【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 V： （ 1+） （ 1+） 2 （ 1+） 3 貼現(xiàn) 貼現(xiàn)率： 10% （用于分析項(xiàng)目投資的資產(chǎn)預(yù)算） 資本價(jià)值：￥ 20， 000/10%=￥ 200， 000 還原資本化率（收益率）： 10% ―什么都不做” 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)部 202204 購(gòu)物中心租賃行政經(jīng)理 SALM二級(jí)專業(yè)培訓(xùn) ——租賃合同管理 講師：王浩宇 主要課題內(nèi)容 第一部分 購(gòu)物中心的租約管理 第二部分 核心租戶管理 第三部分 其他類型 租戶管理 第一篇 租約選擇 一、承租意愿書 二、租約形式 三、租約條款 第二篇 到期租約 第三篇 租賃策略 一、研究訴求 二、硬件認(rèn)知 三、市場(chǎng)研究 四、競(jìng)爭(zhēng)分析 五、策略制定 六、結(jié)論 第四篇 持續(xù)招商 一、持續(xù)招商的途徑 二、招商調(diào)整的原因分析 三、招商調(diào)整的預(yù)先設(shè)定 四、消費(fèi)心理需求 一、主力店 二、餐飲租戶 三、娛樂租戶 特色化購(gòu)物中心 的優(yōu)質(zhì)服務(wù) 第一部分 購(gòu)物中心的租約管理 租賃策略 持續(xù)招商 到期續(xù)約 租約選擇 第一部分 購(gòu)物中心的租約管理 第一篇 租約選擇 租約選擇 購(gòu)物中心的承租戶、業(yè)主、借貸者及攤位之間有一系列復(fù)雜 的關(guān)系，這些關(guān)系由購(gòu)物中心租賃契約所規(guī)范。 承租意愿書 租賃契約 租約條款 租約形式 租約選擇 一、承租意愿書 承租意愿書市承租談判過程中常用的工具。 基本不具法律上的約束，通常使用廣泛性 詞匯。 租約選擇 二、租約形式 一般購(gòu)物中心準(zhǔn)備租約的形式有： 事先印刷好的形式 電腦印制形式 租約選擇 三、租約條款 一份完整的租約通常包括以下內(nèi)容： 1）簽約主體 2）承租范圍的描述 3）租賃起始日 4）租賃終止日 5）租賃期限 6）租賃續(xù)約選擇權(quán) 7）轉(zhuǎn)租權(quán) 8）租金 9）遷移或重新安置條款 10）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目條款 11）事實(shí)權(quán)及反壟斷 12）營(yíng)業(yè)規(guī)定 13）租賃契約附件 租約選擇 三、租約條款 2）承租范圍 內(nèi)的描述 1）簽約主體 業(yè)主 VS 承租戶 通常以附件方式在租約后面附加文件 詳細(xì)解釋特別事項(xiàng) 租約選擇 三、租約條款 3）租賃起始日 承租戶實(shí)際進(jìn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)的多久后，或是承租戶實(shí)際 占據(jù)空間一定時(shí)日后開始作為租賃起始日 租約選擇 三、租約條款 4）租賃終止日 5）租賃期限 租約終止日確定的日期必須載明是幾年幾月 幾日。 通常，承租戶投入的裝修成本（承租戶裝修其 承租范圍的總成本）決定租賃期期限的長(zhǎng)短 租約選擇 三、租約條款 6）租賃續(xù)約 選擇權(quán) 7）轉(zhuǎn)租權(quán) 通常以附件方式對(duì)實(shí)際承租所認(rèn)定的范圍予以 界定，即：附件或是補(bǔ)充說明 此項(xiàng)選擇一般是特定承租戶個(gè)人的舉動(dòng)； 在租約中賦予承租戶有直接轉(zhuǎn)租權(quán)。 租約選擇 三、租約條款 8） 租金 9）遷移和重 新安置條款 租金計(jì)算形式通常與租約有關(guān) ——包括基本租金 及百分比租金 遷移條款是賦予購(gòu)物中心業(yè)主將店家由購(gòu)物 中心內(nèi)的一處遷至另一處的權(quán)利 租約選擇 三、租約條款 10）營(yíng)業(yè)項(xiàng)目 條款 11）專賣權(quán)及 反壟斷 規(guī)范承租戶在其租賃范圍內(nèi)可以營(yíng)業(yè)的項(xiàng)目 承租戶要求對(duì)某些商品擁有專賣權(quán)，必須考慮此 項(xiàng)做法是否抵觸當(dāng)?shù)氐墓浇灰追磯艛嗟南嚓P(guān)法 令。 