【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 基本處于停運(yùn)狀態(tài)。（2）市政設(shè)施現(xiàn)狀自來(lái)水：自打井水和海淀供水一廠供水雨污水：無(wú)市政管網(wǎng)。雨水從山區(qū)自然排洪溝匯集于梁家園排水溝，最后流往上莊水庫(kù)，排洪能力五年一遇。無(wú)污水處理設(shè)施。自建化糞池或沉淀池，上層清水自然排除，沉淀污物定期抽運(yùn)。天然氣：無(wú)天然氣管道，主要燃料為液化氣。電力：有聶各莊變電站，22萬(wàn)伏11萬(wàn)伏。居民用電分別由昌平區(qū)陽(yáng)坊供電和海淀區(qū)沙澗路供電提供。通訊：西山農(nóng)場(chǎng)場(chǎng)部?jī)?nèi)有電話機(jī)房，容量1440門，有800門投入使用。電話線空中架設(shè)，無(wú)地下管溝敷設(shè)。有線電視：由海淀區(qū)有線電視局提供。（3）周邊大市政現(xiàn)狀北清路：北清路一期敷設(shè)有 DN800 上水，末端距鳳凰嶺地區(qū)約 78 公里。北清路一期敷設(shè)有 DN500 中壓天然氣管，末端距鳳凰嶺地區(qū)約78 公里，且估計(jì)中壓管線的壓力不足以到達(dá)本地區(qū)。頤陽(yáng)路：只是道路柏油面，路下沒(méi)有敷設(shè)任何管道。公共設(shè)施狀況宗地附近有環(huán)綠藝苑、實(shí)創(chuàng)總公司培訓(xùn)基地等小型度假、旅游北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 13設(shè)施。聶各莊村分布有郵局、衛(wèi)生院、商店等簡(jiǎn)單公共設(shè)施。總體規(guī)模較小、檔次偏低、布局分散，不能滿足該區(qū)域未來(lái)發(fā)展需要。 。 宗地開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目完成后應(yīng)達(dá)到：用地范圍內(nèi)的 “三通”（通上水通電、通路）及土地平整，滿足建設(shè)條件，達(dá)到熟地標(biāo)準(zhǔn)。各種市政基礎(chǔ)設(shè)施管線接至規(guī)劃紅線外。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 14第三章 投資環(huán)境3．1 海淀區(qū)經(jīng)濟(jì)介紹海淀區(qū)以高科技、高知識(shí)含量為特色。無(wú)論是從區(qū)位、商業(yè)氛圍、業(yè)態(tài)構(gòu)成還是人氣的旺盛程度，都堅(jiān)實(shí)的捍衛(wèi)著其在京城科技龍頭的地位。中關(guān)村高科技園區(qū)、上地園區(qū)已經(jīng)成為北京高科技的標(biāo)志，海淀區(qū)是高等學(xué)府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。3．2 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)現(xiàn)狀分析自然風(fēng)光和民俗旅游鳳凰嶺、大覺寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑的好去處。海淀區(qū)北部地區(qū)開發(fā)辦同時(shí)組織實(shí)施了當(dāng)?shù)氐拿袼茁糜挝幕?，抓住現(xiàn)代人回歸自然的巨大商機(jī)。豐富的商業(yè)資源鳳凰嶺、大覺寺、陽(yáng)臺(tái)山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區(qū)聚集在海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)，整個(gè)風(fēng)景區(qū)內(nèi)孕育著較好的商機(jī)?，F(xiàn)在已有的配套設(shè)施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。優(yōu)越的地理區(qū)位海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)地處海淀區(qū)中關(guān)村商圈的后花園，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 15周邊環(huán)境：本項(xiàng)目所在的海淀區(qū)，是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聚集地，上地科技園區(qū)，中關(guān)村商圈，及眾多高等學(xué)府聚集在海淀區(qū)，這些必將對(duì)本項(xiàng)目有輻射影響，本項(xiàng)目所在的大西上風(fēng)景區(qū)是 IT 成功人士旅游度假、會(huì)議、辦公的好去處，同時(shí)是各大高校學(xué)科帶頭人舉辦學(xué)術(shù)研討會(huì)、學(xué)術(shù)展示會(huì)的優(yōu)選之所。商圈環(huán)境：海淀區(qū)大西山旅游區(qū)西北部，現(xiàn)在已各大旅游風(fēng)景區(qū)為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已經(jīng)初具規(guī)模，同時(shí)受到中關(guān)村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項(xiàng)目的商業(yè)環(huán)境。豐富的旅游資源海淀山后地區(qū)（鳳凰嶺）獨(dú)特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環(huán)境，鳳凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統(tǒng)的旅游觀光文化、良好的人文親和環(huán)境，必將帶來(lái)巨大的旅游休閑會(huì)務(wù)等市場(chǎng)資源。3．3 海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)目前存在的問(wèn)題海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)正呈生長(zhǎng)之勢(shì)，但受到風(fēng)貌保護(hù)的限制和交通條件的限制，除了現(xiàn)有各旅游景區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)施外，還沒(méi)有形成大型的商業(yè)環(huán)境。