【文章內(nèi)容簡介】 5) 依據(jù)國家與地方相關(guān)法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、部門規(guī)章及規(guī)范性文件(以下簡稱“法律法規(guī)”)的規(guī)定進行法律分析。其中，最基本、最重要的工作是全面收集目標公司的書面文件并進行認真審查。2. 進行盡職調(diào)查時應審查的文件清單盡職調(diào)查涉及公司狀況及公司擁有的房地產(chǎn)項目狀況兩方面的內(nèi)容，一般情況下宜要求轉(zhuǎn)讓方提供以下幾大類材料(以下所列資料僅為摘要)：(1)目標公司基本情況* 目標公司的簡介，包括歷史沿革以及現(xiàn)狀。* 目標公司及其附屬企業(yè)之營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務登記證、驗資報告和公司章程等政府批件。* 目標公司及其所投資的公司的股權(quán)架構(gòu)圖。* 目標公司的主營業(yè)務情況及未來發(fā)展目標(2)治理結(jié)構(gòu)與人事管理情況* 目標公司組織架構(gòu)圖。* 目標公司股東會、董事會、監(jiān)事會的組成及議事規(guī)則，以及歷屆股東會、董事會決議、記錄等文件。* 目標公司人員構(gòu)成情況及董事、監(jiān)事、高級管理人員簡介。* 目標公司與員工之間勞動合同的簽訂情況及工資、福利情況。* 目標公司內(nèi)部管理規(guī)章和制度。(3)資產(chǎn)(權(quán)益)、負債情況* 目標公司資產(chǎn)清單及權(quán)屬證明。* 目標公司重要的債權(quán)債務清單。* 目標公司以自身資產(chǎn)對外提供擔保的情況。* 與上述權(quán)益、負債情況相關(guān)的合同等法律文件。(4)納稅情況* 目標公司目前適用的稅項及稅率，以及所享受的稅費優(yōu)惠政策。* 目標公司近三年是否依法納稅，有無偷、逃、欠、漏稅的情形，是否因此受到稅務部門的行政處罰，如有則提供相關(guān)處罰決定。(5)房地產(chǎn)項目情況* 目標公司投資建設(shè)房地產(chǎn)項目的名稱、具體位置、建設(shè)規(guī)模、項目用途、開竣工日期、工程進度等。* 與項目有關(guān)的申報文件、批復文件及已取得的證書，包括立項、規(guī)劃、用地、建設(shè)、銷售等的批文。* 目標公司在項目開發(fā)建設(shè)過程中簽訂的有關(guān)合同及其履行情況(6)重大合同及重大訴訟/仲裁/行政處罰事項* 除前面所列合同以外的其他重大合同(如貸款、擔保、銷售、合作合同等)。* 目標公司及其附屬企業(yè)是否涉及重大訴訟、仲裁或行政爭議事項或存在預期將要進入訴訟、仲裁程序的重大糾紛，以及對處置結(jié)果和影響的預測，并提供有關(guān)的法律文件。(7)其他收購方或轉(zhuǎn)讓方認為有其他需要說明的事項或需要提供的文件資料。3. 盡職調(diào)查結(jié)論通過法律與財務盡職調(diào)查，收購方應對所收集信息的有效性、關(guān)聯(lián)性以及其預計產(chǎn)生的后果進行深入、細致的分析研究，全面、清晰地掌握目標公司的經(jīng)營狀況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實或潛在的法律與財務風險，就收購的可行性、收購條件及風險問題提出最終的法律與財務意見，并提出針對性的解決方案與建議。與一般的公司收購不同，房地產(chǎn)項目公司的收購，其最終的著眼點在于項目公司擁有的房地產(chǎn)項目，因而盡職調(diào)查很重要的一點就是對房地產(chǎn)項目的合法性作出判斷。國家對房地產(chǎn)開發(fā)實施嚴格審批與監(jiān)管，判斷一個房地產(chǎn)項目是否合法，主要應審查其獲得的政府批件是否齊備。一般而言，開發(fā)房地產(chǎn)項目應獲得計劃主管部門的立項批復，規(guī)劃部門的設(shè)計方案審定意見、用地規(guī)劃許可、工程規(guī)劃許可，土地管理部門的國有土地使用證，建設(shè)主管部門的施工許可，房管部門的銷售許可。如系集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，則存在征地與拆遷補償問題，應審查項目之征地手續(xù)是否齊備，就鄉(xiāng)村集體及農(nóng)民個人的補償問題是否已達成協(xié)議并落實。若通過盡職調(diào)查發(fā)現(xiàn)項目存在根本性且無法克服的缺陷，如項目公司不擁有對應的土地使用權(quán)，或土地使用權(quán)系違法取得，或項目規(guī)劃嚴重違反國家與地方的整體規(guī)劃，或嚴重資不抵債等，則宜放棄收購行為。但在房地產(chǎn)市場上，大量項目存在局部性、手續(xù)性的暇疵與障礙，尤其在某些房地產(chǎn)市場管理尚不健全的地區(qū)，這種情形甚至可以用“普遍”形容。包括：征地補償手續(xù)不齊全、不規(guī)范。早已簽訂土地使用權(quán)出讓合同甚至已辦理國有土地使用證，但尚未交清土地出讓金。項目規(guī)劃與整體規(guī)劃略有不符之處。已開工但尚未取得施工許可。已銷售但尚未取得銷售許可等。這類項目，風險確實存在，但如未構(gòu)成根本性障礙，且當?shù)卣鞴懿块T認可補辦相關(guān)批準手續(xù)，也可繼續(xù)收購行為，但宜要求轉(zhuǎn)讓方及項目公司在收購完成前完善相關(guān)手續(xù)。如不能在收購完成前完善，則應在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中約定由轉(zhuǎn)讓方負責在一定期限內(nèi)完善，如未能作到，或因該等障礙給受讓方或項目公司造成損失，則相應扣除股權(quán)轉(zhuǎn)讓金或要求轉(zhuǎn)讓方承擔違約責任。（三）制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同一旦作出收購的決策，下一步工作就是制作并簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是房地產(chǎn)項目公司收購中的操作綱領(lǐng)與關(guān)鍵所在，該合同應將收購中所涉及的方方面面問題囊括進去，最大限度避免收購方風險。