【文章內(nèi)容簡介】 正確答案』ACDE『答案解析』B權(quán)益型信托主要以收益性物業(yè)為主營業(yè)務(wù)。參見教材P318　　　　　　 風(fēng)險（三類風(fēng)險）　概念原因經(jīng)營風(fēng)險由于依托獲利能力大小不同導(dǎo)致貸款的收益差別經(jīng)理人的投資管理能力外部經(jīng)濟環(huán)境和投資項目的盈利能力市場風(fēng)險由于信托證券價格在交易場所的變化而給投資者帶來的風(fēng)險　利率風(fēng)險利率上升，會引起債權(quán)組合價值相對下降，特別是抵押債權(quán)型信托損失較大美國信托多采用浮動利率，短期貸款利率風(fēng)險小　　 風(fēng)險管理　　■ 提升專業(yè)化經(jīng)營水平　　■ 提升規(guī)模經(jīng)營水平　　■ 吸引機構(gòu)投資者參與　　■ 制定積極穩(wěn)妥的經(jīng)營戰(zhàn)略　　■ 建立優(yōu)秀的管理隊伍第五節(jié)　房地產(chǎn)項目融資　　■　　■ 房地產(chǎn)項目使用資金的特性（三對矛盾）　　　☆ 資金投入的集中性和來源分散性的矛盾　　　☆ 資金投入量大和每筆收入來源小的矛盾　　　☆ 投資回收周期長和再生產(chǎn)過程連續(xù)的矛盾　　■ 項目融資的含義　　　☆ 實質(zhì)是為房地產(chǎn)投資融通資金，以達(dá)到盡快開發(fā)、提高投資效益的目的　　◆　　 融資組織形式選擇－明確融資主體（兩種類型）　　■ 既有項目法人融資形式　　　☆ 由既有法人組織融資活動并承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險　　　☆ 擬建項目在既有法人資產(chǎn)和信用基礎(chǔ)上進(jìn)行，并形成增量資產(chǎn)　　　☆ 從既有法人的財務(wù)整體狀況考察融資后的償債能力　　■ 新設(shè)項目法人融資形式　　　☆ 由新設(shè)項目法人籌集資本金和債務(wù)資金　　　☆ 新設(shè)項目法人承擔(dān)相應(yīng)的融資責(zé)任和風(fēng)險　　　☆ 從項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益來考察償債能力　　【2005年真題】　　◆ 新設(shè)項目法人融資形式的特點存（?。！　　　　　　　　　。⑿纬善湓隽抠Y產(chǎn) 　　[答疑編號501255090210：針對該題提問]『正確答案』ABC『答案解析』DE是既有法人融資的特點。參見教材P324　　 資金來源選擇　　■ 自有資金　　■ 信貸資金　　■ 證券市場資金　　■ 非銀行金融機構(gòu)資金　　■ 其他機構(gòu)和個人的資金　　■ 預(yù)售或預(yù)租收入　　 資本金籌措　　■ 資本金的規(guī)定　　　☆ 房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例為35%　　　☆ 房地產(chǎn)置業(yè)投資資本金比例為購置物業(yè)時所須支付的首付款比例　　　☆ 資本金出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實物、土地使用權(quán)，實物必須經(jīng)評估，且不超過一定的比例　　■ 新設(shè)項目法人項目　　　☆ 政府政策性資金　　　☆ 國家授權(quán)投資機構(gòu)入股的資金　　　☆ 國內(nèi)外企業(yè)入股的資金　　　☆ 社會團體和個人入股的資金　　■ 既有項目法人項目　　　☆ 項目法人可用于項目的現(xiàn)金　　　☆ 資產(chǎn)變現(xiàn)資金　　　☆ 發(fā)行股票籌集的資金　　　☆ 政府政策性資金　　　☆ 國內(nèi)外企業(yè)法人入股資金　　■ 既有項目上市公司時　　　 ☆ 可公開或定向增發(fā)新股　　 　☆ 發(fā)行公司可轉(zhuǎn)換債券　　■ 其它方式　　　 ☆ 以資金或土地使用權(quán)作價入股的合作開發(fā)模式　　【2008年真題】　　◆ 新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括（?。！　　　　　　　　　答疑編號501255090211：針對該題提問]『正確答案』D『答案解析』新法人哪來的可變現(xiàn)的資產(chǎn)。參見教材P325　　【2006年真題】　　◆ 新設(shè)項目法人的資本金籌措渠道不包括（?。┵Y金?！　　　　　　　　　答疑編號501255090212：針對該題提問]『正確答案』B『答案解析』新法人哪來的可變現(xiàn)的資產(chǎn)。