【文章內容簡介】 重要特征就在于它是以法律規(guī)范和市場規(guī)則為特征的制度經(jīng)濟。法律為企業(yè)經(jīng)營活動規(guī)定了活動空間，也為企業(yè)在相應空間內自由經(jīng)營提供了法律上的保護。 企業(yè)是市場經(jīng)濟的主體，不同類型的企業(yè)在所適用的法律方面有所不同和差別，了解企業(yè)的組織法規(guī)，有助于企業(yè)財務管理活動的開展。企業(yè)組織法規(guī)主要有《公司法》、《外商投資企業(yè)法》及2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》等。國家財政收入的主要來源是企業(yè)所繳納的稅金，而國家財政狀況和財政政策，對于企業(yè)資金供應和稅收負擔有著重要的影響；其次，國家各種稅種的設置、稅率的調整，還具有調節(jié)生產(chǎn)經(jīng)營的作用。企業(yè)的財務決策應當適應稅收政策的導向，合理安排資金投放，以追求最佳的經(jīng)濟效益。國家稅收制度特別是：工商稅收制度，是企業(yè)財務管理的重要外部條件。我國從1994年1月開始實行一系列新的稅收法律法規(guī)，作為物業(yè)管理人員，必須熟悉稅收的計征范圍、稅率，而且要了解差別稅率的制定精神、減免、免稅的原則規(guī)定，并能對企業(yè)的經(jīng)營活動進行稅務籌劃。、財務法律法規(guī)物業(yè)管理企業(yè)應按照《會計法》、《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》、《企業(yè)財務通則》、《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》及《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》等，進行本企業(yè)會計制度設計，建立完善的內部控制制度和會計、財務管理制度。四、金融環(huán)境 企業(yè)總是需要資金從事投資和經(jīng)營活動。而資金的取得，除了自有資金外，主要從金融機構和金融市場取得。金融政策的變化必然影響企業(yè)的籌資、投資和資金運營活動。所以，金融環(huán)境是企業(yè)最為主要的環(huán)境因素。 社會資金從資金供應者手中轉移到資金需求者手中，大多要通過金融機構。金融機構主要包括：(1)銀行銀行是指經(jīng)營存款、放款、匯兌、儲蓄等金融業(yè)務，承擔信用中介的金融機構。銀行的主要職能是充當信用中介、充當企業(yè)之間的支付中介、提供信用工具、充當投資手段和充當國民經(jīng)濟的宏觀調控手段。我國銀行主要包括：1）中央銀行，即中國人民銀行；2）國家專業(yè)銀行，如中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行和中國建設銀行：3）國家政策性銀行，如中國進出口銀行。國家開發(fā)銀行：4）其他銀行，如交通銀行、中信實業(yè)銀行、廣東發(fā)展銀行、招商銀行、光大銀行等。(2)非銀行金融機構非銀行金融機構主要包括信托投資公司、保險公司、租賃公司等。信托投資公司，主要辦理信托存款和信托投資業(yè)務，在國外發(fā)行債券和股票，辦理國際租賃等，如中國國際信托投資公司。租賃公司則介于金融機構與企業(yè)之間，它先籌集資金購買各種租賃物，然后出租給企業(yè)。租賃公司的經(jīng)營租賃等于向企業(yè)提供了短期資金，融資租賃向企業(yè)提供了中長期資金。保險公司主要辦理各種財產(chǎn)保險，人身壽險等保險業(yè)務，為被保險人提供保險服務。 金融市場是指資金供應者和資金需求者雙方通過信用工具進行交易而融通資金的市場，廣而言之，是實現(xiàn)貨幣借貸和資金融通、辦理各種票據(jù)和進行有價證券交易活動的市場。金融市場的種類很多，可以用圖1—2表示：外匯市場短期證券市場貨幣市場 短期借貸市場一級市場二級市場金融市場 資金市場長期證券市場資本市場 長期借貸市場黃金市場圖1一2金融市場分類圖五、企業(yè)內部理財環(huán)境物業(yè)管理企業(yè)理財不僅受經(jīng)濟、法律、金融環(huán)境的影響，還會受企業(yè)內部理財環(huán)境的約束。