(fā)的穩(wěn)定模式；人才隊(duì)伍雛形 強(qiáng)經(jīng)營控制型母子關(guān)系 集團(tuán)化向其他區(qū)域 擴(kuò)張初期 鞏固根據(jù)地：尋找跨區(qū)域拓展的機(jī)會(huì)；探討跨區(qū)域集團(tuán)化運(yùn)作模式（管控 \流程 \組織結(jié)構(gòu) \權(quán)責(zé)）；融資與合作；資源集中；關(guān)注企業(yè)品牌知名度；關(guān)注 HR 強(qiáng)經(jīng)營控制型母子關(guān)系 機(jī)會(huì)牽引 資源推動(dòng) 集團(tuán)化向其他區(qū)域 擴(kuò)張中期 鞏固老區(qū)域：尋找跨區(qū)域拓展的新機(jī)會(huì)；優(yōu)化投資模式；調(diào)整集團(tuán)化運(yùn)營及組織模式；開拓融資新渠道；資源共享；關(guān)注企業(yè)品牌美譽(yù)度；沉淀組織能力；強(qiáng)化 HR；關(guān)注文化的一致性 弱經(jīng)營控制型母子關(guān)系（僅對(duì)成熟的子公司采用戰(zhàn)略型控制） 區(qū)域擴(kuò)張基本結(jié)束 鞏固和創(chuàng)新融資渠道、投資模式；鞏固企業(yè)品牌的知名度和美譽(yù)度；并逐步突現(xiàn)企業(yè)品牌；優(yōu)化組織能力；重提創(chuàng)業(yè)激情；變現(xiàn) HR；文化變革 弱戰(zhàn)略控制型母子關(guān)系（僅對(duì)不成熟的子公司采用經(jīng)營型控制 資本運(yùn)作能力、戰(zhàn)略能力 組織能力 資源整合能 品牌制勝 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新期 尋找進(jìn)入新的領(lǐng)域的機(jī)會(huì)；變現(xiàn)企業(yè)品牌 強(qiáng)戰(zhàn)略控制型母子關(guān)系 基金管理階段 穩(wěn)定融資渠道：強(qiáng)化投資能力；變現(xiàn)組織能力 和 HR；百年品牌計(jì)劃并同時(shí)變現(xiàn)品牌價(jià)值 資本（財(cái)務(wù)）控制型母子關(guān)系 23 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 中國房地產(chǎn)業(yè)目前所處生命周期階段 發(fā)育期 成長期 成熟期 衰退期 市場(chǎng)增長速度 比較緩慢 高于 GDP的增長速度并逐漸趨緩 與 GDP增長速度相當(dāng) 隨需求下降萎縮 投資需求狀況 為支持新產(chǎn)品逐漸投資 為支持增長，資金需求達(dá)到高峰 為保存生存能力，仍需再投資 很少投資，甚至變賣部分資產(chǎn) 市場(chǎng)規(guī)模 小 快速增加 大 減小 顧客的穩(wěn)定性 顧客很少信任、試用 有一定信任，尚未形成品牌忠誠 形成品牌購買傾向 極穩(wěn)定，顧客很少尋求其他供應(yīng)者 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量 較少 高邊際利潤吸引競(jìng)爭(zhēng)者，末期行業(yè)開始集中 主導(dǎo)企業(yè)地位穩(wěn)定，行業(yè)集中加劇 競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量下降 市場(chǎng)份額分布 不穩(wěn)定 穩(wěn)定性增加，少數(shù)競(jìng)爭(zhēng)者以強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)出現(xiàn) 穩(wěn)定，主導(dǎo)企業(yè)地位凸現(xiàn) 或高度集中，或因行業(yè)細(xì)分、市場(chǎng)地區(qū)化更分散 競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì) 有限競(jìng)爭(zhēng)著眼于產(chǎn)品改進(jìn) 市場(chǎng)的迅速增長掩蓋了競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)達(dá)到頂峰 隨著新格局的形成，轉(zhuǎn)向低度競(jìng)爭(zhēng) 進(jìn)入的難度 易進(jìn)入，行業(yè)主導(dǎo)和顧客 偏好未形成 較困難，市場(chǎng)力量產(chǎn)生，但不是很強(qiáng) 困難，市場(chǎng)力量已確認(rèn) 很少有新進(jìn)入者，企業(yè)退出 利潤與現(xiàn)金 沒有利潤，負(fù)現(xiàn)金流 贏利，現(xiàn)金流依然為負(fù) 贏利下降，較大投資可能意味著很大的正現(xiàn)金流 利潤很低，現(xiàn)金流很少 特性指標(biāo) 形成期 成長期 成熟期 衰退期 產(chǎn)業(yè)集中度 低 中 高 高 產(chǎn)業(yè)規(guī)模 小 快速增加 大 減小 產(chǎn)業(yè)利潤率 很低 較高 高 低 產(chǎn)業(yè)前景 不可預(yù)測(cè) 好 好 不好 產(chǎn)業(yè)鏈 窄而短 逐步完善 完善 萎縮 創(chuàng)新活躍度 低 高 中 低 中國的房地產(chǎn)業(yè)處于產(chǎn)業(yè)生命周期的成長階段， 正在快速發(fā)展。 24 市 場(chǎng) ： ? 土 地 市 場(chǎng) 高 價(jià) 拿 地 現(xiàn) 象 減 少 ， 流 拍 現(xiàn) 象 增 加 ? 一 手 房 市 場(chǎng) 成 交 量 出 現(xiàn) 萎 縮 ， 但 價(jià) 格 依 舊 堅(jiān) 挺 ? 二 手 房 提 前 調(diào) 整 ， 成 交 量 減 少 ， 價(jià) 格 開 始 松 動(dòng)企 業(yè) ： ? 品 牌 企 業(yè) 開 始 領(lǐng) 頭 降 價(jià) ， 折 扣 優(yōu) 惠 現(xiàn) 象 增 加 ? 中 介 行 業(yè) 開 始 關(guān) 停 并 轉(zhuǎn) 現(xiàn) 象客 戶 ： ? 投 資 客 逐 漸 退 出 市 場(chǎng) ? 本 地 購 買 客 戶 比 重 增 加 ? 客 戶 開 始 關(guān) 注 “ 何 時(shí) 賣 房 ” ？政 策 ： ? 出 現(xiàn) 一 些 打 壓 性 政 策 推 動(dòng) 市 場(chǎng) 進(jìn) 入 調(diào) 整 期 市 場(chǎng) ： ? 土 地 市 場(chǎng) 多 家 企 業(yè) 競(jìng) 標(biāo) 現(xiàn) 象 增 加 ? 一 手 房 成 交 量 開 始 穩(wěn) 定 ， 價(jià) 格 出 現(xiàn) 增 長 趨 勢(shì) ? 