功能不盡完善，結(jié)構(gòu)不夠合理海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)風(fēng)景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關(guān)的配套設(shè)施沒(méi)有合理得銜接起來(lái)，各種業(yè)態(tài)沒(méi)有北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 16合理的銜接起來(lái)，對(duì)消費(fèi)者的吸引大多是旅游業(yè)態(tài)，其他業(yè)態(tài)往往被忽略。配套設(shè)施不夠完善各旅游風(fēng)景區(qū)同相應(yīng)的配套設(shè)施沒(méi)有合理的組合，各行其是，沒(méi)能達(dá)到相輔相成的作用，除旅游景區(qū)外，各飲食、住宿等地的停車位數(shù)量有限。海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)沒(méi)有形成合力，制約海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)商業(yè)氛圍的發(fā)展旅游區(qū)內(nèi)企業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品營(yíng)銷、形象宣傳等方面各行其是，沒(méi)有形成合力，企業(yè)間的協(xié)調(diào)組織——商會(huì)的作用沒(méi)有充分發(fā)揮，使打造海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)整體商業(yè)氛圍的工作難以順利進(jìn)行。海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)市政設(shè)施不完備，電信、燃?xì)?、供暖管線沒(méi)有實(shí)現(xiàn)介入，不能滿足該區(qū)域的市政需求。3．4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析從海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的總體供應(yīng)量來(lái)看，市場(chǎng)供不應(yīng)求，隨著中關(guān)村以及高科技產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，未來(lái)對(duì)于高檔旅游配套設(shè)施的市場(chǎng)需求將有大幅提升。結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域的特點(diǎn)和規(guī)劃方向考慮，未來(lái)本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展旅游配套設(shè)施類產(chǎn)品有非常好的市場(chǎng)前景，不但與大西山風(fēng)景區(qū)的整體規(guī)劃方向相符合，而且還能夠填補(bǔ)海淀區(qū)旅游配套設(shè)施的北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 17市場(chǎng)空缺，服務(wù)于中關(guān)村高科技園區(qū)企業(yè)商務(wù)交流、技術(shù)研發(fā)等。另外，本項(xiàng)目的建設(shè)可以充分地挖掘區(qū)域旅游度假休閑資源，為大西山風(fēng)景區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。第四章　　市場(chǎng)分析4．1 總體宏觀經(jīng)濟(jì)分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去的二十年中迅速發(fā)展，國(guó)民生產(chǎn)總值已達(dá)到世界的 %。中國(guó)的零售業(yè)也在兩位數(shù)的增長(zhǎng)，與 12 年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會(huì)在短期到中期內(nèi)存在。與此同時(shí)，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%） ，零售業(yè)和零售價(jià)格指標(biāo)都保持相對(duì)穩(wěn)定。這樣的國(guó)民生產(chǎn)總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達(dá)到相當(dāng)高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢(shì)：作為中國(guó)入世的過(guò)渡的一部分，經(jīng)濟(jì)的重要組成部分將會(huì)進(jìn)入反常的前進(jìn)狀態(tài)。排除無(wú)法預(yù)計(jì)的政治或其它方面劇變的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大發(fā)展水平將會(huì)在中期內(nèi)存在。中國(guó)的都市人口數(shù)量也已開始增長(zhǎng)，每年大約估計(jì)有 800 至900 萬(wàn)人移居到城市。同時(shí)，農(nóng)村的總?cè)丝诹恳苍诔掷m(xù)增長(zhǎng)。北京是全國(guó)的政治、文化與國(guó)際交往中心，又是生機(jī)勃勃、充北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 18滿活力的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。改革開放以后特別是“十五” 時(shí)期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展首都經(jīng)濟(jì)。