【正文】 1 房地產(chǎn)開發(fā)投資及拓展實(shí)務(wù) 2008年 10月 2 兩種土地所有權(quán)： 國家土地所有權(quán)（國務(wù)院代表國家行使） 集體土地所有權(quán)（村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會作為所有者代表經(jīng)營、管理） 國有土地使用權(quán)取得方式（供地方式） 劃撥 有償使用 : 出讓 國有土地租賃 國有土地使用權(quán)作價出資或入股 授權(quán)經(jīng)營 公開市場與土地價值的判斷力 土地所有權(quán) 3 土地收回 土地收購 土地置換 土地征用 土地整理 一級開發(fā) 土地儲備 土地出讓 土地劃撥 短期租賃 收購 整理儲備 出讓 公開市場與土地價值的判斷力 土地收儲流程 4 5 公開市場與土地價值的判斷力 獲取土地的幾種主要方式 土地儲備 ——房地產(chǎn)企業(yè)的生命線 招標(biāo) ——專業(yè) +技巧 +大智慧（避免陷入陪標(biāo)、破壞潛規(guī)則的尷尬、識別瑕疵） 掛牌 ——同拍賣 拍賣 ——專業(yè) +勇氣 +非理性的執(zhí)著（理性和授權(quán)額度的堅決貫徹） 并購 ——機(jī)遇 +土地質(zhì)量 +鋪滿鮮花的陷阱（風(fēng)險意識、充分的評估） 合作 看上去很美 (合作對象的選擇、資源的優(yōu)劣評判） 6 國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓流程圖 申請人 土地出讓申請 出讓處 初審 批轉(zhuǎn) 土地整理儲備中心 地價評估 投標(biāo)人 繳納履約保證金、投標(biāo) 土地出讓處審查 主管局長、局長 審批 返回 出讓處 開標(biāo) 投標(biāo)人 登記、索取標(biāo)書和有關(guān)文件 局長辦公會 地價審定 需提交的文件 1 、土地出讓申請 2 、《房屋所有權(quán)證》 3 、《國有土地使用證》；無《國有土地使用證》的，提供土地權(quán)屬來源文件 4 、無法院查封、抵押的證明 5 、營業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件 6 、有《規(guī)劃 意見書》及其它規(guī)劃材料的，提交《規(guī)劃意見書》、其它規(guī)劃材料及 3 份地價評估報告 儲備土地 擬訂土地收益分配及搬遷協(xié)議 擬訂招標(biāo)文件 市國土房管局 與 中標(biāo)人 簽訂《土地出讓合同》 發(fā)布招標(biāo)公告 擬訂招標(biāo)工作方案 返回 土地整理儲備中心 土地整理儲備中心與原土地使用者 簽訂土地收益分配及搬遷協(xié)議 成立 評標(biāo)小組 評標(biāo)小組 評標(biāo) 市國土房管局 確定中標(biāo)人，發(fā)出《中標(biāo)通知書》 無規(guī)劃意見書 出讓底價審定小組 確定招標(biāo)底價 市國土房管局 受理 有規(guī)劃意見書 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 地價辦公室 地價初審 土地整理儲備中心 向土地利用中心移交文件 土地利用中心 擬訂《土地出讓合同》 受讓方 繳納合同定金 公開市場與土地價值的判斷力 獲取土地的幾種主要方式 7 國有土地使用權(quán)掛牌出讓流程圖 申請人 土地出讓申請 出讓處 初審 批轉(zhuǎn) 土地整理儲備中心 地價評估 土地出讓處審查 主管局長、局長 審批 出讓處 競買 競買人 登記、索取掛牌文件和有關(guān)文件 局長辦公會 地價審定 需提交的文件 1 、土地出讓申請 2 、《房屋所有權(quán)證》 3 、《國有土地使用證》；無《國有土地使用證》的，提供土地權(quán)屬來源文件 4 、無法院查封、抵押的證明 5 、營業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件 6 、有《規(guī)劃意見書》及其它規(guī)劃材料的，提交 《規(guī)劃意見書》、其它規(guī)劃材料及 3 份地價評估報告 儲備土地 擬訂土地收益分配及搬遷協(xié)議 擬訂掛牌文件 市國土房管局 與 中標(biāo)人 簽訂《土地出讓合同》 掛牌 擬訂掛牌工作方案 土地整理儲備中心 土地整理儲備中心 與 原土地使用者 簽訂土地收益分配及搬遷協(xié)議 市國土房管局 與 競得人 簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》 無規(guī)劃意見書 出讓底價審定小組 確定掛牌底價 市國土房管局 受理 有規(guī)劃意見書 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 地價辦公室 地價初審 土地整理儲備中心 向土地利用中心移交文件 土地利用中心 擬訂《土地出讓合同》 受讓方 繳納合同定金 競買人提出競買申請時應(yīng)提交的文件： 1 、競買申請書 2 、營業(yè)執(zhí)照 3 、法人代表證明書 4 、法人代表身份證復(fù)印件 5 、不低于公告數(shù)額的履約保證金 6 、按公告須提交的其它文件 競買人 提出競買申請 檢查競買申請的 有效性，發(fā)放標(biāo)號的競買標(biāo)志牌 公開市場與土地價值的判斷力 獲取土地的幾種主要方式 8 國有土地使用權(quán)拍賣出讓流程圖 申請人 土地出讓申請 出讓處 初審 批轉(zhuǎn) 土地整理儲備中心 地價評估 土地出讓處審查 主管局長、局長 審批 返回 出讓處 公開拍賣 競買人 登記、索取拍賣文件和有關(guān)文件 局長辦公會 地價審定 需提交的文件 