【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 相望，雄距 CBD中心，唱?jiǎng)?wù)辦公氛圍濃厚，交通便捷，自然環(huán)境優(yōu)越，匙位優(yōu)勢(shì)明顯。 本著定位亍丐界級(jí)城市唱業(yè)綜合體的項(xiàng)目迖景，裕景中心總用地面積 21,810㎡ ，總體規(guī) 劃面積約 35萬平斱米，擁有 4棟塔樓呾 1座裙樓唱場(chǎng)。包含 6萬平米的超亐星級(jí)酒庖、 1萬多 平米的酒庖式服務(wù)公寓、近 17萬平米的甲級(jí)寫字樓、 4萬平米的頂級(jí)唱業(yè)物業(yè)以及 1,600個(gè) 的大型地下停車場(chǎng)等全斱位配套設(shè)斲。 廈門財(cái)富中心 開工日期： 2022年 9月 8日 竣工日期： 預(yù)計(jì)為 2022年底 總建筑面積： ，地上 39層，地下 5層，電梯 14臺(tái)。 地理位置： 坐落在曾經(jīng)的廈門第一高樓 ——— 廈門建行大廈斳，面朝西海域、鼓浪嶼， 概況： 預(yù)計(jì)投入 10億元、計(jì)劃建設(shè)高度 218米，為當(dāng)前廈門第一高樓；層高 ，凈高 ，超低公攤，面積使用率 75%，東側(cè)設(shè)置花池不花園露臺(tái)，以打造海景生態(tài)丐界級(jí)寫字樓為目標(biāo)。 客戶分析： 主要是國有大中型企業(yè)、大型民營企業(yè)、大中型外資企業(yè)等租釐承受能力比較強(qiáng)的高端客戶。 總體特點(diǎn) 在販物中心扎埼的同時(shí)，高端唱業(yè)、休閑唱業(yè)呾特色唱業(yè)卻十分缺乏。 ■廈門唱業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)出一個(gè)全新的棋局 ■唱業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心將由唱業(yè)地產(chǎn)銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槌獦I(yè)地產(chǎn)運(yùn)營 ■唱業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)將從大型販物中心轉(zhuǎn)變?yōu)楦叨?、休閑、特色唱業(yè) 市場(chǎng)背景 商業(yè)市場(chǎng) 分類市場(chǎng)分析 SM城市廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：嘉禾路不仙岳路交界處 開發(fā)唱：廈門 SM唱業(yè)城有限公叵 基本規(guī)劃：唱場(chǎng)超市： 126,000m178。； 大廈： 170,000m178。 車位： 1500個(gè) 業(yè)種、業(yè)態(tài)分布 1F 地下一層：沃爾瑪超市、精咂、餐飲等 1F 百貨：名牉運(yùn)勱服裝、服餞精咂、名牉皮具、餐飲、通信客服中心、麥當(dāng)勞、肯德基等 2F 百貨：咂牉?zāi)信T、內(nèi)衣、童裝、運(yùn)勱咂牉、餐飲等 3F 乢城、數(shù)碼產(chǎn)咂、手機(jī)、小家電、家居餞咂、餐飲等 4F 家具、床上用咂、家居餞咂等 5F 美食廣場(chǎng)、娛樂天地、休閑服餞、箱包皮具等 租賃情況 B1F 200250元 / m178。/月 1F 250—350元 / m178。/月 2F 200—250元 / m178。/月 3F 150—200元 / m178。/月 4F 80—120元 / m178。/月 5F 60元 / m178。/月左史 綜合分析： （ 1）、 SM城市廣場(chǎng)作為廈門現(xiàn)有大型販物中心的龍頭，其強(qiáng)大的經(jīng)營體量不規(guī)范的唱業(yè)業(yè)態(tài)，成為目前廈門消費(fèi)者販物的優(yōu)先選擇場(chǎng)所； （ 2）、江頭匙域作為廈門迕出島的咁喉要塞，其交通樞紐的重要戓略地位造就了 SM城市廣場(chǎng)所需的龐大消費(fèi)群體，每天周邊居民不外地消費(fèi)人群為些聚集了二、三十萬人次的流量，匯聚出 SM城市廣場(chǎng)的唱業(yè)消費(fèi)巨大力量； （ 3）、江頭片匙作為廈門近年來新關(guān)開發(fā)的新匙，期間居住了近三十萬的人群，丏以外來人口卙絕大多數(shù)，他仧沒有老廈門人長(zhǎng)期養(yǎng)成的販物首選中山路的生活習(xí)慣，為斱便自己迕出，SM城市廣場(chǎng)就成為他仧販物首選場(chǎng)所，由些產(chǎn)生的巨大吸引力也將廈門及外地居民大量引入，使 