根據(jù)2003年9月1日實施的國務院《物業(yè)管理條例》，進行物業(yè)管理企業(yè)必須為法人。在我國，一般只有公司才能取得企業(yè)法人資格。而公司又分為有限責任公司和股份有限公司，這兩種公司的組織形式、管理機構、決策程序等都有較大的區(qū)別。另外，由于公司制的企業(yè)所有權與經(jīng)營權分離，經(jīng)營者目標與所有者目標通常并非一致，經(jīng)營者的經(jīng)營目標和理念影響其理財?shù)姆绞胶头椒?。企業(yè)的內部組織形式也是影響理財環(huán)境的一個方面，企業(yè)管理組織結構的建立，應有利于形成企業(yè)內部良好的理財環(huán)境，有利于企業(yè)各職能部門相輔相成的進行，有利于經(jīng)營管理和理財?shù)膶嵤Ｆ髽I(yè)的理財能力包括籌財、用財和生財?shù)哪芰ΑＦ髽I(yè)理財能力的大小，直接影響著企業(yè)的理財活動。如企業(yè)籌財，如何選擇資金的籌措方式、渠道、數(shù)量和資金成本水平，企業(yè)的信用狀況，財務風險等。又如用財，如何投放資金，合理確定資金占用結構及水平，加快資金周轉、費用回收，償還債務等。再如生財，如何保證資產(chǎn)保值、增值、提高利潤水平等。企業(yè)文化是指企業(yè)在長期的經(jīng)營活動中所形成的并為企業(yè)成員普遍認可和遵循的具有本企業(yè)特點的價值觀念、團體意識、行為規(guī)范和思維模式的總和。企業(yè)文化對企業(yè)理財活動及企業(yè)的具體工作都有著十分重要的影響。本章小結物業(yè)管理企業(yè)理財是企業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。理財目的在于令投資者投入的資金保值、增值。物業(yè)管理企業(yè)的資金運動包括籌資、資金投放、耗費、收回和分配幾個過程。在這個過程中理財活動的基本內容是會計核算、財務管理、稅收、保險等，形成了企業(yè)與投資者、債權人、國家、職工、業(yè)主之間的財務關系。物業(yè)管理企業(yè)進行理財是受到許多外在和內在的環(huán)境影響的。如經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、金融環(huán)境和企業(yè)內部理財環(huán)境等。綜合練習一、單項選擇題1．物業(yè)管理企業(yè)財務管理的目標是（ ）A．利潤最大化 B．企業(yè)價值最大化C．薪酬最大化 D．營業(yè)收入最大化 2．企業(yè)與投資者和受資者之間的財務關系是（ ）A．以債權為紐帶形成的財務關系B．以債務為紐帶形成的財務關系C．以產(chǎn)權紐帶形成的財務關系D．以內部權責利為紐帶形成的財務關系 3．下列各項，屬于企業(yè)的固定資產(chǎn)（ ）A．運輸用汽車 B．土地使用權 C．現(xiàn)金 D．應收賬款 4．當多數(shù)企業(yè)削減存貨、裁停止雇員、停止長期采購、停產(chǎn)不利產(chǎn)品并出售多余設備，這表明經(jīng)濟已呈（ ）特征。A．復蘇 B．繁榮 C．衰退 D．蕭條5．在我國，中央銀行是指（ ）A．中國銀行 B．中國人民銀行C．中國工商銀行 D．中國農業(yè)銀行 6．某物業(yè)管理企業(yè)欲籌集一筆3年期的資金，應從（ ）獲取。A．短期證券市場 B．資本市場C．短期借貸市場 D．票據(jù)市場二、多項選擇題1．物業(yè)管理企業(yè)的資金運動一般包括（ ）環(huán)節(jié)。A．資金籌集 B．資金的投放C．資金的耗費 D．資金的收回E．資金的分配 2．物業(yè)管理企業(yè)的理財活動主要包括（ ）方面A．經(jīng)濟合同的簽訂 B．會計核算C．財務管理 D．稅收與籌劃E．保險 3．財務管理的主要職能是（ ）A．核算 B．決策 C．計劃 D．控制 E．監(jiān)督 4．物業(yè)管理企業(yè)理財目標是（ ）A．生存B．發(fā)展C．獲利D．社會公益E．保障就業(yè)5．理財?shù)慕?jīng)濟環(huán)境主要包括（ ）A．經(jīng)濟周期 B．經(jīng)濟發(fā)展水平C．經(jīng)濟政策 D．財務法規(guī) E．金融市場三、判斷題（如有錯，請說明理由）（ ）1．資金即是現(xiàn)金。（ ）2．稅后利潤可全部用分配投資者利潤。