【文章內(nèi)容簡介】 基本處于停運狀態(tài)。（2）市政設施現(xiàn)狀自來水：自打井水和海淀供水一廠供水雨污水：無市政管網(wǎng)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫，排洪能力五年一遇。無污水處理設施。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運。天然氣：無天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力：有聶各莊變電站，22萬伏11萬伏。居民用電分別由昌平區(qū)陽坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。通訊：西山農(nóng)場場部內(nèi)有電話機房，容量1440門，有800門投入使用。電話線空中架設，無地下管溝敷設。有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。（3）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。北清路一期敷設有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計中壓管線的壓力不足以到達本地區(qū)。頤陽路：只是道路柏油面，路下沒有敷設任何管道。公共設施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實創(chuàng)總公司培訓基地等小型度假、旅游北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 13設施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡單公共設施?？傮w規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來發(fā)展需要。 。 宗地開發(fā)目標本項目完成后應達到：用地范圍內(nèi)的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設條件，達到熟地標準。各種市政基礎設施管線接至規(guī)劃紅線外。北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 14第三章 投資環(huán)境3．1 海淀區(qū)經(jīng)濟介紹海淀區(qū)以高科技、高知識含量為特色。無論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構成還是人氣的旺盛程度，都堅實的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標志，海淀區(qū)是高等學府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。3．2 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析自然風光和民俗旅游鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時組織實施了當?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機。豐富的商業(yè)資源鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)內(nèi)，整個風景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機?，F(xiàn)在已有的配套設施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。優(yōu)越的地理區(qū)位海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢。北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 15周邊環(huán)境：本項目所在的海淀區(qū)，是高新技術產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關村商圈，及眾多高等學府聚集在海淀區(qū)，這些必將對本項目有輻射影響，本項目所在的大西上風景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會議、辦公的好去處，同時是各大高校學科帶頭人舉辦學術研討會、學術展示會的優(yōu)選之所。商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時受到中關村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項目的商業(yè)環(huán)境。豐富的旅游資源海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來巨大的旅游休閑會務等市場資源。3．3 海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)目前存在的問題海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)正呈生長之勢，但受到風貌保護的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應的配套設施外，還沒有形成大型的商業(yè)環(huán)境。功能不盡完善，結構不夠合理海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)風景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關的配套設施沒有合理得銜接起來，各種業(yè)態(tài)沒有北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 16合理的銜接起來，對消費者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。配套設施不夠完善各旅游風景區(qū)同相應的配套設施沒有合理的組合，各行其是，沒能達到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數(shù)量有限。海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結構調(diào)整、產(chǎn)品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織——商會的作用沒有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進行。海淀區(qū)大西山風景旅游區(qū)市政設施不完備，電信、燃氣、供暖管線沒有實現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。3．4 項目建設的必要性分析從海淀區(qū)旅游配套設施的總體供應量來看，市場供不應求，隨著中關村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展，未來對于高檔旅游配套設施的市場需求將有大幅提升。結合本項目區(qū)域的特點和規(guī)劃方向考慮，未來本項目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設施類產(chǎn)品有非常好的市場前景，不但與大西山風景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補海淀區(qū)旅游配套設施的北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 17市場空缺，服務于中關村高科技園區(qū)企業(yè)商務交流、技術研發(fā)等。另外，本項目的建設可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。第四章　　市場分析4．1 總體宏觀經(jīng)濟分析中國經(jīng)濟在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產(chǎn)總值已達到世界的 %。中國的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內(nèi)存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%） ，零售業(yè)和零售價格指標都保持相對穩(wěn)定。這樣的國民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達到相當高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經(jīng)濟的重要組成部分將會進入反常的前進狀態(tài)。排除無法預計的政治或其它方面劇變的影響，中國經(jīng)濟的強大發(fā)展水平將會在中期內(nèi)存在。中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計有 800 至900 萬人移居到城市。同時，農(nóng)村的總人口量也在持續(xù)增長。