價(jià) 格 合 理 回 歸 的 物 業(yè) 開 始 出 現(xiàn) 成 交 ? 二 手 房 成 交 開 始 活 躍企 業(yè) ： ? 土 地 市 場(chǎng) 多 家 企 業(yè) 競(jìng) 標(biāo) 現(xiàn) 象 增 加客 戶 ： ? 投 資 客 開 始 進(jìn) 入 市 場(chǎng) ? 購 買 者 出 現(xiàn) 排 隊(duì) 現(xiàn) 象 ? 客 戶 開 始 關(guān) 注 “ 何 時(shí) 買 房 ” ？政 策 ： ? 政 策 出 現(xiàn) 真 空 期階 段市 場(chǎng) 高 位 臨 界 點(diǎn)市 場(chǎng) 低 位 臨 界 點(diǎn)25 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式 一級(jí)市場(chǎng) 二級(jí)市場(chǎng) 三級(jí)市場(chǎng) 產(chǎn)品一般價(jià)值 投資一般價(jià)值 投資溢價(jià) （經(jīng)營型） （投資型） （投機(jī)型） （房地產(chǎn)運(yùn)作） （房地產(chǎn)開發(fā)） （土地開發(fā)） 產(chǎn)品價(jià)值增值 26 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 2 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 3 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn) 4 0607中國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn) 5 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 課程大綱 6 構(gòu)成住宅有效需求的影響因素 7 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 8 典型房企投資模式 9 城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 10項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 11風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策 27 與國際相比，城市人口問題、規(guī)劃問題和土地使用權(quán)等問題使中國的房地產(chǎn)市場(chǎng) 具有自己的特性 城鄉(xiāng)一體化：新農(nóng)村建設(shè)的選擇 ?中國新農(nóng)村建設(shè)加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程 中國房地產(chǎn)市場(chǎng) 的獨(dú)特性 社會(huì)結(jié)構(gòu)： M型社會(huì)雛形 ?貧富差距逐漸拉大，中國社會(huì)開始進(jìn)入“ M”型社會(huì) 城市人口結(jié)構(gòu)：流動(dòng)人口 ?城市和農(nóng)村的人口流動(dòng)加速了“常住” +“暫住” +“流動(dòng)”的城市人口結(jié)構(gòu)變化 發(fā)展歷程：促進(jìn)－規(guī)范－限制 ?1994年以后中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了促進(jìn)－規(guī)范－嚴(yán)格控制三個(gè)階段 土地資源：城市建設(shè)占用大量耕地 ?確保 18億畝耕地生命線和城市建設(shè)用地的巨大需求凸顯土地資源的稀缺 規(guī)劃問題：“法定圖則”缺失 ?規(guī)劃趕不上變化，頻繁變更的規(guī)劃給房地產(chǎn)發(fā)展帶來諸多不確定性 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 中國地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特性 28 國內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)入突變期（住宅指數(shù) ) 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 中國房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)指標(biāo)示意 40060080010001200140016001800200022002400200202200206200210200302200306200310200402200406200410200502200506200510200602200606200610200702200706200710200802200806北京 上海 廣州 深圳 天津武漢 重慶 南京 杭州 成都29 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 2 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 3 宏觀調(diào)控與房地產(chǎn) 4 0607中國房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn) 5 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 課程大綱 6 構(gòu)成住宅有效需求的影響因素 7 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 8 典型房企投資模式 9 城市評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 10項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 11風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策 30 ? 90/70 ? 物權(quán)法 ? 嚴(yán)控經(jīng)濟(jì)適用房 ? 營業(yè)稅 ? 個(gè)人所得稅 ? 土地增值稅 ? 物業(yè)稅 ? 土地閑置費(fèi) ? 加大土地審批難度 ? 提高首付比率 ? 加息和提高銀行準(zhǔn)備金率 ? 第二套房貸款限制 ? 06年年中新政頻出，政府旨在規(guī)范市場(chǎng)，但決心堅(jiān)定