參見教材P325　　 債務(wù)資金籌措　　■ 信貸融資　　　☆ 向銀行及其他金融機構(gòu)貸款　　■ 債券融資（債券償付三種方式）　　　☆ 償還，到期一次償還本息　　　☆ 轉(zhuǎn)期，用一種到期較晚的債券換到期較早的債券　　　☆ 轉(zhuǎn)換，有效期內(nèi)只需支付利息，可將債券轉(zhuǎn)化為公司普通股　　 預(yù)售或預(yù)租　　■ 預(yù)售預(yù)租收入可用作后續(xù)開發(fā)過程所需要的投資　　 融資方案分析　　■ 資金來源可靠性分析　　■ 融資結(jié)構(gòu)分析　　　☆ 資本金與債務(wù)資金的比例　　■ 融資成本分析　　 　☆ 債務(wù)融資成本　　　　　▼ 資金籌集費　　　　　▼ 資金占用費（利息）　　 　☆ 資本金融資成本　　　　　▼ 資金籌集費　　　　　▼ 資金占用費（按機會成本原則計算，可參照銀行存款利率計算）　　■ 融資風(fēng)險分析（三類風(fēng)險分析）　　 　☆ 資金供應(yīng)風(fēng)險　　 　☆ 利率風(fēng)險　　　 ☆ 匯率風(fēng)險　　【2008年真題】　　◆ 進(jìn)行融資方案分析時，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（　）。　　　　　　　　　　[答疑編號501255090213：針對該題提問]『正確答案』C『答案解析』融資結(jié)構(gòu)分析主要指融資方案中的資本金與債務(wù)資金的比例。參見教材P327　　◆（四方面的評價）　　 企業(yè)資信等級評價（客戶評價）－評價主體　　■ 將客戶分為AAA、AA、A、BBB、BB、B共六級　　■ BBB以上的企業(yè)才能獲得銀行貸款　　 貸款項目評估－評價客體　　■ 項目基本情況　　■ 市場分析　　■ 財務(wù)評價指標(biāo)　　 房地產(chǎn)貸款擔(dān)保方式評價　　■ 保證－無抵押物，憑實力和信譽　　　☆ 銀行提供的保證風(fēng)險最低　　　☆ 然后依次是省級非銀行金融機構(gòu)、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)、AA級以下企業(yè)　　■ 抵押－不動產(chǎn)的不轉(zhuǎn)移占有擔(dān)保　　　☆ 商品房優(yōu)于其他房屋　　　☆ 建成后的房地產(chǎn)優(yōu)于純粹的土地　　　☆ 商品住宅優(yōu)于商用房地產(chǎn)　　■ 質(zhì)押－動產(chǎn)或權(quán)利的轉(zhuǎn)移占有擔(dān)?！　?貸款綜合評價－計算貸款綜合風(fēng)險度　　■ 凡綜合風(fēng)險度超過60%的，為高風(fēng)險貸款，一般不予發(fā)放貸款　　某筆貸款的綜合風(fēng)險度=（某筆貸款風(fēng)險額/某筆貸款額）100%　　=信用等級系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)項目等級系數(shù)　　某筆貸款風(fēng)險額=某筆貸款額信用等級系數(shù)貸款方式系數(shù)期限系數(shù)項目風(fēng)險等級系數(shù)　　【重點難點】系數(shù)的取值規(guī)則四個方面指標(biāo)及取值信用等級系數(shù)（四級）　　☆ AAA 　30%☆ AA 　50%☆ A 　 70%☆ BBB 　 90%　　■ 貸款方式系數(shù)（七級）　　☆ 信用貸款　　　　　　　　　　　　　100%☆ 由銀行金融機構(gòu)是供擔(dān)保的　　　　　10%20%☆ 由省級非銀行金融機構(gòu)擔(dān)保的　　　　50%☆ AA級以下企業(yè)擔(dān)保的　　　　　　　　100%☆ 用商品房抵押的　　　　　　　　　　50%☆ 其他房屋及建筑物抵押的　　　　　　100%☆ 其他房屋及建筑物抵押并參加保險的　50%　　■ 貸款期限系數(shù)（五級）　　☆ 期限在半年以內(nèi)的　　　　　 100%☆ 期限半年以上不滿一年的　　 120%☆ 期限1年以上3年以下的　　　 120%☆ 期限35年　　　　　　　　　130%　　　☆ 期限5年以上的　　　　　　　140%　　■ 項目風(fēng)險等級系數(shù)（四級） 　　☆ AAA 80%☆ AA 70%☆ A 60%☆ BBB 50%　　【2009年真題】　　◆ 在貸款綜合評價中，項目風(fēng)險等級分成AAA、AA、A和BBB四個風(fēng)險等級。其中，AAA級對應(yīng)的風(fēng)險系數(shù)為（　）?！　?　　