租約選擇 三、租約條款 12）營(yíng)業(yè)規(guī)定 即限制承租戶在對(duì)街或購(gòu)物中心所在一定距離 范圍內(nèi)未經(jīng)業(yè)主同意不得另開一相類似的商店 是防止承租店家分散其營(yíng)業(yè)額因而減少支付百 分比租金并鼓勵(lì)消費(fèi)者到百分比租金較低之處 購(gòu)物，仍需注意這一條款是否違反當(dāng)?shù)毓浇? 易反壟斷法令 租約選擇 三、租約條款 13）租賃契約 附件 租賃契約附件即原租約的附屬文件，是租約條款 很重要的一部分。 附件通常是非常的瑣碎且有很多細(xì)節(jié)。 租約選擇 三、租約條款 營(yíng)業(yè)額認(rèn)定 公共區(qū)域 契約租約附件 查賬的權(quán)利 查賬的結(jié)果 租約選擇 三、租約條款 租賃契約附件 營(yíng)業(yè)額的認(rèn)定 營(yíng)業(yè)額將決定業(yè)主向承租戶收取 百分比租金的多寡。 租約選擇 三、租約條款 租賃契約附件 查賬的權(quán)利 業(yè)主必須確定承租戶確實(shí)支付該店面所創(chuàng)造 營(yíng)業(yè)額的百分比租金。 其中的方式有： 業(yè)主閱核承租戶的賬冊(cè)； 有權(quán)要求承租戶提供必要賬冊(cè)資料； 承租戶必須陳報(bào)其財(cái)務(wù)報(bào)表。 租約選擇 三、租約條款 租賃契約附件 查賬的結(jié)果 通常，查核誤差，由承租戶支付必要的查核 費(fèi)用，因員工疏忽所造成的除外。 有時(shí)刻意的隱瞞營(yíng)業(yè)額不支付百分比租金， 可宣告承租戶違約。 租約選擇 三、租約條款 一般而言，“區(qū)域及設(shè)施時(shí)有益于所有承租戶 且占據(jù)業(yè)主的項(xiàng)目者”是定義為公共區(qū)域， 三項(xiàng)有關(guān)公共區(qū)域的重要問題為臨時(shí)攤位， 停車場(chǎng)和維修。 租賃契約附件 公共區(qū)域 攤位 停車場(chǎng) 維修 租約選擇 三、租約條款 租賃契約附件 公共區(qū)域 攤位 攤位是購(gòu)物中心公共區(qū)域臨時(shí) 或是永久性附屬設(shè)施，攤位的 擺設(shè)有時(shí)會(huì)使承租戶抱怨，一 般解決承租戶抱怨的方式在此 狀況下包括： 終止租約 租金減免 租約選擇 三、租約條款 租賃契約附件 公共區(qū)域 購(gòu)物中心 停車場(chǎng) 為了符合土地使用規(guī)范上的要求， 購(gòu)物中心必須按面積大小提供足夠 的停車位。 租賃契約附件 公共區(qū)域 維修 租約選擇 三、租約條款 對(duì)于新建或即將進(jìn)行重建的購(gòu)物中 心，業(yè)主切記： 保留在公共區(qū)域進(jìn)行改裝維修的權(quán) 力，包括暫時(shí)關(guān)閉某一出入口以方 便整修。承租戶在這一段不方便時(shí) 間可獲得租金減免或僅支付百分比 租金的優(yōu)待。關(guān)閉某一出入口業(yè)主 必須保持彈性以便：改變或新增建 筑物、停車場(chǎng)及公共區(qū)域。 保留業(yè)主的干管與管線穿越承租戶 范圍內(nèi)上部空間的權(quán)利。 對(duì)屋頂與外墻的周遭的使用須慎重 為之。 *公共區(qū)域維護(hù)費(fèi)用： 包括承租戶維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用的分?jǐn)偅? 不動(dòng)產(chǎn)稅及屬于公共區(qū)域的保險(xiǎn)。 *分?jǐn)偙壤? 以購(gòu)物中心內(nèi)所有可出租面積為基 礎(chǔ)計(jì)算分?jǐn)偙壤? 租約選擇 要點(diǎn)提要 購(gòu)物中心租賃管理中租約選擇的要點(diǎn) 了解承租意愿書的真實(shí)效用； 明確租約形式的合理性，避免歧義的產(chǎn)生； ？規(guī)避可能出現(xiàn)的法律糾紛。 第一部分 購(gòu)物中心的租約管理 第二篇 到期續(xù)約 到期續(xù)約 租賃續(xù)約是同一承租戶按原租約 條款予以延長(zhǎng)之權(quán)力。 假使承租戶選擇執(zhí)行該權(quán)力，將 會(huì)對(duì)購(gòu)物中心未來之現(xiàn)金流入產(chǎn) 生極大的影響。 借助承租戶需求的資料檔案，反 映承租戶在購(gòu)物中心內(nèi)過去的表 現(xiàn)。 通過租賃契約摘要，可以知道所 有承租戶租約到期日，對(duì)照其營(yíng) 業(yè)表現(xiàn)，事前計(jì)劃哪些店家可能 必須離開購(gòu)物中心，而哪些店家 將需要重新續(xù)約。 例如：摘要分析可以顯示出 店面大小是否正確，也就是 說就其所經(jīng)營(yíng)的生意而言大 店是否太大或是小店是否太 小。