【文章內(nèi)容簡介】 、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等； “三通一平”費：1） 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用；2） 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用；3） 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用；4） 場地平整：場地清運費、舊房拆除等費用； 臨時設施費：1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用；2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用；3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費；4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用；三、 主體建筑安裝工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體建安工程的各項費用。主要包括： 基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基檢測及檢測費、降水； 主體土建：包括土建結構、裝飾等項目； 主體安裝：包括安裝室內(nèi)水、電、煤等項目； 主體裝飾性材料：包括門窗、欄桿、涂料、面磚等裝飾性材料； 主體設備：包括甲供的各類戶內(nèi)箱體、空調(diào)、熱水爐等設備； 其他：包括土方、各項施工配合費等；四、 社區(qū)管網(wǎng)工程費指項目紅線內(nèi)的各項水電煤等公共管網(wǎng)的配套項目。主要包括： 室外排水系統(tǒng)費：主要包括雨污水系統(tǒng)、雨污水泵站等； 室外給水系統(tǒng)：主要包括室外給水排管、室外消防給水、水泵房建安及設備等； 室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括燃氣管道系統(tǒng)、調(diào)壓站； 供電系統(tǒng)費：主要包括高壓線路工程、低壓線路工程、配電站、開閉站； 通訊系統(tǒng)費：主要包括通訊配套管線及設備費； 有線電視系統(tǒng)費：主要包括有線電視系統(tǒng)的管線及設備費； 純凈水系統(tǒng)費：主要包括純凈水系統(tǒng)的管線及設備費； 室外智能化系統(tǒng)費：主要包括安保寬帶系統(tǒng)的管線及設備費用；五、 園林環(huán)境工程費 綠化建設費：主要包括區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出； 建筑小品：雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山等； 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等； 圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門； 室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈； 室外背景音樂：包括管線及設備； 室外零星設施：各種指示牌、標識牌、示意圖等；六、 配套設施費 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產(chǎn)權及其收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出；如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；七、 開發(fā)間接費 工程管理費：主要包括區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出；1） 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用2） 預結算編審費：為編制、審查施工圖概算、預算、結算所支付的費用3） 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。4） 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎5） 質(zhì)檢費：竣工驗收過程中的有關質(zhì)檢費。 營銷推廣費：1）媒介廣告費：電視、廣播、互聯(lián)網(wǎng)、報紙、雜志、公交廣告、電子屏2）廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告3）現(xiàn)場包裝費：彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆4）促銷活動費：場租、勞務費、活動場所布置、工作人員餐費5）宣傳資料及禮品費：售樓書、各種禮品6）接待廳裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等7）現(xiàn)場銷售器具費：飲水機、家私等8）現(xiàn)場銷售人工費：工資、獎金、補貼等9）賣點增加費：10）看樓交通費：看樓專車運行費、修理費、司機行車費用11）樣板間：包括臨時樣板間的建造、設計、裝修等費用以及維持清潔、保安、維修費用。