【文章內容簡介】 安全、基本秩序、有序引導 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 一 二 A B C D 對人流進行一定的引導、建立社區(qū)的基本秩序 開放節(jié)點的安保措施 視覺上的開放、適度的開放 強調社區(qū)的平等、尊重開車族 本報告是嚴格保密的。 57 都市人文示范區(qū)在整體規(guī)劃中的優(yōu)化 人文理念的核心 ?處理好空間、活動和使用這三者之間的關系 ?合理安排和組織小業(yè)主的規(guī)定活動，為他們的社交活動和隨機活動留出足夠的空間和場所 造街造坊、內部尺度人性化 空間 使用者 活動 社交和隨機活動 尊重、公利、人性、鄰里 公共空間使用功能的人本設計 公共空間的豐富，滿足各類人群不同活動的需要 本報告是嚴格保密的。 58 都市人文社區(qū) KPI體系 都市人文示范區(qū)的 KPI體系 功能性指標 人文性指標 建筑 三度休閑空間 城市第五元素 會所 整體規(guī)劃 商業(yè) 戶型 本報告是嚴格保密的。 59 產品線確定 戶型 主力面積 向上擴展 面積 向下擴展 面積 一居 5060 6070 — — 二居 8090 90100 110120 — 三居 120130 130140 140150 150160 110120 四居及四居以上大戶型 180200 150170 ?項目整體發(fā)展戰(zhàn)略 ?客戶定位 ?市場競爭 本報告是嚴格保密的。 60 戶型分布及比例 —— 整體戶型比例 戶型 比例 比例細分 一居 10% 5060 6% 6070 4% 二居 55% 8090 18% 90100 27% 110120 10% 三居 32% 120130 17% 130140 15% 四居 3% 140160 3% 注： 因為規(guī)劃原因，可在每個 Block中設臵少量的180平米的多居室作為 Block樓王 確定戶型比例的整體原則： 超越青年路，承接西大望，因此整體價格比例參照西大望區(qū)域。 本報告是嚴格保密的。 61 戶型分布及比例 —— 分區(qū)戶型比例 A區(qū) B區(qū) C區(qū) D區(qū) 考慮到項目后期價值的提升 考慮到大盤項目的豐富性 考慮到大盤各期的均質性 各期的戶型之間在保持連續(xù)性的同時也要進行一定的變化。 本報告是嚴格保密的。 62 戶型分布及比例 —— 分區(qū)戶型比例 A區(qū) B區(qū) C區(qū) D區(qū) A 區(qū)戶型比例四居 1 %二居（9 0 1 0 0 ）20%二居（8 0 9 0 ）32%一居（6 0 7 0 ）8%一居（5 0 6 0 ）12%二居半（1 1 0 1 2 0 ） 1 5 %三居（1 2 0 1 3 0 ）10%三居（1 3 0 1 4 0 ）2%B 、D 區(qū)戶型比例二居（8 0 9 0 ）,21%二居（9 0 1 0 0 ）,22%四居, 1 %三居（1 2 0 1 3 0 ）,18%二居半（1 1 0 1 2 0 ）, 1 5 %一居（6 0 7 0 ）, 5 %一居（5 0 6 0 ）, 5 %三居（1 3 0 1 4 0 ）,13%C 區(qū)戶型比例二居（9 0 1 0 0 ）, 4 0 %,三居（1 2 0 1 3 0 ）, 2 5 %三居（1 3 0 1 4 0 ）, 3 0 %四居以上, 5 %戶型比例參照 本報告是嚴格保密的。 63 戶型分布及比例 原則： ? 戶型設計符合項目定位； ? 保證各期推出的產品豐富多樣（包含多種戶型），增強抗風險能力，確保銷售速度； ? 充分利用地塊資源，實現項目價值； ? 各期戶型面積和比例隨社區(qū)價值成熟度的提升而相應變化 前提： 由于本項目 建筑形式 方面的基礎條件相對較好，戶型在同一建筑形式中的分布和組合具有較大靈活性，因此該次 戶型排布將資源條件作為首要考慮因素 本報告是嚴格保密的。 