【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人口的最低居住需求，也不能解決歷史舊債問(wèn)題，更不能解決改善型客戶的購(gòu)房需求。這些矛盾一定會(huì)逐漸累積、疊加，并形成巨大的社會(huì)矛盾。住房問(wèn)題，必將是中國(guó)城市化進(jìn)程中，困擾中國(guó)城市新居民的，最沉重的話題。永遠(yuǎn)的供不應(yīng)求之二這一段的篇幅將會(huì)比較短。以珠三角幾個(gè)城市為例，闡述供求規(guī)律。佛山從05年至今，每年的總成交量大致在700萬(wàn)平米左右。其中中心市區(qū)禪城區(qū)的交易量約占10%強(qiáng)，大致是80萬(wàn)平米上下，年供應(yīng)套數(shù)大致是6500套。由于開(kāi)發(fā)已達(dá)到飽和程度，預(yù)計(jì)未來(lái)5年的供應(yīng)量將會(huì)持續(xù)減少。禪城區(qū)的總?cè)丝诩s100萬(wàn)，也就是27萬(wàn)戶人。以20%的人口占有80%的財(cái)富這一我們目前公認(rèn)的財(cái)富分配比例公式計(jì)算，禪城區(qū)的富裕家庭數(shù)超過(guò)5萬(wàn)戶。希望大家還沒(méi)有忘記我前面闡述過(guò)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性特征。佛山目前是典型的改善型需求為主的城市。05年前，佛山基本上沒(méi)有像樣的住宅產(chǎn)品供應(yīng)。（不要嘲笑，目前絕大多數(shù)的北方和西部城市，都沒(méi)有像樣的住宅供應(yīng)。北京和上海的產(chǎn)品尤其爛和差。）這5萬(wàn)戶的富裕家庭，在05年前，都居住在筒子樓、自建樓、低矮樓梯樓、宿舍樓這些落后產(chǎn)品里面，統(tǒng)統(tǒng)具有改善住房的需要。一梯兩戶、南北通透、通風(fēng)采光的居住需求，是學(xué)會(huì)花錢(qián)之后的富人，必然要享受的生活環(huán)境。這種產(chǎn)品在05年前基本不存在。05年后，這批富人看著城市化的發(fā)展，看著禪城新城區(qū)（亞藝板塊）的建設(shè)，醒悟到兩種生活之間的巨大差異，于是紛紛的搶購(gòu)新城區(qū)的房產(chǎn)。但是，每年的新增供應(yīng)，只有6500套。除掉在舊城區(qū)的大約40%的初級(jí)產(chǎn)品的供應(yīng)（我們總得為首次置業(yè)者留出一定的比例），新城區(qū)的改善型產(chǎn)品的供應(yīng)量，只有不到4000套。需要連續(xù)供應(yīng)12年，才能應(yīng)付禪城區(qū)自身已有的改善型客戶的需求。5年來(lái)它只供應(yīng)了不到2萬(wàn)套改善型產(chǎn)品，為禪城區(qū)的富人所瘋搶，所有樓盤(pán)都可以實(shí)現(xiàn)開(kāi)售后1星期內(nèi)清貨。這5年來(lái)，幾乎沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)賣不出去的貨。但是，禪城新區(qū)目前已經(jīng)不可能再增加供應(yīng)，它的開(kāi)發(fā)已達(dá)飽和。未來(lái)的剩余貨量屈指可數(shù)。于是寸土寸金，新區(qū)樓價(jià)大漲，從05年的4000余元/平米，上漲到現(xiàn)在的12000元/平米。東莞的新城區(qū)建設(shè)的經(jīng)歷與佛山禪城相類似，東莞的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成也與佛山相類似，兩者都是以私營(yíng)企業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)主體，奉行的都是藏富于民的政策。