【文章內(nèi)容簡介】 5 改造實(shí)施方案 改造原則該片區(qū)以危舊房為主，密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差，布局結(jié)構(gòu)不合理，安全隱患大。本項(xiàng)目棚戶區(qū)改造本著以人為本、民生為重，統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施，政府主導(dǎo)、多元融資，依法改造、確保穩(wěn)定的原則，全面提高被改造片區(qū)居民的生活質(zhì)量。 改造方式結(jié)合南川區(qū)城市規(guī)劃，按照成熟一片、啟動(dòng)一片、實(shí)施一片的要求，采用實(shí)物安置與貨幣補(bǔ)償相結(jié)合，由居民自愿選擇的方式，對項(xiàng)目區(qū)實(shí)施棚戶區(qū)改造。由于大部分居民選擇貨幣補(bǔ)償，本項(xiàng)目以貨幣補(bǔ)償進(jìn)行測算。 房屋征收補(bǔ)償方案 實(shí)物指標(biāo)按照本項(xiàng)目改造紅線范圍，氮肥廠房屋拆遷補(bǔ)償200000平方米，其中國有用地性質(zhì)房屋14321平方米，集體用地性質(zhì)房屋185679平方米。 補(bǔ)償政策按照《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）、《重慶市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法（暫行）》（渝辦發(fā)〔2011〕123號）、《重慶市南川區(qū)人民政府關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（南川府發(fā)〔2013〕43號）等文件實(shí)施房屋征收拆遷補(bǔ)償。 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)2011年1月，國務(wù)院頒布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（中華人民共和國國務(wù)院令第590號），指出對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房產(chǎn)市場價(jià)格。2011年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺了《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77號）。文件提出國有土地上被征收房屋評估價(jià)值近似于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評估。結(jié)合實(shí)際，本項(xiàng)目采取市場比較法評估被征收房屋價(jià)值。根據(jù)項(xiàng)目所處位置通過調(diào)查和對比分析，選取位于同一供需范圍內(nèi)或不同范圍內(nèi)與項(xiàng)目產(chǎn)品類似的近期成交的3個(gè)項(xiàng)目作為可比案例，以可比項(xiàng)目銷售價(jià)格為基礎(chǔ)，通過修正得出評估對象的市場價(jià)格。估價(jià)對象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)。（1）住宅房屋估價(jià)表51 住宅比較因素條件說明測評對象及對比案例測評對象對比案例A對比案例B對比案例C比較因素本項(xiàng)目地康田東郡金科世紀(jì)城博翔譽(yù)峰建面銷售報(bào)價(jià)　450042004000報(bào)價(jià)日期　2014年2014年2014年交易情況正常正常正常正常區(qū)域 因素板塊項(xiàng)目所在板塊南川新區(qū)府旁南川新城核心新城區(qū)金佛大道66號交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷周邊環(huán)境較好較好較好較好區(qū)域配套較完善較完善較完善較完善個(gè)別 因素物業(yè)類別綜合住宅住宅住宅建筑形態(tài)塔樓板塔結(jié)合板塔結(jié)合板塔結(jié)合容積率綠化率35%36%%裝修情況毛坯毛坯毛坯毛坯社區(qū)配套較完善較完善較完善較完善開發(fā)企業(yè)品牌　重慶康田物業(yè)管理有限公司重慶金科金裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶博翔置業(yè)有限公司因素修正：①報(bào)價(jià)日期修正：所選取的三個(gè)可比案例，均為自由競爭市場銷售報(bào)價(jià)，但報(bào)價(jià)日期不同，結(jié)合市場走勢，設(shè)評估項(xiàng)目為100，三個(gè)可比案例日期系數(shù)不進(jìn)行修正。②交易情況修正：本項(xiàng)目及可比案例交易情況都屬正常交易，因此三個(gè)可比案例系數(shù)不進(jìn)行修正。③區(qū)域因素修正：根據(jù)地理位置、交通、環(huán)境、配套等確定區(qū)域因素修正系數(shù)。本項(xiàng)目與可比案例在區(qū)域因素上條件相似，因此三個(gè)可比案例系數(shù)可不進(jìn)行修正。④個(gè)別因素修正：主要考慮項(xiàng)目土地用途、建筑形態(tài)、容積率、綠化率、戶型、裝修、社區(qū)配套、企業(yè)品牌等指標(biāo)。