1 、土地出讓申請 2 、《房屋所有權(quán)證》 3 、《國有土地使用證》；無《國有土地使用證》的，提供土地權(quán)屬來源文件 4 、無法院查封、抵押的證明 5 、營業(yè)執(zhí)照或法人資格證明文件 6 、有《規(guī)劃意見書》及其它規(guī)劃材料的，提交 《規(guī)劃意見書》、其它規(guī)劃材料及 3 份地價評估報告 儲備土地 擬訂房屋土地收益分配及搬遷協(xié)議 擬訂拍賣文件 市國土房管局 與 中標(biāo)人 簽訂《土地出讓合同 》 發(fā)布拍賣公告 擬訂拍賣工作方案 土地整理儲備中心 土地整理儲備中心與原土地使用者簽訂房屋土地收益分配及搬遷協(xié)議 市國土房管局 與 競得人 簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》 無規(guī)劃意見書 出讓底價審定小組 確定拍賣底價 市國土房管局 受理 有規(guī)劃意見書 市規(guī)委 規(guī)劃意見書 地價辦公室 地價初審 土地整理儲備中心 向土地利用中心移交文件 土地利用中心 擬訂《土地出讓合同》 受讓方 繳納合同定金 競買人提出競買申請時應(yīng)提交的文件： 1 、競買申請書 2 、營業(yè)執(zhí)照 3 、法人代表證明書 4 、法人代表身份證復(fù)印件 5 、不低于公告數(shù)額的履約保證金 6 、按公告須提交的其它文件 競買人 提出競買申請 檢查競買申請的有效性，發(fā)放標(biāo)號的競買標(biāo)志牌 公開市場與土地價值的判斷力 獲取土地的幾種主要方式 9 合作模式框架 甲方：中交集團(tuán) 乙方： XX 集團(tuán) 丙方：北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 經(jīng)協(xié)商，由甲方、乙方聯(lián)合收購丙方持有的北京春光大地房地產(chǎn)公司的 10 0% 股權(quán)，甲方 收購 80 % 股權(quán) 、乙方 收購 20% 股權(quán)，雙方 的 權(quán)利義務(wù) 如下： 1. 甲方 的 權(quán)利 義務(wù) ： 出資收購該項(xiàng)目公司的 80 % 股權(quán)，出資金額 800 萬元； 以股東借款形式支付土地出讓金、一級開發(fā)補(bǔ)償款、股權(quán)溢價 總價的 80 % ， 合計 2 億元 [ （ 23 .31+ 66 ） * 80% ] ； 以股東借款形式支付朝陽區(qū)政府回購 的 萬平米的補(bǔ)償款 的 80 % ，計 億元（ * 80% ）； 按照 股權(quán)比例， 根據(jù)開發(fā)建設(shè)需要按時投入開發(fā)建設(shè)所需資金 ； 向項(xiàng)目公司派駐董事長、財務(wù)經(jīng)理； 按股權(quán)比例獲取 合作開發(fā)的 項(xiàng)目收益； 有權(quán)對 該項(xiàng)目 后續(xù)開發(fā)建設(shè)總投資預(yù)算的確定及執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并提出合理的建議。 2. 乙方的權(quán)利義務(wù) 出資收購該項(xiàng)目公司的 2 0% 股權(quán)，出資金額 2 00 萬元； 以股東借款形式支付土地出讓金、一級開發(fā)補(bǔ)償款、股權(quán)溢價 的 2 0% ， 合計 352 億元； 以股東借款形式支付朝陽區(qū)政府回購的 萬平米的補(bǔ)償款 的 20% ，計 2 億元； 按照股權(quán)比例，根據(jù)開發(fā)建設(shè)需要按時投入開發(fā)建設(shè)所需資金； 向項(xiàng)目公司派駐 除 董事長、財務(wù)經(jīng)理 以外的其他管理人員 ； 負(fù)責(zé) 該項(xiàng)目 所有開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營工作，包括但不限于 報批報建、 委托設(shè)計、委托監(jiān)理、進(jìn)行工程發(fā)包、對外銷售、交付使用、物業(yè)管理公司選聘等； 需在項(xiàng)目開工建設(shè)之前與甲方共同制定項(xiàng)目總投資預(yù)算，同時應(yīng)就該預(yù)算執(zhí)行情況與甲方進(jìn)行協(xié)商，并應(yīng)接受甲方提出的合理建議 ； 除正常管理成本外，按營業(yè)收 入計取 3% 的管理費(fèi)； 承諾賦予甲方下屬的中交公路四局承建不少于 20 萬平米的建安工程，承包價格由雙方協(xié)商確定。 公開市場與土地價值的判斷力 獲取土地的幾種主要方式 10 公開市場與土地價值的判斷力 案例 來廣營 2地 (招標(biāo)底價 、規(guī)劃建筑面積 ㎡ ) 投標(biāo)單位 投標(biāo)地價總額 北京懋源置業(yè)有限公司、北京懋源房屋開發(fā)有限公司、北京麒麟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投標(biāo)聯(lián)合體 北京春光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、四川大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投標(biāo)聯(lián)合體 北京城市開發(fā)股份有限公司、國奧投資發(fā)展有限公司投標(biāo)聯(lián)合體 25 北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司投標(biāo)聯(lián)合體 