近5年來(lái)東莞的年供應(yīng)量大致為550萬(wàn)平米，約5萬(wàn)套的年供應(yīng)量，其中主城區(qū)的住宅年供應(yīng)量大致相當(dāng)于總供應(yīng)量的40%，僅約2萬(wàn)套。與佛山的5區(qū)多中心發(fā)展模式不一樣，東莞目前盡全市之力打造主城區(qū)，主城區(qū)的生活便利程度冠于全市，因此主城區(qū)的購(gòu)房客戶約有3成來(lái)自東莞其它鎮(zhèn)區(qū)，這也與佛山各區(qū)之間全封閉式的市場(chǎng)狀況不一致。我相信隨著東莞全力打造它的新城區(qū)，必將會(huì)吸引越來(lái)越多的在荒涼冷僻的鎮(zhèn)區(qū)生活的富裕家庭。東莞的常住人口是635萬(wàn)，約180萬(wàn)戶，其中主城區(qū)約20萬(wàn)戶。我們也以20%來(lái)計(jì)算富裕家庭的數(shù)量。這么算下來(lái)，東莞主城區(qū)住房的需求總客戶數(shù)，合約36萬(wàn)戶。這些人的改善型需求，按目前的供應(yīng)速度，還需要13年才能滿足。以上論述所使用的數(shù)據(jù)，均是公開(kāi)數(shù)據(jù)，不保密。各位可以參照這個(gè)原理，考察自己所在城市的市場(chǎng)狀況，看看供不應(yīng)求的程度有多高。綜合本章和前章，我個(gè)人的判斷是：中國(guó)這種供不應(yīng)求的局面，將長(zhǎng)期維持，在10年內(nèi)不可能緩解。而且隨著未來(lái)供不應(yīng)求問(wèn)題的累積，問(wèn)題將更加嚴(yán)峻。1房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)隨著城市化的繼續(xù)，城市居住環(huán)境的不斷改善，以及財(cái)富不斷的匯集，可以想見(jiàn)的是，房間必然隨之上漲。這是無(wú)從抗拒的客觀規(guī)律。只能接受，不能對(duì)抗。因此我們可以在幾乎所有的場(chǎng)合看到幾乎所有的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，使用各種各樣的經(jīng)濟(jì)理論，得出這個(gè)遠(yuǎn)期看漲的結(jié)論。在市場(chǎng)的第一階段，首次置業(yè)型階段，地價(jià)非常低，樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)中所占的比例一般都低于10%。房?jī)r(jià)中的主要構(gòu)成部分是建安成本，大致占到6070%左右。考慮到目前東部沿海地區(qū)小高層的建安成本大致在2500元/平米左右（在這里我補(bǔ)充一句：老實(shí)說(shuō)，我原本以為這個(gè)成本數(shù)是全國(guó)一致，最近兩年才驚訝的知道內(nèi)地可以低到什么程度，小高層建安成本低于1500的，比比皆是。這樣建出來(lái)的玩意，就別和我談什么抗震性了，太扯淡了），這樣算起來(lái)，首次置業(yè)型城市，房?jī)r(jià)一般都低于3500——4500元/平米。全中國(guó)絕大多數(shù)的非中心級(jí)城市，都是這種價(jià)位。這也是因?yàn)橹袊?guó)可以稱得上富裕的城市并不多，社會(huì)資源很稀缺，不足以向全國(guó)范圍進(jìn)行廣泛分配。改革開(kāi)放短短的30年，積累的人才、資源，只能相對(duì)滿足幾個(gè)中心城市的需要，往二線城市分配都稍嫌緊張，再往下分配，就嚴(yán)重的資源不足。以長(zhǎng)江中游的武漢城市圈為例。武漢的均價(jià)目前可以達(dá)到8500元/平米的價(jià)位，但是所謂的武漢周邊城市群，譬如黃岡鄂州等市，價(jià)格在3000元/平米左右長(zhǎng)期徘徊，無(wú)從上漲。最重要的原因，就在于集湖北一省的財(cái)力，也只能打造出一個(gè)武漢，只能維持武漢的發(fā)展需求，乃至武漢還必須還周邊城市抽血，集中這些城市的人才和財(cái)富。類似這樣的城市圈比比皆是。