在每一租賃契約到期前 二年，評(píng)估未來可能閑置的 營(yíng)業(yè)空間。 與承租零售商會(huì)談并檢視其 營(yíng)業(yè)表現(xiàn)后，將能夠決定誰(shuí) 將應(yīng)該離開其生意，當(dāng)購(gòu)物 中心有新的業(yè)種業(yè)態(tài)引進(jìn)時(shí)， 誰(shuí)需要較多或較少空間，掌 握續(xù)租的主動(dòng)權(quán)。 第一部分 購(gòu)物中心的租約管理 第三篇 租賃策略 租賃策略 結(jié)論 研究訴求 策略制定 競(jìng)爭(zhēng)分析 市場(chǎng)研究 設(shè)施認(rèn)知 租賃策略 租賃策略 一、研究訴求 租賃策略 一、研究訴求 招商租賃是將零售市場(chǎng)的開發(fā)從規(guī)劃方案階段轉(zhuǎn)變成零售營(yíng)運(yùn)個(gè)體階段 的中間步驟 ： （ 1）將他們引入購(gòu)物中心； （ 2）創(chuàng)造 ——零售商與業(yè)主雙贏的財(cái)務(wù)安排。 必須架構(gòu)有效的招商租賃： （ 1）哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差？ （ 2）誰(shuí)是最合適去彌補(bǔ)這一落差的業(yè)種？ （ 3）哪些零售商進(jìn)駐最能夠與目前的店家產(chǎn)生最佳的互補(bǔ)效應(yīng)？ 在這個(gè)基礎(chǔ)上需要： （ 1）研究業(yè)種業(yè)態(tài)組合和商品組成是否能正確反映市場(chǎng)定位； （ 2）了解你所經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心的實(shí)質(zhì)設(shè)施內(nèi)容，看看其區(qū)域組成及哪些是可以出租的 空間，了解每一項(xiàng)設(shè)施的特色及其如何影戲那個(gè)招商租賃的策略。 租賃策略 二、設(shè)施認(rèn)知 租賃策略 二、設(shè)施認(rèn)知 了解下列所述各項(xiàng)： 可出租樓地板面積； 停車場(chǎng)出入口； 停車場(chǎng)數(shù)量； 項(xiàng)目的土地面積； 項(xiàng)目附近的空地（非屬項(xiàng)目建筑物及 停車場(chǎng)范圍閑置待承租及其價(jià)格）； 有關(guān)本項(xiàng)目使用分區(qū)的問題。 租賃策略 二、設(shè)施認(rèn)知 有關(guān)本資產(chǎn)的限制，包括招牌限制等； 購(gòu)物中心區(qū)位 ——其所屬行政區(qū)及地方 政府相關(guān)部分可能具有的管轄權(quán)； 購(gòu)物中心特殊的事項(xiàng)會(huì)促使招商租賃更 加容易或困難者； 配置及特別的地形條件； 停車場(chǎng)的區(qū)位樓層及于購(gòu)物中心其它部 分的關(guān)系及其出入口； 購(gòu)物中心剪力墻所在位置。 租賃策略 二、設(shè)施認(rèn)知 暖氣通風(fēng)及空調(diào)的使用年齡及狀況； 樓層的高度； 最接近的卸貨區(qū)域； 食物零售商的油脂處理槽位置； 供水及下水道管線位置； 空置空間的形狀； 后場(chǎng)空間是與購(gòu)物中心結(jié)合或連接在 一起。 租賃策略 三、市場(chǎng)研究 租賃策略 三、市場(chǎng)研究 有關(guān)購(gòu)物中心興建之初及至運(yùn)營(yíng)后所產(chǎn)生的變化，可以歸結(jié)為購(gòu)物中心本身 區(qū)位是指設(shè)施面及市場(chǎng)人文背景資料的改變； 購(gòu)物中心市場(chǎng)經(jīng)過多年的演變，對(duì)這些演變必須仔細(xì)了解以便使未來的招商 租賃計(jì)劃能夠持續(xù)成功； 例如，某一二十年前興建的購(gòu)物中心可能被許多新的住宅社區(qū)如年輕父母擁 有小孩的家庭所包圍。經(jīng)過這么多年，市場(chǎng)可能已經(jīng)改變，因此，購(gòu)物中心 內(nèi)部應(yīng)該有的商店類型可能也必須要改變： 所以注意下列事項(xiàng)非常重要： 對(duì)于市場(chǎng)的變化保持敏銳度； 定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查研究； 運(yùn)用市場(chǎng)研究提供的結(jié)論決定哪一類型的零售商應(yīng)加以引進(jìn)。 租賃策略 四、競(jìng)爭(zhēng)分析 租賃策略 四、競(jìng)爭(zhēng)分