保利南寧鳳嶺項目可行性分析報告(編輯修改稿)
2024-12-30 06:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 在 3400元 /M2，城北區(qū)均價在 2600元 /M2，江南區(qū)均價在 2200 元 /M2。 第五部分 項目用地發(fā)展的 SWOT分析 優(yōu)勢（ Strengths） 劣勢（ Weakness） 地處城市快速發(fā)展的 CBD,擁有優(yōu)于其他城區(qū)的競爭優(yōu)勢，具有良好的發(fā)展前景 與 “黃金走廊 ”快速環(huán)道毗鄰，未來交通便利 緊貼國際會展中心，可借助會展效應(yīng)為推廣添磚加瓦 地塊形狀規(guī)整，規(guī)模適中，有利于快速導(dǎo)入并通過市場 周邊地產(chǎn)項目相繼開發(fā)完成，帶動該區(qū)域的居住氛圍 區(qū)域內(nèi)匯集了南寧市內(nèi)最多的高素質(zhì)人口，區(qū)域形象較好 處于開發(fā)初期，周邊生活服務(wù)配套設(shè)施不完善 目前交通狀況較差，尚未有道路直達本項目 項目地處南寧市開發(fā)重點區(qū)域，將受施工噪音、建筑灰塵污染 機會（ Opportunities） 威脅（ Threats） 南博會、會展經(jīng)濟再 度推高瑯東區(qū)域發(fā)展熱度 快速環(huán)道正式通車、竹溪 ——民族大道立交橋的建成，大大改善了城市的交通網(wǎng)絡(luò) 南寧城市中心的東移，區(qū)域性房地產(chǎn)價值得到提升 區(qū)域住宅市場供應(yīng)量持續(xù)加大，競爭激烈 同質(zhì)化競爭嚴重，使項目面臨嚴峻挑戰(zhàn) 項目距離發(fā)售時間仍較長，未知風險較多 項目周邊定向開發(fā)樓盤低價入市所造成的壓力 未來銀行按揭政策存在不確定性 南寧市區(qū)間競爭加大 購房者日益成熟，對市場要求日高 第六部分 項目綜合定位分析 一、目標客戶群體分析及定位 戶消費群體定位 本項目主要目標消費群體定位為：崇尚高品質(zhì)生活文化品位的城市中產(chǎn)白領(lǐng)階層 二、項目市場定位分析 瑯東區(qū)域內(nèi)，鑒于市政配套環(huán)境、土地成本、客源層面、區(qū)域特性等因素，大多數(shù)的樓盤都定位在中、高檔的水平，特別是各個中小型規(guī)模的樓盤；而規(guī)模較大的樓盤的定位也相類似，但主要集中在鳳嶺一帶。 通過以上對客戶消費需求以及市場供應(yīng)情況兩種不同角度的分析比較，再結(jié)合以下項目市場因素，可以歸納出本項目的市場定位。 ◆ 市場對中高檔樓盤的產(chǎn)品及價格都有較高的承受能力。 ◆ 區(qū)域市場內(nèi)客源大多屬于中 高端層面。 ◆ 中高檔樓盤的市場消費層面廣，需求量大，項目容易通過市場。 ◆ 開發(fā)商首次在南寧開發(fā)地產(chǎn)項目，將 項目定位 為中高檔樓盤，運作難度相對降低，開發(fā)風險系數(shù)小。 ◆ 項目規(guī)模適中，結(jié)合項目各類經(jīng)濟技術(shù)指標和競爭區(qū)域內(nèi)各樓盤情況，項目應(yīng)以開發(fā)多層、小高層產(chǎn)品為主。 在此基礎(chǔ)上比較本項目所處的地段，樓盤的綜合質(zhì)素等方面來推算本項目的價位范圍。 地段方面：本項目位于南寧中央形象區(qū)和 “黃金走廊 ”的核心區(qū)域，具有得天獨厚的居住環(huán)境，前承瑯東，后啟鳳嶺，所以出于對本項目在地段上的考慮，認為應(yīng)參考瑯東、鳳嶺樓盤的價位，本區(qū)域價位應(yīng)在 3200～3600 元 /㎡這一區(qū)間較為合理。 綜合質(zhì)素：本項目作為中高檔精品住宅項目，進則享受國際會展中心與金湖廣場的都市繁華與氣派，退則可觀南寧城市綠肺青秀山、石門森林公園及鳳嶺的自然景觀，具有不可多得的自然景觀資源。加上項目在園林規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新、配套 服務(wù)方面再加以錦上添花，樓價應(yīng)該會有較大的上升空間。所以在項目的結(jié)合質(zhì)素上來分析，本項目的價位應(yīng)位于 3200～ 3400 元 /㎡這一區(qū)間較為合理。 第七章 財務(wù)分析評估 小區(qū)總建筑面積： 137209 ㎡ 其中：小區(qū)地上建筑面積為 :㎡ （容積率） =117371㎡，地下室面積： 19838㎡。 、投資初步估算： 土地費用： （ 1）、土地費用： 180萬元 /畝 = （ 2）、土地契稅及稅費： 287 萬元 (3)、補交地價：（ － 10）
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