四川只能有一個(gè)成都，出了重慶來(lái)?yè)屖?，成都人就算不明白其中的?jīng)濟(jì)學(xué)道理，下意識(shí)的也對(duì)重慶充滿反感。河南只能維持一個(gè)鄭州的開(kāi)發(fā)，陜西只能盡全力打造西安。湖南很大聲的喊出長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈協(xié)同發(fā)展的口號(hào)，事實(shí)上，只是把所有的資源傾斜到了長(zhǎng)沙，順帶一下子解決了長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷的狀況，救活了差點(diǎn)死在長(zhǎng)沙的無(wú)數(shù)房企。在市場(chǎng)的第二階段，改善型置業(yè)階段，地價(jià)開(kāi)始上漲，樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重開(kāi)始逐漸上漲，最終可以達(dá)到30%左右。建安成本所占比例開(kāi)始逐漸下降，到30%左右，樓面地價(jià)與建安成本最終將達(dá)到大致相同的水平。銷售均價(jià)可以慢慢達(dá)到8500元/平米左右這個(gè)檔次。一般而言，只有東部的二線城市和西部的中心城市，才能實(shí)現(xiàn)這種價(jià)位。就珠三角而言，可以名正言順的叫二線城市這個(gè)名號(hào)的，只有佛山和東莞，全市的均價(jià)大致在8500元左右浮動(dòng)，中心城區(qū)大致在12000元/平米，鎮(zhèn)區(qū)大致在6500元/平米的價(jià)位（以佛山的富裕程度，被列為二線，實(shí)在是因?yàn)樗约翰粻?zhēng)氣，城市建設(shè)過(guò)于落后，各項(xiàng)生活配套都沒(méi)完善起來(lái)，所以只能委屈它和東莞這個(gè)更不爭(zhēng)氣的一起做二線城市。）。此外，廣深屬于一線城市，不多評(píng)價(jià)。中山珠?；葜萁T(mén)（該排名表明我對(duì)這四個(gè)城市發(fā)展?jié)摿Φ目捶ǎ窒群螅?，統(tǒng)統(tǒng)屬于三線城市，要達(dá)到8500的價(jià)位，還需要老實(shí)的錘煉內(nèi)功，好好的把基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)做好，把城市建設(shè)好，把生活配套完善起來(lái)。即使這四個(gè)城市因?yàn)橥稒C(jī)盛行，在某個(gè)階段超過(guò)8500的價(jià)位，以后也一定會(huì)痛苦的跌下去。內(nèi)功不夠，投機(jī)來(lái)湊，最后的結(jié)果一定是死得很難看。我不怕點(diǎn)名，我罵的就是珠海。請(qǐng)?jiān)谥楹８阃稒C(jī)的同學(xué)出來(lái)認(rèn)領(lǐng)。在市場(chǎng)的第三階段，投資型置業(yè)階段。地價(jià)在樓價(jià)中的占比逐漸擴(kuò)大，并成為最主要的成本，占比達(dá)到6070%。建安成本占比下降到20%以下。在這類地區(qū)，樓市的主要價(jià)值是保值。銷售均價(jià)可以達(dá)到1萬(wàn)左右，其中中心城區(qū)大致可以達(dá)到2萬(wàn)左右。廣州是投資型城市的典型，南京最近也表現(xiàn)出比較強(qiáng)烈的投資型需求入市的味道。這類城市的城區(qū)久經(jīng)打造，生活配套成熟。市民心態(tài)平和，不狂熱，對(duì)閑散資金的涌入不盲目跟隨，缺乏炒作空間。隨著這類城市CBD價(jià)值的逐漸體現(xiàn)，資金在城市內(nèi)不斷沉淀，樓市的投資功能也會(huì)不斷凸顯。（外在表現(xiàn)是城市的高級(jí)白領(lǐng)、金領(lǐng)階層不斷壯大。）投機(jī)型城市，就不多評(píng)價(jià)了。十里洋場(chǎng)，紙醉金迷，市民心態(tài)浮躁狂熱，就如同周立波那廝大罵網(wǎng)民被閹一般。