房?jī)r(jià)扭曲的融資機(jī)制(編輯修改稿)
2025-05-12 12:39 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 “低開高走”，既幫助解決開發(fā)商的融資問題，提供房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金保障，又帶來(lái)的房地產(chǎn)開發(fā)的“暴利”。這是因?yàn)椋浩湟?，“先交錢、后交貨”降低了進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)所需的門檻，降低了房地產(chǎn)商信用貸款需求，提高了開發(fā)上的資金流轉(zhuǎn)能力；其二，房屋價(jià)格的定價(jià)一般會(huì)定在平均價(jià)格之上，隨后房?jī)r(jià)的走高帶來(lái)的都是“額外”利潤(rùn)?！俺掷m(xù)高走”的房?jī)r(jià)極大地降低了房地產(chǎn)開發(fā)的高風(fēng)險(xiǎn)性。房屋價(jià)格持續(xù)高走，一方面激勵(lì)和激發(fā)了潛在的買房者的熱情和欲望；另一方面也滿足了已買房者的“消費(fèi)心理”或投資期待。為居住而買房的人們看到不斷走高的房?jī)r(jià)而使已買的房屋價(jià)格升值欣慰；為投資而買房的人們?cè)诎底杂?jì)算著什么時(shí)候出售，從而獲得最大的投資回報(bào)。當(dāng)然，缺少其它可靠的投資渠道也是吸引房屋投資資金的原因之一?！ 】傊?，中國(guó)房屋價(jià)格的持續(xù)走高的主要原因是開發(fā)商與購(gòu)房者相互驅(qū)動(dòng)的結(jié)果。從開發(fā)商的角度而言，融資機(jī)制從根源上促使開發(fā)商聯(lián)合起來(lái)共同推動(dòng)房?jī)r(jià)高走，只有這樣，他們的資金運(yùn)作才會(huì)順暢，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才能得到順利進(jìn)行。對(duì)消費(fèi)者而言，或因誤導(dǎo)、或因?qū)Ψ课菔袌?chǎng)預(yù)期值過高，很多人強(qiáng)烈認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)“跌”，甚至?xí)掷m(xù)高漲，這無(wú)疑極大地刺激了房屋的超前消費(fèi)或投資欲望，對(duì)近幾年的房?jī)r(jià)持續(xù)走高起到了推波助瀾的作用?！ 》康禺a(chǎn)開發(fā)的融資機(jī)制需要不斷上漲的房?jī)r(jià)來(lái)配合，也就是說(shuō)，融資機(jī)制是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。如果房?jī)r(jià)不上升的話，哪個(gè)業(yè)主愿意預(yù)先購(gòu)買還沒有見過的房子？試想，如果房?jī)r(jià)在開發(fā)建設(shè)過程中保持不變，絕大多數(shù)業(yè)主都會(huì)持幣待購(gòu)，等到房子建成后，通過貨比三家后再?zèng)Q定購(gòu)買。廣大買房者如果持幣待購(gòu)，不知道有幾家房地產(chǎn)開發(fā)商能夠有足夠的資金運(yùn)作能力繼續(xù)從事房地產(chǎn)開發(fā)?！ ≈袊?guó)房屋預(yù)售制的潛在風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者和銀行；通過“炒樓花”等制造樓市虛假緊缺，借機(jī)囤積抬高價(jià)格；逐步提高房?jī)r(jià)慢慢賣，造成期房?jī)r(jià)格低的幻覺等。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)的融資機(jī)制(依賴于房屋預(yù)售)需要不斷上漲的房?jī)r(jià)來(lái)配合，也就是說(shuō)，融資機(jī)制是房?jī)r(jià)上漲的主要原因。這是因?yàn)?，如果房?jī)r(jià)不上升的話(不需要房?jī)r(jià)下跌，只要房?jī)r(jià)不漲)，哪個(gè)業(yè)主愿意預(yù)先購(gòu)買還沒有見過的房子？試想，如果房?jī)r(jià)在開發(fā)建設(shè)過程中保持不變(而不是現(xiàn)在的持續(xù)上升)，絕大多數(shù)(如果不是全部的話)業(yè)主都會(huì)持幣待購(gòu)，等到房子建成后再?zèng)Q定購(gòu)買。這樣(沒有房屋預(yù)售制)，我想中國(guó)的絕大多數(shù)開發(fā)商(如果不是全部的話)都會(huì)面臨資金周轉(zhuǎn)問題，很多甚至?xí)媾R破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)?！ ?guó)外也有房屋預(yù)售。在美國(guó)，房屋預(yù)售基本上發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較“熱”的地方，如21世紀(jì)初的大華府地區(qū)。一般開發(fā)商要求1萬(wàn)2萬(wàn)美金的預(yù)售款，占總房?jī)r(jià)的比例一般都不大(如與30萬(wàn)50萬(wàn)的房?jī)r(jià)相比)。業(yè)主愿意支付預(yù)售款的原因是：房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，預(yù)期的房?jī)r(jià)上漲
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