對于主體內(nèi)的樣板間的設計、裝修以及家具、家私等費用，可收回部分從總費用中扣除。12）銷售模型費：13）展銷費：展位費、布置費、制作費等14）其他 資本化利息：直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、匯兌損失，減去利息收入和匯兌收益的凈額； 物業(yè)管理完善費：包括按規(guī)定應撥付給業(yè)主管理委員會的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；第二篇項目成本管理規(guī)范工程預結算管理規(guī)范第一條 目的 合理安排預結算的編制和審核工作，及時掌握開工、竣工階段的工程造價； 工程預結算為工程進度款的支付、成本控制、造價分析提供依據(jù)；第二條 范圍 公司所有工程的預結算第三條 項目主體工程的預算流程 成本管理部根據(jù)《工程造價咨詢管理規(guī)范》選擇項目的社會造價咨詢單位，簽訂項目的造價咨詢合同； （詳見《工程造價咨詢管理規(guī)范》） 成本管理部收到施工圖后，分別對造價咨詢單位及施工單位提出《工程預結算編制任務單》預算編制的《任務單》，開始編制施工圖預算； 有關預算編制的一般要求： 主體工程一般要求一個月內(nèi)完成預算的編制； 每一份預算按樓號（或房型）進行匯總； 每一樓號的土建工程基本分項：基礎、上部結構、裝飾工程； 每一樓號的安裝工程基本分項：煤氣、給排水、強電、弱電工程； 其他特殊的編制要求； 組織造價咨詢單位參加圖紙會審工作； 組織造價咨詢單位與施工單位的預算編制前期相關工作會議，咨詢單位協(xié)助甲方對施工單位明確預算編制中的統(tǒng)一口徑及標準； 造價咨詢單位編制完預算后及時遞交甲方，甲方作為調(diào)整前期工程進度款的支付依據(jù)； 施工單位完成預算編制后將由成本管理部遞送造價咨詢單位進行審核； 成本管理部全過程跟蹤預算的審核情況，并按抽查法、對比法進行復核； 成本管理部對預算結果的確認：必須分專業(yè)2人以上的相互交叉抽查復核及經(jīng)理的共同核實簽認方可生效； 經(jīng)成本管理部、施工單位及審價單位三方確定后的預算為最終的施工圖預算價，并作好施工圖預算編制備忘； 施工圖預算編制備忘要詳細，包含圖紙編號、套用的定額、計費的標準、人工補差、材料價格等編制依據(jù)，以及說明不包含的項目、不清楚而暫定的項目等； 施工圖預算價是工程結算價的一部分，除預算編制備忘中說明的事項外，其余項目在結算時均不得調(diào)整； 根據(jù)審核后的施工圖預算價調(diào)整工程合同價，并作為工程進度款的支付依據(jù)；第四條 項目主體工程的結算流程 根據(jù)主體工程不同區(qū)域的竣工時間，成本管理部編制合理的竣工結算的計劃； 主體竣工結算價組成：結算價=預算價+預算備忘調(diào)整價+設計變更價+現(xiàn)場簽證價+其他費用； 施工圖預算價：原甲方、乙方、造價咨詢公司三方審核確定的施工圖預算價； 預算調(diào)整價：根據(jù)預算編制備忘中注明的事項對預算價進行調(diào)整匯總； 設計變更費用：審核每月匯總的設計變更的造價（詳見《設計變更及現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》）； 簽證費用：審核每月匯總的現(xiàn)場簽證的造價（詳見《設計變更及現(xiàn)場簽證管理規(guī)范》）； 其他費用：在合同期間政府造價管理部門對定額取費標準有新規(guī)定而引起的調(diào)整等； 成本管理部全過程跟蹤結算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復核； 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結算為最終工程竣工結算價； 成本管理部填寫《主體工程竣工結算審價結果審批表》，報公司審批； 結算審批通過后，成本管理部根據(jù)《主體工程清算管理規(guī)范》開展清算工作；第五條 其他工程（除主體工程）的預結算流程 成本管理部根據(jù)出圖時間及施工進度，合理安排施工圖預算的編制； 預算編制的一般原則：施工單位必須編制施工圖預算，甲方進行初審；若比較復雜且影響成本較大的工程甲方將委托咨詢單位編制施工圖預算，作為目標成本確定及合同價調(diào)整依據(jù)； 工程竣工取得竣工驗收單后十五天內(nèi)施工單位上報工程結算文件至項目主辦工程師； 工程管理部主辦工程師根據(jù)工程情況填報《工程結算審批表》，經(jīng)工程部經(jīng)理簽字同意結算后，報送成本管理部； 工程管理部對竣工資料的正確性負責；成本管理部復核結算資料的完整性； 竣工結算資料包括： 經(jīng)項目經(jīng)理部審批后的《工程結算審批表》； 工程竣工質(zhì)量驗收單； 工程竣工結算造價匯總表； 施工單位上報的工程結算書； 施工合同、補充協(xié)議的復印件； 成本管理部核對結算資料，組織結算的社會審價工作； 成本管理部全過程跟蹤結算的審核工作，并按抽查法、對比法進行復核； 甲、乙及造價咨詢單位三方審核確定后的結算為最終工程竣工結算價； 