這類城市是閑散資金的匯集地，以樓市作為瀉洪口。這類城市的銷售價(jià)格，難以體現(xiàn)城市的真實(shí)價(jià)值。無(wú)法評(píng)價(jià)。難以量化。我看著溫州最近的土地出讓信息，經(jīng)常不能相信自己的眼睛。如果要調(diào)控，就應(yīng)該狠狠的調(diào)控這類神經(jīng)病城市。幾顆老鼠屎，搞壞一鍋粥。這幾個(gè)投機(jī)城市的網(wǎng)民出來(lái)瞎叫喚，搞得好像全中國(guó)的樓市都不健康了，都失去投資價(jià)值了。真是豈有此理。1結(jié)語(yǔ)——說(shuō)不完的房地產(chǎn)這篇文我寫(xiě)得非常痛苦，有大量的數(shù)據(jù)要經(jīng)過(guò)反復(fù)查證才敢下筆，經(jīng)常到半夜三更還在查找數(shù)據(jù)。有很多城市的數(shù)據(jù)存在相互打架矛盾之處，要挑選出相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。要兼顧自己的身份，有些話不能說(shuō)得太透和太細(xì)?，F(xiàn)在就以這一節(jié)，作為整篇文章的結(jié)語(yǔ)吧。房地產(chǎn)，在全世界范圍內(nèi)，都是支柱性產(chǎn)業(yè)。這個(gè)話是可以大聲說(shuō)出來(lái)的。房地產(chǎn)人不要覺(jué)得丟人。地方政府經(jīng)營(yíng)城市的終極目的，就是讓城市的土地升值、房屋升值，從而獲得更高的財(cái)政收入。因此，在美國(guó)，物業(yè)稅的收入，占到地方政府總收入的70%以上。這筆收入又再次投入到基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等建設(shè)上去，優(yōu)化生存環(huán)境，從而促使房地產(chǎn)升值。因此近10年來(lái)，在稅率基本穩(wěn)定的情況下，美國(guó)的物業(yè)稅總額增長(zhǎng)了5倍，這相當(dāng)于近10年來(lái)美國(guó)的住宅價(jià)值升值了5倍。房?jī)r(jià)上漲不是丟人的事，而是城市的居住環(huán)境和投資價(jià)值在改善和提高的表現(xiàn)。地方政府應(yīng)該感到驕傲。在我國(guó)，雖然不收物業(yè)稅，但我國(guó)收土地出讓金（4070年的土地使用權(quán)出讓金，相當(dāng)于將未來(lái)幾十年的物業(yè)稅一次性收取完畢，這是比英美國(guó)家逐年收取物業(yè)稅更厲害的爆斂方式。）。在我國(guó)大量的東部沿海城市，土地出讓金的收入也已經(jīng)占到地方財(cái)政收入的57成左右。如上海09年土地出讓金總收入1043億，同期的財(cái)政收入數(shù)字是2540億。廣州09年財(cái)政收入700億，土地出讓金總收入達(dá)到489億。承認(rèn)房地產(chǎn)在全世界范圍內(nèi)的支柱地位，承認(rèn)房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，不丟人，很正常，經(jīng)濟(jì)規(guī)律如此，不是天崩地裂的臭事。地方政府正應(yīng)該通過(guò)好好的經(jīng)營(yíng)城市，促使城市的房地產(chǎn)升值，并從升值中獲取財(cái)政收入。取之于民，用之于民，實(shí)現(xiàn)財(cái)富的正循環(huán)。最近這5年，我國(guó)一些城市，房地產(chǎn)投機(jī)盛行。溫州杭州被浙江民間資本爆炒，北京被全中國(guó)的富人一起爆炒，深圳上海被所謂的熱錢(qián)資本爆炒，炒得天翻地覆，好像全中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)都要跟著這為數(shù)不超過(guò)10個(gè)的城市一起崩塌了，好像全世界只有中國(guó)的房地產(chǎn)突變成毒藥了。