設(shè)評估項(xiàng)目為100，。經(jīng)過計(jì)算，取三個(gè)結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為市場比較結(jié)果，求取項(xiàng)目住宅房屋市場價(jià)格為3150元/平方米。2）非住宅房屋估價(jià)表52 非住宅比較因素條件說明測評對象及對比案例測評對象對比案例A對比案例B對比案例C比較因素本項(xiàng)目地康田東郡金科世紀(jì)城博翔譽(yù)峰銷售報(bào)價(jià)　140001600012500報(bào)價(jià)日期　2014年2014年2014年交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素板塊項(xiàng)目所在板塊南川新區(qū)府旁南川新城核心新城區(qū)金佛大道66號交通便捷度較便捷較便捷較便捷較便捷周邊環(huán)境較好較好較好較好區(qū)域配套較完善較完善較完善較完善個(gè)別因素物業(yè)類別綜合住宅底商/社區(qū)商鋪?zhàn)≌咨?社區(qū)商鋪?zhàn)≌咨?社區(qū)商鋪裝修情況　毛坯毛坯毛坯配套設(shè)施較完善較完善較完善較完善開發(fā)企業(yè)品牌　重慶康田物業(yè)管理有限公司重慶金科金裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重慶博翔置業(yè)有限公司因素修正：①報(bào)價(jià)日期修正：所選取的三個(gè)可比案例，均為自由競爭市場銷售報(bào)價(jià)，但報(bào)價(jià)日期不同，結(jié)合市場走勢，設(shè)評估項(xiàng)目為100，三個(gè)可比案例系數(shù)可不進(jìn)行修正。②交易情況修正：本項(xiàng)目及可比案例交易情況都屬正常交易，因此三個(gè)可比案例系數(shù)不進(jìn)行修正。③區(qū)域因素修正：根據(jù)地理位置、交通、環(huán)境、配套等確定區(qū)域因素修正系統(tǒng)。設(shè)評估項(xiàng)目為100，。④個(gè)別因素修正：主要考慮項(xiàng)目物業(yè)類別、裝修、配套設(shè)施、企業(yè)品牌等指標(biāo)進(jìn)行比較。本項(xiàng)目及可比案例物業(yè)、裝修等因素相近，因此三個(gè)可比案例系數(shù)可不進(jìn)行修正。經(jīng)過計(jì)算，取三個(gè)結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作為市場比較結(jié)果，求取項(xiàng)目非住宅房屋市場價(jià)格為7815元/平方米。（2）搬遷費(fèi)住宅：800元/戶次非住宅：25元/平方米（3）貨幣補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)住宅：按被征收房屋價(jià)值8%計(jì)算非住宅：按被征收房屋價(jià)值5%計(jì)算（4）提前簽約搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)住宅：1000元/戶非住宅：10元/㎡日（5）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)：400元/戶月。 補(bǔ)償費(fèi)用估算根據(jù)本項(xiàng)目征收實(shí)物指標(biāo)及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對本項(xiàng)目土地補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行估算，詳見表141表1415拆遷安置費(fèi)用測算表。 實(shí)施程序與計(jì)劃 確定改范圍根據(jù)改造紅線圖和平面設(shè)計(jì)圖，業(yè)主公司組織人力對紅線范圍內(nèi)的實(shí)物量進(jìn)行調(diào)查、登記。 改造實(shí)物調(diào)查業(yè)主公司和區(qū)土地征用事務(wù)站組織人力進(jìn)行土地、登記調(diào)查，并做好詳細(xì)紀(jì)錄。 制訂改造與移民安置計(jì)劃，編制預(yù)算根據(jù)拆遷調(diào)查結(jié)果，業(yè)主公司和區(qū)相關(guān)機(jī)構(gòu)依據(jù)征地有關(guān)政策法規(guī)，組織編制拆遷安置計(jì)劃和預(yù)算，上報(bào)審定。 簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議依據(jù)拆遷安置政策法規(guī)和拆遷安置計(jì)劃，在區(qū)相關(guān)機(jī)構(gòu)幫助下，業(yè)主公司分別與被拆遷人從實(shí)際出發(fā)，依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，合情合理地相互協(xié)商解決拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及安置問題，一旦談妥立即簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書。 總結(jié)存檔改造工作完成后，進(jìn)行結(jié)算工作，同時(shí)由主辦人撰寫工作總結(jié)，審定后歸檔。 