64 戶型分布及比例 ?臨近道路的樓座：一梯多戶、緊湊戶型、小面積戶型 進深 ，一梯三戶， 90100平米二居、110120平米三居 進深 ，一梯多戶，緊湊一、二、三居 進深 ，一梯二戶， 8090平米二居 本報告是嚴格保密的。 65 戶型分布及比例 ?臨近景觀的樓座：一梯二或三戶、舒適戶型、多居室戶型 進深 ，一梯二戶， 140150、 150160平米舒適三居或多居室 進深 ，一梯多戶， 140150平米通透舒適三居，同時組合一些一居、二居 樓座端頭靠近景觀軸布臵舒適三居戶型 本報告是嚴格保密的。 66 戶型分布及比例 ?東西朝向并面南的樓座：緊湊通透兩居、舒適三面采光大戶型 南向端頭三面采光，設臵 140150、 150160平米三居或多居室；樓座其余單元設臵 8090、90100平米的緊湊兩居 ?東西朝向并面北的樓座：緊湊通透兩居 北向端頭價值不高，該類東西向樓座均設臵 8090、 90100平米緊湊二居 東西向樓座示意圖 大三居 兩居 北 本報告是嚴格保密的。 67 從使用者的角度出發(fā)，根據他們經濟承受能力、年齡階段等的不同表現出相應的行為特征進行人性化設計，在功能上滿足他們的需求 戶型功能建議 —— 原則 如：購買二居的客戶（總特征：總價敏感） 多數是夫妻倆，需要的戶型多數為二室二廳一衛(wèi)，則二居多數為這類戶型； 其中一些客戶對舒適度要求較高，但并不要求功能空間更多，則可設計一部分二室二廳二衛(wèi)，面積控制在 90100； 還有一些客戶需要多一個功能空間， 而對舒適度沒有太多要求， 則可設計一些二居半戶型，面積控制在 110120。 本報告是嚴格保密的。 68 戶型功能建議 ? 需要更多的功能空間 ? 對舒適度沒有太多要求 ? 考慮和老人居住，既要便于相互照料，又要有自己的獨立空間 ? 日后經濟實力提升后，有增加居室面積的要求 在有限的總面積指標下，增加居室數； 居室不求舒適，但求增加一項功能 母子戶型 組合戶型 實惠、靈活、多功能 人文體現 本報告是嚴格保密的。 69 戶型功能建議 ?對景觀的要求較高 ? 對功能空間的需求更加豐富 ? 提高居住品質，要求戶型富有變化，新穎 多層次多角度設臵景觀； 戶型具有觀景設計； 戶型內增加功能空間 增加戶型的趣味性 舒適、實用、情趣 人文體現 本報告是嚴格保密的。 70 都市人文社區(qū) KPI體系 都市人文示范區(qū)的 KPI體系 功能性指標 人文性指標 建筑 三度休閑空間 城市第五元素 會所 整體規(guī)劃 商業(yè) 戶型 本報告是嚴格保密的。 71 都市人文示范區(qū)的商業(yè)體系 ?商業(yè)和住宅的關系 示范：功能復合對居住質量的提高 配套 ：解決先期小業(yè)主的基本生活問題 受益 ：社區(qū)的成熟能夠大力提升商業(yè)價值 理念 ：實現以人為本的居住理念的核心手段 本報告是嚴格保密的。 72 都市人文示范區(qū)的商業(yè)體系 構建多層級多類型的商業(yè)體系 來實現商業(yè)價值 不同商業(yè)形態(tài)提供差異化的功能完成不同的價值傳遞！ 商業(yè)類型 位臵 功能 區(qū)域級 集中商業(yè) 項目西南角地下集中商業(yè) 滿足非日常的集中性的購物、娛樂、休閑等多元化消費行為 外向型 特色商業(yè)街 項目中各條外向線性街鋪，利于大量人流的交通組織 滿足特色、專營性商業(yè)性消費 鄰里型 商業(yè)街鋪 隨組團分布，利用組團中零星分布的商業(yè) 提供日常生活家居必備、常用商品 本報告是嚴格保密的。 73 區(qū)域級集中商業(yè) —— 業(yè)態(tài)建議 集中商業(yè)中心業(yè)態(tài)確定要素： ?與項目總體定位吻合。 ?強調資源的整合：服務辦公人群的中高檔休閑娛樂設施與居住人口娛樂休閑需要的結合 ?