房地產(chǎn)項目公司收購通常涉及金額巨大、交易安排復雜，但實踐之中，不少股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同區(qū)區(qū)數(shù)頁，條款簡單粗放，雙方權(quán)利義務的約定籠統(tǒng)且不具可操作性。這樣的合同遺留問題甚多，極容易產(chǎn)生糾紛，而糾紛一起，對于投資金額巨大、開發(fā)時間緊迫的房地產(chǎn)項目而言，往往會產(chǎn)生災難性后果。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同主要應包括以下十二個方面的內(nèi)容：1. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應載有轉(zhuǎn)讓方的聲明與保證聲明與保證作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方對受讓方的承諾，意味著一旦違反或被發(fā)現(xiàn)不實，則股權(quán)轉(zhuǎn)讓方應承擔不利的后果，因而一般宜詳盡地約定各項聲明與保證。一般情況下至少應包括：(1)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司的資產(chǎn)、權(quán)益(包括項目)不存在抵押、質(zhì)押或其他方式的第三者權(quán)益，或其他權(quán)利瑕疵。(2)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方向受讓方提供的關(guān)于項目公司及房地產(chǎn)項目的介紹、資料如實披露了項目公司的財務狀況和經(jīng)營狀況，保證未隱瞞、遺漏目標公司的任何對外負債。(3)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司不存在訴訟、仲裁等糾紛，目前亦不存在發(fā)生訴訟、仲裁等糾紛的可能。(4)項目公司近年來未被行政部門處以行政處罰，在可預見的限度內(nèi)，亦無被行政部門處罰的可能性。(5)除股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已書面披露者外，項目公司已按規(guī)定足額繳納各項應納稅費，不存在欠繳稅費情形。(6)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已足額按照其所認繳的出資額向項目公司履行出資義務，且無抽回出資之情形。(7)股權(quán)轉(zhuǎn)讓方保證自股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署之日起至受讓方選出之新一屆董事會對項目公司實行實際控制前，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方不會批準通過或單方作出有可能增加項目公司負債、義務、責任或風險的議案或行為(包括增加董事、管理人員或員工薪酬，非正常地聘任員工，非正常地向員工發(fā)放福利等情況)，或通過對項目公司未分配利潤進行分配的決議，或促使項目公司作出其正常業(yè)務以外的行為。2. 付款安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，股權(quán)受讓方的義務單一地體現(xiàn)在支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金上，股權(quán)轉(zhuǎn)讓金付出后，如發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓方有隱瞞、欺詐或違約行為，是難以追回的。因而在付款安排上，對于受讓方而言，宜分階段支付并拉長付款過程，同時注意雙方義務的對接，待股權(quán)轉(zhuǎn)讓方完成一定義務后受讓方方支付一定款項。另外，房地產(chǎn)項目公司的股權(quán)收購并非在辦完股權(quán)變更手續(xù)后即告全部完成，房地產(chǎn)項目開發(fā)周期相對較長，很多潛在的問題與債務可能會在開發(fā)過程中逐漸暴露，一旦受讓方過早地將股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款付清，將有可能遭受不必要的損失。因而，建議在辦完股權(quán)變更手續(xù)后留部分尾款，過一定期限，甚至待項目開發(fā)全部完成后再行支付，以抵扣因股權(quán)轉(zhuǎn)讓方遺留下來的問題導致的支出。但無論怎樣拉長付款過程，總避免不了風險，那么，有沒有最大限度地避免付款風險的方法呢?筆者建議，可以采取資金監(jiān)管的方式，即付款方將資金付至雙方認可的第三方(如公證處或律師事務所)，雙方共同委托第三方對股權(quán)轉(zhuǎn)讓金進行監(jiān)管，由第三方嚴格按照約定的條件向轉(zhuǎn)讓方支付相應股權(quán)轉(zhuǎn)讓金。3. 股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及工商變更手續(xù)的辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的工商變更包括章程、股東會、董事會、法定代表人、營業(yè)執(zhí)照等方面的變更，正常情況下，工商變更手續(xù)需雙方共同辦理，但主要義務方為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方。因而，在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中有必要約定由轉(zhuǎn)讓方負責工商變更手續(xù)，受讓方提供配合，同時，須約定一定的辦理期限，逾期視為違約。在某些情況下，對應受讓方的付款進度，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方會要求分期辦理股權(quán)過戶手續(xù)。4. 公司治理與員工的安排股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應對股權(quán)轉(zhuǎn)讓后項目公司的治理結(jié)構(gòu)進行重新安排，具體而言，應該約定如下事項：各股東的股權(quán)比例。各股東的表決權(quán)比例、分紅權(quán)比例、增資