危舊房拆除方案根據(jù)不同的拆除對象，拆除施工應(yīng)當(dāng)采取不同的拆除方法和拆除順序，但應(yīng)遵守“先上后下、先非承重結(jié)構(gòu)后承重結(jié)構(gòu)”的基本原則。 人工拆除方案拆除對象：磚木結(jié)構(gòu)平房。拆除順序：屋面瓦→板→椽子→檁條→屋架或木架→磚墻（或木柱）→基礎(chǔ)。拆除方法：人工用簡單的工具，如倒鏈、撬棍、大錘、鐵鍬、瓦刀等。上面幾個(gè)人拆，下面幾個(gè)人接運(yùn)拆下來的建筑材料。磚墻的拆除方法一般不使用推倒或拉倒的方法，而是由上而下拆除，如果必須采用推倒或拉倒的方法，必須有人統(tǒng)一指揮，待人員全部撤離到安全地方才可進(jìn)行。拆屋架時(shí)可用簡單的起重設(shè)備，三木塔掛導(dǎo)鏈或滑輪拆下。 人工與機(jī)械相結(jié)合的方案拆除對象：混合結(jié)構(gòu)多層樓房拆除順序：屋頂防水和保溫層→屋頂混凝土和預(yù)制樓板→屋頂梁→頂層磚墻→樓層樓板→樓板下的梁→下層磚墻，如此逐層往下拆，最后拆基礎(chǔ)。拆除方法：人工與機(jī)械配合，人工剔鑿，用機(jī)械將樓板、梁板構(gòu)件吊下去，人工拆磚墻、用機(jī)械吊運(yùn)磚。 機(jī)械拆除方案有些被拆除建筑物有用的材料少，或者為了加速拆除則采用破壞性拆除方法，如用液壓錘、液壓剪、挖土機(jī)或重錘錘擊等機(jī)械拆除方式。為了保證安全拆除，必須先了解拆除對象的結(jié)構(gòu)，弄清組成房屋的各部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件的傳力關(guān)系，才能合理地確定拆除順序和辦法。一般說來房屋的結(jié)構(gòu)組成，由屋頂板或樓板、屋架或梁、磚墻或柱、基礎(chǔ)四大部分組成。其傳力關(guān)系也很明確。因此，拆除的順序，原則上就是承受力的主次關(guān)系。即先拆最次要的受力構(gòu)件，然后拆除次之受力構(gòu)件，最后拆主要受力構(gòu)件。拆除順序是：屋頂板→屋架或梁→承重磚墻或柱→基礎(chǔ)。如此由上而下，一層一層往下拆。至于不承重的維護(hù)結(jié)構(gòu)，如不承重的磚墻、隔墻可以最先拆，但有的磚墻雖不承重，可是起到木柱的支撐作用，這樣的情況就不急于拆除，可以等到拆木柱時(shí)一起拆。本項(xiàng)目可根據(jù)具體情況，對房屋可采用人工拆除方案、人工與機(jī)械相結(jié)合的方案或機(jī)械拆除方案。紅線范圍內(nèi)的房屋予以全部拆除。 棄渣處置方案對鋼筋、鋼板下腳料可以分類回收，交廢品收購站處理；建筑垃圾（如混凝土廢料、廢磚等）集中堆放，及時(shí)清運(yùn)到指定的棄渣堆放場。 安全措施組織保證，專人分管。制定操作規(guī)程，對作業(yè)工人安全教育。房屋拆除工作不同于一般建筑施工，有它的特殊性和危險(xiǎn)性。建筑拆除施工必須嚴(yán)格執(zhí)行國家《建筑拆除工程安全技術(shù)規(guī)范》（JGJ1472004）等有關(guān)安全技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，并印發(fā)給拆房承包人和作業(yè)工人，要求作業(yè)工人按規(guī)程執(zhí)行。著重是對承包人進(jìn)行安全教育，使承包人對安全生產(chǎn)引起足夠重視，并督促承包人對工人進(jìn)行安全知識教育，掌握生產(chǎn)規(guī)則要領(lǐng)。實(shí)行房屋拆除招投標(biāo)，提高隊(duì)伍素質(zhì)。簽訂職責(zé)分明，內(nèi)容完整的合同。對工地安全檢查。房屋拆除是個(gè)動(dòng)態(tài)過程，時(shí)效短，不確定因素多，對工地安全檢查仍為重要，所里有專人負(fù)責(zé)牽頭，抽調(diào)人員進(jìn)行實(shí)地安全檢查。檢查的內(nèi)容有：A、工人是否遵守操作規(guī)程；B、房屋拆除是否會影響到鄰近住戶的安全；是否會影響到鄰近的電線等管網(wǎng)線；C、臨街房，搭腳手架，安全網(wǎng)是否達(dá)到一定高度，符合安要求：D、工人在工地臨時(shí)住宿、用餐、用火制度，臨時(shí)用電情況是否安全。檢查時(shí)有記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素或措施不到位，及時(shí)向承包人指出，同時(shí)明確提出應(yīng)該采取的辦法。在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，采取措施，消除安全隱患。作為專門負(fù)責(zé)工地安全的管理人員，每一個(gè)工地從開始到全部房拆除完畢，要求做到心中有數(shù)，及時(shí)了解工地安全情況，發(fā)現(xiàn)問題能及時(shí)地提出具體改正措施。 場地平整方案 施工工藝流程項(xiàng)目部辦公用房的搭建，水、電、路的準(zhǔn)備和完善→場地清理，附屬物的保護(hù)性清除→按圖紙要求測量、放線，科學(xué)確定開挖線→安全、文明施工，保證工程質(zhì)量和工期→根據(jù)技術(shù)方案，進(jìn)行自查，即時(shí)整改→相關(guān)部門驗(yàn)收合格后，交付業(yè)主使用。 