【正文】 地 31900 40100 2827 北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 三通一平 6 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項目 用地（ 7號地） 38750 121000 4051 北京順義新城建設開發(fā)有限公司 七通一平 7 昌平區(qū)龍脈花園居住項目用地 16415 49400 3677 重慶市金科實業(yè)（集團）有限公司與北京興源 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合 三通一平 8 順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項目 20741 65000 4420 北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 六通一平 9 大興區(qū)舊宮儲備項目用地 38737 3908 北京軍建利司達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三通一平 10 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號 070851 33932 83600 3767 重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 七通一平 11 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號 070852 37042 114200 4259 重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 七通一平 12 北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設施項目 用地（新城 2號地） 59442 252000 7064 北京順義新城建設開發(fā)有限公司 六通一平 13 昌平新城東區(qū)一期用地 55189 61000 2377 北京新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 七通一平 公開市場與土地價值的判斷力 案例 17 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 2 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 3 宏觀調控與房地產(chǎn) 4 0607中國房地產(chǎn)市場主要特點 5 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 課程大綱 6 構成住宅有效需求的影響因素 7 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 8 典型房企投資模式 9 城市評價體系及技術標準 10項目評價體系及技術標準 11風險分析與投資決策 18 一、基本概念 二、房地產(chǎn)投資形式 直接投資 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資 ? 房地產(chǎn)置業(yè)投資 間接投資 ? 購買房地產(chǎn)企業(yè)的股票或債券 ? 房地產(chǎn)投資信托基金 ? 住房抵押貸款證券 三、房地產(chǎn)投資對象分類 土地開發(fā)投資 住宅房地產(chǎn)投資 商業(yè)房地產(chǎn)投資 工業(yè)房地產(chǎn)投資 19 四、房地產(chǎn)投資的特點 投資的巨額性和投資回收的長期性 高風險性 容易受政策影響 保值性和增值性 專業(yè)性 周期性 五、房地產(chǎn)投資分析的意義 可以為房地產(chǎn)投資者確定投資方向提供論證 提供投資方案并預測投資收益 描述及提供規(guī)避風險的方法 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 投資特點與投資分析的意義 20 基業(yè)常青的煩惱 據(jù)統(tǒng)計，世界 500強企業(yè)的平均壽命是 40歲，美國中小企業(yè)的平均壽命約 5歲，而我國大企業(yè)的平均壽命約 ，中小企業(yè)的平均壽命約 ； 一國經(jīng)濟的國際競爭取決于該國企業(yè)的國際競爭力，而企業(yè)競爭力的關鍵是企業(yè)成長問題。 2003年以前，百花齊放； 2004 ― 2005年，爭奇斗艷； 2006― 2007年，死傷累累。 2008― 2010年，英雄出師； 2040年才是中國盛世的開始。 