區(qū)域商業(yè)中心應兼具購物、娛樂和休閑等多項功能。 大型超市＋百貨商場＋建材超市如家世界＋ SOGO＋樂華梅蘭等 一級商家 知名的專賣品牌店。如：麥當勞、3G專賣店、自然美護膚中心等 二級商家 娛樂休閑設施，如：咖啡吧＋電玩游戲室＋音像影視中心等 三級商家 商業(yè)中心具體的業(yè)態(tài)分布原則： 核心區(qū)域放臵主力商家，次級區(qū)域放臵品牌專賣店，人流自然導向較弱的區(qū)域放臵三級商家，如：單向通道尾端。 本報告是嚴格保密的。 74 區(qū)域級集中商業(yè) —— 產品建議 ?結構層約 ； ?柱距不小于 12米； ?地面荷載：賣場、倉庫及卸貨區(qū) 2022公斤／平米； ?停車位： 4個／ 100平米總建筑面積 根據大型賣場常用工程設計要求，對集中商業(yè)有如下產品建議： ?結構層高 6米以上； ?地面荷載：賣場、倉庫及卸貨區(qū) 800公斤／平米； ?停車位： 24個／ 100平米總建筑面積 樂華梅蘭 易初蓮花 本報告是嚴格保密的。 75 外向型特色商業(yè)街 —— 業(yè)態(tài)建議 主營業(yè)態(tài) 規(guī) 模 品牌商家 酒吧街 酒吧、清吧、書吧等 100500 ㎡ 真鍋咖啡、根據地、星巴克等 美食街 中外風味小吃、中高檔餐館 50500 ㎡ 茶馬古道、賽百味、俏江南等 休閑街 西餐廳、咖啡廳風情茶館、粵式茶樓等 50500 ㎡ 海盜船、香芷閣、碧芝等 運動街 運動服飾、器材、場所等 501000 ㎡ 李寧專賣場、青鳥健身館等 特色專業(yè)街業(yè)態(tài)確定要素： ?與項目總體定位吻合。 ?經營內容及方式具有自身特色。 ?在當地具有一定的市場美譽度，能快速提升專業(yè)街知名度及檔次。 本報告是嚴格保密的。 76 外向型特色商業(yè)街 —— 產品建議 特色商業(yè)街產品建議原則： ?不同商業(yè)街不同的主題 ?增強商業(yè)街的凝聚感和趣味性 ?體現定位的生活化、活力、豐富 增加行道樹、變幻鋪地的色彩，從視覺上減小街道尺度，增強蜿蜒曲折的印象，適合放松、停留 只有擁擠的街鋪才是有吸引力的街鋪 本報告是嚴格保密的。 77 外向型特色商業(yè)街 —— 產品建議 ?建筑上富于變化，體現生活的豐富多彩 ?采用不同的建筑符號，使建筑立面盡量豐富 本報告是嚴格保密的。 78 街區(qū)氛圍的營造 街區(qū)的設計細節(jié) ?許愿樹 ?室外傢俬 ?自動售賣機 本報告是嚴格保密的。 79 鄰里型商業(yè) —— 業(yè)態(tài)建議 主營業(yè)態(tài) 經營內容 規(guī) 模 品牌商家 日常用品 調味品、生活小用品 1050 ㎡ 快客便利店等 藥品保健 中藥、西藥、保健品 20100㎡ 等 快餐冷飲 中、西快餐，糖水冰品店 30100 ㎡ 永和大王、避風塘等 休閑生活 花店、書店、發(fā)廊 50500 ㎡ 選擇具有地方特色商家 鄰里商業(yè)街業(yè)態(tài)確定要素： ?與項目總體定位吻合。 ?滿足社區(qū)居民日常生活需求。 ?同一范圍內，相同經營內容商家不可超過兩家。 以滿足社區(qū)居民日常生活需求為主的功能型商業(yè) 本報告是嚴格保密的。 80 鄰里型商業(yè) —— 產品建議 鄰里型商業(yè)產品建議原則： ?利用每個 BLOCK內部的一個或兩個單體商業(yè)作為該 BLOCK鄰里商業(yè) ?空間和功能的復合：鄰里商業(yè)與社區(qū)的活動中心（泛會所）結合，為業(yè)主提供有一個豐富的交流空間 ?通過成為每個 BLOCK的標志，增強各 BLOCK的標志性和個性 讓獨立的鄰里型商業(yè)成為社區(qū)的一道風景 本報告是嚴格保密的。 81 都市人文示范區(qū)的 KPI體系 功能性指標 人文性指標 建筑 三度休閑空間 城市第