在全世界都把房地產(chǎn)當(dāng)成支柱型產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，好像只有中國(guó)的房地產(chǎn)要被一下子妖魔化、垃圾化、邊緣化，并被拋棄了。調(diào)控房地產(chǎn)，打擊投機(jī)很重要。但是要搞清楚，目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的突出矛盾、引發(fā)投機(jī)的最主要的因素，是什么？是市場(chǎng)巨大的供需不平衡的矛盾，是未來(lái)10年都無(wú)法解決的供不應(yīng)求的矛盾。我國(guó)城市化的前20年（80年代到00年代），幾乎未考慮過(guò)增加住宅供應(yīng)的問(wèn)題。00年之后，將城市化后新增人口的居住需求，全部推給了商品房市場(chǎng)。，但是新增加的住房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足這批人的需要。這是我國(guó)從中央政府到地方政府，在應(yīng)對(duì)城市化問(wèn)題時(shí)候的嚴(yán)重失策，經(jīng)驗(yàn)不足，能力有限，目光短淺造成的。這是歷史的債務(wù)。解決這種歷史債務(wù)，不是靠妖魔化房地產(chǎn)行業(yè)可以解決的。龐大的、被積壓的住房欠債，只能靠增加各種供應(yīng)來(lái)解決。任何試圖限制供應(yīng)本身、打壓需求本身的調(diào)控政策，都一定會(huì)破產(chǎn)。很可惜，一直到今時(shí)今日，我所看到的房地產(chǎn)調(diào)控政策，都是在反復(fù)的強(qiáng)調(diào)減少供應(yīng)（強(qiáng)化緊縮地根，提高土地交易門(mén)檻等）、打壓需求（提高首付門(mén)檻、提高利率等）。這種調(diào)控政策，是簡(jiǎn)單的飲鴆止渴。把供需雙方都打死，把房地產(chǎn)交易扼殺，就能解決城市化的歷史住房欠債問(wèn)題嗎？這種調(diào)控政策，是與我國(guó)的城市化方向背道而馳的，是違反客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的弱智政策。我不能理解為什么這種政策居然能得到廣大老百姓的大聲叫好，還有無(wú)數(shù)的老百姓很真誠(chéng)的期待這些扼殺交易本身的政策能夠更嚴(yán)厲，并得到更嚴(yán)肅的執(zhí)行。我只能評(píng)價(jià)，我國(guó)的老百姓還沒(méi)有被思想啟蒙，民智未開(kāi)。一言以蔽之：從上到下，一樣的愚蠢。打壓房地產(chǎn)投機(jī)的最好方式是什么？是對(duì)二手房交易設(shè)立門(mén)檻。投機(jī)的目的是快速出貨。一旦在門(mén)檻上對(duì)二手房交易設(shè)定年限類的限定，限制其快速出貨，投機(jī)就能被遏制。而不是我們目前神經(jīng)兮兮的對(duì)一手房交易進(jìn)行反復(fù)打壓的各種奇特規(guī)定?，F(xiàn)在我們限制二手房交易的唯一辦法，是3%的交易契稅。這個(gè)太扯淡了。原本中央想通過(guò)征收個(gè)人所得稅和增值稅的方法來(lái)遏制二手房投機(jī)，被交易雙方用陰陽(yáng)合同輕易的化解了：我就不用真實(shí)的交易價(jià)格去辦手續(xù)，你能奈我等何？既然我們可以想出一手房購(gòu)置方面的各種奇特的限制性規(guī)定，就一定可以想出怎么限制二手房投機(jī)性交易的規(guī)定。最后哪怕是你行政強(qiáng)行規(guī)定：商品房在前次交易后5年內(nèi)不得再次交易，也比目前的所有調(diào)控政策要有效1萬(wàn)倍。