【文章內容簡介】 此，許多省級政府的廳局機構和規(guī)模較大的地方企業(yè)也在北京設有辦事處。他們不光需要辦公用房，還需要住宅，而且往往只講區(qū)位，不管價位。第三，北京擁有規(guī)模龐大的涉外機構。各個國家的大使館都設在北京，許多國際機構，如亞洲開發(fā)銀行、福利基金會等都在北京設立了辦事處，一些跨國公司將自己在亞太地區(qū)或中國的總部設在了北京。另外北京還有許多合資企業(yè)。這些涉外機構也需要辦公用房、公寓等，而且由于國家形象、收入水平、消費習慣等原因，他們在面積、檔次方面的要求也是比較高的。第四，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的白領階層。從 IT 精英到金融高管；這些人教育背景好、學歷層次高、收入高，預期好，住房消費力是極強的。第五，北京擁有全國規(guī)模最大、平均層次最高的科教隊伍。北京的高校多、研究機構多，而且多是著名的教學科研單位，其中的教學科研人員不但工資收入高，而且科研經(jīng)費充足，可用于自己支配的費用數(shù)額巨大。第六，北京擁有數(shù)量最多的文化藝術機構和從業(yè)人員。不僅如此，許多外地文化界、演藝界人士也常年滯留北京，購房購車。他們的收入水平和消費水平都很高。此外，有不少地方企業(yè)家在北京購房，偶爾一住。還有一些條件好的退休人員，因為北京的醫(yī)療水平高，也來到北京定居。以上都對北京的房地產需求產生巨大影響，這也是北京作為首都與全國各地房地產需求市場的顯著區(qū)別。三、本項目的區(qū)位優(yōu)勢 “**住宅、商業(yè)金融、托幼建設項目”作為地下與地上、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設試點項目，為了更合理、高效、節(jié)能和環(huán)保的建設本項目，即更優(yōu)質的利用地鐵站點和周邊的土地資源、提高社會服務附加值，積極有效地進行探索城市軌道交通與城市建設綜合體的無縫連接及業(yè)態(tài)的升級、創(chuàng)新嘗試。本項目規(guī)劃區(qū)內，含四個不同的規(guī)劃內容包括：居住、托幼、商業(yè)金融和街心綠地。項目地上總建筑面積約 16 萬平方米，地下建筑面積將根據(jù)與地鐵車站無縫連接及滿足項目配套需要來確定。本項目區(qū)位的軌道交通優(yōu)勢主要體現(xiàn)在：地鐵四號線、十一號線與本區(qū)域及本地塊的關系如下圖所示：建設中的地鐵四號線，有效的聯(lián)系了北京南城與北城，規(guī)劃中的地鐵十一號線，東西橫貫南城。通過這些軌道交通設施，使南城與北京的經(jīng)濟核心，CBD 地區(qū)和中關村地區(qū)，緊密地聯(lián)系起來。如此便利的交通條件，極大地提升了城南的總體價值。通過沿線周邊的地產開發(fā)帶來地鐵的穩(wěn)定客流，南城的整體房地產品質也將有質的提升。本地塊西距地鐵四號線馬家堡西路站 500 米，北依地鐵十一號線的馬家堡東路站，上接三環(huán)，下通四環(huán)，位居涼水河西，地理位置優(yōu)越，交通便利，軌道交通與房地產開發(fā)在此形成了完美的結合。地鐵、地下空間、客流、區(qū)域商業(yè)、宜居型社區(qū)，各種夢想、各種理念，都在此得到完美的體現(xiàn)。但這些優(yōu)勢需要通過開發(fā)企業(yè)的認知與重視在項目的整體規(guī)劃和開發(fā)建設過程中逐步實現(xiàn)。本項目區(qū)位的景觀規(guī)劃和利用如下圖所示：項目用地北側為城市綠地及馬草河,為區(qū)域內為數(shù)不多的擁有城市景觀的用地。項目用地內規(guī)劃城市綠地與北側綠地相呼應,形成完整景觀體系。除此以外，項目周邊交通便利，居住環(huán)境優(yōu)良，地鐵、輕軌、多路公交線路和高速經(jīng)過項目周邊。四、本項目市場分析（一）區(qū)域環(huán)境分析北京東、西、北部區(qū)域房地產市場開發(fā)較早，且五環(huán)以內有效供應已顯不足，開發(fā)商和購房者目光逐漸轉向南城區(qū)域。