【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 8 無(wú)錫地產(chǎn)現(xiàn)狀特征 1：大盤(pán)云集，完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 無(wú)錫地產(chǎn)現(xiàn)狀特征 2：品牌發(fā)展商 (資本型 )云集 新區(qū) 中心區(qū) 南長(zhǎng)區(qū) 南長(zhǎng)區(qū) :太湖廣場(chǎng)板塊。高品質(zhì)產(chǎn)品、生活配套成熟 代表 樓盤(pán)：世貿(mào)國(guó)際公寓、時(shí)代國(guó)際、朗詩(shī)社區(qū) 主要客戶：行政企事業(yè)單位高管等城市中堅(jiān)階層， 市區(qū)私企老板，以及江陰、宜興等縣級(jí)市私營(yíng)業(yè)主 中心區(qū) ：老城情結(jié)，交通以及商業(yè)配套方便 代表樓盤(pán)：金科觀天下、愛(ài)家金河灣、常工城尚城、金科東方王榭 現(xiàn)售產(chǎn)品：高層、小高層為主 濱湖區(qū) : 自然資源豐富，環(huán)境優(yōu)美 代表樓盤(pán) ：萬(wàn)科 魅力之城、中海 湖濱一號(hào) 主要客戶：市內(nèi)改善性需求客戶，新區(qū)白領(lǐng)，企業(yè)中高管理人員、私營(yíng)業(yè)主 一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域內(nèi) (太湖廣場(chǎng)板塊） 二級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：濱湖區(qū) 三級(jí)競(jìng)爭(zhēng)：區(qū)域外 (新區(qū)、中心區(qū)） 新區(qū) ：規(guī)劃前景，社區(qū)有一定規(guī)模 代表樓盤(pán)：萬(wàn)科東郡、雷迪森酒店公寓、瑞城國(guó)際、長(zhǎng)江國(guó)際 現(xiàn)售產(chǎn)品：主要以高層、小高層為主 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 濱湖區(qū) 19 時(shí)代國(guó)際 世貿(mào)中心 爵士風(fēng)華 凱賓斯基 常發(fā) 清揚(yáng)御庭 潤(rùn)華國(guó)際 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 朗詩(shī)未來(lái)之家 20 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱 單價(jià) 戶型 可售套數(shù) 推盤(pán)時(shí)間 物業(yè)費(fèi) 酒店式 公寓 世貿(mào)國(guó)際公寓 12800 161358M2 50 未定 潤(rùn)華國(guó)際大廈 16000 約 100M2 306 時(shí)代國(guó)際 10000 80130M2 1000 未定 常發(fā)清揚(yáng)御庭 8300 86123M2 412 未定 爵士風(fēng)華 8500 6080M2 176 未定 凱賓斯基 16000 62152M2 37 高層 常發(fā)清揚(yáng)御庭 7500 130167M2 412 未定 朗詩(shī)未來(lái)之家 12022 141156M2 100 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 8300 90135M2 400 洋房 萬(wàn)科魅力之城 7000 110160M2 200 注：灰色部分為毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)，其他則以精裝修為交樓標(biāo)準(zhǔn)。 ?2022年區(qū)域內(nèi)酒店式公寓產(chǎn)品推盤(pán)量較大； ?酒店式公寓除現(xiàn)售的世貿(mào)國(guó)際與前期的凱賓斯基外，基本上都走中小戶型路線； ?在售的高層社區(qū)的品牌與規(guī)模化之爭(zhēng)加?。? ?市場(chǎng)上的洋房產(chǎn)品，以萬(wàn)科的情景洋房較為成熟。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈、銷售速度趨緩 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) —— [區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng) ] 21 板塊 名稱 產(chǎn)品類型 總建面（萬(wàn)） 可售套數(shù) 容積率 推盤(pán)時(shí)間 濱湖區(qū) 百潤(rùn)湖濱杰座 高層 180 08年 7月 26日 陽(yáng)光嘉園 小高層、 高層 12 170 08年 8月 30日 順馳 天鵝湖 高層、小高層、 多層花園洋房 97 08年 6月 15日 奧林花園（三期） 高層、小高層 40 一二期現(xiàn)房， 三期到 13層 08年 10月 金色江南 小高層、高層、 疊加別墅 60 250 1 08年 5月 8日 蠡湖公館 多層住宅 630 08年 7月 5日 尚錦城 多層、小高層、高層 10 150 08年 8月 蠡湖一號(hào) 高層、別墅 16 647 08年 6月 15日 新 區(qū) 鉆石半島 高層、花園洋房 5 428 08年 10月 萬(wàn)科 東郡 小高層 、多層、洋房 100 08年 5月 長(zhǎng)城國(guó)際 多層， 小高層，高層 ，酒店式公寓 12 1593 08年 6月 28日 區(qū)中心 金科 觀天下 高層 32 151 08年 7月 紫金門(mén) 小高層 , 高層 32 53 07年 4月 21日 常工 城尚城 多層， 小高層 14 700 07年 12月 金科 東方王榭 花園洋房， 高層 224 08年 4月 26日 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) —— [區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng) ] 濱湖區(qū)、新區(qū)因區(qū)位、資源、產(chǎn)品的相近性，與本項(xiàng)目也形成同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng) 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 22 價(jià)格分析 花園洋房 高層 酒店式公寓 900010000 1400015000 ?