%　　%　　%　　[答疑編號501255090214：針對該題提問]『正確答案』D『答案解析』參見教材P331第十章　物業(yè)資產(chǎn)管理　　【考情分析】　　■ 本章所占分值較少，重點突出考試年份單項選擇題多項選擇題判斷題計算題合計2009年2題2分1題2分1題1分－4題5分2008年4題4分2題4分1題2分－7題10分　　　　【內(nèi)容框架】　　第一節(jié) 物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵　　第二節(jié) 物業(yè)管理的內(nèi)容　　第三節(jié) 寫字樓物業(yè)管理　　第四節(jié) 零售商業(yè)物業(yè)管理　　第五節(jié) 收益性物業(yè)的運營費用與財務(wù)報告　　【內(nèi)容詳解】　　第一節(jié)　物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)涵（四個重要概念）　　　　■ 核心工作　　 　☆ 對房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀態(tài)　　■ 內(nèi)容　　 　☆ 居住物業(yè)－物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部內(nèi)容　　 　☆ 收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)－除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作　　■ 物業(yè)管理關(guān)注的重點　　 　☆ 租用建筑物的租戶對其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)　　　　■ 概念　　 　☆ 設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境　　■ 工作內(nèi)容　　 　☆ 傳統(tǒng)服務(wù)集中在設(shè)施的運行管理與維護(hù)　　 　☆ 目前已擴展到環(huán)境維護(hù)服務(wù)方面　　　　■ 內(nèi)含　　 　☆ 資產(chǎn)管理比物業(yè)管理和設(shè)施管理范圍大得多　　■ 主要內(nèi)容　　 　☆ 制定物業(yè)策略計劃　　 　☆ 持有或出售分析　　 　☆ 檢討物業(yè)重新定位的機會　　 　☆ 審批主要的費用支出　　 　☆ 監(jiān)控物業(yè)運行績效　　 　☆ 管理并評估物業(yè)企業(yè)的工作　　 　☆ 協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與租戶的關(guān)系　　 　☆ 定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析　　　　■ 內(nèi)含　　 　☆ 范圍最大，主要目的是保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化，作出購置或處理的決策　　■ 主要工作內(nèi)容　　 　☆ 與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和準(zhǔn)則　　 　☆ 制定并執(zhí)行組合投資策略　　 　☆ 設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)　　 　☆ 負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用　　 　☆ 監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策　　 　☆ 評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理　　【重點難點】　　■ 物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主　　■ 資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主　　■ 四個概念，最大的是房地產(chǎn)組合投管理，次之是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，物業(yè)管理和設(shè)施管理都包含其中　　【2005年真題】　　◆ 在房地產(chǎn)資產(chǎn)管理中，資產(chǎn)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，物業(yè)管理和投資組合管理以策略性管理為主。（?。　答疑編號501255100101：針對該題提問]『正確答案』『答案解析』物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，資產(chǎn)管理和投資組合管理以策