（ ）3．根據(jù)會計提供的核算資料，運用特定方法，對企業(yè)理財活動過程及其結果進行分析和評價，稱為財務分析。（ ）4．對于企業(yè)來說，稅收是一項費用。（ ）5．企業(yè)文化與企業(yè)理財并無聯(lián)系。四、簡答題1. 什么是資金？資金運動經(jīng)歷哪些過程？2. 物業(yè)管理企業(yè)進行理財主要有哪些方面？3. 物業(yè)管理企業(yè)理財?shù)哪繕耸鞘裁矗?. 物業(yè)管理企業(yè)進行財務管理有哪些方法？5. 企業(yè)的財務關系有哪些？6. 影響物業(yè)管理理財?shù)沫h(huán)境有哪些？第二章 物業(yè)管理會計基礎本章我們將探索f) 什么是物業(yè)管理會計？g) 會計核算的前提條件有哪些？h) 如何衡量會計信息的質量？i) 為什么要采用復式記賬法？j) 借貸記賬法有哪些特點？第一節(jié) 物業(yè)管理會計概述 會計是指通過一定的步驟和程序，把復雜多樣的日常經(jīng)濟業(yè)務經(jīng)過分類、歸集，最終概括出簡明扼要的、為企業(yè)管理和外界各方需要提供財務會計報告的會計信息處理的過程。由于這一過程隨著企業(yè)經(jīng)營活動的持續(xù)開展周而復始地不斷進行，因而人們把這些會計過程稱為會計循環(huán)。物業(yè)管理會計是對物業(yè)管理企業(yè)資金及其資金運動進行核算和控制的一種管理手段。由于經(jīng)濟活動的復雜性，決定了資金運動也必然是多層次多步驟的復雜過程，會計是隨著生產(chǎn)和管理的需要而產(chǎn)生和發(fā)展起來的，因此必須對會計核算和控制的定向范圍、時間界限、會計對象以及計量手段等加以限定，會計只能在一定的環(huán)境中，運用一定的工具(或手段)，對一定的對象進行核算和控制。一定的環(huán)境既包括社會與經(jīng)濟條件，尤其是在市場經(jīng)濟條件下的環(huán)境，也包括時間和空間范圍的環(huán)境；一定的對象是指在一定的環(huán)境條件下的經(jīng)濟活動。因此，在進行會計核算時，首先應明確會計核算的前提條件。一、會計核算的前提條件 會計主體是指會計為之服務的特定單位，它可以是一企業(yè)，也可以是企業(yè)的某一特定部分。它是關于會計工作的空間范圍的限定，是明確會計人員站在誰的立場上，以多大的空間范圍的經(jīng)濟活動作為自己作用的內容。 會計代表“誰”?為“誰”服務?它的服務空間范圍有多大?在不同的歷史、社會與經(jīng)濟條件下并不是完全一致的。在商品經(jīng)濟發(fā)展的初期，由于生產(chǎn)規(guī)模與經(jīng)濟活動范圍狹窄，會計的“空間范圍”并不明顯，會計人員一般是站在業(yè)主兼經(jīng)營者的立場上，以業(yè)主天說地 企業(yè)的經(jīng)濟活動作為自己的核算對象。會計所核算的和控制的是業(yè)主的經(jīng)濟活動，因而會計長期被視為掌柜的“賬房先生”。隨著商品經(jīng)濟的高度發(fā)展，社會化大生產(chǎn)及經(jīng)營形式的變化，尤其是股份公司的出現(xiàn)，使企業(yè)的所有權和經(jīng)營權相分離，企業(yè)成為獨立的經(jīng)濟實體，就必須將一定的經(jīng)濟實體的經(jīng)濟活動同其所有者的其他經(jīng)濟活動區(qū)分開來，獨立核算本經(jīng)濟實體的盈虧。因此，會計人員就只能站在經(jīng)濟實體(企業(yè))的立場上，以企業(yè)的經(jīng)濟活動作為會計核算對象。 作為會計主體，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動是獨立于企業(yè)的投資者的。我國的企業(yè)作為會計主體，從根本上確立了會計核算的主體性，它要求： (1)會計核算應區(qū)分本企業(yè)與其他企業(yè)單位的經(jīng)濟業(yè)務；區(qū)分企業(yè)與企業(yè)投資者的經(jīng)濟業(yè)務。 (2)企業(yè)的會計記錄和財務報告涉及的只是企業(yè)主體的經(jīng)濟業(yè)務，既不核算企業(yè)投資者的經(jīng)濟業(yè)務，也不核算其他企業(yè)主體的經(jīng)濟業(yè)務。 