說(shuō)到未來(lái)我國(guó)宏觀層面的房地產(chǎn)走勢(shì)，只要政策不再像今天這么神經(jīng)，能切實(shí)的扣合我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，符合城市化的發(fā)展規(guī)律，那么就一定是和所有經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的國(guó)家一樣，房?jī)r(jià)一定會(huì)持續(xù)上漲。我再?gòu)?qiáng)調(diào)一下，房?jī)r(jià)上漲不是丑事。它是好事。是地方經(jīng)濟(jì)處于正循環(huán)中的好事。只要地方的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展、生活環(huán)境在改善、各種配套在陸續(xù)完善，房?jī)r(jià)就一定會(huì)上漲。投機(jī)型城市除外，我對(duì)那幾個(gè)老鼠屎一樣的投機(jī)型城市充滿敵意，極其鄙視。投機(jī)泡沫一定要擠干凈。命題作文：說(shuō)合肥合肥的GDP大致在2000億左右的規(guī)模，常住人口不少，500萬(wàn)。對(duì)于一個(gè)省會(huì)城市來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)極差的經(jīng)濟(jì)成績(jī)單。這僅僅相當(dāng)于珠三角三線和四線城市之間的經(jīng)濟(jì)規(guī)模。安徽的其它所謂大城市同樣慘烈，蕪湖900億，安慶800億，馬鞍山借資源之便，達(dá)到660億，其它都在600億以下。這種規(guī)模的經(jīng)濟(jì)，說(shuō)明整個(gè)安徽都剛脫離溫飽線不久，屬于還要努力一把才能小康的水平。這種經(jīng)濟(jì)水平較低的省會(huì)城市，它自身的能力有限，唯一所能依據(jù)是，是其相對(duì)于周邊幾乎是剛剛脫貧的城市而言具有的居住環(huán)境優(yōu)勢(shì)，從而產(chǎn)生微弱的吸血效應(yīng)。然而合肥距離南京太近，安徽東部的財(cái)富更可能的是被南京吸走，僅有部分安徽西部的窮困城市，才可能被合肥吸血。關(guān)鍵在于，安徽相對(duì)富裕的城市，基本上都集中在東部。蕪湖、蚌埠、馬鞍山等等。西部?jī)H有安慶這一個(gè)相對(duì)富裕的城市。這樣的結(jié)果，導(dǎo)致合肥的城市發(fā)展幾乎只能靠自身造血。在更加宏觀的視角來(lái)看，安徽的處境更加尷尬。它位于長(zhǎng)三角外側(cè)，它要承受整個(gè)長(zhǎng)三角的吸血效應(yīng)。它在與長(zhǎng)三角的競(jìng)爭(zhēng)中必定處于無(wú)從招架的地步。這使得整個(gè)安徽，幾乎都沒(méi)有拿得出手的產(chǎn)業(yè)。這方面安徽的特點(diǎn)類似于江西：在前30年的中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程中無(wú)所作為。但是近3年來(lái)合肥的經(jīng)濟(jì)突然一改頹勢(shì)。在目前的東部產(chǎn)業(yè)升級(jí)調(diào)整浪潮中，合肥很順利的承接了從東部發(fā)達(dá)地區(qū)離開(kāi)的傳統(tǒng)工業(yè)，實(shí)現(xiàn)了比較全面的工業(yè)化，比較順利的完成了家電、汽車、化工、建材等產(chǎn)業(yè)的布局。這是很牛逼的事。老老實(shí)實(shí)的承接從長(zhǎng)三角遷出的傳統(tǒng)工業(yè)，認(rèn)清自己本來(lái)落后的現(xiàn)狀，不好高騖遠(yuǎn)的搞什么高科技或者金融中心，這是合肥的牛逼之處。因此，我對(duì)合肥的經(jīng)濟(jì)前景，非常看好。按照中國(guó)城市目前實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的速度，再給它三到五年時(shí)間，就能完成工業(yè)化，步入居住型城市階段，從而激發(fā)改善型需求入市。在上述城市發(fā)展的背景