21 發(fā)展歷程： 1994年以后中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了促進、規(guī)范、嚴格控制等三個發(fā)展階段 促進房地產(chǎn)發(fā)展階段 規(guī)范房地產(chǎn)市場階段 嚴格控制房地產(chǎn)發(fā)展階段 1995年 規(guī)范房地產(chǎn)市場 1 0 %0%10%20%30%40%50%60%95年 96年 97年 98年 99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年1 4 月實際銷售商品房屋面積增幅 房地產(chǎn)市場開發(fā)投資額增幅1994年 加強宏觀調控，深化住房制度改革 1999年 實行積極財政政策，啟動住房消費 2002年 嚴格控制土地供應總量，恢復征收土地增值稅 2004年 抑制房地產(chǎn)投資過快增長 2001年 消化積壓空置商品房 2005年 加息，抑制房價快速上漲 2006年 住房結構調整，抑制房價快速上漲 2007年 土地增值稅，加大調控力度 22 地產(chǎn)企業(yè)生命階段 主要任務 適應的管控 發(fā)展動力 單區(qū)域非集團階段 機會牽引 單區(qū)域集團化 鞏固根據(jù)地：尋找跨區(qū)域拓展的機會；開始關注項目品牌；形成項目開發(fā)的穩(wěn)定模式；人才隊伍雛形 強經(jīng)營控制型母子關系 集團化向其他區(qū)域 擴張初期 鞏固根據(jù)地：尋找跨區(qū)域拓展的機會；探討跨區(qū)域集團化運作模式（管控 \流程 \組織結構 \權責）；融資與合作；資源集中；關注企業(yè)品牌知名度；關注 HR 強經(jīng)營控制型母子關系 機會牽引 資源推動 集團化向其他區(qū)域 擴張中期 鞏固老區(qū)域：尋找跨區(qū)域拓展的新機會；優(yōu)化投資模式；調整集團化運營及組織模式；開拓融資新渠道；資源共享；關注企業(yè)品牌美譽度；沉淀組織能力；強化 HR；關注文化的一致性 弱經(jīng)營控制型母子關系（僅對成熟的子公司采用戰(zhàn)略型控制） 區(qū)域擴張基本結束 鞏固和創(chuàng)新融資渠道、投資模式；鞏固企業(yè)品牌的知名度和美譽度；并逐步突現(xiàn)企業(yè)品牌；優(yōu)化組織能力；重提創(chuàng)業(yè)激情；變現(xiàn) HR；文化變革 弱戰(zhàn)略控制型母子關系（僅對不成熟的子公司采用經(jīng)營型控制 資本運作能力、戰(zhàn)略能力 組織能力 資源整合能 品牌制勝 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新期 尋找進入新的領域的機會；變現(xiàn)企業(yè)品牌 強戰(zhàn)略控制型母子關系 基金管理階段 穩(wěn)定融資渠道：強化投資能力；變現(xiàn)組織能力 和 HR；百年品牌計劃并同時變現(xiàn)品牌價值 資本（財務）控制型母子關系 23 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 中國房地產(chǎn)業(yè)目前所處生命周期階段 發(fā)育期 成長期 成熟期 衰退期 市場增長速度 比較緩慢 高于 GDP的增長速度并逐漸趨緩 與 GDP增長速度相當 隨需求下降萎縮 投資需求狀況 為支持新產(chǎn)品逐漸投資 為支持增長，資金需求達到高峰 為保存生存能力，仍需再投資 很少投資，甚至變賣部分資產(chǎn) 市場規(guī)模 小 快速增加 大 減小 顧客的穩(wěn)定性 顧客很少信任、試用 有一定信任，尚未形成品牌忠誠 形成品牌購買傾向 極穩(wěn)定，顧客很少尋求其他供應者 競爭者數(shù)量 較少 高邊際利潤吸引競爭者，末期行業(yè)開始集中 主導企業(yè)地位穩(wěn)定，行業(yè)集中加劇 競爭者數(shù)量下降 市場份額分布 不穩(wěn)定 穩(wěn)定性增加，少數(shù)競爭者以強勢姿態(tài)出現(xiàn) 穩(wěn)定，主導企業(yè)地位凸現(xiàn) 或高度集中，或因行業(yè)細分、市場地區(qū)化更分散 競爭的性質 有限競爭著眼于產(chǎn)品改進 市場的迅速增長掩蓋了競爭 競爭達到頂峰 隨著新格局的形成，轉向低度競爭 進入的難度 易進入，行業(yè)主導和顧客 偏好未形成 較困難，市場力量產(chǎn)生，但不是很強 困難，市場力量已確認 很少有新進入者，企業(yè)退出 利潤與現(xiàn)金 沒有利潤，負現(xiàn)金流 贏利，現(xiàn)金流依然為負 贏利下降，較大投資可能意味著很大的正現(xiàn)金流 利潤很低，現(xiàn)金流很少 特性指標 形成期 成長期 成熟期 衰退期 產(chǎn)業(yè)集中度 低 中 高 高 產(chǎn)業(yè)規(guī)模 小 快速增加 大 減小 產(chǎn)業(yè)利潤率 很低 較高 高 低 產(chǎn)業(yè)前景 不可預測 好 好 不好 產(chǎn)業(yè)鏈 窄而短 逐步完善 完善 萎縮 創(chuàng)新活躍度 低 高 中 低 中國的房地產(chǎn)業(yè)處于產(chǎn)業(yè)生命周期的成長階段， 正在快速發(fā)展。 24 市 場 ： ? 土 地 市 場 高 價 拿 地 現(xiàn) 象 減 少 ， 流 拍 現(xiàn) 象 增 加 ? 一 手 房 市 場 成 交 量 出 現(xiàn) 萎 縮 ， 但 價 格 依 舊 堅 挺 ? 二 手 房 提 前 調 整 ， 成 交 量 減 少 ， 價 格 開 始 松 動企 業(yè) ： ? 品 牌 企 業(yè) 開 始 領 頭 降 價 ， 折 扣 優(yōu) 惠 現(xiàn) 象 增 加 ? 