工程技術(shù)方案結(jié)合項(xiàng)目區(qū)地形地貌情況，場地平整思路采用“內(nèi)斂整治、外放保育”的場地平整觀點(diǎn)，對本項(xiàng)目區(qū)場地平整劃分多個(gè)合理的自然生態(tài)基本單元，進(jìn)行適度的“大填大挖”場地平整，充分考慮到大片土地地形高差工程量較大和自然環(huán)境不宜承受大規(guī)模、大范圍填挖的敏感性。并實(shí)現(xiàn)對土地單元邊界外自然生態(tài)進(jìn)行開放性保護(hù)和改良，建立起一個(gè)新型生態(tài)系統(tǒng)。清理施工區(qū)域內(nèi)樹根、草皮、耕植土、淤泥施工前需對挖填區(qū)域及相關(guān)范圍內(nèi)的表層覆蓋層、水田淤泥，考慮施工布局和層次，利用反鏟和推土機(jī)進(jìn)行剝離和攏推，并外運(yùn)堆放到指定地點(diǎn)。做到布局合理，規(guī)范有序。測量放線①設(shè)備、儀器配備：本工程項(xiàng)目擬采用一臺DJ6E經(jīng)緯儀控制，檢測軸線和垂直度；用一臺蘇光自動(dòng)安平水準(zhǔn)儀控制，檢測水準(zhǔn)點(diǎn)標(biāo)高和平整度；垂球輔助控制，檢測垂直度，標(biāo)高的傳遞采用標(biāo)準(zhǔn)長鋼尺和水準(zhǔn)儀相結(jié)合進(jìn)行。②定位放線：根據(jù)土建設(shè)計(jì)平面定位放線圖，現(xiàn)場放點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場軸線控制網(wǎng)和標(biāo)高控制點(diǎn)的引測。③高程控制依據(jù)建設(shè)單位提供水準(zhǔn)基點(diǎn)，校測合格后，測設(shè)一條閉合或符合水準(zhǔn)路線，聯(lián)測場區(qū)平面控制點(diǎn)，以此作為保證施工豎向精度控制的首要條件；場區(qū)內(nèi)至少應(yīng)有三個(gè)水準(zhǔn)點(diǎn)，水準(zhǔn)點(diǎn)的間距小于1公里，距離建筑物大于25米，距離回土邊線不小于15米；每道具體工序開始前，都要首先進(jìn)行測量放線，測量放線完成需經(jīng)有關(guān)人員驗(yàn)收核準(zhǔn)后，方可開始實(shí)物操作；放線時(shí)應(yīng)特別注意以最低點(diǎn)放線，避免重復(fù)工作。④測量保證措施本工程設(shè)專門測量人員組成測量小組實(shí)施對施工中的測量工作，測量放線人員必須持證上崗。施工必須做到先放線后施工；工程施工測量，必須以線路中線為基準(zhǔn)。在實(shí)施測量前，必須對測量儀器進(jìn)行校驗(yàn)，校驗(yàn)合格后方可使用。在施工過程中的測量工作，應(yīng)隨時(shí)檢查儀器是否完好。測量工作必須進(jìn)行測量復(fù)核控制，每次測量工作經(jīng)技術(shù)負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)核無誤后，方可進(jìn)行下道工序。6 安置房工程方案 設(shè)計(jì)依據(jù)《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）》；《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB501802002）；《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ482014）；《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（GB503522005）；《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ10098）；《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB5006797）；《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500962011）；《住宅建筑規(guī)范》（GB503682005）；《居住建筑節(jié)能50%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DBJ501022010）；《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB501892005）；1《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB507632012）；1《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162014）；1《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB500162006）；1《重慶市坡地高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（DB50/50312004）；1《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；1國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和地方政府有關(guān)部門頒發(fā)的地方法規(guī)、規(guī)定。 設(shè)計(jì)原則總體規(guī)劃以提高環(huán)境質(zhì)量，強(qiáng)調(diào)以人為本，處理好人與建筑、