競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，酒店式公寓競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀激烈； ?現(xiàn)有市場(chǎng)，酒店式公寓產(chǎn)品戶型區(qū)間中的 6086平米的套間與 120130平米的三房競(jìng)爭(zhēng)激烈； ?公寓類產(chǎn)品分為 , 精裝修均價(jià)1300017000元 /平米，毛坯為 8000－ 10000； ?高層價(jià)格毛坯房為 9000元 /平米； ?洋房產(chǎn)品 70008000元 /平米。 8000－ 8500 產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱 單價(jià) 戶型 酒店式 公寓 世貿(mào)國(guó)際公寓 12800 161358M2 潤(rùn)華國(guó)際大廈 16000 約 100M2 時(shí)代國(guó)際 10000 80130M2 常發(fā)清揚(yáng)御庭 8300 86123M2 爵士風(fēng)華 8500 6080M2 凱賓斯基 16000 62152M2 高層 常發(fā)清揚(yáng)御庭 7500 130167M2 朗詩(shī)未來(lái)之家 12022 141156M2 萬(wàn)科金域藍(lán)灣 8300 90135M2 洋房 萬(wàn)科魅力之城 7000 110160M2 注：灰色部分為毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)，其他則以精裝修為交樓標(biāo)準(zhǔn)。 項(xiàng)目定價(jià)基礎(chǔ) —— 本項(xiàng)目定價(jià)將受到同區(qū)域與相鄰片區(qū)市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)格的影響和制約 23 蘿卜狀 無(wú)錫 —— 高端消費(fèi)數(shù)量龐大，支付能力強(qiáng) 訪談客戶構(gòu)成 基本特征描述 市區(qū)內(nèi)中高端客戶 （約占 65％） ?年齡： 30－ 45歲 ?職業(yè)：市區(qū)私營(yíng)企業(yè)主，政府官員，國(guó)企管理高層，私企、外資企業(yè)高層管理人員，金融系統(tǒng)高層管理人員， ?資產(chǎn)：最低數(shù)百萬(wàn)，有一定比例達(dá)到千萬(wàn)資產(chǎn) ?房產(chǎn)與交通：市區(qū)擁有多處房產(chǎn)，擁有私家車或公家配車 ?家庭結(jié)構(gòu)： 3口之家為主 ?生活：目前常住市區(qū)，方便生活、子女教育、人際和工作 ?工作與社交：工作繁忙，商務(wù)社交需求繁多，希望日常能放松身心 ?投資：具有一定房地產(chǎn)投資意識(shí) 江陰、宜興和周邊私營(yíng)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)老板 （約占 25％） ?資產(chǎn)超過(guò)千萬(wàn)，年齡 35－ 45歲，工作繁忙，有帶客戶到無(wú)錫進(jìn)行商務(wù)社交需求，個(gè)人有休閑度假放松需求 ?擁有多處房產(chǎn)，私家車數(shù)輛 長(zhǎng)三角（主要指上海）投資客 （約占10％） ?在無(wú)錫工作常住或到無(wú)錫，對(duì)無(wú)錫比較了解，看好無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值，具有投資意識(shí) 財(cái)富階層 中產(chǎn)階層 低收入 ?目標(biāo)客戶以無(wú)錫本地中高端客戶為主，其余來(lái)自無(wú)錫周邊區(qū)域，如江陰、宜興等地； ?中產(chǎn)階層是無(wú)錫房地產(chǎn)主力購(gòu)買(mǎi)人群； ?無(wú)錫市藏富于民，財(cái)富階層廣布于市，數(shù)量龐大，支付能力強(qiáng)。 客戶分析 24 無(wú)錫中高端臵業(yè)者屬于典型被引導(dǎo)型 ?無(wú)錫既是一座有千年歷史的江南古鎮(zhèn)，又是長(zhǎng)三角活躍的外向型經(jīng)濟(jì)體 ?在這里，傳統(tǒng)中式建筑和歐式別墅都有龐大市場(chǎng)，得到追捧 ?在這里，人們一方面試圖去延續(xù)幾乎被遺忘的傳統(tǒng)居住文化，一方面又渴望和期待來(lái)自異域的生活方式 ?在這里，人們一方面在潛意識(shí)維持市井的俗文化，一方面又對(duì)高雅西洋文化和藝術(shù)認(rèn)同和向往 ?在這里，每個(gè)中產(chǎn)階級(jí)都對(duì)新鮮的事物充滿好奇和期待，價(jià)值觀和審美不斷得到?jīng)_擊和影響 ?在無(wú)錫，消費(fèi)者更需要的是 引導(dǎo) ，而不是迎合；更需要的是 合理創(chuàng)新 ，而不是因循守舊 民族的 VS國(guó)際的 傳統(tǒng) VS革新 市井 VS風(fēng)雅 引導(dǎo) amp。創(chuàng)新 客戶群體 25 臵業(yè)群體標(biāo)準(zhǔn) 1： 資金儲(chǔ)備： 50萬(wàn)、年收入： 15~50萬(wàn) 中端 中高端 高端 ?年收入 50萬(wàn)以上 客戶階層分析 中低端 ?年收入 3050萬(wàn) ?年收入 15－ 30萬(wàn) ?年收入 15萬(wàn)以下 越是高收入階層，其購(gòu)房人群的比例越高； 針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的主流人群集中在15~50萬(wàn)元之間收入的人群，他們的購(gòu)房特征成為我們重點(diǎn)研究的對(duì)象