北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機勃勃、充北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 18滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是“十五” 時期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟。循著北京經(jīng)濟發(fā)展要立足北京、服務全國、面向世界的思路，對經(jīng)濟結構和布局進行調(diào)整，經(jīng)濟增長方式的加速轉變，使全市國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康增長，綜合經(jīng)濟實力保持在全國前列。近年來北京的經(jīng)濟保持了高速增長的趨勢，2022 年2022 年 GDP 年均增長速度達到 %，GDP 年增長率高于國家平均水平，服務業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)增長迅速，2022 年奧運會將進一步拉動北京的基礎設施建設和生態(tài)環(huán)境改造，進一步改善投資環(huán)境，提升國際形象。2022 年，北京 GDP 總量為 億元，比上年增長 %，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長。人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達到 元，四年平均實際增長幅度達到 %。4．2 土地市場分析從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應以及房地產(chǎn)市場的強勢政策調(diào)整對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析：１、土地供應總量將會進一步得到控制從供給方面看，國土資源部下發(fā)的《關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊急通知》以及國務院下發(fā)的《關于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強建設用地管理的通知》等文件，對城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)） 、別墅用地的供給作了嚴格的限制，這將使城市土地增量供應出現(xiàn)較大回落。北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 19從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》等的發(fā)布實施，經(jīng)營性用地停止協(xié)議出讓，轉而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價格的上漲，將降低土地市場需求。在供求機制的共同作用下，土地市場經(jīng)過調(diào)整將重新實現(xiàn)平衡，土地總供應量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現(xiàn)控制土地供應總量，減少土地收益流失。地產(chǎn)價格短期將會有所波動，長期趨向平穩(wěn)土地儲備制度以及土地招標拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產(chǎn)價格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對土地供應總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購房者的理性預期影響，房地產(chǎn)價格有可能會呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時，由于政府對住房市場的干預，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產(chǎn)價格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應計劃等的落實，政府將根據(jù)市場需求進行土地供應，以避免房地產(chǎn)市場價格的大幅波動。因此，從中長期來看，土地供應政策調(diào)整對房地產(chǎn)價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 204．3 旅游市場分析05 年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。其中，外國人 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 萬人次，增長 %。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。全年出境旅游者達 萬人次，增長 %。全年接待國內(nèi)旅游者 億人次，增長 %。國內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長%。 “十五”期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計達到 148 億美元，分別比“九五”時期增長 %和 %。共接待國內(nèi)旅游者 億人次，實現(xiàn)旅游收入 億元，分別比“九五”時期增長 %和 倍。不單是北京，05 年全國的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國入境旅游人數(shù)達 億人次，出境旅游者達 3100 萬人次，旅游總收入達7680 億元。入境過夜旅游人數(shù)達 4680 萬人次，國內(nèi)旅游人數(shù)達 12億人次。在旅游業(yè)總收入中，國內(nèi)旅游收入達 5286 億元，國際旅游收入達到 293 億元。預計，06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達到 億人次，比去年增長 8%。其中入境過夜人數(shù)達到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達到 336 億美元。05 年旅客運輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。其中，鐵路 5778 萬人，增長 %；公路 51925 萬人，增長 %；民航3136 萬人，增長 10%。 “十五” 期間，客運總量累計達到 億人，北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 21比“九五”時期增長 倍。北京作為中華人民共和國的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風格的宏偉壯觀的城市，同時也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國際化大都市。作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對北京的經(jīng)濟有著重大的貢獻。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長足的進步。在中國31 個省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。2022 年，北京接待的海外游客達到 2,857,872 人次，比上一年增長了％。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別 2,398,790 人次、269,265 人次、14,220 人次和 175,597 人次。旅游業(yè)外匯收入總計達 億美元，比上一年增長了 ％。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區(qū)的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達 億元，比上一年增長了 29％。最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公 務 員 企 業(yè) 管 理 人 員 技 術 人 員 銷 售 人 員 工 人 軍 人 農(nóng) 民 退 休 人 員 學 生 其 它圖 3－1：外地游客職業(yè)分布情況圖北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 22（數(shù)據(jù)來源：2022 年北京統(tǒng)計年鑒，中國統(tǒng)計出版社出版）表 3－1 ：2022 年來京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè) 其他省游客百分比 當?shù)赜慰桶俜直日珓諉T 企業(yè)管理人員 技術工 服務銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學生 其他 表 3－2 ：2022 年國內(nèi)游客參觀北京的分類百分比目的 百分比 (%)北京市海淀區(qū)大西山風景區(qū)鳳凰嶺旅游設施一期項目項目申請報告　　　　　　　　　　　 23渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務 會議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和