會計主體既可以是法人(如企業(yè)和行政、事業(yè)單位)，也可以是非法人(如合伙經(jīng)營企業(yè))；既可以是一個企業(yè)，也可以是企業(yè)中的內部單位或企業(yè)中的一個特定部分；既可以是單一企業(yè)，也可以是幾個企業(yè)組成的聯(lián)營企業(yè)或企業(yè)集團(如由若干個子公司和母公司組成的企業(yè)集團)等。 持續(xù)經(jīng)營是指進行會計核算時，無論企業(yè)實際是否具備持續(xù)經(jīng)營的條件，都必須假設會計主體的生產(chǎn)經(jīng)營活動將按目前的組織形式、經(jīng)營宗旨和方向目標延續(xù)正常地經(jīng)營下去，在可預見的將來不會進行清算，結束營業(yè)。 在市場經(jīng)濟條件下，根據(jù)優(yōu)勝劣汰的競爭原則，當企業(yè)遇到連續(xù)資不抵債達到一定程度或市場的意外變化等情況時，該企業(yè)就應進行清算，這就是說，在市場經(jīng)濟體制下的每一個企業(yè)都有出現(xiàn)關、停、并、轉甚至破產(chǎn)的可能。但具體到某個企業(yè)，何時關停并轉又難以預料，那么，會計應如何進行核算呢?任何一個生產(chǎn)物質資料的企業(yè)的奮斗目標之一就是獲取最佳的經(jīng)濟效益。而企業(yè)經(jīng)濟效益的獲取必須以其本身的存在為先決條件，企業(yè)才能周而復始地、持續(xù)不斷地進行經(jīng)營活動，存在是謀求發(fā)展的基礎。因此，必須在持續(xù)經(jīng)營的前提條件下進行核算，使企業(yè)的會計政策以及會計信息的收集和處理方法得以保持穩(wěn)定；使企業(yè)可以按照原來的計劃或設想來使用它的經(jīng)濟資源，進行經(jīng)營活動；使固定資產(chǎn)折舊的計提，無形資產(chǎn)的攤銷，債權、債務的合理清償成為可能。 當然，如果企業(yè)確實已無法繼續(xù)經(jīng)營，那只能進行清算結束，其資產(chǎn)按清算時實際可以變?yōu)楝F(xiàn)金的價值計算，負債則按資產(chǎn)變現(xiàn)后的實際償還能力清償。 會計分期指會計確認和報告的是每一個經(jīng)營期的經(jīng)濟活動，而不是企業(yè)在其生存期內發(fā)生的全部經(jīng)濟活動。會計分期和持續(xù)經(jīng)營規(guī)定了會計時間范圍。 從理論上講，企業(yè)實際的經(jīng)營情況和結果只有從企業(yè)開始經(jīng)營到經(jīng)營終止后所得到的企業(yè)財務信息，尤其是經(jīng)營損益的情況才最為準確和可靠。但從實際上看，這樣做是行不通的，也是不可能的。因為企業(yè)的投資人和債權人、國家的財稅機構以及其他與企業(yè)有利害關系的團體和個人都要求企業(yè)能定期地、經(jīng)常地提供作為他們進行決策和計稅依據(jù)的會計信息，使企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動建立在科學、合理的基礎上，因此必須在企業(yè)漫長的持續(xù)經(jīng)營中，約定成俗地截取相等的較短時間來計算盈虧，反映企業(yè)的經(jīng)營成果和財務狀況，這種人為地劃分的分期就稱為會計期間。 按目前國際上較多國家的慣例，會計分期以年為單位；我國《企業(yè)會計準則》規(guī)定會計分期與公歷年度相同，即每年1月1日至12月31日為一個會計年度期間。在該期間內還可分半年度、季度和月份，以便及時提供決策所需的會計信息。 貨幣計量是指企業(yè)在會計核算過程中要采用貨幣為計量單位，記錄、報告企業(yè)的經(jīng)營情況。 企業(yè)的會計核算對象是企業(yè)的資金及其運動，它是由大量的錯綜復雜的經(jīng)濟業(yè)務所組成的。在企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營活動過程中所涉及的業(yè)務又表現(xiàn)為一定的實物形態(tài)，如廠房、機器設備、現(xiàn)金、存貨等。由于實物形態(tài)不同，各自的特性不同，除貨幣以外的計量單位無法把它們匯總累計，因而會計必須以貨幣為計量單位。 在我國，人民幣是國家的法定貨幣，因此《企業(yè)會計準則》規(guī)定我國的會計核算以人民幣為記賬本位幣；但對外商投資企業(yè)等業(yè)務收支以外幣為主的企業(yè)