成本管理部續(xù)填《工程結算審批表》，報公司審批；第六條 其他 3萬元以下的零星工程的預結算根據(jù)《零星工程預結算管理規(guī)范》； 水、電、煤氣等特殊工程若主辦部門強制執(zhí)行行業(yè)定額計取費用，則主辦工程師需對情況進行說明，并附相關的政府文件； 任何工程結算，成本管理部必須2人以上的相互交叉抽查復核及經(jīng)理的共同核實簽認； 本規(guī)范中關于造價咨詢工作的相關內(nèi)容參見《工程造價咨詢管理規(guī)范》；第七條 附件《工程預結算編制任務單》工程預結算編制任務委托單項目： 編號：發(fā)文單位：主辦人：收文單位：主辦人：工程名稱：工作內(nèi)容時間要求：工作要求： 收文單位簽收：時間： （請簽收后返回發(fā)文單位主辦人以示確認）工程造價咨詢業(yè)務管理規(guī)范總 則第一條 目的 為了加強對工程造價咨詢工作的管理，規(guī)范工程造價咨詢業(yè)務（下稱“咨詢業(yè)務”）的操作程序，明確咨詢業(yè)務的工作范圍及評估體系，保證咨詢業(yè)務的質(zhì)量和效果，特制定本管理規(guī)范；第二條 范圍 咨詢業(yè)務指咨詢單位向無錫萬科提供的專業(yè)造價咨詢服務。主要包括工程預算編制、審核；工程結算編制、審核；工程變更簽證費用審核；編制標底；各項工程造價的測算等；第三條 管理規(guī)范內(nèi)容本規(guī)范由四部分組成：第一部分 造價咨詢業(yè)務的實施第二部分 造價咨詢業(yè)務的評估第三部分 工程造價咨詢委托合同第四部分 附件《造價咨詢?nèi)蝿瘴袉巍贰对靸r咨詢材料清單》《工程造價咨詢費用計算表》《主體工程竣工結算審價結果審批表》《咨詢成果校審記錄單》《造價咨詢單位綜合考評評分表》《上海市建設工程社會審價收費標準》第一部分 造價咨詢業(yè)務的實施1 造價咨詢單位選擇 造價咨詢單位必須具有國家建設部認定的甲級資質(zhì)； 合作的造價咨詢單位不得連續(xù)兩次以上與同一家施工單位開展造價審核工作； 每個項目的造價咨詢工作必須同時選用兩家以上的造價咨詢單位加入； 由于造價咨詢工作的重要性，新項目優(yōu)先考慮已建立合作伙伴的咨詢單位； 對于新的造價咨詢單位的啟用，可以采用合作咨詢單位推薦的方式，但必須經(jīng)過考察及試用； 必須選擇造價咨詢單位中優(yōu)秀的造價工程師擔任項目的造價咨詢單位； 通過對咨詢工作的評估保證公司有三家長期合作的造價咨詢單位，并淘汰不合格的單位；2 造價咨詢委托范圍 10萬元以上的工程必須經(jīng)過造價咨詢單位的審核； 10萬元以下（包括10萬元）的工程抽20%的工程必須經(jīng)造價咨詢單位復核； 若特殊原因，10萬元以上工程未送造價咨詢單位審核，必須以郵件形式報部門經(jīng)理審批同意；3 造價咨詢合同的簽訂 按上海區(qū)域公司的造價咨詢委托合同（詳見第三部分），并根據(jù)開發(fā)項目的具體要求與咨詢單位簽定合同； 雙方對合同認可后，由造價咨詢單位先簽字蓋章確認； 成本管理部根據(jù)公司合同審批流程，申報造價咨詢委托合同；4 造價咨詢合同的執(zhí)行 造價咨詢單位必須嚴格按工程造價管理的相關規(guī)范，嚴守職業(yè)道德，信守合同，按時保質(zhì)保量完成造價咨詢工作； 合同簽訂后必須以《造價咨詢?nèi)蝿瘴袉巍罚ㄒ姼郊┑男问介_展造價咨詢委托工作； 造價咨詢單位的工程主辦人員必須每月到施工現(xiàn)場。了解施工現(xiàn)場的情況，處理工程造價的相關糾紛問題； 造價咨詢工作完成后，咨詢單位根據(jù)合同約定的計費方式填報《工程造價咨詢費用計算表》（見附件），并根據(jù)合同約定支付費用； 成本管理部全過程跟蹤造價咨詢工作，保持與咨詢單位的良好溝通，及監(jiān)控其與施工單位的廉潔工作；5 造價咨詢成果的確認 造價咨詢單位與施工單位完成造價審核的初稿，并遞送成本管理部主辦工程師； 成本管理部主辦工程師校審初稿，并填報《咨詢成果校審記錄單》（見附件）； 經(jīng)成本管理部、咨詢單位、施工單位三方確認的初稿，報上級審批蓋章：i. 施工圖預算報告經(jīng)成本管理部經(jīng)理確認后，蓋成本管理部章；ii. 總包工程結算報告必須填報《工程竣工結算審價結果審批表》（見附件），經(jīng)公司總經(jīng)理確認后，蓋公司章；iii. 除總包工程外其余結算報告必須填報《項目結算審批表》，經(jīng)分管總經(jīng)理確認后，蓋公司章； 造價咨詢成果報告一式三份，成本管理部、咨詢單位、施工單位三方各持一份； 造價咨詢成果生效后，整套造價咨詢資料返回成本管理部存檔，并做好資料退還簽收手續(xù)。6 相關的造價咨詢服務 配合成本管理部完成各項工程造價測算及分析工作； 提供國內(nèi)及本市工程項目的造價咨詢業(yè)務有關法律、法令、條例、規(guī)定、標準、規(guī)范和一般慣例的咨詢服務； 提供材料、設備、工程等造價信息的咨詢； 為成本管理部提供專業(yè)管理的相關培訓；第二部分 造價咨詢業(yè)務的評估1 造價咨詢業(yè)務評估內(nèi)容 職業(yè)道德：造價工程師必須遵紀守法，廉潔公正； 咨詢隊伍管理：項目實施階段，原則上不得更換合同確定的造價工程師；不得將造價咨詢業(yè)務轉(zhuǎn)包給外圍的編審人員； 工作時效：根據(jù)《造價咨詢?nèi)蝿瘴袉巍返囊?，合理安排造價工作，按時完成各項造價咨詢工