北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 11 豐臺區(qū)小井村新村住宅及配套用地（招標(biāo)底價 ） 投標(biāo)單位 投標(biāo)地價總額 廣州富力地產(chǎn)股份有限公司 7 金融街控股股份有限公司 北京華潤曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司 首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司 金地（集團(tuán)）股份有限公司 北京金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與北京金泰恒業(yè)有限責(zé)任公司投標(biāo)聯(lián)合體 9 北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司 北京萬科企業(yè)有限公司 中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司 12 公開市場與土地價值的判斷力 案例 12 公開市場與土地價值的判斷力 案例 朝陽區(qū)西大望路 27號住宅及代建公建用地 （招標(biāo)底價 ） 投標(biāo)單位 投標(biāo)地價總額 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司 北京名流未來置業(yè)有限公司和名流置業(yè)集團(tuán)股份有限公司聯(lián)合體 北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京中藍(lán)隆基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司聯(lián)合體 15 金融街控股股份有限公司 北京萬科企業(yè)有限公司 17 13 豐臺區(qū)王佐鄉(xiāng)居住項(xiàng)目用地（招標(biāo)底價 ） 投標(biāo)單位 投標(biāo)地價總額 北京中金安盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京新鴻基盛城置業(yè)集團(tuán)有限公司與北京崇文 ?新世界房地產(chǎn)發(fā)展有限公司投標(biāo)聯(lián)合體 重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司 公開市場與土地價值的判斷力 案例 14 順義區(qū)天竺空港展館配套設(shè)施項(xiàng)目用地國有建設(shè)用地使用權(quán)（招標(biāo)底價為 ） 投標(biāo)單位 投標(biāo)地價總額 中國水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司 北京中展投資發(fā)展有限公司和北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司聯(lián)合體 北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司和北京城建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合體 北京世紀(jì)龍泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 公開市場與土地價值的判斷力 案例 15 大興區(qū)黃村鎮(zhèn)康莊回遷房居住、商業(yè)金融、市政公共設(shè)施項(xiàng)目用地 (招標(biāo)底價為 ) 投標(biāo)單位 投標(biāo)地價總額 北京興創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 北京京南住房開發(fā)有限責(zé)任公司 北京市大興城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)集團(tuán) 石景山衙門口地塊 公開市場與土地價值的判斷力 案例 16 序 號 宗地名稱 起始價 (萬元 ) 成交價 樓面地價 （元 /㎡ ） 受讓單位 開發(fā)程度 成交價 /底價 (萬元 ) 1 房山區(qū)廣陽家園 A、 B區(qū)（ D、 E地塊） 居住項(xiàng)目用地 23309 72300 4214 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 五通一平 2 門頭溝新城馮村地區(qū)（一期）居住項(xiàng)目用地 44332 150000 5243 華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司 三通一平 3 大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項(xiàng)目用地 27800 27900 2255 北京潤豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三通一平 4 大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū) 17號地 51000 143000 6291 華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司 六通一平 5 大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路 6號住宅、公建項(xiàng)目用