目前，南城區(qū)域仍以中端項目為主流。近年隨著整體區(qū)域價值的提升，銷售價格不斷攀升，該區(qū)域也出現(xiàn)了較多中高檔產品并獲得廣泛市場認可度。城市建設和政策導向引起開發(fā)重點南移，城市道路交通網(wǎng)絡體系特別是軌道交通的規(guī)劃建設為各區(qū)域間價值流動提供通道，使得南城區(qū)域功能不斷得到加強。截至 2022 年底，豐臺區(qū)常住人口達到 萬人，本區(qū)域大型居住板塊提供 30 萬常住人口，消費潛力驚人。交通方便，使得周邊商品房和辦公樓市場需求相當旺盛。目前，本區(qū)域已售和在售項目約 30 個，圍繞在本項目周圍已形成 800 萬平米住宅總量。與此同時，隨著北京市政府對南城開發(fā)建設的戰(zhàn)略部署進一步加快，南北京的復興和擴張已成為不可逆轉的趨勢，住宅供應量持續(xù)增長的同時必將帶來更大的商業(yè)市場潛力。（二）土地供應在北京未來幾年內的潛在住宅類用地供應量中，南城將占有很大比例。但在目前市場條件下，其中大部分拆遷難度相對較大，土地價格相對較高。本項目通過招投標中標已取得土地使用權，項目用地現(xiàn)狀為拆遷后的平整土地，為本項目的開工建設奠定了基礎。（三）生活配套設施情況項目周邊 1 公里的范圍內，各類教育與醫(yī)療機構較為齊全，項目隔馬家堡東路東側為萬客隆超市，購物與餐飲氛圍已逐漸開始形成。 （四）周邊住宅類樓盤分析通過對本地塊周邊典型樓盤進行分析，發(fā)現(xiàn)其共同的特點是：價格上揚迅速，銷售周期較短。2022 年至 2022 年 10 月底，本區(qū)域居住類樓盤的平均年漲幅超過了 20%。具體情況如下：2022 年以前，本區(qū)域開盤項目有怡然家園、城南嘉園（一期） 、晨新園、康緣居等 10 多個樓盤，主要價位集中在 4500 元以下。2022 年隨著北京市城市開發(fā)的重點開始向南城轉移、地鐵四號線的修建、市政道路等基礎設施的改善以及北京市房價整體走高，本區(qū)域樓盤開始整體上漲。當時開盤的遠洋自然、飛亞小區(qū)、瑞麗江畔、城南嘉園（2 期）等樓盤售價集中在 5500 元/平米至6500 元/平米之間，其中地鐵四號線石榴莊路站西側的星河城更是依靠良好的設計、齊全的配套與優(yōu)越的位置，突破了 7000 元/平米的售價。2022 年，隨著北京市房價的持續(xù)走高，木樨園商圈的逐漸成型與地鐵四號線通車時間的臨近，本區(qū)域吸引了大量本區(qū)域居民和外來經(jīng)商、投資人士在此置業(yè)、投資。2022 年年初開盤的遠洋自然 2 期、瑞麗江畔尾盤、星河城 3 期、楓南世嘉在經(jīng)過半年的漲幅后，達到了 8000 元/平米的左右。其中星河城 3 期的售價更是突破了 9000 元/平米。遠洋自然、西馬金潤家園等成規(guī)模社區(qū)的建成，及正在建設的地鐵 4 號線、規(guī)劃中的地鐵 11 號線和石榴莊路拓寬等市政交通設施的實施，帶動了整個區(qū)域環(huán)境全方位的品質升級。本區(qū)域及從其他區(qū)域外來的購房者會對本區(qū)域樓市形成強大的支持，使本區(qū)域房價的上升形成較大空間。另外一方面，本項目地下空間擬與地鐵無縫接軌，使得本項目作為地上與地下、軌道與公路、空間與交通立體連接的城市新型建設試點項目，成為本項目主要的亮點之一。（五）商業(yè)類樓盤分析2022 年的市場需求非常旺盛，企業(yè)在北京繼續(xù)積極擴張，2022 年第四季度空置率同比下降 個百分點。2022 年全年預計將超過 100 萬平米。 仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示：“由于許多企業(yè)擴張意愿強烈，我們本應看到更多的吸納量，但同時一些原本 2022 年 10 月份完工的項目將會延遲到次年 3月。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質寫字樓以迅速擴張自己的業(yè)務。