中 介 行 業(yè) 開 始 關 停 并 轉 現(xiàn) 象客 戶 ： ? 投 資 客 逐 漸 退 出 市 場 ? 本 地 購 買 客 戶 比 重 增 加 ? 客 戶 開 始 關 注 “ 何 時 賣 房 ” ？政 策 ： ? 出 現(xiàn) 一 些 打 壓 性 政 策 推 動 市 場 進 入 調 整 期 市 場 ： ? 土 地 市 場 多 家 企 業(yè) 競 標 現(xiàn) 象 增 加 ? 一 手 房 成 交 量 開 始 穩(wěn) 定 ， 價 格 出 現(xiàn) 增 長 趨 勢 ? 價 格 合 理 回 歸 的 物 業(yè) 開 始 出 現(xiàn) 成 交 ? 二 手 房 成 交 開 始 活 躍企 業(yè) ： ? 土 地 市 場 多 家 企 業(yè) 競 標 現(xiàn) 象 增 加客 戶 ： ? 投 資 客 開 始 進 入 市 場 ? 購 買 者 出 現(xiàn) 排 隊 現(xiàn) 象 ? 客 戶 開 始 關 注 “ 何 時 買 房 ” ？政 策 ： ? 政 策 出 現(xiàn) 真 空 期階 段市 場 高 位 臨 界 點市 場 低 位 臨 界 點25 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式 一級市場 二級市場 三級市場 產(chǎn)品一般價值 投資一般價值 投資溢價 （經(jīng)營型） （投資型） （投機型） （房地產(chǎn)運作） （房地產(chǎn)開發(fā)） （土地開發(fā)） 產(chǎn)品價值增值 26 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 2 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 3 宏觀調控與房地產(chǎn) 4 0607中國房地產(chǎn)市場主要特點 5 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 課程大綱 6 構成住宅有效需求的影響因素 7 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 8 典型房企投資模式 9 城市評價體系及技術標準 10項目評價體系及技術標準 11風險分析與投資決策 27 與國際相比，城市人口問題、規(guī)劃問題和土地使用權等問題使中國的房地產(chǎn)市場 具有自己的特性 城鄉(xiāng)一體化：新農(nóng)村建設的選擇 ?中國新農(nóng)村建設加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進程 中國房地產(chǎn)市場 的獨特性 社會結構： M型社會雛形 ?貧富差距逐漸拉大，中國社會開始進入“ M”型社會 城市人口結構：流動人口 ?城市和農(nóng)村的人口流動加速了“常住” +“暫住” +“流動”的城市人口結構變化 發(fā)展歷程：促進－規(guī)范－限制 ?1994年以后中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了促進－規(guī)范－嚴格控制三個階段 土地資源：城市建設占用大量耕地 ?確保 18億畝耕地生命線和城市建設用地的巨大需求凸顯土地資源的稀缺 規(guī)劃問題：“法定圖則”缺失 ?規(guī)劃趕不上變化，頻繁變更的規(guī)劃給房地產(chǎn)發(fā)展帶來諸多不確定性 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 中國地產(chǎn)市場的獨特性 28 國內市場進入突變期（住宅指數(shù) ) 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 中國房地產(chǎn)業(yè)各項指標示意 40060080010001200140016001800200022002400200202200206200210200302200306200310200402200406200410200502200506200510200602200606200610200702200706200710200802200806北京 上海 廣州 深圳 天津武漢 重慶 南京 杭州 成都29 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 2 中國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 3 宏觀調控與房地產(chǎn) 4 0607中國房地產(chǎn)市場主要特點 5 房地產(chǎn)業(yè)需求增長空間 課程大綱 6 構成住宅有效需求的影響因素 7 房地產(chǎn)企業(yè)的投資戰(zhàn)略 8 典型房企投資模式 9 城市評價體系及技術標準 10項目評價體系及技術標準 11風險分析與投資決策 30 ? 90/70 ? 物權法 ? 嚴控經(jīng)濟適用房 ? 營業(yè)稅 ? 個人所得稅 ? 土地增值稅 ? 物業(yè)稅 ? 土地閑置費 ? 加大土地審批難度 ? 提高首付比率 ? 加息和提高銀行準備金率 ? 第二套房貸款限制 ? 06年年中新政頻出，政府旨在規(guī)范市場，但決心堅定