循著北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展要立足北京、服務(wù)全國(guó)、面向世界的思路，對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和布局進(jìn)行調(diào)整，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的加速轉(zhuǎn)變，使全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持在全國(guó)前列。近年來(lái)北京的經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2022 年2022 年 GDP 年均增長(zhǎng)速度達(dá)到 %，GDP 年增長(zhǎng)率高于國(guó)家平均水平，服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)迅速，2022 年奧運(yùn)會(huì)將進(jìn)一步拉動(dòng)北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生態(tài)環(huán)境改造，進(jìn)一步改善投資環(huán)境，提升國(guó)際形象。2022 年，北京 GDP 總量為 億元，比上年增長(zhǎng) %，連續(xù)六年保持二位數(shù)的增長(zhǎng)。人民生活水平邁上新臺(tái)階，城市居民人均可支配收入達(dá)到 元，四年平均實(shí)際增長(zhǎng)幅度達(dá)到 %。4．2 土地市場(chǎng)分析從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要可從以下幾方面加以分析：１、土地供應(yīng)總量將會(huì)進(jìn)一步得到控制從供給方面看，國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》以及國(guó)務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》和《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》等文件，對(duì)城市各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)） 、別墅用地的供給作了嚴(yán)格的限制，這將使城市土地增量供應(yīng)出現(xiàn)較大回落。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 19從需求方面來(lái)看，由于《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》以及《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》等的發(fā)布實(shí)施，經(jīng)營(yíng)性用地停止協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)而實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓，市場(chǎng)化程度大大提高，競(jìng)爭(zhēng)也將更為激烈，土地價(jià)格也將因此而上漲。土地價(jià)格的上漲，將降低土地市場(chǎng)需求。在供求機(jī)制的共同作用下，土地市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整將重新實(shí)現(xiàn)平衡，土地總供應(yīng)量縮減，土地價(jià)格則將上浮，從而最終實(shí)現(xiàn)控制土地供應(yīng)總量，減少土地收益流失。地產(chǎn)價(jià)格短期將會(huì)有所波動(dòng)，長(zhǎng)期趨向平穩(wěn)土地儲(chǔ)備制度以及土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響在不同階段的表現(xiàn)存在著一定的差異。制度建立之初，由于對(duì)土地供應(yīng)總量調(diào)控力度的加大，使得土地供應(yīng)規(guī)模有所縮減，加上開發(fā)商以及購(gòu)房者的理性預(yù)期影響，房地產(chǎn)價(jià)格有可能會(huì)呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，而且上漲的幅度在某些區(qū)域可能較大。與此同時(shí)，由于政府對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)，尤其是大規(guī)模經(jīng)濟(jì)適用房的推出，將對(duì)住房市場(chǎng)需求形成較強(qiáng)的分流作用，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲產(chǎn)生抑制作用。再者，隨著土地儲(chǔ)備制度的完善，土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃等的落實(shí)，政府將根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行土地供應(yīng)，以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的大幅波動(dòng)。因此，從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地供應(yīng)政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不會(huì)特別明顯，市場(chǎng)價(jià)格總體上將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 204．3 旅游市場(chǎng)分析05 年全市接待入境旅游者 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 15%。其中，外國(guó)人 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %；港、澳、臺(tái)同胞 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。