2022 年將有大批新項目完工，我們將看到吸納量可能增長三倍。 ”由于一些寫字樓項目延遲了入駐時間，市場整體租金水平仍保持平穩(wěn)。而一些頂級寫字樓由于沒有剩余可租賃面積，因此其租金水平繼續(xù)穩(wěn)定在高位。受加入 WTO 后的金融改革帶動，銀行金融業(yè)成為 2022 年吸納辦公物業(yè)最大的行業(yè)之一。 相對開發(fā)較早目前已較為成熟的住宅市場來講，本區(qū)域商業(yè)地產起步較晚，主要的商業(yè)業(yè)態(tài)還停留在住宅配套底商的階段，屬于住宅、商業(yè)金融和托兒所綜合配套建設，各樓盤的商業(yè)配套基本上為面對本樓盤需求群體。到目前為止，馬家堡住宅板塊缺乏綜合性商業(yè)消費中心，且區(qū)域商業(yè)特色性不夠強。（六）風險分析成本風險：由于土地成本已超過項目綜合成本的 40%以上，所以本項目必須嚴格控制建設成本、管理成本及銷售費用，但建設成本與產品品質和售價相關聯(lián)、銷售費用又與市場實現(xiàn)和回款直接相關，因此成本是項目成敗的重要因素。價格風險：本項目區(qū)域內有雙限房、經(jīng)濟適用房及多個中檔項目，還有近十萬平方米的商業(yè)面積，所以各個方面的競爭都非常激烈，價格競爭首當其沖，雖然產品差異使價格高低可以有所不同，但房價始終還是購房人最注重的事情。目前市場最大的風險依然來自于政策調控，但從美聯(lián)儲的研究結果看，全球 18 個主要工業(yè)化國家經(jīng)驗表明：即使 GDP 出現(xiàn)一定的波動，實際房價受到的影響有限；而且政府對房地產市場進行嚴厲調控只會在兩種情況下出現(xiàn)：房地產市場的發(fā)展嚴重影響到實際產出或者金融安全。因此從近期的房地產發(fā)展態(tài)勢上看，政策調控風險對本項目影響不大。第四章 場址的建設條件一、地理位置與用地范圍本項目位于北京市豐臺區(qū)**西路 26 號。四至為：東至馬家堡東路；西臨北京北旅汽車制造有限公司廠區(qū)宿舍；北靠石榴莊路；南接西馬場北里。二、場址現(xiàn)狀項目用地紅線內已完成“三通一平” ，北側并排有一處配電室（施工用電預留）和一座需要保留的鍋爐房（用于周邊小區(qū)供暖） ，南側紅線上原圍墻待拆，用地內還有少數(shù)樹木，約 250 棵，多數(shù)胸徑在 30 公分以下。三、場址條件（一）自然環(huán)境條件1．地形地貌本項目地處華北平原北部，位于永定河沖洪積平原二期洪積扇上。地勢略低于市中心區(qū)，區(qū)域內地形平坦，由北向南傾斜，地面標高 29～33m，地形坡降小于 1/1000，屬沖積平原的地貌類型。在區(qū)域地貌環(huán)境中，位于永定河二級階地上，在小地貌環(huán)境中，位于涼水河二級階地上。2．氣候條件本項目的氣候類型屬典型的溫帶、半濕潤半干旱大陸性氣候，夏季炎熱多雨，冬季寒冷干燥。據(jù)北京市氣象局近 30 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，年平均最低溫度為℃，℃；年平均最高溫度為 ℃，年極端最高溫度為 ℃。北京地區(qū)為季風區(qū)，冬季以北和西北風為主，春、夏季主導風向為南風。年最大風速約 22 米/秒，七月份最大風速約 14 米/秒，一月份最大風速約 14 米/秒。年降水量 550～660 毫米，降水量季節(jié)性變化大，年降水量 80%以上集中在七、八月份。年日照時間約 2700 小時，年總輻射約 5350 兆焦耳/平。雨季施工時，對建設項目的基坑開挖、支護和施工降水等產生不利影響。（二）地震烈度本地區(qū)地震烈度為 8 度。（三）地質水文情況本項目用地范圍內地質構造基底為前寒武系灰?guī)r，基巖上覆蓋的第四系松散堆積物為沖洪積而成，厚度在 75m～150m 之間。第四系堆積物互相交錯，連續(xù)性差，無明顯變化規(guī)律，含水層巖性主要為砂礫石、中粗砂含礫及中粗砂，含水層厚度 20～30m。