房價扭曲的融資機制(編輯修改稿)
2025-05-12 12:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 “低開高走”，既幫助解決開發(fā)商的融資問題，提供房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金保障，又帶來的房地產(chǎn)開發(fā)的“暴利”。這是因為：其一，“先交錢、后交貨”降低了進入房地產(chǎn)開發(fā)市場所需的門檻，降低了房地產(chǎn)商信用貸款需求，提高了開發(fā)上的資金流轉(zhuǎn)能力；其二，房屋價格的定價一般會定在平均價格之上，隨后房價的走高帶來的都是“額外”利潤?！俺掷m(xù)高走”的房價極大地降低了房地產(chǎn)開發(fā)的高風(fēng)險性。房屋價格持續(xù)高走，一方面激勵和激發(fā)了潛在的買房者的熱情和欲望；另一方面也滿足了已買房者的“消費心理”或投資期待。為居住而買房的人們看到不斷走高的房價而使已買的房屋價格升值欣慰；為投資而買房的人們在暗自計算著什么時候出售，從而獲得最大的投資回報。當(dāng)然，缺少其它可靠的投資渠道也是吸引房屋投資資金的原因之一?！ 】傊袊课輧r格的持續(xù)走高的主要原因是開發(fā)商與購房者相互驅(qū)動的結(jié)果。從開發(fā)商的角度而言，融資機制從根源上促使開發(fā)商聯(lián)合起來共同推動房價高走，只有這樣，他們的資金運作才會順暢，房地產(chǎn)開發(fā)項目才能得到順利進行。對消費者而言，或因誤導(dǎo)、或因?qū)Ψ课菔袌鲱A(yù)期值過高，很多人強烈認為房價不會“跌”，甚至?xí)掷m(xù)高漲，這無疑極大地刺激了房屋的超前消費或投資欲望，對近幾年的房價持續(xù)走高起到了推波助瀾的作用?！ 》康禺a(chǎn)開發(fā)的融資機制需要不斷上漲的房價來配合，也就是說，融資機制是房價上漲的主要原因。如果房價不上升的話，哪個業(yè)主愿意預(yù)先購買還沒有見過的房子？試想，如果房價在開發(fā)建設(shè)過程中保持不變，絕大多數(shù)業(yè)主都會持幣待購，等到房子建成后，通過貨比三家后再決定購買。廣大買房者如果持幣待購，不知道有幾家房地產(chǎn)開發(fā)商能夠有足夠的資金運作能力繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)?！ ≈袊课蓊A(yù)售制的潛在風(fēng)險：風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給消費者和銀行；通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機囤積抬高價格；逐步提高房價慢慢賣，造成期房價格低的幻覺等。筆者認為，房地產(chǎn)開發(fā)的融資機制(依賴于房屋預(yù)售)需要不斷上漲的房價來配合，也就是說，融資機制是房價上漲的主要原因。這是因為，如果房價不上升的話(不需要房價下跌，只要房價不漲)，哪個業(yè)主愿意預(yù)先購買還沒有見過的房子？試想，如果房價在開發(fā)建設(shè)過程中保持不變(而不是現(xiàn)在的持續(xù)上升)，絕大多數(shù)(如果不是全部的話)業(yè)主都會持幣待購，等到房子建成后再決定購買。這樣(沒有房屋預(yù)售制)，我想中國的絕大多數(shù)開發(fā)商(如果不是全部的話)都會面臨資金周轉(zhuǎn)問題，很多甚至?xí)媾R破產(chǎn)的風(fēng)險。 國外也有房屋預(yù)售。在美國，房屋預(yù)售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場比較“熱”的地方，如21世紀初的大華府地區(qū)。一般開發(fā)商要求1萬2萬美金的預(yù)售款，占總房價的比例一般都不大(如與30萬50萬的房價相比)。業(yè)主愿意支付預(yù)售款的原因是：房地產(chǎn)市場火熱，預(yù)期的房價上漲
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