保利南寧鳳嶺項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-wenkub
2022-12-05 06:07:54 本頁(yè)面
【正文】 約 200 米，區(qū)域內(nèi)為建筑取土區(qū)和填土區(qū)，現(xiàn)已完成 “三通一平 ”工作。 C、開(kāi)發(fā)計(jì)劃 由南向北分兩期進(jìn)行， D、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總占地面積 44279 m2，總用地面積； m2，容積率 ；總建筑面積 117371 m2（不含地下建筑和架空部分）。分析 “保利 ?鳳翔花園 ”項(xiàng)目情況介紹 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)況 A、基本情況 本項(xiàng)目計(jì)劃共建設(shè)十六棟，其中：一期工程包括 1A、 2B、 3B、 4B、 5A、 6C、 7D、 8D、 9E 共九棟樓，二期包括 10F、 11F、 12E、 13G、 14G、 15G、 16E共七棟樓。 E、戶(hù)型 主力戶(hù)型為三房，面積在 100 m2～ 130 m2左右，約占 60%，其余為兩房、四房及樓中樓。小區(qū)內(nèi)東面為即將動(dòng)工的鳳翔路（寬 20 米），北面為規(guī)劃待建長(zhǎng)湖路延長(zhǎng)線（寬40 米）。樓盤(pán)規(guī)模較大，配套較為完善，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上更為人性化，銷(xiāo)售價(jià)格基本持平，在目標(biāo)客戶(hù)群上以高薪階層為主。 通過(guò)以上對(duì)客戶(hù)消費(fèi)需求以及市場(chǎng)供應(yīng)情況兩種不同角度的分析比較，再結(jié)合以下項(xiàng)目市場(chǎng)因素，可以歸納出本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。 ◆ 開(kāi)發(fā)商首次在南寧開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，將 項(xiàng)目定位 為中高檔樓盤(pán)，運(yùn)作難度相對(duì)降低，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)小。 綜合質(zhì)素：本項(xiàng)目作為中高檔精品住宅項(xiàng)目，進(jìn)則享受?chē)?guó)際會(huì)展中心與金湖廣場(chǎng)的都市繁華與氣派，退則可觀南寧城市綠肺青秀山、石門(mén)森林公園及鳳嶺的自然景觀，具有不可多得的自然景觀資源。 、投資初步估算： 土地費(fèi)用： （ 1）、土地費(fèi)用： 180萬(wàn)元 /畝 = （ 2）、土地契稅及稅費(fèi)： 287 萬(wàn)元 (3)、補(bǔ)交地價(jià)：（ － 10） /畝 = 三通一平： /畝 = 設(shè)計(jì)、勘察、測(cè)量費(fèi)用： ① 設(shè)計(jì)費(fèi) (＋ ) 萬(wàn)㎡ 23元 /㎡ =； ② 勘察費(fèi) 23 萬(wàn)元； ③ 測(cè)量費(fèi) 30 萬(wàn)元 報(bào)建及配套費(fèi)用： ㎡ 110元 /㎡ = 工程費(fèi)用： ① 建設(shè)安裝費(fèi)用： ㎡ 1100元 /㎡ =12914萬(wàn)元 ② 地下室建造費(fèi)用： 人防建造費(fèi)用： 2348 ㎡ 1500元 /㎡ = 車(chē)庫(kù)建造費(fèi)用： 17490 ㎡ 1000元 /㎡ =1749萬(wàn)元 ③ 半地下會(huì)所建造費(fèi)用： 1050 ㎡ 1500元 /㎡ = ④ 架空層建造費(fèi)用： 1500 ㎡ 1000元 /㎡ =150萬(wàn)元 小區(qū)配套費(fèi)： ㎡ 90元 /㎡ = 其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：以工程費(fèi)用為基數(shù)計(jì) 3%= 投資總額： （二）、收益估算： 44866 萬(wàn)元 銷(xiāo)售收入： ㎡ 3150元 /㎡ =34776萬(wàn)元 商鋪收入： 6640 萬(wàn)元 ① 一層商鋪共 4500 ㎡，銷(xiāo)售均價(jià)為 12020 元 /㎡， 4500 ㎡ 12020元 /㎡ =5400萬(wàn)元 ② 二層商鋪共 2480 ㎡，銷(xiāo)售均價(jià)為 5000 元 /㎡， 2480 ㎡ 5000元 /㎡ =1240萬(wàn)元 地下車(chē)位收益： 3450 萬(wàn)元 （銷(xiāo)售有產(chǎn)權(quán)車(chē)位 400 個(gè)，無(wú)產(chǎn)權(quán)的人防位置車(chē)位按 50 個(gè)計(jì)） 4008萬(wàn)元 =3200萬(wàn)元， 505萬(wàn)元 =250萬(wàn)元 合計(jì)： 44866 萬(wàn)元 （三）、稅金及費(fèi)用： 營(yíng)業(yè)稅：按銷(xiāo)售額的 5%計(jì)： 448665%= 城市維護(hù)建設(shè)稅： 按營(yíng)業(yè)稅額的 7%計(jì)： 7%= 教育附加費(fèi)：按營(yíng)業(yè)稅額的 4%計(jì)： 4%= 防洪保安費(fèi)：按銷(xiāo)售收入的 1‰ 計(jì)： 448661‰= 萬(wàn)元 契約稅：按營(yíng)業(yè)額的 %計(jì)： 44866%= 印花稅：按營(yíng)業(yè)額的 ‰ 計(jì)： 44866‰= 萬(wàn)元 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：按銷(xiāo)售收入基數(shù) 3%計(jì)： 448663%= 管理費(fèi)用：按投資總額的 3%計(jì)： 3%= 土地使用稅： /㎡ 2 年 = 萬(wàn)元
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