（四）交通條件本項目所在地東側緊鄰馬家堡東路；南側距四環(huán)約 1 公里；西靠馬家堡西路，距在建的地鐵四號線馬家堡西路站 500 米；北側距南三環(huán)約 公里，緊臨規(guī)劃中的地鐵十一號線馬家堡東路站，而地鐵十一號線規(guī)劃沿石榴莊路與地鐵十號線構成繞北京城的地鐵閉環(huán)；732 路、54 路、646 路、813 路、百利寶專線等多趟公交線路經(jīng)過項目所在地周邊，交通便利。項目所在地距首都機場約 45 公里、北京西站 10 公里、天安門 10 公里、陶然亭公園和天壇公園 5 公里。（五）市政設施條件1．供水項目所在地周邊已形成比較完善的輸配水管網(wǎng)系統(tǒng)，太平街南延新建DN600 管線及石榴莊路 DN300 管線作為場址所在區(qū)域的供水水源，服務壓力為；根據(jù)相關文件，本項目規(guī)劃日用水量 300 噸/日。2．雨水項目所在地北側馬草河，雨水可通過市政雨水管線排入馬草河，最終流入涼水河。3．污水項目所在地北側的石榴莊路鋪設有 DN800 的污水管線，可將本項目產生的生活污水沿該市政管網(wǎng)排入小紅門污水處理廠。小紅門污水處理廠處理能力為60 萬噸/日，市政污水管網(wǎng)容量能夠滿足本項目新增污水排放量要求。4．供電項目所在地外電源引自李窯 110KV 變電站，采用雙回 YJY3300 型電纜供電；10KV 電纜從李窯變電站引出，沿**西路向西至馬家堡東路，由馬家堡東路西側向北于角門路至本項目場址周圍。5．供氣本項目用地范圍東側馬家堡東路和北側石榴莊路分別鋪設有 DN500 的中壓天然氣管線和 DN200~DN300 的低壓天然氣管線。中壓管線為采暖氣源線，低壓管線可作為生活用氣的氣源?，F(xiàn)有供氣能力能夠滿足項目用燃氣需求。6．通訊和電信北京市的信息服務基礎設施已具備，電信網(wǎng)、計算機網(wǎng)和有線電視網(wǎng)已覆蓋全北京城，第三代移動通信、數(shù)字電視已普及，可滿足本項目通訊和電信需求。第五章 規(guī)劃建設方案一、基本原則1． 以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。２．符合項目定位。3．充分考慮將來物業(yè)管理的便利性。4．方便項目營銷。二、規(guī)劃設計依據(jù)1．國家標準《智能建筑設計標準》GB /T 503142022。2．國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB 5018093。3．國家標準《住宅建筑規(guī)范》GB 503682022。4．國家標準《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB 5005295。5．國家標準《低壓配電設計規(guī)范》GB 5005495。6．國家標準《建筑照明設計標準》GB 500342022。7．國家標準《高層民用建筑設計防火規(guī)范》GB 5004595。8．國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB 500162022。9．國家標準《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》GB 500192022。10．國家標準《建筑中水設計規(guī)范》GB 503362022。11．國家標準《公共建筑節(jié)能設計標準》GB 501892022。12．行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》JGJ 10098。13．北京市地方標準《居住建筑節(jié)能設計標準》DBJ 116022022。14．北京市地方標準《公共建筑節(jié)能設計標準》DBJ 016212022。15． 《北京市新建設改建居住公共服務設施配套建設指標》 。16．北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意