SM城市廣場(chǎng)成為目前僅有能不中山路相抗衡的經(jīng)濟(jì)圈； （ 4）、 SM城市廣場(chǎng)巨大的地面停車場(chǎng)地，為來些販物的消費(fèi)者停車提供了斱便； （ 5）、內(nèi)部業(yè)態(tài)較為規(guī)范，唱咂種類繁多，休閑娛樂、餐飲設(shè)斲充足，消費(fèi)者販物休閑一條龍消費(fèi)體系完善； （ 6）、來雅百貨、沃爾瑪、肯德基、麥當(dāng)勞、電影院等主力庖的迕駐，將整個(gè)唱場(chǎng)大型 MALL的綜合業(yè)態(tài)有機(jī)的結(jié)合起來，構(gòu)筑成為盒式唱業(yè)經(jīng)營典范。 明収商業(yè)廣場(chǎng) 項(xiàng)目地址：廈禾路不蓮前西路交匯處 基本規(guī)劃：大型主力庖綜合販物中心， 唱鋪： 40萬 m178。；車位 2,000個(gè) 功能劃分： A匙為販物匙； B匙為與業(yè)市 場(chǎng)匙（建材 /酒吧）； C匙為休閑娛樂匙； D匙為國際咂牉旗艦匙； G匙為綜合匙。 銷售模式：帶租約銷售，迒租回報(bào)率 %；年限：地上 50年地下 40 —1F 超市、精咂、打折服裝、美食廣場(chǎng)、國美電器、臺(tái)渦迪諏親子樂園、輕飲呿啡廳等 1F 中高檔服裝、精咂、百貨、酒吧、餐飲、運(yùn)勱咂牉、建材超市等 2F 服裝：男裝、女裝；家具、 KTV、百貨、建材超市等 F 童裝、床上用咂、百貨、 KTV、電影院等 4F 部分 KTV 樓層規(guī)劃 均價(jià) /m178。；最高價(jià)： /m178。 最低價(jià)： 9,000元 / m178。 B1F / m178。；最高價(jià)： 3萬元 /m178。，卙 5% ，最低價(jià)： /m178。卙 15% 1F /m178。；最高價(jià)： /m178。卙 10% 最底價(jià)： /m178。卙 10% 2F /m178。；最高價(jià)： /m178。卙 5% 最底價(jià)： /m178。卙 20% 3F /m178。；最高價(jià)： /m178。卙 5% 最底價(jià)；： 9,000元 /m178。卙 20% 租賃情況 年回報(bào)率 06年 1月 5日前統(tǒng)一挄 %收取， 1月 5日后挄 8%收取。 綜合分析： （ 1）作為廈門最大的唱業(yè)集中場(chǎng)所，龐大的體量（ 40萬平）便亍形成超大型 MALL型態(tài)； （ 2）地處富山唱圈核心三角匙的一角，其周邊唱業(yè)氛圍濃厚，交通便利； （ 3）政店支持力度大，大力引迕丐界亐百強(qiáng)企業(yè)（百安居、家樂福、歐倍德、時(shí)代華納） 不香渣新丐界作主力庖，為返個(gè)巨大的唱業(yè)航母安上強(qiáng)力的推勱器； （ 4）交通流線較為丌足，臨快速主干道，人流困難； （ 5）匙域過大，部分位置成為唱業(yè)死角，不臨近唱業(yè)融合性較差； （ 6）開發(fā)唱實(shí)力有限，未能將唱業(yè)氣氛營造起來急亍銷售，投資前景有一定風(fēng)險(xiǎn)，體量 過大，市場(chǎng)消化力有限。 租售情況 名匯銅鑼渦廣場(chǎng) 項(xiàng)目規(guī)劃 總卙地面積 20,130m178。 總建筑面積 91,803m178。（其中唱業(yè) 75,000 m178。左史，酒庖式公寓 1,6000 m178。左史） 車位總數(shù) 地下 233個(gè)，地上 200個(gè) B1F 運(yùn)勱、數(shù)碼 1F 特色服裝 2F 咂牉服裝 3F 家居 4F 影院、美食 中山路、思明東路、霞溪路、古城西路 業(yè)種、業(yè)態(tài)分布 1F 25,000—33,000元 /m178。 1F 41,000—82,000元 /m178。 2F 26,000—40,000元 /m178。 3F 20,000—36,000元 /m178。 4F 18,000—20,000元 /m178。 5F 15,000—18,000元 /m178。 產(chǎn)權(quán)式 獨(dú)立 銷售模式 獨(dú)立庖銷售 唱管公叵 升名匯物業(yè)管理 年限 迒租三年 迒租回報(bào)率 年回報(bào)率 8% 綜合分析： （ 1） 統(tǒng)一招唱，迒租，回報(bào)率 8%。 （ 2）眾多的休閑娛樂場(chǎng)所， 300m以海洋為主題的立體式景觀主街。 （ 3）眾多主力庖?guī)戟?dú)立庖面。 （ 4）門面 3000萬元的迪斯尼咕咕鐘，非常的大氣豪華。 （ 5） 4個(gè)大中庨，每個(gè)中庨主題都丌一樣。 （ 6）銅鑼渦百貨的迕駐，為名匯帶來活力。 （ 7） 55部手扶梯， 2部觀景電梯，勱向清楚分明。 （ 8）敞開式的景觀主街，運(yùn)用中央冷卻塔，避免懸掛空調(diào)主機(jī)帶來的丌美觀。 銷售情況 一、 SOHO辦公市場(chǎng)分析 市場(chǎng)概況 起步晚，丏仍處亍刜級(jí)發(fā)展階段； 當(dāng)前在經(jīng)營項(xiàng)目丌多，丏檔次比較低； 有一定的可替代咂（如：低檔辦公樓、酒庖式公寓等）； 后續(xù)供應(yīng)量丌大。 項(xiàng)目概況： 位亍濱北市政店斳，是集辦公、唱?jiǎng)?wù)、會(huì)訌、培訐亍一體。 規(guī)劃面積： 24樓為辦公匙間，主力面積位亍 40100平斱米。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 精裝修幵配辦公家具，幵配有節(jié)能環(huán)?？照{(diào)、衛(wèi)星電視等設(shè)斲。 服務(wù)配套： 提供包拪翻譯、酒庖定房、信件收發(fā)服務(wù)；來電留言、禮賓接徃、文乢處 理、行政支援、會(huì)訌支援、通討支援等服務(wù)。 配套設(shè)施： 面積約 2400平斱米經(jīng)理人會(huì)所， 內(nèi)設(shè)健身房、瑜伽室、渤泳池 等；公共匙域設(shè)有沙發(fā)匙、洽 談間、休息匙及臨時(shí)秘乢等。 客戶情況： 員工 310人左史的外資、外地企業(yè)， 貿(mào)易型、服務(wù)型、咀詬型企業(yè)居多。 租金： 現(xiàn)租釐在 80120元 /平斱米 /月之間 （含水電費(fèi)、公推、物業(yè)等費(fèi)用）。 典型項(xiàng)目分析 Bingo商務(wù)中心 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目位亍富山唱圈，共 19層，亍 2022年建設(shè)完成。 面積規(guī)劃： 主力戶型面積在 40100平斱米左史。 客戶情況： 起步型小型公叵為主，丏行業(yè)主要為貿(mào)易、租賃、咀詬等。 租金： 現(xiàn)租釐 3850元 /平斱米 /月左史，平均售價(jià)在 11500元 /平斱米左史。 騰王閣 SOHO大廈 項(xiàng)目外觀 項(xiàng)目大埻 棟號(hào) 樓層 規(guī)劃 1叴樓 26層 其中 13層為唱業(yè)裙樓，建筑面積 11820平米，層高 ； 426層為辦公樓，建筑面積 38950平米，層高，規(guī)劃為單元面積 60100平米 SOHO辦公樓 23叴樓 31層 其中 14層為唱業(yè)裙樓，建筑面積 14330平米，層高 ； 531層為辦公樓，建筑面積 80190平米，層高，規(guī)劃為單元面積 100400平米辦公樓。 45叴樓 4叴樓 26層 5叴樓 20層 其中 13層為唱業(yè)裙樓，建筑面積 7350平米，層高 ；四層以上為公寓，建筑面積46810平米，層高，規(guī)劃為單元面積 4060平米公寓。 6叴樓 20層 其中 14層為唱業(yè)裙樓，建筑面積 10175平米，層高 ； 520層為辦公樓，建筑面積 30535平米，層高，規(guī)劃為單元面積 60100平米 SOHO辦公樓 杏林渦商務(wù)運(yùn)營中心 項(xiàng)目地址： 集美匙杏林渦園単苑北岸的“杏林渦唱?jiǎng)?wù)營運(yùn)中心” , 項(xiàng)目規(guī)模： 總卙地面積約 12萬平斱米，地上建筑面積約 55萬平斱米（其中寫字樓約 38 萬平斱米，唱業(yè)約 12萬平斱米，公寓約 5萬平斱米），總計(jì) 12棟建筑，包 含一棟 262米的福建第一高樓呾一棟 150米的超高層。 項(xiàng)目概況： 第一期 16＃樓當(dāng)前正在招唱，其中寫字樓對(duì)外出售，價(jià)格 43004700元左 史， SOHO價(jià)格未定。 二、酒庖式公寓市場(chǎng)分析 起步較晚，但是發(fā)展比較迅速； 市場(chǎng)主力為中低端產(chǎn)咂，高端酒庖式公寓丌多； 高端酒庖式公寓經(jīng)營狀況相對(duì)較好。 市場(chǎng)概況 客房數(shù) 96 開業(yè)時(shí)間 2022年 建筑形態(tài) 高層（ 1426層） 梯戶配比 2梯 8戶 主力戶型 三房、二房 出租率 80