全市旅游外匯收入 億美元，增長(zhǎng) %。全年出境旅游者達(dá) 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。全年接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，增長(zhǎng) %。國(guó)內(nèi)旅游收入 1300 億元，增長(zhǎng)%。 “十五”期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬(wàn)人次，旅游外匯收入累計(jì)達(dá)到 148 億美元，分別比“九五”時(shí)期增長(zhǎng) %和 %。共接待國(guó)內(nèi)旅游者 億人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元，分別比“九五”時(shí)期增長(zhǎng) %和 倍。不單是北京，05 年全國(guó)的旅游業(yè)都在飛速發(fā)展。我國(guó)入境旅游人數(shù)達(dá) 億人次，出境旅游者達(dá) 3100 萬(wàn)人次，旅游總收入達(dá)7680 億元。入境過(guò)夜旅游人數(shù)達(dá) 4680 萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 12億人次。在旅游業(yè)總收入中，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá) 5286 億元，國(guó)際旅游收入達(dá)到 293 億元。預(yù)計(jì)，06 年入境旅游人數(shù)將前所未有地達(dá)到 億人次，比去年增長(zhǎng) 8%。其中入境過(guò)夜人數(shù)達(dá)到 5180 萬(wàn)人次，外國(guó)人 2290 萬(wàn)人次，國(guó)際旅游收入達(dá)到 336 億美元。05 年旅客運(yùn)輸總量 60839 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) %。其中，鐵路 5778 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %；公路 51925 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %；民航3136 萬(wàn)人，增長(zhǎng) 10%。 “十五” 期間，客運(yùn)總量累計(jì)達(dá)到 億人，北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 21比“九五”時(shí)期增長(zhǎng) 倍。北京作為中華人民共和國(guó)的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽(yù)。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風(fēng)格的宏偉壯觀的城市，同時(shí)也是有著現(xiàn)代化特色的快速發(fā)展的國(guó)際化大都市。作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業(yè)對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)有著重大的貢獻(xiàn)。宏偉的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長(zhǎng)城。天安門廣場(chǎng)是世界最大的城市中央廣場(chǎng)。北京的旅游業(yè)在中央政府的支持下取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步。在中國(guó)31 個(gè)省、自治區(qū)、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。2022 年，北京接待的海外游客達(dá)到 2,857,872 人次，比上一年增長(zhǎng)了％。其中來(lái)自國(guó)外和香港、澳門、臺(tái)灣的游客分別 2,398,790 人次、269,265 人次、14,220 人次和 175,597 人次。旅游業(yè)外匯收入總計(jì)達(dá) 億美元，比上一年增長(zhǎng)了 ％。這一年中，北京也接待了一億一千萬(wàn)來(lái)自其他省和中國(guó)其他地區(qū)的游客，比上一年增長(zhǎng)了 8％，旅游收入達(dá) 億元，比上一年增長(zhǎng)了 29％。最近幾年來(lái)京出差的人員比例在快速增長(zhǎng)。外地游客平均在京停留時(shí)間為 天，重游率為 %。外地游客職業(yè)分布情況如下圖所示：11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公 務(wù) 員 企 業(yè) 管 理 人 員 技 術(shù) 人 員 銷 售 人 員 工 人 軍 人 農(nóng) 民 退 休 人 員 學(xué) 生 其 它圖 3－1：外地游客職業(yè)分布情況圖北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 22（數(shù)據(jù)來(lái)源：2022 年北京統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社出版）表 3－1 ：2022 年來(lái)京的不同職業(yè)的旅游者所占百分比職業(yè) 其他省游客百分比 當(dāng)?shù)赜慰桶俜直日珓?wù)員 企業(yè)管理人員 技術(shù)工 服務(wù)銷售人員 工人 軍人 農(nóng)民 退休人員 學(xué)生 其他 表 3－2 ：2022 年國(guó)內(nèi)游客參觀北京的分類百分比目的 百分比 (%)北京市海淀區(qū)大西山風(fēng)景區(qū)鳳凰嶺旅游設(shè)施一期項(xiàng)目項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告　　　　　　　　　　　 23渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務(wù) 會(huì)議 看病 宗教 文化體育 其他 來(lái)京的目的有從事文化科技交流（ 天）和